成都郫縣中信未來城住宅地產項目市場定位方案策劃報告（95頁）.ppt
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成都郫縣中信未來城住宅地產項目市場定位方案策劃報告（95頁）.ppt
1、第一部分、市場研究 結論導航市場環境區域市場競品分析項目研究長期看好，近期階段性回暖，中期謹慎市場環境研判成都房地產市場運行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運行周期基本一致， 我們需要把握這種節奏順勢而為15年12-15年市場環境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調整，既是房地產市場自身調整的需要，也是宏觀經濟、外部環境加劇惡化的結果，短期內難以根本性好轉；目前整個房地產市場仍處于下降通道當中，2009年市場即使有所好轉也只是階段性觸底的中繼反彈，2010年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預計成都樓市今后的發展路徑可能是：2009年階段性超跌反彈2010年回落盤整2011-2012年
2、探底復蘇2013-2015年緩慢復蘇2015-2020年將迎來新一輪快速發展期。 14-15年13-15年中成研判結論【中成看點】：基于我們對全國和成都房地產市場中遠期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導企業經營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹慎；為迎接下一輪市場復蘇和高速發展機遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業發展戰略決策上的運用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發低風險項目積蓄力量；在2011-2012年轉折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發。市場環境區域市場競品分析整體轉入買
3、方市場，潛在供給巨大項目分析長期看好，近期階段性回暖，中期謹慎結論導航區域市場 郫縣08年新成交地塊平均地價每畝118萬，地均價按3.0的容積率計，樓面地價僅591元，環比去年的1250元，環比去年下降了53，土地價格的大幅下調也給房價的下調帶來較大的空間，大量低成本項目將本案行成新的沖擊。區域市場未來3年，本區域競爭項目新增供給將在320萬以上，320萬意味這事么即每年平均供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分激烈。區域市場 本區域供給面積主要集中在81-120之間，占總供給的61，需求面積也同樣集中在這一面積段，緊湊型套三和套二產品是本區域供需主力。區域市場區域成交客戶分析區域市場 本區域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了52%，是本區域中高檔樓盤主要購買人群； 主要客群置業以公職人員和醫/律/教為主，共占到50%； 最普遍的認知項目渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然
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