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1、物業(yè)管理方案策劃指引1.目的客觀評(píng)估物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，以滿足項(xiàng)目營(yíng)銷策劃要求和編制物業(yè)管理方 案的需要。適用于在項(xiàng)目開發(fā)階段物業(yè)管理方面的策劃。3.職責(zé)3.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本指引的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；3.2各公司均有對(duì)本制度捉岀修改Z權(quán)力和義務(wù)；3. 3物業(yè)公司授權(quán)人或相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)編寫策劃方案，地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)審核策劃方案。4.方法和過(guò)程控制（附流程圖）4. 1.物業(yè)管理進(jìn)入可行性分析4. 1. 1.一般在地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況如物業(yè)管理政策法規(guī)、 勞動(dòng)用工、物管市場(chǎng)成熟度、競(jìng)爭(zhēng)（領(lǐng)先）樓盤、項(xiàng)目基本情況及項(xiàng)目客戶定位特征 等情況進(jìn)行充分調(diào)研，并對(duì)照公司物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和2、市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，判斷物 業(yè)管理在此市場(chǎng)中進(jìn)入的可行性，并對(duì)未來(lái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。此口J行性研 究結(jié)果作為投資項(xiàng)口立項(xiàng)報(bào)告中的一部分，列入項(xiàng)口評(píng)審內(nèi)容之-。4.1.2.編制調(diào)研計(jì)劃（可參考XX 物業(yè)管理方案策劃調(diào)研計(jì)劃）4. 1. 3.確定考察和調(diào)研的主要內(nèi)容：考察項(xiàng)目情況簡(jiǎn)概當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策法規(guī)情況（與物業(yè)有關(guān)）當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理相關(guān)法規(guī)和用工政策當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)基本情況當(dāng)?shù)匦袠I(yè)領(lǐng)先企業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)定位或社會(huì)地位對(duì)項(xiàng)目及周邊情況的考察和調(diào)研進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)佔(zhàn)4. 1. 3.1當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策法規(guī)情況主耍了解與物業(yè)有關(guān)條款，如管理用房、商業(yè)用房、水電氣暖指標(biāo)及費(fèi)用、環(huán)衛(wèi)及環(huán) 保3、等。4. 1. 3. 2當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理相關(guān)法規(guī)和用工政策情況重點(diǎn)對(duì)維修基金收取和管理方法、物業(yè)管理費(fèi)政府定價(jià)和程序、停車場(chǎng)收費(fèi)、入住和 裝修收費(fèi)、物價(jià)局、工商局、建設(shè)局、交通局相關(guān)物業(yè)管理方面的政策、業(yè)主委員會(huì) 的運(yùn)作要求以勞動(dòng)用工政策。4. 1. 3. 3當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)基本情況a）當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理及物業(yè)管理覆蓋情況；b）當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和公司品牌認(rèn)知情況；c）高屮低樓盤的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)情況，物業(yè)管理費(fèi)收繳情況；d）居民消費(fèi)水平和物業(yè)管理消費(fèi)能力；e）當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)各類人員薪酬水平，當(dāng)?shù)貏趧?dòng)政策等。4. 1. 3. 4當(dāng)?shù)匦袠I(yè)領(lǐng)先企業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況主要了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理領(lǐng)先企業(yè)管理水平及強(qiáng)弱勢(shì)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的管理特色。4. 1. 3. 5項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)定位或社會(huì)地位（可參考后附調(diào)研表格）a）政府主管部門拜訪，了解主管部門的態(tài)度和看法；b）對(duì)象訪談，了解目標(biāo)客戶群的看法。4. 1.