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1、北部灣1號休閑餐飲娛樂街區(qū)可行性論證報告 本報告是嚴格保密的。p商業(yè)街區(qū)p北部灣路p北京路p北海大道p貴州路p四川路p長青路p茶亭路p上海路p碧園街p北海銀灘p北海老街p客戶訪談 48人p消費者:28人城市觀光游客城市普通年輕人群體城市富裕年輕人群體中年商務群體公務員群體p經(jīng)營者:8人p小型休閑餐飲類經(jīng)營戶p大中型特色餐飲經(jīng)營戶p大中型海鮮酒樓經(jīng)營戶p零售類商業(yè)經(jīng)營戶p休閑類專業(yè)市場經(jīng)營戶p集中商業(yè)新力百貨老新力百貨和安商港大潤發(fā)東盟自茂城p在售商業(yè)領秀一方香海花園香檳郡越亞碧園街萬泉城p專業(yè)人士:12人北部灣1號售樓部銷售經(jīng)理、銷售主管以及銷售員北部灣1號工程師當?shù)胤康禺a(chǎn)中介公司老板當?shù)胤康?、產(chǎn)中介公司經(jīng)理級別員工當?shù)胤康禺a(chǎn)公司招商經(jīng)理市場調(diào)研工作梳理：客戶客戶城市屬性城市屬性區(qū)域特性區(qū)域特性市場特征市場特征綜合建議綜合建議本體本體結論結論消費者消費者經(jīng)營者經(jīng)營者報告思路 初步建議初步建議基本結論基本結論綜合建議綜合建議本報告是嚴格保密的。報告前提性結論：項目不具備發(fā)展零售業(yè)態(tài)的條件，餐飲、休閑娛樂是項目商業(yè)唯一可能存活的方向，也是本次報告聚集所在報告前提報告前提l l城市：城市：四線線城市，無工業(yè)業(yè)基礎礎;非強勢勢旅游城市, 中低端觀觀光旅游客為為主,難難以吸引也無法接待高端旅游群體l l區(qū)區(qū)域：域：主城區(qū)內(nèi),中心區(qū)外,市民認認知中的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結結合部；大量滯銷銷住宅；城市三類類地段3、l l市市場場場場：粗放式零售型商業(yè)發(fā)業(yè)發(fā)展階階段；商業(yè)業(yè)集中在北部灣廣場場；住宅底商，銷銷售狀況慘淡；眾多項項目以免租、低租金等手段招商l l客客戶戶戶戶：城市消費習慣費習慣；區(qū)域缺少人氣；未形成商業(yè)業(yè)氛圍圍；地段不支持難難以盈利l l本體：本體：可達性差；傳銷窩傳銷窩點；住宅問題問題；建筑的先天缺陷；商業(yè)業(yè)與其他物業(yè)業(yè)的沖突 餐飲飲、休閑娛樂閑娛樂是目前狀況下最佳的選擇選擇方向零售零售餐飲餐飲休閑娛樂休閑娛樂體育健身體育健身醫(yī)療保健醫(yī)療保健金融服務金融服務文化會展文化會展其他配套其他配套本報告是嚴格保密的。目前條件下項目商業(yè)面臨收益難、招商難、運營難、存活難四大難題；在同時滿足重塑區(qū)域、大力整改、放低姿態(tài)，重樹形象四大條件之后才可能成功1234必須滿足四大條件必須滿足四大條件重塑區(qū)域：重塑區(qū)域：區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境的改善及區(qū)域形象的的改善及區(qū)域形象的重塑重塑大力整改：大力整改：商業(yè)建筑商業(yè)