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1、2013 東方銀河城 項目初步建議 深圳市大浪時尚創意城 二、東方銀河城工作思路：-三步走 做什么？做什么？怎樣做？怎樣做？ （發展規劃）（發展規劃） 客戶 市場 營銷推廣 招商引入 管理模式 策劃 實施 開發模式、路徑 前期規劃前期規劃 中期銷售招商中期銷售招商 后期運營管理后期運營管理 如何達成預期收益？如何達成預期收益？ （實際執行）（實際執行） 如何后期持續盈利？如何后期持續盈利？ （運營管理）（運營管理） 運營方案 價值鏈 功能 項目定位要求“精而準”， 要以市場調研為基礎，分析內 外環境的影響，發現問題，找 出需求，設定近中期的發展目 標，定性和定量的目標，發展 體系。解決項目的產2、業定位和 功能定位如何落實到空間上， 是確保項目成功的關鍵步驟。 這個環節能否成功是保證后期 是否能夠正常運營的基本前提。是 營銷先行，還是招商先行？具體的 實施策略、銷售人員素質等都會影 響到整個項目營銷招商的效率甚至 成敗。 選擇適合的經營、管理模式，同 樣也是一個項目是否運作成功的關 鍵。例如租售結合項目，出租面積 過大，會造成資金壓力大，銷售面 積過大，又會出現無法統一管理的 局面，所以自持與租售的比例關系 要重點權衡。 二、東方銀河城-前期規劃思路及工作成果前期規劃思路及工作成果 上 階段階段 結論結論 成果成果 第一階段 宏觀分析 經營與開發模式、運營與管理模式、投融資模式、風險控3、制 措施 項目的戰略定位和發展目標，項目的體系建設、空間布局、 財務測算等 分析機會，發現需求，明確目標 國內外類比項目現狀和趨勢、政府對項目的政策基礎、項目 單位戰略需求與外部環境的結合 項目建議書 市場調研報告 戰略發展研究報告 項目概念性規劃設計 項目可行性研究報告 初步的戰略定位、項目功能、主要指標、建設周期和投資估 算等 第二階段 初步建議 第三階段 市場調研 第四階段 戰略定位 第五階段 戰略建議 項目前期策劃報告 二、東方銀河城-中期招商、銷售思路及工作成果中期招商、銷售思路及工作成果 階段階段 結論結論 成果成果 第一階段 營銷方案確定 在預期營銷排期內，完成剩余項目銷售、實現回款 根據客戶蓄水情況，集中放盤，全方位提升項目市場認同度 根據項目定位及業態規劃，確定品牌客戶及大客戶范圍 根據項目實際情況確定營銷、招商方案及可行性研究 隊伍組建及培訓手冊 品牌資源引進計劃 營銷