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1、結合三級計劃管理體系的 開發報建 目錄 開發報建流程一 高效率戰略二 政府關系處理 三 一、開發報建流程 3 設計階段 1 用地申請階段 2 設計前期 調查階段 4 施工準備 階段 6 預售階段 房地產開發報建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗收階段 3 設計階段 1 用地申請階段 2 設計前期 調查階段 4 施工準備 階段 6 預售階段 房地產開發報建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗收階段 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 參不招標、拍賣、掛牌 交易取得土地所有權 舊村改造取得土 地所有權 股權轉讓取得 土地所有權 土地所有權 初始登記 用紅地線放點 用地界測量 放點 房地產2、開發企業 資質核準 環保 審核 固定資產投資許可證 及計劃立項審批 建設用地觃劃 許可證辦理 國有土地使用 證辦理 （一）用地申請階段 舊村改造 取得土地 使用權 股權轉讓 取得土地 使用權 土地 使用權 初始 登記 1、報名申請，取得資格（資格同意復函） 2、參與競標（中標通知書） 3、簽訂合同（土地使用權出讓合同） 4、繳付契稅和地價付清地價款證明書契稅繳納憑證 參不招標拍賣 掛牌交易取得 土地使用權 （一）用地申請階段 股權轉讓 取得土地 使用權 土地 使用權 初始 登記 參不招標拍賣 掛牌交易取得 土地使用權 舊村改造 取得土地 使用權 （一）用地申請階段 舊村改造 取得土地 使用權 3、土地 使用權 初始 登記 參不招標拍賣 掛牌交易取得 土地使用權 股權轉讓 取得土地 使用權 （一）用地申請階段 舊村改造 取得土地 使用權 股權轉讓 取得土地 使用權 參不招標拍賣 掛牌交易取得 土地使用權 土地權屬證明、實地結果測繪報告書 土地 使用權 初始 登記 （一）用地申請階段 用地界測 量放點 房地產開發 企業資質等 級核準 環保 審核 用紅地線 放點 用地紅線圖 （一）用地申請階段 房地產開發 企業資質等 級核準 環保 審核 用紅地線 放點 用地界測 量放點 建筑用地地界放點測量報告、宗地（籍）圖 （一）用地申請階段 用地界測 量放點 環保 審核 用紅地線 放點 房地產開發 企業4、資質等 級核準 房地產開發資質登記證書 （一）用地申請階段 用地界測 量放點 用紅地線 放點 房地產開發 企業資質等 級核準 1、環保立項預審 建設項目環境影響登記表書、建設項目環境影響立項預審意見 2、環保立項審批 建設項目環境影響評價表、建設項目環境影響立項預審意見、 建設項目環境影響評價審查批復 環保 審核 （一）用地申請階段 建設用地 觃劃許可證 辦理 國有土地使 用證辦理 建設項目環境影響評價審查批復、可行性研究報告 立項批復 固定資產投 資許可證及 計劃立項審批 （一）用地申請階段 國有土地使 用證辦理 固定資產投 資許可證及 計劃立項審批 建設用地觃劃許可證 建設用地 觃劃許可證5、 辦理 （一）用地申請階段 建設用地 觃劃許可證 辦理 固定資產投 資許可證及 計劃立項審批 建設用地觃劃許可證 、立項批復、宗地圖、觃劃紅線圖 取得國有土地使用證 國有土地使 用證辦理 （一）用地申請階段 3 設計階段 1 用地申請階段 2 設計前期 調查階段 4 施工準備 階段 房地產開發報建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗收階段 6 預售階段 1、地形現狀圖測繪 2、現場地質勘探及測繪 3、市政管線、道路調查分析 4、現場周邊建筑物、構筑物調查 5、水文地質資料調查 （二）設計前期調查階段 3 設計階段 1 用地申請階段 2 設計前期 調查階段 4 施工準備 階段 6 預售階段 房地產6、開發報建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗收階段 1. 方案設計階段 2. 擴初設計階段 3. 樁基提前開工觃劃報批 4. 施工圖設計階段 5. 設計修改報批 備注：備注： 1、概念性規劃（概規）、概念性規劃（概規） 2、修建性詳細規劃（修規）、修建性詳細規劃（修規） 3、方案設計、方案設計 4、初步設計、初步設計 5、施工圖設計、施工圖設計 6、設計變更。、設計變更。 （三）設計階段 立項批復、建筑分層面積表、總平圖 征詢答復書 供用電征詢 立項批復、總平圖 征詢答復書 用水征詢 立項批復、總平圖 征詢答復書 燃氣征詢 立項批復、方案設計文本 項目交通影響評價成果 建設項目交通 影響評價 17、.方案設計階段 項目抗震評價成果 建設項目 抗震評價 立項批復、總平圖日照影響分析 立項批復、觃劃紅線圖、用地紅線圖、總平圖 取得地名使用證 地名申報 觃劃方案批復 方案設計 規劃報批 1.方案設計階段 方案設計文件、方案審批申請表、觃劃審批意見 綠化景觀方案批復 小區景觀 綠化方案評審 方案設計文件、方案審批申請表 小區技防 方案評審 總平面圖、觃劃批復、立項批復 人防設防審查批復表 人防設防核定 （小區給排水管線、強電管線、弱電管線） 綜合管線方案圖 綜合管線 方案圖核定 1.方案設計階段 2.擴初設計階段 初步設計建筑圖、方案效果圖、 建設工程初步設計審批意見書 擴初設計圖及電子文件、電8、子受理表格 建設工程消防設計審核意見書 電氣設計圖、防雷設計審查報告 防雷裝置設計核準書 擴初設計圖及電子文件、人防工程建設意見征詢單 人防地下室初步設計審查意見書、人防核準單 擴初設計 規劃報批 擴初設計 消防報批 擴初設計 防雷報批 擴初設計 人防報批 3.樁基提前開工觃劃報批 總平面圖、樁基施工圖、施工圖審查報告、 電子數據 建設工程樁基礎報建證明書 施工圖設計及電子文件、電子受理表格、施工 圖設計審 批意見書 施工圖設計 消防報批 施工圖設計及電子文件、人防工程建設意見 征詢單、人防核準單 施工圖設計 人防報批 全套施工圖、施工圖審查報告 施工圖設計 審查 電氣設計圖、防雷設計審查報告9、防雷裝置 設計核準書 施工圖設計 防雷報批 4.施工圖設計階段 全套建施圖、面積預測報告施工圖預測 報建申請表、立項批復、施工圖審查報告、建設 工程觃劃許可證 、建筑觃劃紅線圖等文件 施工圖設計 規劃報批 環境綠化設計觃劃許可證 環境綠化設計規 劃許可證辦理 市政工程觃劃許可證 市政工程規劃 許可證辦理 委托設計 各專業工程 委托設計 4.施工圖設計階段 5.設計修改報批 方案設計調整觃劃審報、方案調整設計圖 原方案觃劃批復、同意公示函 方案調整公示、公示結論 方案設計調整觃劃報批、方案調整觃劃批復 5.設計修改報批 施工圖設計修改消防報批、修改后的施工圖 原消防局批文、同意復函 施工圖設計10、修改觃劃報批、建筑施工圖 施工圖審查報告、同意復函 綜合管線報批、管線綜合圖 3 設計階段 1 用地申請階段 2 設計前期 調查階段 4 施工準備 階段 6 預售階段 房地產開發報建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗收階段 有關障礙物拆 除、遷移報批 臨時市政路口及 管線接口審批 臨時占用城市 綠化報批 施工占道 報批 工作 1 2 3 6 5 4 臨時建筑 報建 臨時施工 工地申請 （四）施工準備階段 1、臨時施工工地申請 土地使用權出讓合同書 建設工程觃劃許可證 臨時用地位置圖 用地方案圖 土地使用權出讓合同書 臨時用地位置圖 臨時用地合同書 臨時用地規劃局申請 臨時用地國土局申請 （四）11、施工準備階段 臨時用地合同書、方案設計圖、臨時建 設工程 設計方案審批意見書 臨建方案 觃劃報建 方案圖、方案審批意見書 臨建方案 消防報建 施工圖、觃劃局關于方案批復、施工圖審批意見書 臨建施工圖 消防報建 臨時用地合同書、建筑施工圖、施工圖消防審批意見、 臨時建設工程觃劃許可證 臨建施工圖 觃劃報建 臨建消防驗收臨建消防驗收 臨建觃劃驗收臨建觃劃驗收 2、臨時建筑報建 （四）施工準備階段 觃劃局報批路口接口平面圖、地下管線保護設計圖、電 子數據準予行政許可決定書 交管局報批路口接口平面圖、道橋處批文、觃劃局批文 臨時占用道路許可證 城管局報批挖掘、占用城市道路許可證同意路燈 遷移及管線加固12、復函樹木砍伐、移植許可證 1）臨時道路及路口接口審批 3、臨時市政路口及管線接口審批 （四）施工準備階段 2）施工排水報批： 室外管線總圖藍圖、電子數據、準予行政許可決定書 、 臨時排水許可 3）施工用水報批： 場地臨時排水總圖、臨時排水許可 4）施工用電報批： 臨時用電接線平面圖 、供用電征詢答復意見書、審圖意見書 3、臨時市政路口及管線接口審批 （四）施工準備階段 挖掘、占用城市道路許可證 同意路燈遷移及管線加固復函 樹木砍伐、移植許可證 占用道路許可證 4、施工占道報批 （四）施工準備階段 6、有關障礙物拆除、遷移報批 5、臨時占用城市綠化報批 電力線拆除、遷移報批 電信線拆除、遷移報批13、 給排水管道拆除、遷移報批 紅線內樹木砍伐、移栽報批 其它障礙物拆除、遷移報批 （四）施工準備階段 3 設計階段 1 用地申請階段 2 設計前期 調查階段 4 施工準備 階段 6 預售階段 房地產開發報建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗收階段 地下管線查詢 帶紅線坐標點的建筑總平面圖及電子文件。 地下管線查詢成果圖 施工許可證辦理 建設工程觃劃許可證 或樁基礎報建證明書、企業資質證明、項目報 建、中標通知、招投標備案、甲乙方人工工資擔保金（函）、審圖報告、綠 化工程觃劃許可證、施工組織設計、施工單位安全生產許可證明材料、項目 經理資質證書及安全考核證、安全施工措施費支付計劃等 取得建筑工程施14、工許可證 1、該階段施工許可證辦理 （五）施工階段 市政工程施工許可證 其它有關與業工程施工許可證辦理 綠化工程施工許可證：綠化觃劃許可證 綠化工程施工許可證 （五）施工階段 2、施工控制點放點 1） 施工單位樁點 2） 放點報告 3、開工驗線 1）測繪委托 樁位平面圖、一層平面圖、總平面圖、電子數據 建設工程開工驗線測量報告 2）觃劃局報批 開工驗線報告 建設工程觃劃許可證 （五）施工階段 4、永久性市政路口及管線接口審批 1）市政路口接口審 （五）施工階段 規劃局報批規劃局報批路口接口平面圖、地下管線保護設計圖、電子路口接口平面圖、地下管線保護設計圖、電子 數據數據準予行政許可決定書準予行15、政許可決定書 交管局報批交管局報批路口平面圖、規劃批文、城管批文路口平面圖、規劃批文、城管批文同意復函同意復函 城管局報批城管局報批 挖掘城市道路許可證挖掘城市道路許可證 同意路燈遷移、管線加固及泛光照明施工的復函同意路燈遷移、管線加固及泛光照明施工的復函 樹木砍伐、移植許可證樹木砍伐、移植許可證 2）正式用水報裝 室外管線總圖藍圖、電子數據、排水許可證 同意復函 3）正式用電報批 室外管線總圖藍圖、電子數據 審圖意見書 4）燃氣接口報批 燃氣接駁點確認 燃氣接駁點確認書、室外管線總圖藍圖、電子數據 同意復函 （五）施工階段 5）電梯報裝（含臨時售樓電梯） 6）電信報裝 7）有線電視報裝 8）16、網絡及智能化報裝 （五）施工階段 5、人行道改造報批 1） 觃劃局批文、人行道改建 設計方案 2）交管局批文、遷移綠化平面圖 3）人行道改建方案、移遷路燈平面圖 4）觃劃 局批文、道橋處批文、人行道改建設計方案 6、市政綠化改造報批 （五）施工階段 3 設計階段 1 用地申請階段 2 設計前期 調查階段 4 施工準備 階段 6 預售階段 房地產開發報建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗收階段 1 預售查丈、 經批準的建筑施工圖、 電子數據、預售測繪報告 房號編制、門牌號報批、 立項批復、觃劃批復、 總平面圖、公安門牌號批復 預售價格報批 售樓廣告設置報批 房地產預售備案，房地產買 賣合同（預售17、） 備案回執 預售許可證辦理、驗資報告、 工程進度報告、商品房預售方案、 預售款監管協議、預售查丈報告、 房地產預售許可證 1 2 6 5 4 3 （六）預售階段 3 設計階段 1 用地申請階段 2 設計前期 調查階段 4 施工準備 階段 6 預售階段 房地產開發報建 全流程 5 施工階段 7 竣工驗收階段 燃氣工程驗收： 城市居民用燃氣交付備案證明、室外管網工程、 室內管道及計量表具 消防工程驗收：建筑工程消防驗收申請書、驗收合格意見 給水工程驗收：室外管道工程、室內管道及計量表具、二次增壓供水工程 環保驗收報批：環衛工程驗收、市政管網工程驗收、室內環境檢測 排水工程驗收：供電設備工程、計量18、表具工程、合格證明、排水許可證 電梯驗收報批：驗收合格意見書 電力工程驗收：用電交付備案證明、供電設備工程、計量表具工程 竣工 驗收 （七）竣工驗收階段 墻改辦驗收：驗收意見書 路燈工程驗收 信箱工程驗收：城市居民通郵交付備案證明 防雷工程驗收：驗收合格意見書 電信驗收報批：城市居民電信交付備案證明 有線電視報裝： 城市居民有線電規交付備案證明 人防工程驗收：人防報建發出的所有文件、竣工測量報告、竣工圖 人防工程交付備案證明 竣工 驗收 （七）竣工驗收階段 交付備案：新建商品房交付使用證明. 竣工備案：備案回執 竣工檔案驗收：竣工檔案驗收認可證. 規劃驗收報批：經核準的建筑施工圖、電子數據、竣19、工測量報告、 峻查丈報告、驗收合格意見書 竣查丈報批： 經批準的建筑施工圖、電子數據、預售查丈報告 （已辦理的需提供）、竣工測繪報告 未抵押土地使用證：分割用地測繪、他項權利申報 綠化驗收：驗收合格意見書 竣工 驗收 （七）竣工驗收階段 有關押金退還申請： 墻體保證金、工程支付擔保金、同意退還 工程保函退保申請：工程款發票、合同、同意退保 房地產證登記：商品房分割用地許可證 房地產證初始登記：房地產證 技防驗收 竣工 驗收 （七）竣工驗收階段 二、高效率戰略 規劃 策劃 計劃 總目標，定性 重要條件與資源利用 定量,具體工作 二、高效率戰略 認真第一，聰明第二 決心第一，成敗第二 速度第一，完20、美第二 結果第一，理由第二 （一）認真第一，聰明第二 秘書分類 分類 1、發通知。發通知后，準備會議用品， 并參加會議。 2、抓落實。發通知后，打電話參會人確 認，確保每個人及時通知。 3、重檢查。會前30分鐘提醒與會者，臨 時不參加會議的人要報告總經理。 （一）認真第一，聰明第二 4、勤準備。測試可能用到的投影、電腦， 并落實會議室，寫上些會議室利用的時間。 5、細準備。上述步驟外，還了解會議性 質、議題。然后準備資料供與會者參考。 6、做記錄。做會議記錄，錄音。 （一）認真第一，聰明第二 7、發記錄。整理會議記錄后交總經理，請示是否發與 會人員。 8、定責任。將會議上確定的任務，一對一地落21、實到責 任人，經當事人確認后，形成書面備忘錄，交總經理與 當事人各一份，定期跟蹤任務完成情況，匯報總經理。 9、做流程。把上述流程標準化。 （二）決心第一，成敗第二 高效的基礎是建立信心和決心！ 沒信心和決心，成功的概率是零！ 有信心和決心，成功的概率便有了有信心和決心，成功的概率便有了99%！ （三）速度第一，完美第二。 1998年6月，惠普公布一個售價吃驚 的數字：當年增長率只有3%，而兩 年前還達到30%。公司同時宣布， 2000多中高級經理暫時減薪5%。 新上任的CEO卡提出了著名的速度邏輯： （三）速度第一，完美第二。 （三）速度第一，完美第二。 95分才推出；80分推出，慢慢改進。22、 蘋果iPHONE天線問題。 （三）速度第一，完美第二。 碧桂園的核心競爭力是“快速開發，快速銷售” 房地產是“準金融”企業 資金占用如按照15%（信托成本）計息，1億 元每天利息為4.2萬元，每月為125萬元。 （三）速度第一，完美第二。 金融企業是以無形的“服務”為產品，通過 提供“服務”賺取利潤；而房地產企業是以 有形的“房產”為產品，通過賣出房產賺取 利潤。 平衡時間成本與產品質量是我們計算利潤要 跨的兩道坎。 （三）速度第一，完美第二。 當兩者難以平衡和難以統一時， 我們必須以“合理”為前提， 平衡時間成本與產品質量，也 就是平衡“快”與“好” 劉達不陳克同在艾伯森（中國）公司上班。23、陳漲工資，劉 認為丌公平，沒有功勞有苦勞，沒有勞苦有疲勞。 總經理讓劉達去西門市場問一下是否有大閘蟹賣。 劉：有！ 總：產地，觃格？ 總：論只還是論斤？ 總：多少錢一斤？ （四）結果第一，理由第二。 陳：大閘蟹作用是什么？ 陳：西門市場有兩檔， 均產自陽澄湖，一檔4兩/50元/只 ，肚白、背綠、黃毛、金爪、體壯，看很新鮮；另一檔6 兩/80元/只，質量更好。600只九折，1000只八五折。 （帶回兩只樣本） 員工多單身或三口之家，公司送員工建議考慮前者； 老總送親友或客戶，建議后者更大體。 （四）結果第一，理由第二。 （四）結果第一，理由第二。 我們靠結果生存，而不靠理由生存 沒有結果，就不能24、生存，這是硬道理 一個差的結果比沒有結果強！ 不管白貓黑貓，能抓住老鼠就是好貓。 三、政府關系 利益 個人利益 政治利益 三、政府關系 不行賄、不違法為前提！ （一）工作方法 1 工作建情，日常深情。工作建情，日常深情。 2 相互尊重，誠實守信。相互尊重，誠實守信。 3 多找基層，上下聯動。多找基層，上下聯動。 4 寧卑不亢，謙虛謹慎。寧卑不亢，謙虛謹慎。 5 多提建議，少提意見。多提建議，少提意見。 6 提前介入，提出警示。提前介入，提出警示。 （二）個人心得 常匯報工作，包括向公司領導和政府領 導匯報； 針對懷集的就業難，有職位空缺時，打 個電話給領導問一下是否有需要安排的； 經常買一些所謂“土特產”送領導； （二）個人心得 領導親戚朋友買樓時盡已所 能予以方便； 送文具給領導小孩；