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1、公司老項目經驗教訓成果轉化自檢表第一部分：總體規劃及公共設施客戶意見及需求(項目經驗教訓)簡要說明自我檢查情況說明落實和整改 1封閉的公共區域部分應考慮物業后期清潔維護(主要集中在高層群樓)部分公共區域無通道，導致交付后物業難于清潔維護，引發投訴和物業管理不便2公共區域長且陡的臺階及相應臨空處應設置護攔、扶手此細節在設計施工時應考慮到，以合乎規范，杜絕安全隱患3公共用地及臺階臨空處應安裝護欄安全考慮4陽臺、樓梯欄桿應符合規范要求并應防兒童攀爬/包括凸窗處理規范和安全考慮，對細節的把握結果直接體現我們的專業化水平（J項目反梁構成可踏面導致欄桿高度不合規范要求）5住宅室外綠化標高應低于室內標高 消2、除滲水隱患（S項目的教訓）6高大喬木與建筑外墻保持合適距離安全隱患/影響采光、通風，客戶投訴7園建綠化植物應無毒/無刺安全考慮，體現對客戶的關注8園建綠化建議選擇桉樹等防蚊樹種除蟲菊、薄荷、天竺葵、百里香等植物散發的味道，具有天然驅避蚊蟲的功效9小區道路應考慮種植遮陰行道樹關注客戶生活細節10背陰處綠化應選擇耐陰植物易于成長，提高項目園建綠化品質11公共區域水景水廊的水位不宜過深 消除安全隱患12小區有“水裝飾”的路面、泳池及周邊活動區域須考慮防滑措施如采用防滑地磚等，消除安全隱患13泳池設計應考慮當地衛生防疫要求如兒童池與成人池分開14電梯應具備防夾感應功能便于老幼乘梯，有利安全（J項目）13、5多部電梯應考慮聯動減少等候時間16電梯轎箱內應保持有效的通風換氣改善空氣質量和舒適度17地下車庫應慎重考慮防水做法、要求消除滲漏隱患18室外停車場也應設置排水溝保持排水通暢19住宅小區內應設計無障礙通道公共區域人性化考慮20小區應考慮設置垃圾轉運站便于物業后期維護21籃球場球架不應距墻太近，否則須考慮防撞設施專業化/人性化22公共部分用水宜單獨設置水表能獨立核算，便于物業后期操作23預留樓層清潔取水龍頭便于物業清潔取水24降低公共部分用水設施，如泳池灌水/噴泉開放對住戶的用水影響避免給水管與噴泉供水系統連接在一起，導致生活用水水壓不足，影響生活用水25公共管道閥門和常操作件應設在公用部位降低4、使用維護時對住戶的干擾26供電線路設計應考慮抄表到戶要求考慮交付后物業管理需求27配電房等敏感而忌水的設備用房應注意選址并預先采用有效防水措施J項目已發案例，發電機房滲漏28電梯靠近室外時應有防雨設施維護及人性化需求，室外扶手電梯29室外公共部分接線盒應做防水處理防止短路30室外門如采光井門等應采用金屬門，并注意防銹、防腐措施木門易老化,后期維護成本高31排污管道應避免落差低、彎度急、坡度小易造成主管道堵塞，導致住戶家中污水倒灌或散發臭氣32室外臺階燈銹死，下雨時易跳閘合理選材、注意室外環境的特殊要求33公共管線無線路圖,PVC管易被園建綠化施工及維護時挖斷注意項目各類圖紙的完備，利于后續施工5、34電梯廳應有樓層顯示屏人性化考慮，降低盲目等候的煩躁度35園建(木制品)應選用耐腐蝕耐磨損材料利于物業后期維護36應注意因設施設備振動可能造成的影響（必須預先考慮）JS項目一期頂層天臺穩壓泵振動，公司投資4.5萬整改；三期全家樂冷柜振動；三期游泳池水泵整改，1.3萬37發電機進風口應設有送風途徑，避免熱風內循環JS項目三期案例38水泵房/配電房設置選位時應考慮對臨近住宅影響降低噪音影響39露臺標高不應高出室內標高消除滲水隱患40窗戶設計時應考慮設置氣窗和安裝紗窗的需求通風、防蚊蟲41泳池按摩池應設對流口，避免流動凈化靠泵進行降低物業維護費用42泳池旁應設計淋浴設施D項目室外泳池旁邊設計淋浴設6、施，功能缺失不便使用，不符合衛生防疫要求43游泳池應設強制通過式浸腳消毒池D項目室外游泳池未設強制通過式浸腳消毒池，不符合本市衛生防疫要求44泳池吸污口應合理設置以保證使用要求（目前采用移動式吸污泵，每耗水量約200立方）。D項目泳池僅在靠珊湖一側泳池壁上設有7個吸污口，泳池每次吸塵時間超過7小時，正常開放季節無法滿足使用要求45住宅與商業配套在設計時應做有效分隔降低對居住可能產生的不良影響46強弱電井應增加排水功能用電安全考慮47電梯轎箱內宜避免采用鏡面、不銹鋼耐損,利于降低物業后期維護成本48建筑布局及戶型設計適當考慮風水因素關注客戶需求49房屋外墻一米內全部硬化，不種花草（澆灌水泥鋪面）7、潮濕，蚊蟲較多50電梯選型應考慮大型物品搬運(電梯轎箱)便于床/鋼琴等物品搬運51地上車位應避免距離住宅過近防止尾氣和噪音干擾52架空層已售私家車位設置活動地樁并加鎖施工時預留,便于物業有效管理53規劃時建議另行安裝電梯緊急招援對講花城6-7期電梯內對講呼叫，監控中心不能區分呼叫電梯54“大連磚”不宜鋪行車道路面“大連磚”受強度和鋪裝方式限制，只宜鋪人行路面。J項目追求美觀，采用“大連磚”墊砂鋪設車道路面，破損嚴重55轉換層及相關設施檢查口應有專用通道進入，以便于維護檢修J項目污水管道檢查口設在五樓轉換或商鋪頂層，疏通時須穿過業主家，業主不愿配合時無法檢修56小區內戶型設計時應考慮周邊環境并采8、取一定安全防范措施D項目TC戶型靠湖邊圍墻不安全，多層、小高層入戶陽臺不安全57須注意煙道及相應功能部位的實際排放效果彩園03戶型1-29層廚房、次臥對應位置因立面向內凹進，31層以上向外凸，形成有蓋空巷，1-29層油煙凝聚在29層，業主投訴，現無有效解決辦法58連廊等設計須注意防雨及物業后期維護J項目二期連廊飄雨，涂料外墻的墻腳部位是綠化，大雨時從外墻下來的泥沙濺到連廊內、墻面。水景旁的園林綠化要作好雨水的疏導，避免雨天污水流入污染第二部分：建筑主體及戶內客戶意見及需求(項目經驗教訓)簡要說明自我檢查情況說明落實和整改 1相鄰單位間應考慮防攀爬措施消除安全隱患/降低客戶顧慮2避免臥室與客廳陽9、臺相連通戶內公共區域與私密空間有效分隔3避免預留孔洞與梁及孔洞管線之間形成使用沖突防止影響業主的實際使用4客廳全玻平開門應安裝門鎖降低客戶安全顧慮（花城案例）5預留熱水器排氣孔徑應符合要求注意平衡式熱水器的特殊要求6示范單位廚衛不應無門部分示范單位從美觀角度無戶內門7衛生間玻璃淋浴間(隔斷)不宜太小至少要850mm8陽臺花臺(放花盆處)設防墜落措施關注生活細節/降低高空墜物風險9露天外門處宜設雨蓬關注客戶使用細節10臥室報警器設置位置應合理設置在床位正背后,已失去實際意義11生活陽臺門多規格洗衣機應能進入便于客戶使用/體現專業化12洗衣機預留位應滿足多數機型尺寸便于客戶使用/體現專業化13廚房10、應注意預留電器位與房門開啟沖突關注細節/提高專業化14廚、衛預留熱水器位置和給排氣孔洞為客戶居家生活提供便利15示范單位內地板鋪裝須做防潮處理16示范單位廚房頂應預留檢查口便于保修操作17示范單位應注意避免假裝修不利于示范單位的銷售18裝修房房廚衛墻地面瓷片須滿貼考慮防潮19示范單位合同保修期應延長原合同保修期僅一年，存在風險。交付時，保修期已過或臨近屆滿，許多隱藏問題（如衛生間防水）入住后才暴露，處理難度大，裝修單位因保修期已過不在負責，而總包更不愿承擔其保修。應將保修期延至兩年以上，并對防水另做保修時限要求。規定施工單位在保修期內按房屋接管驗收表內容檢查、維護不少于2次。經客服復查，發現施11、工單位對檢查維護不到位的， 可以延長保修期20房屋墻體內暗埋的鍍鋅管易爆裂桂苑三期2001至2003年發生30多單，雖過保修期，但業主認為墻內水管其未動過，不應2-3年就壞了，認為是質量問題 21大戶型單位廚房面積也應相應增大關注和引導客戶需求22應謹慎處理陽臺和露臺的上下關系防止高空拋物風險與客戶違章搭建23入戶門盡量避免正對電梯口/樓梯口私密性考慮24避免設計過窄(狹長)的陽臺提高陽臺實用性25底層臥室不宜直接通向入戶花園安全性考慮/風水26洗衣機位不適宜安排在廚房不符合多數客戶使用習慣27衛生間手紙架的位置要合理關注生活細節28衛生間內應盡量避免使用木制品考慮防潮（如木制天花吊頂）29衛12、生間宜預留排氣扇孔為客戶居家生活提供便利30戶內設計應避免出現“黑房間”，卻無法避免應考慮排氣及通風設施D項目獨立別墅一樓小衛生間為“黑房間”，無排氣通風措施。公寓衛生間未留排氣扇孔洞31圍墻施工應將防爬網/刺一并施工便于物業安全管理，避免重復施工32衛生間臭氣管應避免被擋住33主臥衛生間排水采用PVC管材應考慮降噪措施上下樓層間噪音干擾34廚房應考慮消毒碗柜的位置關注生活細節35須注意示范單位英制配件與公制配件沖突避免選用英制配件/專業細節第三部分 居住性能及居住設備客戶意見及需求(項目經驗教訓)簡要說明自我檢查情況說明落實和整改 1窗戶設計應考慮開啟扇和便于清潔D項目別墅二樓周邊為落地窗或13、固定窗，無開啟扇，通風差，難清潔。地下車庫也全是固定扇，改為開啟扇或通風百葉2可視對講攝像頭高度/角度應合理J項目角度不合理，無法攝到來訪者3頂層空調板/位須避免被坡屋面遮擋無法放置空調4插座要避免被設置在儲藏柜里面或被其遮擋，或被潛在的后序工程遮擋合理安排前后工序可能產生的使用沖突（D項目推拉門后的插座）5煤氣表位置應避免戶門開啟后碰撞使用沖突應納入專題研究6廚衛排水管彎頭最低點距地面應大于2.4m考慮對廚衛吊頂的影響7苑落單元門應有效降低開關噪音防止噪音擾民8空調百頁在關注美觀的同時更應考慮耐用性風吹日曬雨淋，對材料和后期維護要求高9建議陽臺上除地漏外增設溢水口防止堵塞后，積水倒灌入室內114、0熱水器排煙罩應考慮防水措施防止雨水倒灌11預留冷風進風口，考慮室外機散熱要求,防止空調“熱風短路”J項目二期6、7、8號樓特殊層的下一層D戶型主臥室外機位前方有一面墻檔住（比一期寬約20公分），頂部因特殊層陽臺罩住，上升熱氣無法排出，致使空調百葉發燙，室外機散熱不良，保護性停機12空調位與電源位置應適當（避免空調電源線長度不夠）專業/細節13空調冷凝水管接口不要高于空調管線預留口防止冷凝水排水不暢，有滲漏隱患14燈具開關避免設置在入戶門后開關不便，忽略專業化細節15下沉式衛生間回填層考慮排水要求回填層排水不暢導致積水，有滲漏隱患16別墅、TOWNHOUSE可視對講宜設兩套（多層復式）便利客戶15、提升品質17客廳空調應兼顧壁掛式和柜機的安裝需求分析客戶可能需求，最大化滿足客戶18室外空調機位大小應合理機位與廳房使用面積相匹配19坡屋面的雨水槽選材、安裝需更到位提高排水能力，消除滲漏隱患20復式洋房室內樓梯照明建議采用兩地開關控制提高使用便利，提升品質21露天信報箱應該有擋雨罩關注使用細節22須注意梁對室內凈高的影響符合規范，提到住宅空間利用率23避免外墻（坡屋頂）發光/反光裝飾對住宅產生光污染光污染已經越來越引起重視24空調板避免設在山墻上便于空調安裝25空調出風口不宜正對臥床居住實用性對空調預留位的要求26冰箱插座設計應合理,不設置在冰箱位正后面關注細節27抽油煙機排煙口不宜對著臥16、室窗戶降低住宅污染28大面積露臺宜增加地漏數量提高排水效果29建議陽臺能接入水電提高陽臺實用性30可能產生噪音的公共設施應避免與住宅相鄰如配電房、泵房等設施，如有應告知并在合同中體現和注明31項目配套商鋪能預先考慮油煙排放及噪音影響商業配套可能的特殊要求，如煙道尺寸等32進戶門/客廳/陽臺平開門應安裝門吸成品保護（考慮墻上裝防撞膠皮），裝修房裝門吸33樓道窗戶應考慮通風問題S項目翠柏苑H602、J601業主反映樓道1至5層設有活動窗，而6樓為封閉式固定窗。空氣中廢氣、熱氣由下向上循環，6樓窗戶設計不科學，強烈要求整改34建筑地下車庫等應考慮搬家便利性如車輛可直接開進車庫或最近處等，J項目業主在17、搬家時有諸多投訴35地下車庫應注意觀感并與項目品質相稱地下車庫過低，且上面管道凌亂，給人壓抑、雜亂之感，J項目業主有投訴36坡地建筑應注意設置無障礙通道，小區應注意無障礙設施的設置S項目六、七期屬坡地建筑，各苑內的道路布局多采用臺階，給老人和推嬰兒車出行業主造成極大不便第四部分 工程質量類客戶意見及需求(項目經驗教訓)簡要說明自我檢查情況說明落實和整改 1冷熱水管應連通，便于檢測滲漏情況便于項目后期客戶服務保修操作2陽臺欄桿容易生銹注意選材，老化太快同樣美觀和項目形象3玻璃膠易發黑問題衛生潔具玻璃膠易發黑，影響美觀4木門、窗、玻璃等在交付前應做好成品保護該項為交付及保修過程中最易遭投訴也最難以18、處理的5應有效防止種植樓板產生滲漏A、樓板裂縫，防水層被拉裂；B、樓板陶粒層地漏被不同程度堵塞，陶粒層富含的積水無法排走6窗戶周邊易滲漏水主要為凸窗墻體裂縫；墻體滲漏水，外墻面滲水；空調孔滲水；以上幾點往往多次返修仍然有滲漏現象，難以根除7廚衛冷熱水管外接龍頭口嵌入墻面過深貼瓷磚后影響使用8墻面抹灰不平、空鼓、裂縫、起砂等各項目均不同程度存在，須加強施工控制9公共部分地燈、插座質量較差選材，提高質量和耐用性，降低維護成本10櫥柜五金配件生銹，內板脫皮注重選材，確保質量和施工方法11水龍頭/花灑腐蝕、脫皮嚴重選材應適當12木門離地間隙應大于35mm考慮地板/瓷磚鋪裝要求13預防給排水管道滲漏（標19、識管線、制作管線圖）業主不熟管線走向打破給水管，交叉施工導致帶傷交付14避免采用ABS管。該管經不起成年累月的風吹、日曬、雨淋；且承受壓力有限；管道受室外氣溫變化因素影響很大。S項目羅蘭苑、百合苑、海棠苑的外墻供水管自交付房屋使用一年多時間就開始出現漏水和爆管現象，保修期過后這種漏水現象越來越嚴重，部分水管已呈快速老化趨勢15泳池、水景等部位易滲漏，加強施工控制環節監控力度因結構復雜，節點多，一些部位又處于伸縮縫位置，一旦防水處理不到位或裂縫使防水破壞，極易產生滲漏。16洗手間及廚房易發生上下層滲漏水多為防水層老化引起，業主對防水層老化早有極大意見17鋁合金部品交付前應做好成品保護減少入伙投訴20、,降低保修成本18窗戶安裝隔音通風槽，預留洞口、插座，可自行裝風機降低污染平衡濃度便利客戶，提升品質，體現專業化細節19樓道鐵藝門（室內金屬樓梯等金屬構件）做工應精細，避免毛刺嚴重提高施工質量20電氣設備房建筑頂面和側面須有防水措施S項目丹桂苑E01等商鋪下方為設備房。E01裝修施工時，水滲漏到配電房，造成天花漏水。按住宅設計規范：電氣設備房的建筑頂面和側面須有防水措施。此情況在前幾期商鋪也存在，買賣合同中無條款約定業主須做防水21游泳池應設有排水溝（按本市疾病預防控制中心規范做）J項目管理處在辦泳池營業執照時，深圳市疾病預防控制中心出具的公共場所建設項目工程竣工衛生學評價報告認為：成人游泳池21、內沒有內緣排水溝，而兒童池走道外緣未設置排水溝，存在潛在污染。（生活水箱也應考慮當地防疫要求）22游泳池滲漏游泳池施工建設時應注意防水防止滲漏D項目兒童泳池臨人工湖一側泳池側壁滲漏。J項目泳池也有向池外滲水現象23泳池花壇中游戲通道應設排水設施D項目露天泳池花壇中游戲通道未設排水設施，雨天時花壇內積水流入游戲通道內無法排放24衛生間洗面盆排水管應做“U”形彎J項目示范單位主衛與公衛洗面盆排水管未安裝存水彎，產生返臭現象25示范單位/套餐木地板鋪裝時應考慮防潮措施J項目樣板房木地板未做防潮膜處理且地面未干透，致使后期木地板霉變26示范單位/套餐裝飾天花應留檢修孔，并避免封堵空調預留孔J項目示范單22、位/套餐空調預留孔被裝飾天花封堵，致使后期空調無法安裝，且天花未開檢修孔，客戶質疑公司專業化27木地板鋪裝應注意預留伸縮縫J項目示范單位室內木地板與過道大理石相交處未留伸縮縫，地板起翹。（建議裝修套餐不送木地板）28裝修套餐/示范單位衛生間淋浴房采用無框玻璃隔斷不安全安全考慮，并應采用安全玻璃29示范單位/裝修套餐內各類柜具門及抽屜應裝拉手部分示范單位出于美觀考慮，不裝拉手，且鏡面裝飾導致開啟沖突30廚房油煙機位、衛生間熱水器位上方裝修天花板未預留煙孔位J項目裝修套餐的廚房衛生間熱水器位上方的天花板上，未預留安裝檢修孔，無法安裝硬質排煙管31衛生間洗面盆及廚房洗菜盆排水管與預留PVC排水管相交23、處應接合并塞縫密封衛生間洗面盆排水管及廚房洗菜盆排水管均與樓板上預留的PVC排水管相交處未密封，房內返臭，不衛生32選用鋁合金門窗應注意考慮型材的密閉性（尤其高層更應特別注意）J項目一期鋁合金門窗在風吹時產生嘯叫聲，刺耳且難聽，業主多有投訴。目前唯一處理辦法：平推窗、上旋窗可更換密封膠條，但對無膠條卻又存在縫隙的推拉窗邊框則無計可施33大露臺應增加地漏并特別考慮排水效果D項目獨立別墅大露臺面積大，排水途徑長，地漏過少，且水平地漏極易堵塞，雨水大時不能及時排走34衛生間排水管吸氣帽不應設在室內D項目TB二樓兩衛生間排水管吸氣帽在室內，有返臭隱患，影響美觀35空調冷凝水管避免設在室內，插座距空調洞24、距離應合適D項目TB主臥空調冷凝水管在室內，且空調插座離空調洞較遠36小區內及戶內防護欄設置應保證其能有效發揮作用D項目TA戶型玻璃采光井旁防護欄桿未形成封閉，有嚴重安全隱患。D項目獨立別墅二樓通向室外露臺的鋼臺階周邊無欄桿，且通道排水地漏被鋼臺階擋住37須注意其他設施導致的有效防護高度降低D項目TA戶型頂樓附墻水管減少了女兒墻的有效防護高度，存在安全隱患，應加防攀爬措施38排水管道防返臭措施效果不理想我們習慣于將排水管道內壓力按恒定壓力對待，忽略其壓力變化，認為有水封即可防止污水管道臭氣逸出，達到防臭目的。而實際上排水管道壓力變化明顯，不適當的存水彎或地漏水封在使用中失效，臭氣進入室內。因工25、程習慣延續已久，需引起關注。必須保證規范規定的存水灣深度:不小于50mm39注意避免入戶門與戶內廚房門的開啟沖突J項目二期部分戶型入戶門木門（大扇）打開后與廚房門發生沖突，使用不便。40須注意排污管帽等設施對業主居家生活可能的影響與不便D項目107棟901室排污管帽正對著出露臺的門，引發業主投訴41樓板暗埋給水管應考慮有效防護措施及維修便利性樓板暗埋給水管一般在樓板砂漿找平層。J項目二期部分房間水管埋在樓板雙層鋼筋網之間。因水管無懸掛或支撐物，相當于直接擱在下層鋼筋網上，水管離天花表面約4公分（鋼筋直徑+保護層厚度+抹灰層厚度），裝修時可能打穿水管，且維修困難42空調冷凝水集中匯水管應注意安裝套接順序J項目4-1703、1603房空調冷凝水集中匯水管接連處滲漏，與套接方式、無伸縮節有關43頂層屋面老虎窗的隔熱S項目頂層老虎窗屋面板太熱，既使做了隔熱層，效果仍不好，考慮能否有頂層隔熱的更好預防措施44注意避免相鄰兩戶防盜門安裝后的開啟沖突J項目案例第 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