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1、齒輪行動齒輪行動 運營走訪回顧運營走訪回顧 走訪走訪 方法方法 問題問題 策略策略 跟進跟進 齒輪齒輪 1. 走訪走訪 13 13 個人 13 13 個城市 2525 天 80 80 個項目 200 200 個競品 1500 1500 頁PPT文件 周一周一 周二周二 周三周三 周四周四 周五周五 周六周六 周日周日 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3030 3131 上海站 杭州2、站 蘇南站 南京站 沈陽站 天津站 北京站 深圳站 東莞站 廣州站 佛山站 1. 走訪走訪 奧運開幕 奧運閉幕 上海站啟動 走訪走訪 方法方法 問題問題 策略策略 跟進跟進 齒輪齒輪 經營計劃能否完成及完成比例？ 銷售問題由銷售解決？ 產品問題是設計問題？ 把產品做準還是把產品做好？ 市場決定經營計劃還是經營計劃決定市場？ 2. 問題問題 項目項目 性能性能 價格價格 = = 來訪量來訪量 轉化率轉化率 = = X X X X 市場市場 份額份額 產品力產品力 銷售銷售 市場市場 產品產品 銷售銷售 容量容量 競爭競爭 定位定位 運營運營 2.1 整體邏輯整體邏輯 性能性能 價格價格 = = 3、來訪量來訪量 轉化率轉化率 = = X X X X 市場市場 份額份額 產品力產品力 銷售銷售 市場市場 產品產品 銷售銷售 容量容量 競爭競爭 定位定位 運營運營 2.2 市場市場 項目項目 容量：區域市場容量不足 項目項目A A：位于城市衛星城：位于城市衛星城 區位交通：至城市外環25KM，無便捷交通手段， 2012年通輕軌 客戶來源：80%來自本地 往年成交量：05-07年均12萬平米 A的供應量：總建面60萬平米，08年計劃7萬，1-7 月市場份額45% + 市中心 衛星城 A 外環 區域市場容量不足，項目的開發和銷售速度區域市場容量不足，項目的開發和銷售速度 需調整需調整 容量：區域市場容量增長與項目開發節奏不匹配 項目項目A A：位于城市規劃新區：位于城市規劃新區 市場容量：片區市場容量有限，本項目下半年可售 資源片區同價位產品上半年成交量=6 區位交通：T1，交通極其不便利，