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1、江蘇恒勝實業有限公司江蘇恒勝實業有限公司徐州銅山項目可行性研究報告2江蘇恒勝實業有限公司江蘇恒勝實業有限公司徐州銅山項目可行性研究報告3第一部分 徐州區域特征.4一、地理環境. 4二、歷史沿革. 5三、區劃經濟. 6四、固定資產投資. 9五、人口生活. 10六、城市建設. 13第二部分 徐州區域房地產市場.14一、徐州市房地產市場行情分析(2005 年).14二、徐州 2006 年徐房指數分析.17三、徐州房地產市場容量分析.21第三部分 徐州住宅環境特征.24一、徐州各區房價走勢（2004 年三季度2006 年三季度）.24二、徐州各區房價走勢分析.25三、徐州各區房價房價波動節點分析.262、第四部分 徐州項目規劃要點.28第五部分 徐州項目的地塊價值.30一、近期土地掛牌信息（2006 年）.30二、近期土地成交信息（2006 年）.32三、徐州土地市場分析.33四、徐州項目的土地價值判斷.34第六部分 徐州項目競爭個案分析.35第七部分 徐州項目的銷售價格.40一、徐州銅山區總體概況.41二、徐州銅山區域房屋價格.43三、徐州房價走勢的判斷.45四、徐州銅山區房價走勢的判斷.46第八部分 徐州項目財務測算.47一、徐州項目周期.47二、項目收益情況.48第九部分徐州項目風險說明.51第十部分徐州項目運作建議.52第十一部分徐州項目可研結論.54江蘇恒勝實業有限公司江蘇恒勝實業有3、限公司徐州銅山項目可行性研究報告4第一部分第一部分 徐州區域特征徐州區域特征一、地理環境一、地理環境徐州市位于華北平原的東南部，域內除中部和東部存在少數丘崗外，大部皆為平原。丘陵海撥一般在 100200 米左右，丘陵山地面積約占全市 9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區中部的大洞山為全市最高峰 ，海拔 361 米；另一群分布于市域東部，最高點為新沂市北部的馬陵山，海拔 122.9 米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度 1/7000-1/8000，平原約占土地總面積的 90%，海撥一般在 3050 米之間。徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫南北，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。擁有大型水庫兩座