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1、內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 1官廳湖項(xiàng)目產(chǎn)品定位經(jīng)驗(yàn)分享2015.11內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 2目 錄333 231項(xiàng)目概況產(chǎn)品定位設(shè)計及優(yōu)化3 4開盤后總結(jié)內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 33131.11.131.21.2區(qū)位分析區(qū)位交通31.31.3項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況31.41.4開工前地塊情況內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 4官廳湖項(xiàng)目項(xiàng)目位于河北省懷來縣，臨近京北著名旅游景點(diǎn)官廳水庫，項(xiàng)目距離京藏高速東花園出口9公里，距離北京北三環(huán)約90公里。區(qū)位分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 5區(qū)位交通項(xiàng)目位于京冀交接處，北靠官廳湖，南鄰康祁路，氣候宜人，沒有工業(yè)污染，空氣清新、純凈。周邊有八達(dá)嶺長城、天漠等80余處風(fēng)景名勝，自然資源得天獨(dú)厚。2、第1目標(biāo)市場北京北三環(huán)京藏高速第2目標(biāo)市場城市發(fā)展方向懷來縣政府目標(biāo)地塊交通節(jié)點(diǎn)距離（km）時間（分鐘）收費(fèi)（元）路況北京市北三環(huán)909035高速75km省道15km懷來縣政府36500縣道11KM省道25KM東花園高速出口15120省道15KM懷來內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 6區(qū)位交通內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 7項(xiàng)目定位官廳湖項(xiàng)目1300畝修建性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)，定位為剛需型旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 8開工前地塊情況（整體）內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 9開工前地塊情況（示范區(qū)和首期）內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 103232.12.132.22.2形象定位客戶定位32.32.3市場競品分析產(chǎn)品定位32.423、.4優(yōu)秀兄弟項(xiàng)目借鑒32.52.5差異化產(chǎn)品定位內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 11形象定位京西第一湖官廳湖畔奧北度假名片北京人的貝加爾湖輕度假內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 12客戶定位目標(biāo)客群通過對于競品成交客群分析，以及項(xiàng)目自身客群對位，目標(biāo)客群集中在北京西北部，以海淀區(qū)為主，占比60%。亞運(yùn)村朝陽區(qū)占比30%，昌平及延慶周邊占比10%。第二目標(biāo)市場第二目標(biāo)市場第一目標(biāo)市場第二目標(biāo)市場目標(biāo)市場內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 13客戶定位客群習(xí)慣基于地理位置天氣氣候年居住時間分析，南向經(jīng)濟(jì)型小面積別墅符合客戶需求基于地理位置：項(xiàng)目位于東經(jīng)115度16分115度58分，北緯40度4分40度35分，據(jù)此分析，南向采光將十分重要；基于天氣氣候：地理位置原因?qū)е马?xiàng)目每年最佳居住期在5月-10月，冬季將會有西伯利亞寒流及7級陣風(fēng)，不適宜居住；基于居住時間：北方常規(guī)度假項(xiàng)目每年平均居住時間為5個月*8天/月=40天，戶型尺度將不成為