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1、投資測算的基本邏輯 投資策劃中心 計提 條件 自有資金投入需一年內全額回籠 回籠資金自有資金投入+ 年化自有資金收益（30%） 【金額的要求】【時間的要求】 成就共享金額=（凈利潤年化自有資金30%）20%（區域主導） 利 潤現金流 利 潤現金流 賺多少錢？何時回錢？ 利 潤收入成本費用稅金 利 潤收入成本費用稅金 收入如何確定？ 量 價 地有多大？ 能蓋多少？容積率、建筑密度、限高 能賣多少？可售面積、公建配套 項目定位 產品結構 價格預判：競品降價、同質產品積存等 銷售收入 利 潤成本費用稅金 成本都包括哪些？收入 銷售收入 收入 前期工程 建安成本 基礎設施 公共配套 貸款利息 開發間接2、費 開發成本 土地成本有票、無票 建造成本 利 潤收入成本費用稅金 費用都包括哪些？ 收入 銷售收入 成本 土地成本 建造成本 管理費用 銷售費用 財務費用 企業行政管理部門為組 織和管理生產經營活動 而發生的各項費用 （集團、區域） 營銷活動、銷售人員傭 金等 計入成本中的貸款利息 銷管費 銷售收入銷管費率 三四線：5% 一二線：3% 利 潤收入成本費用稅金 收入 銷售收入 成本 土地成本 建造成本 費用 管理費用 銷售費用 （財務費用） 稅金如何計算？ 營業稅及附加 土地增值稅 企業所得稅 【營業稅及附加】 企業經營主要業務應負擔的營業稅、消費稅、城市維護 建設稅、資源稅和教育費附加等 繳3、稅金額銷售收入5.7% 利 潤收入成本費用稅金 收入 銷售收入 成本 土地成本 建造成本 費用 管理費用 銷售費用 （財務費用） 稅金如何計算？ 營業稅及附加 土地增值稅 企業所得稅 【土地增值稅】 對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物 的單位和個人征收的一種稅。 增值額銷售收入扣除項目 扣除項目(土地成本建造成本)1.3+相關稅金（營業稅） 增值率=增值額扣除項目 利 潤收入成本費用稅金 收入 銷售收入 成本 土地成本 建造成本 費用 管理費用 銷售費用 （財務費用） 稅金如何計算？ 營業稅及附加 土地增值稅 企業所得稅 應納稅額=增值額稅率扣除項目速算扣除系數 利 潤收入成本費4、用稅金 收入 銷售收入 成本 土地成本 建造成本 費用 管理費用 銷售費用 （財務費用） 稅金如何計算？ 營業稅及附加 土地增值稅 企業所得稅 【企業所得稅】 對我國企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收 的一種稅。 繳稅金額利潤總額25% 利 潤收入成本費用稅金 收入 銷售收入 成本 土地成本 建造成本 費用 管理費用 銷售費用 （財務費用） 稅金 營業稅 土增稅 所得稅 毛利潤 利潤總額 凈利潤 凈利潤=利潤總額所得稅 =收入成本銷管費營業稅土增稅所得稅 利 潤收入成本費用稅金 凈利潤 凈利率 土地獲利倍數 凈利潤 銷售收入 凈利潤 土地總價 勞斯萊斯：10% 一二線：8% 現金流 錢5、是何時支出、收回的 現金流入=銷售收入+貸款收入 現金流出=成本+費用+稅金+還貸支出 土地款1 土地款2建造 成本 建造 成本 建造 成本 基金 貸款 樓款 樓款 樓款 交樓 收 支 買地開工 開盤 管理費用 銷售費用 財務費用 還貸 支出 稅金 （預征及清算） 現金流 錢是何時支出、收回的 現金流入=銷售收入+貸款收入 現金流出=成本+費用+稅金+還貸支出 土地款1 土地款2建造 成本 建造 成本 建造 成本 基金貸款 樓款 樓款 樓款 交樓 收 支 買地開工 開盤 管理費用 銷售費用 財務費用 還貸 支出 稅金 （預征及清算） 成本構成、支付節奏？ 彭鏡懂開發成本測 算和支付 融資方式與6、成本？ 馮兆輝融資成本與 費用 稅金繳納與關注點？ 羅梓月拿地過程中 相關稅務問題 財稅系列課程 凈利潤收入 成本 費用 稅金 成就共享獎勵金額=（凈利潤年化自有資金30%）20%（區域主導） 多收 合理定價 提高去化 少支 成本管理 費用減免 稅務籌劃 成就共享獎勵金額=（凈利潤年化自有資金30%）20%（區域主導） 快收 晚支 開發節奏、提前預售、減少監管 融資（財務成本） 分期付款 延后付款 利 潤 收入成本費用稅金 現金流 貸款收入、還貸支出 靜態動態 8%/10%確保資金一年運轉兩次 基本 要素 成就 共享 自有資金投入需一年內全額回籠 回籠資金自有資金投入+ 年化自有資金收益（30%） THANKS 謝謝聆聽