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1、山水華府山水華府 領(lǐng)墅營銷策略總綱領(lǐng)墅營銷策略總綱 及銷售執(zhí)行報告及銷售執(zhí)行報告 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)商的需求開發(fā)商的需求 市場分析市場分析 項目限制分析項目限制分析 SWOTSWOT分析及策略推導(dǎo)分析及策略推導(dǎo) 目標下的問題目標下的問題 客戶分析客戶分析 策略形成及執(zhí)行策略形成及執(zhí)行 報告框架報告框架 項目價值挖掘項目價值挖掘 案例參考案例參考 開發(fā)商的需求：開發(fā)商的需求： 價格目標：項目實現(xiàn)均價6600元/平(即戶均總價200萬元以上) 速度目標：2007年實現(xiàn)項目銷售率95% 項目基本指標：項目基本指標： 本項目為山水華府二期，總建面本項目為山水華府二期，總建面23.8223.822、萬平米萬平米. . 本期占地面積本期占地面積61939m261939m2，總建面，總建面 43357m243357m2，容積率，容積率0.7 0.7 全部為全部為288288- -389389平米的聯(lián)排別墅平米的聯(lián)排別墅, ,戶均面積戶均面積330330平米平米( (其中地其中地 上戶均面積上戶均面積230230平米平米, ,計入容積率的計入容積率的2.52.5米層高的地下室戶均面積米層高的地下室戶均面積100100平米平米) ) 形象目標：樹立項目在惠州城市別墅市場的標桿地位 1212月月1 1日日 2007年年 4 4月月1010日日 5 5月月3131日日 開工 168號別墅封頂 6913、31號別 墅封頂 項目工程進度安排 2006年年 2007年年 第一批4套樣板房 完工 2007年年 4 4月月2525日日 9 9月中月中 第二批樣板房 完工 2007年年 3 3月中月中 售樓處整 改完成 （前期已 啟用） 2007年年 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)商的需求開發(fā)商的需求 市場分析市場分析 項目限制分析項目限制分析 SWOTSWOT分析及策略推導(dǎo)分析及策略推導(dǎo) 目標下的問題目標下的問題 客戶分析客戶分析 策略形成及執(zhí)行策略形成及執(zhí)行 報告框架報告框架 項目價值挖掘項目價值挖掘 案例參考案例參考 本報告是嚴格保密的。 惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展脈絡(luò)(片區(qū)及熱點轉(zhuǎn)換） 2004年 2005年 2006年 2007年 演達片區(qū)演達片區(qū) 江北片區(qū)江北片區(qū) 東平片區(qū)東平片區(qū) 江北片區(qū)江北片區(qū) 東平片區(qū)東平片區(qū) 水口片區(qū)水口片區(qū) 龍豐上排龍豐上排 江北片區(qū)江北片區(qū) 水口片區(qū)水口片區(qū) 龍豐上排龍