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1、 1 2前言從零陵區市場的整體發展水平而言，房地產市場發展還是處于初始發展階段，但是不同時期擁有其不同的發展特征，對于本項目而言，其機會存在，更多的是未來的，而不是已有的。競爭成敗取決的因素是什么？答案可以有多項，但是核心因素只有一個：產品。本司總結運營的數十個項目，對于產品規劃，如何做好“價值容積率”，決定后期競爭成??！價值容積率不同建筑容積率，它涵括規劃、開發、營銷三條主線，全程貫穿一個房地產項目的整個運營過程，本案也是立足于該點，對上?；▓@項目進行深入剖析。 3永州城市規劃及房地產開發情況6零陵區經濟發展情況及規劃前景10零陵區人口與人均收入16零陵區房地產開發與個案分析18地塊現貌以及2、SWOT分析36地塊產品開發的意向規劃等級分析40地塊規劃產品布局與交通路網44一產品建筑風格與景觀風格建議54 4戶型設計中有效空間利用58高層住宅產品開發建議66多層住宅產品開發建議74項目消費群體描述82項目形象定位及定位語85項目LOGO設計及延展86 5第一部分市場篇第一部分市場篇Economy and impactEconomy and impact 城市經濟及對地塊開發預期 6永州市從空間布局上劃為“兩片四軸”結構?！皟善保罕眳^包括冷水灘、零陵、祁陽、東安、雙牌和金洞六縣；南區包括道縣、江華、新田、寧遠、藍山、江永和回龍圩七縣。以冷水灘區和零陵區為核心，北部以祁陽為次中心，南部3、以道縣為次中心，形成“一主兩次”的城鎮發展格局?！八妮S” ：“東安中心城區祁陽”發展主軸；“中心城區雙牌道縣江華”發展主軸；“中心城區寧遠藍山”發展次軸；“道縣寧遠藍山”發展次軸，藍寧道加工貿易走廊。中心城區中心城區城鎮化建設城鎮化建設城鎮化建設城鎮化建設產業化建設產業化建設一、永州市城市規一、永州市城市規劃發展分析劃發展分析 72009年永州房地產市場的火爆為永州市投資營造了一個良好的環境，商品房銷售價量齊飛，企業資金回籠加速，開發企業投資意愿顯著增強。2010年永州市共完成房地產投資72.6億元，同比增長17.15%。但從環比數據來看，受到宏觀調控的影響不小，投資小有波動，增速明顯放緩。2010年全市1-12月房地產投資環比分別為-78.5%、8.36%、163%、21%、-38.4%、52.7%、-6.26%、61.1%、1.79%、11%、-75.8%、370%。二、永州市今年來房