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1、住宅項目可行性研究報告住宅項目可行性研究報告目目錄錄一、總論一、總論4二、市場調研分析二、市場調研分析8三、項目綜合定位三、項目綜合定位24四、項目投資估算四、項目投資估算36五、財務分析五、財務分析44六、不確定性分析六、不確定性分析45七、風險分析與對策七、風險分析與對策49八、附表八、附表51九、附件九、附件61總總論論1、項目建設背景、項目建設背景根據南昌市城市規劃發展的需要以及沿江東路片區控制規劃要求，上海金廈房地產有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 畝。開發建設用地及土地用途性質變更手續由南昌市土地管理局和市規劃局辦理。該項目初步方案設計已經完成，項目建議書2、已經省計委批準，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。2、項目概況、項目概況（1）項目名稱： “風華盛世”（2）建筑規模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規劃用途：居住、商業（5）建設單位：上海金廈房地產有限公司（6）經營類型：房地產經營、綜合技術服務員、咨詢服務（7）企業性質：其他有限責任公司（9）企業概況：上海金廈房地產有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司現有員工 60 人， 其中各類職稱的技術經濟管理人員30人， 注冊資金2000萬元，資質等級為二級。公司資金技術實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔各類大中小型房地產項目3、開發與建設，自公司成立以來，先后開發的項目有：九江市趙家花園 18000 平方米舊房改造開發項目。目前在規劃和開發建設的項目有： 南昌市建設路 284號省建總公司建苑住宅小區舊宅基地改造項目等。公司采取新工藝、新技術，不斷堅持科學管理， 以 “開拓、求實、優質、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務。（10） 工程概況： “風華盛世” 項目占地 90.9畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920平 方 米 ， 多 層 住 宅 為90720平方米， 商鋪5580平方米；容積率 1.8，綠化 率 35% ， 建 筑 密 度25%。（11）資金來源：本項目建設資金由上海金廈房地產有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為 14.83%，財務凈現值（Ie=10%）萬元。財務分