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1、項目前期設(shè)計研究示范文本項目前期設(shè)計研究示范文本 文件編號: 修訂記錄 日日 期期 修訂修訂 狀態(tài)狀態(tài) 修改內(nèi)容修改內(nèi)容 修改人修改人 審核人審核人 批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 一、一、項目概況及用地分析項目概況及用地分析 1、用、用地自然條件概況及分析地自然條件概況及分析 1.1 宗地位置 應(yīng)附文：簡述宗地位置 應(yīng)附圖：宗地城市位置圖；宗地區(qū)域位置圖 1.2 宗地現(xiàn)狀 (1) 宗地四邊范圍 應(yīng)附文：簡述宗地四邊范圍 應(yīng)附圖：宗地紅線圖 (2) 宗地現(xiàn)狀地形地貌 應(yīng)附文：簡述宗地現(xiàn)狀地形地貌，重點及特殊地形地貌特征應(yīng)展開 分析 應(yīng)附圖：宗地現(xiàn)狀照片（標(biāo)明拍攝點和目標(biāo)點位置） ；宗地地形圖 (3) 綠化植被與2、水面 應(yīng)附文：簡述宗地內(nèi)綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與 水面，應(yīng)說明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習(xí) 性、擬保留水面的改造措施 應(yīng)附圖：宗地綠化植被與水面分布圖 (4) 氣候氣象 應(yīng)附文：簡述氣溫、主導(dǎo)風(fēng)向、降雨量等指標(biāo)。 (5) 水文地質(zhì) 應(yīng)附文：簡述地表水、地下水現(xiàn)狀及周圍建筑的基礎(chǔ)處理情況 應(yīng)附: 宗地地質(zhì)資料 （如： 初勘資料、 周邊建筑基礎(chǔ)處理資料等） (6) 特殊地下物 應(yīng)附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設(shè)施及管線、地下油罐 房或其它大型地下建筑物 2 2、 宗地社會條件宗地社會條件概況及分析概況及分析 2.1 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃 應(yīng)附文：簡述用地所處區(qū)域的歷史沿革3、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)狀 特征等， 對象征地段特點的景點設(shè)施附照片說明。 當(dāng)?shù)卣?對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和實施計劃的說明。 應(yīng)附圖：區(qū)域現(xiàn)狀圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖 2.2 規(guī)劃要求 應(yīng)附文：說明規(guī)劃管理部門對宗地的規(guī)劃設(shè)計要點，或宗地建設(shè)用 地規(guī)劃許可證的內(nèi)容，對用地主要設(shè)計指標(biāo)的分析。 應(yīng)附：規(guī)劃要點；容積率分析表 2.3 交通狀況 應(yīng)附文： 簡述宗地交通情況； 地鐵、 輕軌、 公交流線與宗地附近站點； 私車赴宗地路線選擇； 應(yīng)附圖：區(qū)域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊道路斷面圖 2.3 公共設(shè)施 (1) 公共建筑 應(yīng)附文：描述對設(shè)計存在影響的公共及商業(yè)建筑的名稱、類型、 面積、基本功能、4、形態(tài)及建成時間； (2) 對設(shè)計存在影響的設(shè)施與標(biāo)志物 應(yīng)附文：簡述以下有利與不利因素情況 有利因素：廣場、公園、城市雕塑等 不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、 其它構(gòu)成噪音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設(shè)施。 應(yīng)附圖：周邊公共設(shè)施圖 2.5 市政管線 應(yīng)附文：簡述給水、雨水、污水、強電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接 口位置、 管徑、埋深、標(biāo)高 應(yīng)附圖：市政管線圖 二、二、開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計劃與項目設(shè)計總體計劃開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計劃與項目設(shè)計總體計劃 1 1 項目總體開發(fā)目標(biāo)項目總體開發(fā)目標(biāo) 1.1 項目總體定位 1.2 目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤 2. 2. 項目總體開發(fā)計劃項目總體開發(fā)計劃 2.1 5、分期開發(fā)的規(guī)模和進(jìn)度 2.2 分期開發(fā)的成本和利潤 應(yīng)附表：分期開發(fā)規(guī)模、進(jìn)度、成本和利潤表 2.3 項目設(shè)計總體計劃 應(yīng)附表：項目設(shè)計總體計劃表 三、市場定位和產(chǎn)品建議三、市場定位和產(chǎn)品建議 1 1 項目總體定位項目總體定位 1.1 項目市場定位 1.2 項目競爭優(yōu)勢（針對競爭樓盤） 2 2 項目目標(biāo)市場項目目標(biāo)市場 2.1 目標(biāo)客戶構(gòu)成 2.2 目標(biāo)客戶行為特征 3 3 項目產(chǎn)品建議（市場營銷部門與設(shè)項目產(chǎn)品建議（市場營銷部門與設(shè)計部共同確定）計部共同確定） 3.1 產(chǎn)品類型及構(gòu)成 (1)產(chǎn)品構(gòu)成的種類 (2)各產(chǎn)品類型的比例 應(yīng)附表：產(chǎn)品建議表，參見第四部分 表 2.3.3 （第 50 6、頁） 3.2 產(chǎn)品的戶型配比建議 應(yīng)附表：戶型配比表，參見第四部分 表 2.3.4 （第 52 頁） 3.3 公建配套 (1)停車方式與車位比：停車方式分為地下車庫停車、架空車庫停車， 立體車庫停車，路旁停車，庭院停車。 (2)公交交通與班車系統(tǒng)：兩系統(tǒng)車輛停放與站點的要求；明確對于大 型社區(qū)，是否考慮區(qū)內(nèi)巴士。 (3)商業(yè)：商業(yè)的形態(tài)（集中布置、分散布置、層數(shù)） 、功能（有無特 殊要求） 、面積、停車數(shù)量 (4)學(xué)校、幼兒園：占地、規(guī)模、功能 4 4 首期產(chǎn)品的建議（市場營銷部門與設(shè)計部共同確定）首期產(chǎn)品的建議（市場營銷部門與設(shè)計部共同確定） 4.1 首期產(chǎn)品的類型及構(gòu)成 應(yīng)附表：首期產(chǎn)品建7、議表， 4.2 首期產(chǎn)品的戶型配比建議 應(yīng)附表：首期戶型配比表 4.3 首期公共配套要求 4.4 首期賣場安排 (1)銷售展示的內(nèi)容選擇（商業(yè)、會所、樣板房） (2)銷售展示的賣場位置 (3)樣板間的搭建方式和位置的初步設(shè)想 5 5 銷售策略與銷售計劃銷售策略與銷售計劃 5.1 銷售推廣的策略 5.2 銷售計劃 應(yīng)附：銷售計劃 四、四、成本控制因素與工程管理意見成本控制因素與工程管理意見 1 1 成本測算成本測算 1.1 根據(jù)市場營銷部門的結(jié)論、概念設(shè)計的結(jié)論、工程管理部門對于基礎(chǔ) 形式的意見完成總成本測算表格 1.2 各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測算表格 應(yīng)附表：總成本測算表；項目分類成8、本測算表 1.3 設(shè)計各階段的設(shè)計費用計劃 2 2 設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段成本控制 2.1 方案設(shè)計階段成本控制目標(biāo) 2.2 方案設(shè)計階段成本控制措施或建議 2.3 初步設(shè)計及施工圖階段成本控制措施或建議 3 3 工程管理相關(guān)工作及意見工程管理相關(guān)工作及意見 3.1 地質(zhì)資料分析 3.2 基礎(chǔ)形式的初步意見 3.3 初步設(shè)計及施工圖階段，工程管理部門結(jié)構(gòu)與設(shè)備專業(yè)的設(shè)計管 理措施 3.4 工程進(jìn)度計劃與設(shè)計計劃的關(guān)系與重要節(jié)點 應(yīng)附表：工程進(jìn)度計劃 五、概念設(shè)計研究結(jié)論五、概念設(shè)計研究結(jié)論 1 1 概念設(shè)計研究各方案簡評概念設(shè)計研究各方案簡評 應(yīng)附圖：各方案總平面，模型照片或表現(xiàn)圖 應(yīng)附文：9、簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意 向方案的理由及深化調(diào)整方向。 2 2 設(shè)計目標(biāo)設(shè)計目標(biāo) 應(yīng)附文：描述項目樓盤設(shè)計形象目標(biāo) 3 3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)論經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)論 應(yīng)附表：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 4 4、規(guī)劃方面的結(jié)論、規(guī)劃方面的結(jié)論 4.1 用地布局 (1) 功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布 應(yīng)附文： 分析用地內(nèi)外對項目開發(fā)的有利與不利因素， 明確住宅和 公建分區(qū)；確定產(chǎn)品類型、檔次的分布 應(yīng)附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖 (2) 空間序列和層次 應(yīng)附文：簡述主要公共空間的功能和特點 應(yīng)附圖：相應(yīng)的參考圖片 4.2 道路交通 應(yīng)附圖：交通分析圖 (1) 主入口位置 (2) 人車關(guān)系 應(yīng)10、附文：明確人車分流、局部合流或合流 (3) 停車方式和數(shù)量 應(yīng)附文：明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量 (4) 公交場站 應(yīng)附文：明確是否設(shè)置公交場站，如設(shè)置，明確面積或停車數(shù)量、 位置等 (5)班車車位 應(yīng)附文：明確位置和數(shù)量 4.3 銷售分期 (1) 分期狀況 應(yīng)附文：簡述分期期數(shù)、各期面積、各期位置 應(yīng)附圖：分期開發(fā)示意圖 (2) 首期銷售賣場 應(yīng)附文：簡述首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求 4.4 組團(tuán)管理 (1) 物業(yè)管理模式 應(yīng)附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理的基本單元 (2) 低層、多層項目基本單元（組團(tuán)、庭院、鄰里單元） 應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口、11、流線關(guān)系的要 求 應(yīng)附圖：組團(tuán)基本單元分析圖 (3) 高層項目的標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向 應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、核心體數(shù)量的要求 4.5 環(huán)境景觀 (1) 景觀現(xiàn)狀 應(yīng)附文：明確保留、利用、改造及消除的因素 (2) 景觀視線豎向分析 應(yīng)附圖：景觀視線分析圖 5 5、單體方面的結(jié)論、單體方面的結(jié)論 5.1 公建配套 應(yīng)附文：明確公建規(guī)模、占地和內(nèi)容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式；明 確重要或有特殊要求的公建分布要求 應(yīng)附圖：配套分析圖 5.2 住宅設(shè)計 應(yīng)附文： 明確內(nèi)部功能空間設(shè)置要求 （例如是否設(shè)工人房、 私家車位， 入戶方式等） ；明確外部自然資源利用要求（例如明確觀景 要求、朝向、私家花園等） 應(yīng)12、附圖：住宅單體意向平面圖 6 6、 技術(shù)方面的意見技術(shù)方面的意見 6.1 建筑研究中心的技術(shù)意見 6.2 土方平衡方案 應(yīng)附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖 6.3 日照分析方案 應(yīng)附圖：日照分析圖 6.4 技術(shù)配套的設(shè)置要求 應(yīng)附文：明確煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、 物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理設(shè)備等設(shè)置要求 六、方案設(shè)計需要解決的問題六、方案設(shè)計需要解決的問題 1 1 規(guī)劃方面的問題規(guī)劃方面的問題 1.1 用地布局 (1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進(jìn)行布局設(shè)計 (2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點的描述進(jìn)行空間設(shè)計 1.2 道路交通 (113、)滿足 5 類人回家流線的設(shè)計：公交人流、出租車人流、私車人流、 自行車人流、步行人流； (2)滿足人車關(guān)系要求與停車要求 (3)滿足公交車與班車停放要求 (4)滿足消防要求 (5)進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計、道路分級模式設(shè)計、道路斷面設(shè)計 1.3 銷售分期 (1)首期銷售賣場銷售氛圍的營造 (2)根據(jù)首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計 (3)分期設(shè)計應(yīng)綜合考慮以下因素： a.滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求 b.考慮每期設(shè)計上的吸引客戶的賣點 c.分期開發(fā)時物業(yè)管理模式的可行性 d.分期開發(fā)時施工組織的可行性 e.分期開發(fā)時道路系統(tǒng)的可行性 1.4 組團(tuán)與管理 (1) 依據(jù)組團(tuán)基本單元要14、求確定組團(tuán)規(guī)模，按照規(guī)模進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計 (2) 根據(jù)物業(yè)管理模式進(jìn)行組團(tuán)管理設(shè)計：組團(tuán)圍墻范圍、入口設(shè)置、 門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等 (3) 高層項目依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向深化設(shè)計 1.5 環(huán)境景觀 (1)景觀設(shè)計具備明確的主題 (2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地 的關(guān)系，步行景觀路線的組織 (3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同 時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性 (4)處理景觀與氣候的關(guān)系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉 樹的選用等 (5)現(xiàn)狀景觀的利用方式 (6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的豎向分析 2 2 單體方面的問題單15、體方面的問題 2.1 會所單體方案設(shè)計 2.2 商業(yè)單體方案設(shè)計，商業(yè)與會所設(shè)計時應(yīng)注意首期銷售時兩者的多功 能性與功能使用的時間順序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業(yè)使 用 2.3 學(xué)校、幼兒園總圖布置 2.4 首期住宅單體方案設(shè)計 建筑形態(tài)、風(fēng)格與戶型 3 3 技術(shù)方面的問題技術(shù)方面的問題 3.1 日照間距設(shè)計 3.2 土方平衡設(shè)計方案（針對復(fù)雜地形時） 3.3 技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、 水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理 設(shè)備等 3.4 保溫、遮陽和降噪：要求方案設(shè)計階段考慮并解決，需要采取以上技 術(shù)措施的原因、區(qū)域或部位、具體技術(shù)措施、成效比較和實施成本 3.5 新技術(shù)新材料：要求設(shè)計單位在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技 術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等 3.6 建筑研究中心的技術(shù)意見在規(guī)劃方案得到體現(xiàn)