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1、1 物業(yè)專項設(shè)計物業(yè)專項設(shè)計指引（試行稿）指引（試行稿） 為提升樓盤品質(zhì)、提高業(yè)主滿意度，降低物業(yè)后期營運管理成本，現(xiàn)針對集團標準 之外物業(yè)日常營運管理維護較密切的其他要求進行補充完善，供各地區(qū)公司在項目施工 圖設(shè)計時使用。 一、一、 設(shè)計設(shè)計要求要求 1. 變配電房 1）不應設(shè)置在建筑物伸縮縫、后澆帶位置。 2）變配電室主入口滿足設(shè)備運輸?shù)囊蟆?3）電纜溝排水應就近接入集水井，集水井最高水位低于電纜溝溝底，電纜溝底 做 1%的坡度。 4）應設(shè)置通風設(shè)施。 2. 發(fā)電機房 1）當布置在地下層時，應有通風、防潮、機組的排煙、消聲和減振等措施并滿 足環(huán)保要求。 2）發(fā)電機房、控制室及配電室不應設(shè)2、在廁所、浴室或其他經(jīng)常積水場所的正下 方或貼鄰。 3）應有保證通風及燃料燃燒所需空氣量的通風措施。 3. 水泵房 1）水泵房內(nèi)設(shè)置有充足、可靠的排水設(shè)施，水泵、水箱等主要設(shè)備四周應有環(huán) 繞或布置在設(shè)備長邊的排水明溝，明溝上設(shè)置鑄鐵或不銹鋼格柵，明溝匯集 后接入機房集水坑。 2）水泵之間距離，水泵及電機周圍的檢修通道，水泵配電柜、控制柜前檢修距 離按照國家相關(guān)規(guī)范要求。 3）每臺生活給水泵的出水管上應有壓力表、消聲止回閥、閘閥、可曲撓橡膠接 頭各 1 個。 4）每個水池、水箱應在靠近檢修口位置裝設(shè)內(nèi)外鋼制爬梯，水池外壁應裝設(shè)透 明液位計，液位計高度應滿足觀測需要。 5）水箱、水池設(shè)置超高、超低水3、位報警，采用聲光報警信號接入監(jiān)控中心，避 免水池溢水導致泵房水淹事故及停水事件發(fā)生。 應設(shè)置有超低水位停泵開關(guān)， 2 當超低水位報警與停泵水位同時出現(xiàn)時，應停止系統(tǒng)運行。 4. 通訊運營商機房：根據(jù)項目規(guī)模預留至少一個運營商機房。 5. 暖通設(shè)備房（間） 1）鍋爐房內(nèi)應有保證通風及燃料燃燒所需空氣量的通風措施以及事故通風措施。 2）設(shè)備房應留有足夠的檢修、操作空間及通道。鍋爐、冷水機組、換熱器等需 清洗或更換盤管的設(shè)備，應在抽管方向留有抽管空間。 3）設(shè)在建筑內(nèi)的柴油發(fā)電機房、制冷機房、鍋爐房、換熱器間、水泵間、空調(diào) 主機房、風機房等設(shè)備間，應采取減震防噪措施，各管路和管路支架應采取 防固體傳4、聲措施。設(shè)備間不得貼鄰有防震或安靜需求的房間。 6. 重要的設(shè)備房（如冷凍換熱站、水泵房）內(nèi)均需設(shè)置 1 處集水坑，設(shè)置雙泵，按 最高水位兩泵同時運行設(shè)計。 7. 有水的水泵房、 換熱機房等設(shè)備機房內(nèi)座地安裝的配電箱或控制箱應有 300mm 高 的基礎(chǔ)。 8. 除設(shè)備房外，暖通專業(yè)水系統(tǒng)需關(guān)斷用的閥門應采用閘閥、截止閥。 9. 采暖系統(tǒng)水平管布置應注意坡度、坡向。系統(tǒng)最高點、上翻彎的最高處均應設(shè)排 氣閥， 系統(tǒng)最低點設(shè)泄水閥。 為檢修方便， 各分段檢查管段最低點也應設(shè)泄水閥。 10.需調(diào)節(jié)、觀察的閥門、儀表、設(shè)備應設(shè)于公共空間便于觀察和操作處；暗裝時， 應便于檢修，無可拆卸回風口（回風百葉）等5、位置可利用時，應設(shè)置檢修口，檢 修口位置要便于檢修設(shè)備。 11.室外水表井、閥門井等，應按國標圖集要求在井底設(shè)置集水坑。 12.住宅水暖井內(nèi)管道、表具布置要合理，各水（暖）計量表的水平支管垂直間距應 合理，不得被管道遮擋且便于讀表。 13.地下車庫地面利用建筑墊層設(shè)置排水淺溝，貼墻設(shè)置，就近接入集水坑。 14.消防電梯集水坑應設(shè)置在電梯井外面， 方便檢修。 除消防電梯基坑有排水泵之外， 其他電梯基坑須設(shè)置連通管就近接入附近的集水坑中， 連通管標高應高于集水坑 最高水位。 15.保證走道、維修通道的照度，便于安裝維護。照明燈具不應被風管、水管遮擋， 并應采用集中、分回路、時控控制方式。地下通道等6、部位普通照明燈具以吸頂安 裝為主，層高超過 4m 時，采用壁裝，安裝高度 2.5m。住宅公區(qū)機房層走廊等非 裝修區(qū)域的照明燈具，安裝高度超過 4m 時，采用壁裝，安裝高度 2.5m。 3 16.計量要求 1）水（暖）計量：不同業(yè)態(tài)、不同產(chǎn)業(yè)、不同使用功能、不同計費標準的用水 區(qū)域（如住宅、裙樓商業(yè)及步行街、影城、商業(yè)綜合體、綜合樓、幼兒園、 中小學校、水上樂園、酒店、各大中心、各獨立設(shè)備房等） ，應分別設(shè)置計量 表。 下一級計量表應覆蓋上一級計量表所有出流量， 不得出現(xiàn)漏計量的支路。 2）電氣計量： 電梯 （單元總配電箱， 如單元電梯分回路供電， 每臺電梯配電箱） 、 每個樓棟公區(qū)照明總配電箱7、地下車庫照明總供電回路等、運動中心和綜合 樓（照明，動力分開計量，中央空調(diào)、采暖換熱等大型用電設(shè)備單獨設(shè)置計 量表） 、影院（照明，動力分開計量，中央空調(diào)、采暖換熱等大型用電設(shè)備單 獨設(shè)置計量表） 、園林景觀、噴泉水景、泛光照明、室外公共照明、生活水泵 房、監(jiān)控消控中心、鍋爐房、換熱站等于配電室低壓供電回路處單獨設(shè)置計 量表。地下停車庫充電樁供電回路前端設(shè)置計量表。所設(shè)置的計量表需具有 遠程功能，數(shù)據(jù)集中于園區(qū)物業(yè)管理的配電室內(nèi)。 3）計量表形式：當?shù)責o特殊要求時，需按物業(yè)管理部門要求執(zhí)行。物業(yè)管理部 門需在施工圖設(shè)計前明確代收代繳用戶，計量表形式可采用具有遠傳功能的 預付費表（IC 卡） ，同時增加信息提示（短信通知）及延時關(guān)閉功能，數(shù)據(jù)集 中傳輸?shù)轿飿I(yè)服務(wù)中心。 17.小區(qū)/組團主出入口采用非集團標準大門的，主次出入口攝像機、圍墻機、通道 閘機、 獨立門禁讀卡器等出入口設(shè)備的布置應符合物業(yè)管理部門對小區(qū)封閉管理 需求。 18.住宅各層地下室電梯廳預留樓宇傳媒電視系統(tǒng)液晶電視屏線管及底盒。 二、二、 實施原則實施原則 1. 本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行。 2. 當?shù)卣哂刑厥庖髸r，按當?shù)匾髨?zhí)行。