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1、專業(yè)+服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值關(guān)于9.29新政的銷售說辭 政府每一次的調(diào)控，都在變相為房價上漲“搖旗吶喊”，把房價推向一個又一個高點。 9.29新政解讀 銷售說辭細(xì)分 新政針對性應(yīng)對說辭一、 9.29新政解讀：1) 各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。2) 完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。3) 調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契2、稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。4) 切實增加住房有效供給。5) 加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。過去多年來調(diào)控不見成效的事實，讓公眾建立起了房價越調(diào)越漲的歷史經(jīng)驗，政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面的權(quán)威性和公信力已大打折扣。2010年9月29日，中央政府正如前所料地強化了房地產(chǎn)調(diào)控，就4月份出臺的“新國十條”中的相關(guān)內(nèi)容出臺了加強版新政策，如全國統(tǒng)一進(jìn)行限購、暫停第3套房貸款、首套房首付比例回歸30%等。盡管中央政府出臺了新政策，各地成交量3、普遍大幅下降，但市場雙方依然很僵持，房價下降的跡象不明顯。二、 銷售說辭細(xì)分1) 出臺新政目的說辭銀行放貸：多數(shù)銀行已在上半年完成本年度貸款任務(wù)，到了10月份以后額度更是少之又少，不少銀行為了控制額度，間接性的出臺相應(yīng)的限制貸款政策，直到度過年底。政策本身限制了鄭州市以外的所有類型客戶的貸款。如此銀行政策只是短期內(nèi)政府抑制房價的行為，到了次年銀行制定貸款任務(wù)的基礎(chǔ)上肯定有所松動。國家和銀行也是借此機(jī)會安撫民眾，來完成自己的目的。此政策預(yù)計延續(xù)到明年1月份就會有所松動；GDP：中國GDP第二季度增幅為10.3%，今年已不存在保八任務(wù)，所以宏觀政策有針對性的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行打壓，但 2011年需要4、面臨新的保八任務(wù)，房地產(chǎn)起到關(guān)鍵作用，地產(chǎn)健康良好的發(fā)展是GDP增長的重要保證。2) 新政調(diào)控結(jié)果及周期的說辭結(jié)果：從0710年3次大的調(diào)控來看，整個房地產(chǎn)每次調(diào)整在銷量方面都有所抑制，但是價格依然堅挺，尤其針對鄭州這樣的2、3線城市，在目前的房地產(chǎn)狀況下不可能存在大幅下降的情況。周期：短期（3-6個月）：“9.29新政”直接抑制部分剛性需求和中小投資需求，全國樓市交易量在短期內(nèi)將回調(diào)。但介于鄭州樓市供給不足的壓力和旺盛的剛需現(xiàn)狀，“9.29新政”對鄭州樓市的影響也局限在短期交易量的減少，而對價格抑制影響會很小。中期（1-2年）：9.29新政對需求的全面打壓使未來1-2年內(nèi)鄭州市投資和自住需求5、的釋放速度將被迫有所減緩，但鄭州市乃至河南省的城市化進(jìn)程和人口結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)仍然是最佳的保值、增值渠道。n 長期（3-5年）：中國樓市暴利時代將終結(jié)，一線城市的房地產(chǎn)市場將進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。二三線城市房地產(chǎn)市場受剛需支撐，仍處于快速增長時期，成為投資需求更為青睞的投資區(qū)域。3) 新政針對性應(yīng)對說辭1) 通貨膨脹：由于物價持續(xù)上漲，同時央行沒有及時采取加息等措施有效打擊通貨膨脹，居民對通貨膨脹的預(yù)期加強。央行調(diào)查顯示，3季度，預(yù)測下季物價上漲的居民比例為46.2%，較2季度上升3.8個百分點。隨著通貨膨脹日趨嚴(yán)峻，市場負(fù)利率進(jìn)一步擴(kuò)大，資產(chǎn)價格上漲預(yù)期進(jìn)一步推高，居民儲蓄、消費意愿下降，購買房地產(chǎn)尤6、其高端房地產(chǎn)以使財富保值增值的意識重啟，這就加大了房價繼續(xù)上漲的可能性。政府出于刺激經(jīng)濟(jì)增長的目的，大量投放貨幣和信貸，造成市場流動性持續(xù)過剩，同時經(jīng)常化維持負(fù)利率狀態(tài)，在一定程度上容忍乃至放任投資泡沫和通貨膨脹。日趨見甚的資產(chǎn)泡沫和通貨膨脹、負(fù)利率，不斷推高房價預(yù)期和房地產(chǎn)投資預(yù)期，使得公眾選擇購買房地產(chǎn)等資產(chǎn)，以求保值增值，應(yīng)對通貨膨脹，強化了房地產(chǎn)的投資功能。2) CPI：9月份中國CPI為3.3，而銀行一年期存款利率僅為2.25，即客戶把錢存入銀行是在貶值的，而且貶值的幅度較大，因此造成了市場上流動資金過多。而目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場成熟度較低，缺乏穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。因此，房地產(chǎn)、黃金投資等產(chǎn)品7、仍是熱銷投資產(chǎn)品。3) 城市化進(jìn)程：中國經(jīng)濟(jì)的增長模式，仍然會以城市化拉動百業(yè)增長為主，從現(xiàn)有46%城市化到未來70%城市化進(jìn)程中，還要有10億人進(jìn)入城市生活。鄭州做為整個河南省政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心具有極強的吸納性，目前正進(jìn)入快速的城市化發(fā)展進(jìn)程，每年新增城鎮(zhèn)人口約為15萬，其中有10余萬需在鄭州置業(yè)，而鄭州市每年提供的住房面積遠(yuǎn)不能滿足消費者的需求，鄭州房地產(chǎn)屬于典型的需求大于供給。城市化進(jìn)程的持續(xù)提升將使城市人口持續(xù)得到補充，自1996年后，河南省城鎮(zhèn)化率快速提升，但至今仍低于46%的全國平均水平，未來城鎮(zhèn)化水平將持續(xù)快速推進(jìn)，鄭州本地置業(yè)將是他們的首選，但供應(yīng)和需求的背離將導(dǎo)致大量人群會8、面臨無房可住的局面，強大的剛性需求自然使房價難以下降。4) 人口增長：畢業(yè)生：鄭州市每年有75萬大學(xué)生畢業(yè)，其中78%的有置業(yè)需求，有高達(dá)幾千萬的需求面積，鄭州市目前商品房1-8月份推出體量為2000萬平米，其中商品住宅僅1000萬平米，保障性住房1000萬平米，遠(yuǎn)不能滿足新生代力量對房地產(chǎn)的需求。置業(yè)人口：新生人口數(shù)量在1987年達(dá)到了2550萬的歷史高峰，此后以平均每年48萬的速度下降，直到2004年后暫時趨穩(wěn)；1987年這批人群目前處于23歲這個年齡段，正是購房置業(yè)需求年齡，將帶動房地產(chǎn)、汽車等行業(yè)在2022年達(dá)到頂峰。5) 土地：地方政府出于拉動經(jīng)濟(jì)增長、確保土地財政等目的，對調(diào)控政策9、執(zhí)行不到位，樂于維持、保護(hù)甚至推高本地房價，不斷推高并極力維持高地價。高高在上或并未明顯下降的地價，依然在支撐著房價上漲預(yù)期，也讓開發(fā)商及消費者找到了維持高房價、看漲房價預(yù)期的理由。土地方面地王頻出土地價格不斷刷新記錄，就近階段鄭州招拍掛的土地，總體最高成本9000元/左右，所以開發(fā)商從成本角度考慮，在保證基本盈利的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)大幅的下降。6) 地鐵物業(yè)：中國十幾個擁有地鐵的城市中，例如上海、深圳、北京、廣州等城市，房價均輕松過萬，地鐵規(guī)劃建設(shè)不斷拉大城市框架的基礎(chǔ)上，在鄭州地鐵帶動城市便利生活的背景下，目前鄭州6000元左右的均價，會在地鐵建成后有一個快速的攀升。7) 保障性住10、房：多年來，住房保障工作嚴(yán)重滯后，欠賬太多。雖然中央政府在此輪調(diào)控中強調(diào)了加強保障性住房建設(shè)，對整體市場來說一時難見成效。即便各地能完成計劃，但離滿足市場需要還將相差甚遠(yuǎn)。2010年1-9月保障房交易土地預(yù)計可供給保障房1405萬平米，但1、保障房申請資格條件苛刻，保障人群極其有限；2、保障14萬人群，僅僅相當(dāng)于鄭州市一年的新增人口；3、鄭州目前大部分保障性住房土地分布在鄭東新區(qū)位，基本上是屬于政府部門單位、定向住房，購房屬于特定人群這種情況短期內(nèi)還難以解決。8) GDP：鄭州是河南的省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化中心。全省的資源都向鄭州傾斜，而從下表可知，鄭州市的GDP遠(yuǎn)高于國內(nèi)平均水11、平，人均年收入穩(wěn)步增長，置業(yè)者購買實力逐步增強，大綜消費行業(yè)（房地產(chǎn)和汽車）會持續(xù)繁榮景象。省份09年GDP人口/萬人城市建成區(qū)面積/平方公里省會城市09年GDP人口/萬人建成區(qū)面積/平方公里絕對值/億元增速絕對值/億元增速河南19367.2810.70%99671678.6鄭州340012.20%743.62949) 城市功能：鄭州是周邊省域化資源最集中一個城市，對全省高消費人群的吸引力大，城市消費力強勁，外向型經(jīng)濟(jì)特征顯著，目前鄭州市中心地塊已經(jīng)基本已開發(fā)完畢，土地資源稀缺，供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡將使核心區(qū)周邊的土地價值出現(xiàn)爆發(fā)性增長。10) 城市規(guī)劃：今年8月29國務(wù)院批準(zhǔn)了鄭州未來十年（212、010-2020）的發(fā)展規(guī)劃，屆時鄭州市主城區(qū)面積可達(dá)500平方公里，人口數(shù)將增加至上千萬，城市框架不斷拉大，城市建設(shè)日新月異、環(huán)境不斷優(yōu)化、人居質(zhì)量迅速提升必然促使房價的穩(wěn)定增長。11) 房地產(chǎn)影響人物觀點：任志強：“在中國不買房子的是傻瓜 房價不會下跌”觀點：誰不買誰倒霉 “如果中國始終保持GDP的較高增長,為啥不買?比如說鋼材要漲，水泥建材要漲,土地價格也在漲價,以這樣的成本造房子,房價就一定會漲!”任志強說,從日本、美國以及我國香港的經(jīng)濟(jì)周期來看,房價下跌都是在GDP負(fù)增長的情況下出現(xiàn)的,中國改革開放30年,沒有一年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長,因此不用擔(dān)心房價會下跌。人物背景：任志強，北京市政協(xié)委13、員，北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，同時兼任北京市商業(yè)銀行監(jiān)事、新華人壽保險公司董事。三、 客戶灌輸房產(chǎn)升值定律一、房產(chǎn)不僅僅能居住，還具有極強的保值升值功能。香港房產(chǎn)均價在過去40年里升值100倍，北京房產(chǎn)均價在過去30年里升值20倍。不要認(rèn)為只有黃金才會保值，不要以為只有潛力股才會升值，房產(chǎn)的增值也會在不知不覺中實現(xiàn)。當(dāng)然，這漫長的時間中，還有物價上漲的因素，還有通貨膨脹的原因，中國還有土地使用期限的局限，還有國家政策的風(fēng)險，但是房產(chǎn)升值的原理不會變。二、不要為一時的漲跌所困惑，房產(chǎn)總的價值趨勢是向上的。香港房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過80年代的高速發(fā)展，也經(jīng)歷過90年代的金融風(fēng)暴；但是到現(xiàn)在來看，房產(chǎn)總的價值趨勢是上漲的。做過股票的人一定有這樣的經(jīng)驗：天天打探消息、殺進(jìn)殺出的股民賺不了多少錢，倒是給國家納稅給證券公司打工了；只有看準(zhǔn)潛力股，長期投資才有大的收益。投資房產(chǎn)的道理也是如此。房產(chǎn)不會總是漲的總有調(diào)整的時候，但房產(chǎn)總的趨勢總會上漲的。三、如要投資房產(chǎn)，請看準(zhǔn)時機(jī)果斷出手。投資房產(chǎn)就要看準(zhǔn)時機(jī)果斷出手。人的大部分時間就在觀望中度過了，你永遠(yuǎn)也別想買到最便宜的房子，你永遠(yuǎn)也別想賣到最高的價格，這和股票是同樣道理的。同致行（中國）鄭州分公司營銷中心2010-10-19