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1、本報告是嚴(yán)格保密的。青島市北中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目定位報告本報告是嚴(yán)格保密的。2目錄 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析 市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目財務(wù)測算項(xiàng)目財務(wù)測算本報告是嚴(yán)格保密的。3項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析本報告是嚴(yán)格保密的。4地塊位置地塊位置地塊位置示意圖地塊位置示意圖本報告是嚴(yán)格保密的。5地塊基本情況地塊基本情況u地塊位于吳興路以東，敦化路以南；u占地面積約19.7畝，東西寬約112.4米，南北長約116.5米；u地塊東高西低，南高北地，高差約6米；u根據(jù)控規(guī)，該地塊用地性質(zhì)為住宅用地，容積率為2.0，中央商務(wù)區(qū)計劃通過修改控規(guī)將用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)用地，容積率調(diào)為5.02、（可根據(jù)我司方案調(diào)整）目標(biāo)地塊目標(biāo)地塊M3號線地鐵站本報告是嚴(yán)格保密的。6u吳興路為單行道，敦化路為雙向車道，兩條道路均無公交車站；u南京路與吳興二路交界處規(guī)劃有地鐵M3號線南京路站，距項(xiàng)目地塊約240米；u現(xiàn)狀為青島外貿(mào)城，由市北區(qū)政府與新華錦集團(tuán)合作改造舊廠房而形成，但地塊權(quán)屬與新華錦無關(guān)，已由土地儲備中心收儲；u目前市北區(qū)民生創(chuàng)業(yè)中心正在進(jìn)行租戶摸底調(diào)查。地塊基本情況地塊基本情況本報告是嚴(yán)格保密的。7中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)u青島中央商務(wù)區(qū)是位于市北區(qū)的綜合性商務(wù)中心 ；青島中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃于2005年6月經(jīng)青島市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，功能定位為青島中心區(qū)在功能上的補(bǔ)充和完善、3、空間上的拓展與延伸。u南京路以西以發(fā)展商務(wù)、金融、科技、信息流通、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，居住為輔的商務(wù)中心片區(qū)；南京路以東為配套設(shè)施完善的綜合居住片區(qū)。u規(guī)劃范圍西起山東路（兩側(cè)），東至福州路，南起延吉路，北至遼源路，用地面積245.7公頃，規(guī)劃人口5.4萬人。本報告是嚴(yán)格保密的。8市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析本報告是嚴(yán)格保密的。9市場宏觀環(huán)境分析市場宏觀環(huán)境分析u3月11日，市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局青島調(diào)查隊(duì)發(fā)布2010年青島市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 ，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5666.19億元，比上年增長12.9%；城市居民人均可支配收入24998元，增長11.8%；全市在崗職工平均工資28549元，增長12.4%。u房地產(chǎn)開發(fā)投資602.4億元，增長31.1% u全市商品房施工面積5058.4萬平方米，增長17.4%；新開工面積1712.4萬平方米，增長28.8%；商品房竣工面積1020.5萬平