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1、投資必備 房地產(chǎn)開發(fā)成本與支付房地產(chǎn)開發(fā)成本與支付 目目錄錄 房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成 集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平 房地產(chǎn)項目成本估算思路房地產(chǎn)項目成本估算思路 工程款支付模式工程款支付模式 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 一一 二二 三三 四四 版權(quán)所有 開發(fā)成本開發(fā)成本 銷管費銷管費 稅費稅費 一、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成一、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成 土地成本土地成本 行政事業(yè)性收費行政事業(yè)性收費 與前期工程費用與前期工程費用 開發(fā)成本扣除土地成本后統(tǒng)稱建造成本建造成本 Tips 房地產(chǎn)總成本房地產(chǎn)總成本 主體建筑安裝工主體建筑安裝工 程費程費 景觀環(huán)境工程景觀環(huán)境工程 社區(qū)管網(wǎng)工程社區(qū)管網(wǎng)工2、程 公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施 工程建設(shè)其他費工程建設(shè)其他費 用用 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 財務(wù)費財務(wù)費碧桂園集團(tuán) 土地出讓金土地出讓金 工工 遷補(bǔ)償費遷補(bǔ)償費程造價程造價 拆拆 公建配套公建配套 咨詢咨詢 主及其他工主及其他工體建筑體建筑 管網(wǎng)工程管網(wǎng)工程 和和 工程工程 學(xué)校學(xué)校 險險 園建園建 契稅程契稅程 化工程化工程 樣樣 工程工程 與售與售 小區(qū)智能化小區(qū)智能化 樓部裝修樓部裝修 套設(shè)施套設(shè)施 工程工程 開荒清潔費開荒清潔費 三通工程費三通工程費 場地平整場地平整 臨臨 擋擋 時時 土土 設(shè)設(shè) 墻墻 施施 勘測勘測 護(hù)坡護(hù)坡 量費量費 獨立樣板房獨立樣板房 和和 通訊工程通訊工程 樓樓3、 獨立售獨立售 網(wǎng)絡(luò)工程網(wǎng)絡(luò)工程 環(huán)保工程環(huán)保工程權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 土地成本土地成本 行政事業(yè)性收費行政事業(yè)性收費 與前期工程費用與前期工程費用 主體建筑安裝工主體建筑安裝工 程費程費 景觀環(huán)境工程景觀環(huán)境工程 社區(qū)管網(wǎng)工程社區(qū)管網(wǎng)工程 公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施 工程建設(shè)其他費工程建設(shè)其他費 用用 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 財務(wù)費財務(wù)費 一、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成一、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成 和裝修）和裝修） 前期前期 程費程費 工工 工程工程 橋梁涵洞橋梁涵洞 其他景觀其他景觀 燃?xì)馊細(xì)?設(shè)設(shè) 工程工程 小區(qū)小區(qū) 道路工程道路工程 小市政安裝工程小市政安裝工程 小區(qū)小區(qū) 園建安裝工程園建安裝工程 供水系4、統(tǒng)供水系統(tǒng) 供配電系統(tǒng)供配電系統(tǒng) 供暖系統(tǒng)供暖系統(tǒng) 規(guī)劃規(guī)劃 圍墻圍墻 計費計費 電視工程電視工程 分戶圍欄分戶圍欄 部（含建造部（含建造 排水排污排水排污 工程工程 版 服務(wù)服務(wù) 工程監(jiān)理工程監(jiān)理 行政事業(yè)性行政事業(yè)性 收費收費 小市政工程小市政工程 小市政小市政 程費程費 幼兒園幼兒園 室內(nèi)精裝修室內(nèi)精裝修 大市政大市政 程程 主體安裝工主體安裝工 板房板房 物物 建建 業(yè)業(yè) 筑筑 維維 小小 修修 品品 費費 其他公共配其他公共配 趕工費趕工費 紅線外景觀紅線外景觀 工程工程 物業(yè)前期物業(yè)前期 介入費介入費 1 1 1 2 1 2 1 2 1 1 4 2 3 2 2 2 5 3 4 2 5、3 6 4 5 7 5 6 8 6 9 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平 廣東廣東 3258元元/ 山東山東 3904元元/ 1.成本占比成本占比 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 廣東廣東 4193元元/ 山東山東 4896元元/ 1.成本占比成本占比 二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 2.標(biāo)準(zhǔn)成本標(biāo)準(zhǔn)成本 二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 2.標(biāo)準(zhǔn)成本標(biāo)準(zhǔn)成本 二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 2.標(biāo)準(zhǔn)成本標(biāo)準(zhǔn)成本 二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平 1 2 3 4 5 6 各6、地區(qū)的工程定額水平不一樣 各地區(qū)人工、材料價格不一樣 各地區(qū)節(jié)能要求不一樣（北方需保溫及供暖，南方不需要） 各地區(qū)的報建費不一樣，并且差異較大 各地區(qū)地質(zhì)、抗震設(shè)防烈度、地形地貌等不一樣 北方地區(qū)氣溫較低，存在冬歇期，開發(fā)周期長，運營成本高 碧桂園目前已發(fā)布了26個省份的標(biāo)準(zhǔn)水平，經(jīng)過后評估驗證，具有參考價值具有參考價值，但 還需結(jié)合項目實際情況，逐一對比分析后進(jìn)行調(diào)整逐一對比分析后進(jìn)行調(diào)整。版權(quán)所有碧桂園集團(tuán) 二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平 3.成本差異原因成本差異原因 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 成本測算流程 收集資料分析資料 套用對應(yīng) 地區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 成本或7、舊 項目成本 分項科目 計算（逐 一調(diào)整） 計算結(jié)果 檢查 特別提醒：套用標(biāo)準(zhǔn)成本并非生搬硬套 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 單元估 算法 單位指 標(biāo)估算 法 每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病 床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。 指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、 給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米) 指標(biāo)計算，室外道路按道路面積(平方米)指標(biāo)計算等。 量價分離 工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù) 法算定額單價和取費，8、近似計算項目投資。 概算指 標(biāo)估算 法 概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用。 常使用的估算公式是： 直接費每平方米造價指標(biāo)建筑面積，主要材料消耗量每平 方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。 其他 方法 類似工程經(jīng)驗：一般使用的方法；外概預(yù)算定額法 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 項目成本的估算方法 指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 工程量工程量單價單價成本成本 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 如何調(diào)整各項成本如何調(diào)整各項成本？ 基本原理基本原理：量價分9、離量價分離 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) （一）行政事業(yè)性收費（一）行政事業(yè)性收費 （1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費執(zhí) 行當(dāng)?shù)卣召M標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)均有 差異 （2）人防易地建設(shè)費執(zhí)行當(dāng) 地政府收費標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)均有差異 （3）其他行政規(guī)費執(zhí)行當(dāng)?shù)?政府收費標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)均有差異 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 2.行政事業(yè)性收費與前期工程費用行政事業(yè)性收費與前期工程費用 序號科目造價指標(biāo)項目特征 1臨時道路5070元/m2鋪碎石250厚 2臨水3040萬/kmDN150 3臨水6075萬/kmDN200 4臨電100120萬/km10kv 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、10、房地產(chǎn)項目成本估算思路 （二）前期工程（二）前期工程 (1)三通工程 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) （4）勘測設(shè)計費：）勘測設(shè)計費： 勘測費勘測費 : 參考當(dāng)?shù)乜辈旃镜氖召M標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)乜辈旃镜氖召M標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計費設(shè)計費: 42元元/m2或外判設(shè)計院收費標(biāo)準(zhǔn)或外判設(shè)計院收費標(biāo)準(zhǔn) 其他勘測設(shè)計費其他勘測設(shè)計費 : 一般一般610元元/m2 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 （2）場地平整：）場地平整： 根據(jù)場地原始標(biāo)高與規(guī)劃標(biāo)高的實際情況根據(jù)場地原始標(biāo)高與規(guī)劃標(biāo)高的實際情況 計算土石方工程量；計算土石方工程量； 土方挖填單價土方挖填單價1550元元/m3, 石方爆破單價石方爆破單價4511、100元元/m3 （3）臨時設(shè)施：實際情況計算，一般約）臨時設(shè)施：實際情況計算，一般約 250元元/m2,按建筑面積均攤按建筑面積均攤 高層高層 14802050 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 雙拼雙拼 17802500 地下室地下室 18002700 超豪超豪 27903490 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 3.主體建筑安裝工程費主體建筑安裝工程費（一）主體建筑工程費（一）主體建筑工程費(含樁基礎(chǔ)）含樁基礎(chǔ)） 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 （二）精裝工程（二）精裝工程 洋房洋房600700元元/m2 別墅別墅8001000 版權(quán)所12、有 碧桂園集團(tuán) 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 （三）主體安裝工程：（三）主體安裝工程： 別墅：別墅：120320元元/（不含電（不含電 梯）梯） 洋房：洋房：210370元元/(含電梯）含電梯） 地下車位：地下車位：250350元元/ 其中電梯：其中電梯： 小高層小高層-約約10萬萬/臺臺 高層（高層（18層）約層）約28萬萬/臺臺 高層（高層（30層）約層）約35萬萬/臺臺 其中智能化：其中智能化：3540元元/ 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 4.景觀環(huán)境工程景觀環(huán)境工程 （1）道路工程：）道路工程： 450500元元/m2 （3）圍墻：）圍墻13、： 400600元元/m2 （4）園建工程）園建工程 別墅區(qū)別墅區(qū)500元元/m2 其他：其他：450元元/m2 游泳池：游泳池：700元元/m2 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) （2）擋墻、護(hù)坡）擋墻、護(hù)坡 毛石擋土墻毛石擋土墻 : 250300元元/m3 片石護(hù)坡片石護(hù)坡 : 140200/m2 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) （5）人工湖：）人工湖：120150元元 /m2 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 （7）其他室外市政工程：按實際情況考慮）其他室外市政工程：按實際情況考慮 施工區(qū)域 施工面積 （m2) 檔次 單方成本 （元/m2) 備注 2萬5萬 A650 B550 C450 A14、850 B700 B版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 （6）綠化工程：）綠化工程： 示范區(qū)示范區(qū)貨量區(qū)貨量區(qū) 施工區(qū)域備注 貨量區(qū) 施工面積 （m2) 超豪貨量區(qū) 檔次 A B 單方成本 （元/m2) 450 350 別墅貨量區(qū) A350 洋房貨量區(qū) B C A 280 220 300 250 C180 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 5.社區(qū)管網(wǎng)工程社區(qū)管網(wǎng)工程 （1）供水工程）供水工程（2）供電工程）供電工程（3）供暖工程）供暖工程（4）燃?xì)夤こ蹋┤細(xì)夤こ?工程預(yù)算計價方式 一般有兩種方法 參考政府收費文件 版權(quán)所有 碧桂園集15、團(tuán) 配電房：配電房：碧桂園集元元/m2外傳 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 6.公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施 物業(yè)、社區(qū)、經(jīng)營用房：物業(yè)、社區(qū)、經(jīng)營用房： 2300元元/m2 嚴(yán)禁 會所：會所：35004500元元/m2 售樓部：售樓部：35004000元元 /m2 學(xué)校：學(xué)校：2500元元/m2 人防地下室人防地下室 : 26003000元元/m2 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 7.工程建設(shè)其他費用工程建設(shè)其他費用 （1）工程監(jiān)理服務(wù)）工程監(jiān)理服務(wù) （2）工程造價咨詢）工程造價咨詢 （3）創(chuàng)優(yōu)）創(chuàng)優(yōu)100 （4）趕工費）趕工費 國晟監(jiān)理20元元/m216、，外判監(jiān)理約10元元/m2 可參考建安成本0.8（包括招投標(biāo)、預(yù)結(jié)算）（包括招投標(biāo)、預(yù)結(jié)算），具體以實 際發(fā)生為準(zhǔn) 高層為80元/，多層為100元/，低層為120元/ 酒店及各類公建為80元/ 原則上原則上 與地區(qū)、工期長短等因素相關(guān)，根據(jù)實際情況而定 根據(jù)以往項目，一般情況按照建安造價上浮515% 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 6.貸款利息貸款利息 7.開發(fā)間接費開發(fā)間接費 一般占開發(fā)成本4，最終以實際貸款總額、周期、利率計算得出的利息為準(zhǔn) 三、房地產(chǎn)項目成本估算思路三、房地產(chǎn)項目成本估算思路 暫按建造成本的34考慮，最終以實際為準(zhǔn) 利息（年）利息（年）=貸款總額年利率貸款周期17、 序號序號產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型基準(zhǔn)工期基準(zhǔn)工期(月）月）備注備注 1 別墅 天然基礎(chǔ)、無地下室11 基準(zhǔn)工期 1.南方地區(qū)一個 月春節(jié)假期 2.北方地區(qū)25個 月冬歇期 碧桂園集團(tuán) 2一層地下室12 3一層地下室、豪裝14 4超豪、一層地下室、干掛石材16 5多層洋房裝修12 6一層地下室、裝修13 711層小高層裝修13 8一層地下室、裝修14 918層高層裝修15 10一層地下室、裝修16 11二層地下室、裝修17 1230層高層裝修20 13一層地下室、裝修21 14二層地下室、裝修22 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 未包括： 1.工期與節(jié)點工期與節(jié)點 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 開工開工18、 0.00 完成完成 完成完成 預(yù)售預(yù)售 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 封頂封頂 拆除拆除 外排外排 架架 竣工竣工收樓收樓 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 關(guān)鍵節(jié)點工期關(guān)鍵節(jié)點工期 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 2.支付參考比例支付參考比例 碧桂園工程款付款原則碧桂園工程款付款原則 當(dāng)期進(jìn)度款應(yīng)按當(dāng)期實物量完成量的80進(jìn)行支付 碧桂園工程款付款方式碧桂園工程款付款方式 按每個月進(jìn)度支付進(jìn)度款 但投資階段，按每個季度支付進(jìn)度款 建安工程款付款參考比例（） 0.00 完成 完成預(yù)售 (2/3進(jìn)度） 結(jié)構(gòu)封頂拆除外排架工程 完成 工程 竣工 結(jié)算 初審 結(jié)算 定案 保質(zhì)期 5年 119、2%30%39%75%80%85%90%95%5% (分3次） 較深等情況，那么0.00以下工程成本就比常規(guī)高，付款比例有些達(dá)20%，甚至更高。 3.如有地下車位，那么在0.00完成的基礎(chǔ)增加地下車位的建安成本80% 即可。 4.裝修工程款付款時間一般在結(jié)構(gòu)封頂、墻柱面、防水、門窗等工程完成后支付。 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 2.支付參考比例支付參考比例 Tips 1.各個項目的付款比例并非千遍一律并非千遍一律，需跟進(jìn)項目實際情況進(jìn)行調(diào)整進(jìn)行調(diào)整。 2.需重點關(guān)注重點關(guān)注0.00以下工程以下工程，有些項目地質(zhì)情況比較復(fù)雜，如出現(xiàn)溶洞、軟土、樁基 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 3.支付注意要點支付注意要點 提前預(yù)售提前預(yù)售即系不打樁預(yù)售即系不打樁預(yù)售 那么付款比例會相應(yīng)發(fā)生變化 保證金或其他保證金或其他需在付款表其他項目考慮支付 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 楊主席：每一個新項目都要去爭取提前預(yù)售。 楊主席：C25水泥混凝土路面 厚度20cm每平方成本是多少？ 思考：思考： 答案：A. 1000元B.520元 C.350元D.120元 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán)