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1、中國(guó)物業(yè)業(yè)教育網(wǎng) P寶業(yè)房產(chǎn)柯橋項(xiàng)目整體定位及營(yíng)銷策略報(bào)告2008年2月中國(guó)物業(yè)業(yè)教育網(wǎng) P中國(guó)物業(yè)業(yè)教育網(wǎng) P針對(duì)貴司柯橋項(xiàng)目，我司專案小組已對(duì)本案及周邊市場(chǎng)進(jìn)行了系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)項(xiàng)目界定、市場(chǎng)研究、客群研究、戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品研究，對(duì)本案提出了客觀的項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議。本次提案在上次的基礎(chǔ)上結(jié)合最新的建筑設(shè)計(jì)方案，著重對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行深度分析，挖掘區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值，從而提出針對(duì)性的營(yíng)銷推廣方案，建立穩(wěn)固的品牌體系，實(shí)現(xiàn)本案利潤(rùn)最大化。前言中國(guó)物業(yè)業(yè)教育網(wǎng) P 目 錄一、項(xiàng)目診斷二、價(jià)值打造三、價(jià)值傳播四、價(jià)值實(shí)現(xiàn)中國(guó)物業(yè)業(yè)教育網(wǎng) P項(xiàng)目界定項(xiàng)目診斷市場(chǎng)診斷客群診斷初步定位中國(guó)物業(yè)業(yè)教2、育網(wǎng) P杭州紹興市區(qū)紹興縣城蕭山縣市區(qū)大阪湖柯華路濱湖路（規(guī)劃）群賢路本 案支流職業(yè)教育中心大阪湖興越小區(qū)公園（規(guī)劃）柯橋城市西北部，大規(guī)模，小高層、高層開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目界定中國(guó)物業(yè)業(yè)教育網(wǎng) P項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目核心前提樓面價(jià)超3000元/方，中檔價(jià)無(wú)利潤(rùn)解決方式必須提高售價(jià)，走高端路線是否可行？宏觀界定：輕紡城培育大批私營(yíng)業(yè)主，紡織類企業(yè)高管項(xiàng)目界定：“兩湖”重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)塊，景觀資源豐富如何打造高端產(chǎn)品？找到適合本案的細(xì)分市場(chǎng)!具備打造高端產(chǎn)品的基本條件面臨問(wèn)題區(qū)域發(fā)展不成熟如何打造高端產(chǎn)品鎖定本案的目標(biāo)客群!確定優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品攻占本案細(xì)分市場(chǎng)!中國(guó)物業(yè)業(yè)教育網(wǎng) P中國(guó)物業(yè)業(yè)教育網(wǎng) P項(xiàng)目界定項(xiàng)目診斷市3、場(chǎng)診斷客群診斷初步定位中國(guó)物業(yè)業(yè)教育網(wǎng) P市場(chǎng)研究結(jié)論u住宅市場(chǎng)啟示： 紹興市場(chǎng)：市區(qū)產(chǎn)品與本案競(jìng)爭(zhēng)較弱；大灘板塊產(chǎn)品定位高端，與本案形成競(jìng)爭(zhēng)。 袍江市場(chǎng)：吸引紹興市區(qū)外溢客群和區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)客群，少量柯橋中低端客戶，與本案不形成競(jìng)爭(zhēng)。 柯橋市場(chǎng)： 初級(jí)快速發(fā)展階段，發(fā)展空間比較大； 住宅市場(chǎng)還未進(jìn)入完全競(jìng)爭(zhēng)階段，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，市場(chǎng)缺乏真正高檔公寓樓盤。 房產(chǎn)投資額逐年走高，06-07年度土地供應(yīng)出現(xiàn)高峰，未來(lái)兩年產(chǎn)品供應(yīng)集中放量；房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)激烈的盤整期，柯北未來(lái)幾年供應(yīng)量將超過(guò)百萬(wàn)方，綠城項(xiàng)目是本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。高端市場(chǎng)主力消費(fèi)客群是來(lái)自輕紡城私營(yíng)業(yè)主、政府高官、事業(yè)單位高收入人群，是本案重點(diǎn)研究的目標(biāo)客群。u產(chǎn)品啟示：高端市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)：舒適型三房140方，四房160-200方，躍層200方以上。總價(jià)范圍：三房105-140萬(wàn)，四房130-195萬(wàn)高端產(chǎn)品附加值還是以傳