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1、總費用構成明細 單位：元 項次費用項目金額 1 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利 費、職員教育經費 289524 2 物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用487836 3 清潔衛(wèi)生費用400504 4 綠化養(yǎng)護費用81140 5 秩序維護費用672030 6 辦公費用753600 7 固定資產折舊50000 8 經開發(fā)商 / 業(yè)主同意的其他費用59693 9 物業(yè)管理服務酬金162071 10 營業(yè)稅金172193 合計3128591 4、測算過程 （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、職員教育經費； 4、1 本項費用明細構成 單位：元 項次費用細項金額2、 1 管理服務人員的工資278450 2 管理服務人員的社會保險111380 3 管理服務人員福利費、職員教育經費43160 合計432990 4、2 費用細項測算 （1）管理服務人員的工資 管理人員共計 15 人。年工資總額為278450 元/ 年，其中深圳外派昆明 管理人員年工資總額為85200 元，昆明當?shù)卣衅腹芾砣藛T年工資總額為 193250元。人均平均工資18563元/ 年 （2）管理服務人員的社會保險 昆明社會保險投保比率40% 計算 278450 40% = 111380 元 （3）管理服務人員福利費、職員教育經費 單位：元 費用項目說明計算過程年費用 福利費按工資總額 14% 3、計提27845014% 38983 職工教育經費按工資總額 1.5%計提2784501.5% 4177 小計按工資總額 15.5%計提27845015.5% 43160 5、物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用 5、1 本項費用明細構成 單位：元 項次費用細項金額 1 技工工資、福利、社會保險費用179136 2 設備設施維護費305700 2.1 房屋本體維護費13100 2.2 電梯系統(tǒng)維護費259900 2.3 供配電系統(tǒng)維護費12500 2.4 供水排水系統(tǒng)維護費4000 2.5 消防系統(tǒng)維護費8700 2.6 智能化系統(tǒng)維護費5000 2.7 其他公共設施維護費2500 3 4、維修工具更新費600 4 技工服裝費2400 合計487836 5、2 費用細項測算 （1）技工工資、福利、社會保險費用 單位：元 費用項目說明計算過程年費用 工資配置 8 人， 人均月工資 1200 元 1200712 115200 福利費 按工資總額 14% 計提 115200 14% 16128 職工教育經費按工資總額 1.5%計提1152001.5% 1728 社會保險按工資總額 40% 計算11520040% 46080 小計 按工資總額 155.5%計算 115200 155.5% 179136 （2）設備設施維護費 房屋本體維護費： 13100元/ 年 1#46#電梯系統(tǒng)維護費（5、外包） ：259900元/ 年 供配電系統(tǒng)維護費： 12500元/ 年 供水排水系統(tǒng)維護費：4000 元/ 年 消防系統(tǒng)維護費： 8700 元/ 年 智能化系統(tǒng)維護費 ：5000元/ 年； 其他公共設施維護費 ：2500元/ 年； （3）維修工具更新費： 600 元/ 年； （4）技工服裝費： 300 元/ 人. 年 8 人=2400元 6、清潔衛(wèi)生費用 6、1 本項費用明細構成 單位：元 項次費用細項金額 1 保潔人員工資、福利、社會保險費用203604 2 保潔人員服裝費5700 3 保潔材料費11400 4 化糞池清理費10000 5 環(huán)境消殺費13800 6 外墻清洗費10000 7 6、垃圾清運費146000 合計400504 6、2 費用細項測算 （1）保潔人員工資、福利、社會保險費用 單位：元 費用項目說明計算過程年費用 工資配置 27 人，人均月工資 600 元6002712 194400 福利費按工資總額 14% 計提 194400 14% 27216 職工教育經費按工資總額 1.5%計提 1944001.5% 2916 社會保險按 40% 計提77760 小計302292 （2）服裝費： 300元/ 人. 年27 人= 8100 元； （3）保潔材料費： 50 元/ 人. 月27 人12 月= 16200元（按保潔員人頭 估算） ； （4）化糞池清理費： 100007、元/ 年； （5）環(huán)境消殺費： 17800元 （6）垃圾清運費： 130000 元 7、綠化養(yǎng)護費用 7、1 本項費用明細構成 單位：元 項次費用細項計算過程金額 1 綠化人員工資、福利、社會保險費用見細項測算 2 74640 7、2 綠化人員工資、福利、社會保險費用 單位：元 費用項目說明計算過程年費用 工資配置 5 人，人均月工資 800元 800512 48000 福利費按工資總額 14% 計提4800014% 6720 職工教育經費按工資總額 1.5%計提480001.5% 720 社會保險按 40% 計提19200 小計74640 8、秩序維護費用 8、1 本項費用明細構成 單位：元8、 項次費用細項計算過程金額 1 安管人員工資、福利、社會保險見細項測算658530 2 綠化人員服裝費300 元/ 人. 年5 人1500 3 租用植物及花卉費（重大節(jié)假日）1500元/ 年1500 4 綠化養(yǎng)護費估算3000 5 工具更換費估算500 合計81140 費用 2 安管人員服裝費300 元/ 人. 年 45 人13500 合計672030 8、2 安管人員工資、福利、社會保險費用； 單位：元 費用項目說明計算過程年費用 工資配置 52 人， 人均月工資 900 元9005212 561600 福利費按工資總額 14% 計提 561600 14% 78624 職工 教育經費 按工資9、總額 1.5%計提5616001.5% 8424 社會保險按工資總額 40% 計算48600040% 224640 小計873288 9、辦公費用 753600元/ 年 （包括交通費、 辦公用品費辦公用水電費通訊費公共區(qū)域水電費 ） 10、固定資產折舊 估算為 50000 元/ 年；管理處籌備費用預計25 萬分五年折舊 11、經開發(fā)商 / 業(yè)主同意的其他費用 42669元/ 年 社區(qū)交流活動費： 5000 元/ 年； 不可遇見費： 37669 元/ 年（按一至七項總支出的百分之二計算） 12、物業(yè)管理服務酬金 162071元/ 年 應收服務費 3114373元/ 年， 小高層應收服務費180810、395元/ 年 花園洋房應收服務費211488元/ 年 別墅應收服務費 930657 元/ 年 商鋪應收服務費 121536 元/ 年 根據(jù)昆明市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法第八款第八條規(guī)定即設定收 繳率 97% 計算 （1808395+211488 ）元/ 年97% 3%=58778 元/ 年 （1930657+121536 ）元/ 年97% 10%=102062 元/ 年 58778+102062=160840 元/ 年 注： （四）至（十二）成本項目費用合計為2956398元/ 年； 13、營業(yè)稅金 營業(yè)稅金為 :172193 元/ 年/,( 按法定稅金提取 - 總收入乘 5.7 ) ；11、 四、 管理費單價 由前節(jié)測算得知， 本項目物業(yè)服務年總支出費用為3128591 元，年總收入達 到 3128591元時，方能實現(xiàn)盈虧平衡。 1、住宅物業(yè)管理服務費單價定價分析 由于業(yè)主群體目標分析， 項目定位較高， 其所要求的物業(yè)管理服務層次及水 平比普通住宅高得多。 經過粗略測算。 綜合考慮上述因素， 我司認為小高層物業(yè) 管理服務費單價定在 1.2 元/ . 月、 洋房物業(yè)管理服務費單價定在 1.0 元/ . 月, 別墅物業(yè)管理服務費單價定在1.8 元/ 較為適宜，一符合政策要求， 二在一 定程度上反映市場。 2、臨街商業(yè)物業(yè)管理服務費單價 由于臨街所要求的物業(yè)管理服務內容不同，單價上應有12、所區(qū)別， 物業(yè)管理服 務費單價為 2.0 元/ . 月， 若收支平衡則： 總收入 =總支出 總收入 =物業(yè)管理服務費收入 97收繳 總支出 =物業(yè)管理服務費支出入 +停車場收費 因標書中未說明停車場車位數(shù)，未能測算停車場的收益。根據(jù)我司以往對 28618平方米面積估算停車場年利潤為115000元（固定停車收費 110000 元/ 年， 臨時停車費 5000 元/ 年） 。我司管理停車場所得受益補充物業(yè)服務費不足。 經推導，小高層住宅物業(yè)服務費單價(Y) ； 、洋房住宅物業(yè)服務費單價(h) ； 別墅物業(yè)服務收費單價 (Z) ；商業(yè)物業(yè)服務費單價 (X) 組合關系如下： 第一種 ；若 y= 1.313、 元/ . 月， ，z=2元/ . 月, x=2.5 元/ . 月；h=1.0 元/ . 月 物業(yè)服務費 3313887元/ 年( 收繳率 97) 第二種； 若 y= 1.2 元/ . 月，z=1.8 元/ . 月, x=2 元/ . 月； h=1.0 元/ . 月 物業(yè)服務費 3017417元/ 年( 收繳率 97) 第三種； 若 y= 1.1 元/ . 月，z=1.5 元/ . 月, x=1.8 元/ . 月。h=1.0 元/ . 月 物業(yè)服務費 2688472元/ 年( 收繳率 97) 注: 小高層及花園洋房住宅建筑面積:143207 平方米；商業(yè)面積 :5064 平方 米；別墅面積 414、3086 平方米。 盈虧情況 : ( 總收入 - 總支出 ) 第一種； 300296元/ 年= （3313887+115000）- 3128591 第二種； 3826 元/ 年= （3017417+115000）- 3128591 第三種； 325119元/ 年= （2688472+115000）-3128591 根據(jù)目前我司對本標書的了解及以往接觸同類項目的經驗，建議采用第二種 測算依據(jù)，小高層物業(yè)服務費單價為1.20 元/ . 月， 洋房物業(yè)服務費單價為1.00 元/ . 月， 別墅物業(yè)服務收費單價為1.80 元/ . 月， 商業(yè)物業(yè)服務費單價為2.0 元/ . 月，至于具體單價可由甲方從15、商業(yè)營銷角度最終確定。 3、綜述 物業(yè)管理服務費定價我司建議如下： 1、小高層物業(yè)服務費單價為1.20 元/ . 月， 2、洋房物業(yè)服務費單價為1.00 元/ . 月， 3、別墅物業(yè)服務收費單價為1.80 元/ . 月， 4、商業(yè)物業(yè)服務費單價為2.0 元/ . 月， 該項目物業(yè)管理服務年費用盈虧總額為3826元/ 年 ， 第五部分物業(yè)前期介入人費用 工費用成本一覽表 1、費用總表 崗位 工日 工資附加費辦公費合計 管理處主任180 54 24 256 工程主管50 15 18 83 專家組 3 人共 4 次每次 2 天 24 40 64 樣板房接待員40 14 8 62 安管員30 12 616、 48 清潔工22 9 2 33 備注： 1、樣板房接待員根據(jù)開發(fā)商提供的樣板房而定人數(shù)。負責樣板房的解說、 清潔、樣板房設施維修的報請工作。 2、安管員三人。在售樓處維護秩序和接待客戶。 3、清潔工二人。負責售樓處清潔及花卉的修剪、養(yǎng)護。清潔日常用品未 包含在內。加班費按日工資標準結算。 4、住宿、食膳按昆明同仁實業(yè)公司標準執(zhí)行。補助或直接納入貴司的管 理。 2、工資及固定附加費 崗位 月薪 （含稅金） 個人所的得費工資 福利費 （14） 工日 工資附加費 管理處主任5400 367 5033 756 180 78 工程主管1500 102 1398 210 50 33 樣板房接待員120017、 81 1119 168 40 22 安管員900 61 839 126 30 18 清潔員650 44 606 91 22 11 備注： 1、人員進駐根據(jù)項目的進度和昆明同仁實業(yè)公司公司的安排。所有廬山 員工在前期介入時接受項目部、售樓部的工作指導。 具體費用根據(jù)進 駐人員人數(shù)和工作日（月） ，當月按工作確認單和結算費用單結算。 2、 貴司需提供臨時辦公場所。 說明： 昆明同仁實業(yè)開發(fā)有限公司可根據(jù)項目的進度及實際工作需要選擇 工日或者按月工薪結算。具體情況可以協(xié)商處理。物業(yè)清潔開荒費用未包含在 內。 結束語 通過以上介紹，相信貴司能看出我司對該項目的參與熱情與誠意。如能與貴 司成為親密合作18、伙伴， 我司定當遵守雙方簽定的合同條款，為貴司及業(yè)主之利益 盡職盡責。在對該項目進一步考察后， 我司將制定詳盡的物業(yè)管理方案并指導實 施。 專業(yè)之道，惟一惟臻。憑籍優(yōu)異之品牌、先進之技術、豐富之經驗，廬山 物業(yè)服務人致力于向發(fā)展商提供完善之物業(yè)管理服務。本公司有足夠之信心， 保 承諾與意向 基于物業(yè)管理受諸多因素影響，如有幸中標，我司對滇池印象花園物業(yè)管 理服務提出以下承諾與意向： 1、我司遵循國家以及云南省/ 昆明市相關法律、法規(guī)文件。凡本次投標中 涉及雙方的權益與責任， 有法規(guī)依據(jù)的， 嚴格遵循相關規(guī)定。 反之則雙方友好協(xié) 商解決。 2、測算中的數(shù)據(jù)、相關標準均采集于招標書以及昆明市頒發(fā)的相關文件， 如在投標過程中發(fā)生變更或因公布不準確而產生的差額，在中標后協(xié)商解決。 3、投標書中未涉及的內容，雙方本著平等互利的原則協(xié)商解決。