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1、第一部分、市場研究 結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析項(xiàng)目研究長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場運(yùn)行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運(yùn)行周期基本一致， 我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為15年12-15年市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個(gè)房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中，2009年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈，2010年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預(yù)計(jì)成都樓市今后的發(fā)展路徑可能是：2009年階段性超跌反彈2010年回落盤整2011-2012年2、探底復(fù)蘇2013-2015年緩慢復(fù)蘇2015-2020年將迎來新一輪快速發(fā)展期。 14-15年13-15年中成研判結(jié)論【中成看點(diǎn)】：基于我們對全國和成都房地產(chǎn)市場中遠(yuǎn)期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹(jǐn)慎；為迎接下一輪市場復(fù)蘇和高速發(fā)展機(jī)遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運(yùn)用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目積蓄力量；在2011-2012年轉(zhuǎn)折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發(fā)。市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買3、方市場，潛在供給巨大項(xiàng)目分析長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎結(jié)論導(dǎo)航區(qū)域市場 郫縣08年新成交地塊平均地價(jià)每畝118萬，地均價(jià)按3.0的容積率計(jì)，樓面地價(jià)僅591元，環(huán)比去年的1250元，環(huán)比去年下降了53，土地價(jià)格的大幅下調(diào)也給房價(jià)的下調(diào)帶來較大的空間，大量低成本項(xiàng)目將本案行成新的沖擊。區(qū)域市場未來3年，本區(qū)域競爭項(xiàng)目新增供給將在320萬以上，320萬意味這事么即每年平均供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分激烈。區(qū)域市場 本區(qū)域供給面積主要集中在81-120之間，占總供給的61，需求面積也同樣集中在這一面積段，緊湊型套三和套二產(chǎn)品是本區(qū)域供需主力。區(qū)域市場區(qū)域成交客戶分析區(qū)域市場 本區(qū)域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了52%，是本區(qū)域中高檔樓盤主要購買人群； 主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī)/律/教為主，共占到50%； 最普遍的認(rèn)知項(xiàng)目渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然