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1、xx村城中村改造項目商業(yè)計劃書總占地面積：405748.7平方米（合608.62畝）總建筑面積：928347.65平方米總投資額：119125.05萬元RMB總回收額：146269.19萬元投資回報率：22.66xx房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司二六年六月二十六日目 錄第一章 項目概況1. 項目位置2. 基本數(shù)據(jù)3. 投資回報4. 周邊情況第二章 開發(fā)商等介紹1. xx房地產(chǎn)開發(fā)集團公司2. 甘肅成業(yè)行3. 阿特銀斯設計公司第三章 組織結構及人力資源配置1. 組織結構2. 人力資源配置第四章 優(yōu)勢分析第五章 市場分析1. 總體樓市分析2. 售樓盤戶型面積分析3. 總體市場分析結論4. 項目區(qū)域分析第六2、章 風險分析1. 資金鏈風險分析2. 市場風險分析第七章 投資收益分析1. 總投資估算表2. 財務現(xiàn)金流量表第一章 項目概況1. 項目位置xx村位于蘭州市正西方向，隸屬城關區(qū)管轄。地塊四至為：北臨中山西路，東臨公園，西臨吉恒街，南臨規(guī)劃中的裕華路和工農(nóng)路。2. 基本數(shù)據(jù)總占地面積：405748.7平方米（合608.62畝）其中：規(guī)劃道路占用面積：55900.28平方米（合84畝） 實際可利用土地面積：349848.42平方米（合524.62畝）其中：補償周轉(zhuǎn)用地94.64畝 初步計劃總建筑面積：928347.65平方米其中：（一）地上建筑面積730347.66平方米 住宅面積615071.073、平方米 公建面積25276.58平方米 商業(yè)面積90000平方米（二）地下建筑面積198000平方米 容積率1.8倍3. 投資回報總投資額：119125.05萬元RMB其中：土地投資29051萬元；建筑等投資合計90074.05萬元。總回收額：146269.19萬元投資回報率：22.664. 周邊情況項目北面是中山西路，是1路公共汽車的總站，還有15、25、28、205路經(jīng)過這里，馬路寬闊，交通便利。這一帶有菜市場和北國商城福賽大型超市。還是蘭州市動物園北門所在。商業(yè)、銀行、郵政所、醫(yī)藥商店、飯店及娛樂設施齊全，商業(yè)氣氛濃厚，已經(jīng)形成一定規(guī)模。另外，標榜、殘疾人康復、汽車駕駛維修學校也建立在這4、一帶。但是，市場缺乏管理，水果、蔬菜小販占據(jù)自行車道沿街叫賣，顯得市容有些臟。再向北是西王村，他們有一些商品房也在外賣。還有蘭州職業(yè)技術學院、省水電勘測設計院。長興街38路直通石獲路。向東一點是三九藥業(yè)，法醫(yī)醫(yī)院，解放軍的駐軍，然后是二環(huán)路，解放軍467醫(yī)院和著名的白求恩國際和平醫(yī)院，54所等單位，市政配套齊全，屬于成熟社區(qū)。項目西面緊鄰金瓦臺住宅小區(qū)和吉恒園小區(qū)。金瓦臺樓盤是去年推向市場的新盤，均價1700元/平方米，銷的很好，目前基本沒有房源。吉恒街西面是吉恒園，她屬于最老的連排住宅（類似村莊的連排），已經(jīng)沒有房源。再西是蘭州太原的鐵路。然后是西北柴油機廠、3514軍工皮鞋廠和鐵17局，這5、都是將來潛在的客戶。再向西是外環(huán)路和上莊鎮(zhèn)，解放軍陸軍學院坐落西山；這一帶別墅、住宅區(qū)較多，價位較低。南面主要是耕地。西南是鐵路和引洮兩條大動脈，一個是不利因素一個是有利條件。設計時，要考慮遮擋火車產(chǎn)生的噪音；在引洮工程的利用上要想一些辦法，否則這一地區(qū)房價會很低。但是，村民回遷全部占據(jù)了項目南面地塊，基本解決了鐵路噪音問題。引洮工程東邊是200米生態(tài)環(huán)境綠化帶，這邊的可利用價值比較高。項目東面最有優(yōu)勢。東面緊鄰蘭州市動物園，風景優(yōu)美，環(huán)境可人，就更加具有優(yōu)勢。這是xx村天然地塊中最具賣點的地方。將公園的圍墻改為小河，就可以使建筑與公園融為一體，增加不少賣點。如果沿公園建設一條商業(yè)街，把公園夜6、景布置好，那這一條街的商業(yè)價格一定不菲。另外，還有苑西小區(qū)、裕西小區(qū)、南邊一點是明靖山莊。向東有協(xié)和醫(yī)院和66440部隊醫(yī)院。裕華路有10路公共汽車，省委的常委院和一些機關宿舍坐落在這里。裕華路向東可直達珠璧城大型商場。如果將裕華路向西修通，公園南門一帶必將形成新的商業(yè)圈，會給小區(qū)增加不少有利條件。第二章 開發(fā)商等介紹xx房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。Xxxxxxxxxxx。第三章 組織結構及人力資源配置城中村改造項目本身的特點，決定了項目操作上組織結構的不同。按照建設工程項目管理法規(guī)的7、要求，我們采取強矩陣的組織結構，由集團總裁親自掛帥，房地產(chǎn)公司全部參與的方式，與xx村村委會組成“xx舊村改造項目總指揮部”，共同改造舊村，共同管理新城。1、組織結構2、人力資源配置xx舊村改造項目總指揮部：總指揮：xx xx集團總裁，負責項目全面工作，主要是項目的資金運做。副總指揮：xx村村委會主任，負責對村民的宣傳和補償方案的出臺及拆遷工作。副總指揮：xx房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，負責項目工程建設的全面工作及顧問公司的全程策劃、銷售工作。各部門：由項目合作的雙方共同選派精英成員組建，各部門已經(jīng)開始項目前期工作。第四章 優(yōu)勢分析1、xx村周圍新建的住宅小區(qū)很少，所以都賣得較好。金瓦臺小區(qū)的建筑嚴重違8、規(guī)，樓間距最小的地方只有15米，但銷售均價在1700元/平方米左右。這說明這一地區(qū)的住宅市場已經(jīng)基本形成，利于我們開發(fā)項目。2、動物園北門的商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，可以在開發(fā)項目時加以利用，如建設商業(yè)街等設施。將來規(guī)劃設計時，要充分利用裕華路上公園新建南門這一商業(yè)機會，建設一個有商業(yè)價值的環(huán)境區(qū)域。3、中山路、裕華路穿過這里，交通便利。4、項目緊鄰公園，很有利用價值。生態(tài)、環(huán)境、景觀都可以借題發(fā)揮。動物園搬遷以后，建設沒有噪音的海洋公園這也是當前最流行的項目前提。引洮工程會改變這一地區(qū)的生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀，也就增加了的賣點。5、蘭州最流行的小高層住宅，歐洲現(xiàn)代派外型，區(qū)內(nèi)中心花園、健身場及會所顯示了小區(qū)的9、優(yōu)秀品質(zhì)。6、引進世界知名、國內(nèi)一流品牌的學校，免交15萬元9年一貫制學費的誘惑，是提升這一地區(qū)文化氛圍的關鍵策劃。7、CEO社區(qū)的服務，推出了蘭州市最高境界的服務理念。8、項目可以享受蘭州市城中村改造的優(yōu)惠政策，并會得到政府的大力支持，將是最大的有利條件。目前，村領導提出，我們既土地革命以來，這次改造是村里的第二次機遇，要有不怕挨打流血的精神，抓住機會，把我們村建設成為一流的城市花園小區(qū)。第五章 市場分析一、總體樓市分析據(jù)了解，甘肅省共有320余家房地產(chǎn)開發(fā)商，其中，省會蘭州占到了200余家開發(fā)商（其中130家具有開發(fā)資質(zhì)），有國企、有集體、有民營。其規(guī)模與實力均不相等，整體處于房地產(chǎn)發(fā)展的10、初步階段，但是，我們可以感受到從戶型設計、宣傳手法、銷售手法等均可看出蘭州的房地產(chǎn)發(fā)展商們正在積極的借鑒外來經(jīng)驗的同時并不全盤照搬，依照地域的特性針對性的選擇，以期更能適應本地文化特征。蘭州樓市的區(qū)域特性不明顯，目前尚未有任何一個片區(qū)呈現(xiàn)出集中的具特性的產(chǎn)品，反而全市表現(xiàn)出以板式多層為主的形態(tài)。當然，在商業(yè)價值較高的地段，也會有一些高層建筑。蘭州市的住宅類樓盤可分成以下幾類：1、個性化樓盤憑借積極引進的建筑設計理念，融入本地文化，精心的進行規(guī)劃設計，挖掘并創(chuàng)造樓盤的極具個性化的賣點,且在宣傳手法與銷售策略上大膽借鑒外省市同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗，取得了較為令人滿意的經(jīng)濟效益與項目品牌效益，也就是說，保11、證了經(jīng)濟效益最大化的同時還為今后的持續(xù)性開發(fā)奠定了良好的品牌基礎。從以下的項目可以看到這一趨勢：國際城(小高層、多層)、陽光水岸（小高層、少量多層）、世紀花園（小高層、少量多層）、心海假日（高層、多層）、蘋果城（多層）、一品門第（高層）、筑業(yè)花園廣場（高層、小高層、少量多層）、銀都花園（多層和小高層）、萬信城市花園（多層及少量高層）等。2、規(guī)模化樓盤蘭州房地產(chǎn)起步晚，規(guī)模小，嚴格意義上的大盤并不存在，與其他省市動輒幾百畝上千畝（如廣州碧桂園鳳凰城占地六千畝、中信華南新塘地塊八千畝等）的開發(fā)規(guī)模無法相提并論。但相對本地市場來說，蘭州也有規(guī)模化的樓盤，如占地880畝的國際城、桌達書香園、神興房地產(chǎn)12、的系列樓盤、作為經(jīng)濟適用房的石門小區(qū)、燕都花園等等。此類樓盤代表蘭州普遍的規(guī)劃設計理念，同時也代表蘭州的平均銷售價格。3、低價位樓盤這一類的樓盤主要以低價位占領市場，而產(chǎn)品自身無特性，僅是簡單的體現(xiàn)出居住的功能。這類樓盤的特點是在保證南北朝向的前提下進行兵營式排列的設計，而其他如園林、物業(yè)管理、自身配套等均被輕視或忽略，如石門小區(qū)等早期城中村改造的項目。二、售樓盤戶型面積分析通過對國際城、蘋果城、陽光水岸、燕都金地城、博雅莊園、心海假日、世紀康城、新天地自然康城、華脈新村、怡和楓景、宏豐苑、書香門第、神府小區(qū)、華府園、萬信城市花園、歐陸園、一品門第、筑業(yè)花園、錦繡花園、安康花園等樓盤的深入調(diào)查13、，從戶型的面積、開間、進深等方面進行數(shù)據(jù)的分類比較及分析，尋找市場現(xiàn)有供應產(chǎn)品的共性及差異性。經(jīng)過分析得出以下結論：1、80m2以下的小戶型因總價低廉作為過渡型房型受到年輕消費者追捧；2、三房兩廳單位為目前市場的主流戶型，主要面積范圍在130-170m2，但其中最易為市場消化的是在110-130m2及150-170m2兩個范圍；3、對產(chǎn)品細部處理關注不高，如主人房衣櫥、多功能房、工人房等，均未被看重。三、總體市場分析結論從市場需求分析的結果來看，蘭州整體地產(chǎn)市場發(fā)展體現(xiàn)出以下幾種特征。1、市場由低單價向低總價轉(zhuǎn)變；2、戶型發(fā)展形式由大戶型向緊湊型戶型發(fā)展；3、置業(yè)者向?qū)I(yè)認識方向發(fā)展；4、建筑14、類型供應出現(xiàn)轉(zhuǎn)變；5、大面積開發(fā)項目增多；6、受建筑供應的影響，市場接受的傳統(tǒng)思想將會受到嚴峻挑戰(zhàn)；7、居住郊區(qū)化在蘭州已經(jīng)是萌芽狀態(tài)；8、相關政策法規(guī)進一步完善；9、產(chǎn)品定價將會與家庭收更進一步的接近，也就是市場價格將有一到兩年的自然盤點。四、項目區(qū)域分析1、xx城中村改造項目的區(qū)域的規(guī)劃政策分析xx城中村改造項目是蘭州市的城中村改造項目落實情況的體現(xiàn)之一。城中村的改造政策傾斜在本區(qū)域之內(nèi)，這些優(yōu)勢是其它的自然項目所沒有的。本項目地塊屬于城市市場發(fā)展的主要區(qū)域，可從城中村的政策傾斜之中尋找到支持點，為我們充分利用。此外，我們可以從綠化景觀資源到居住條件等多方面的有利條件，在產(chǎn)品規(guī)劃方面，創(chuàng)造15、并發(fā)掘產(chǎn)品在市場的唯一性和稀缺性。2、政策對城中村改造的支持力度分析蘭州市政府對城中村改造方面有著較大的優(yōu)惠措施，在減免費中，有幾項是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構成部分。在規(guī)劃界定的城中村改造范圍內(nèi)，用于安置村民（居民）的住宅建設用地，按經(jīng)濟適用住房的政策采取劃撥方式供應。在領取土地使用證和房屋產(chǎn)權證后，產(chǎn)權人轉(zhuǎn)讓房屋的，按經(jīng)濟適用住房的政策規(guī)定，補交土地出讓金，用于改造范圍內(nèi)的主次干道（小區(qū)和組團道路）以及綠化和公建公益設施的用地，按劃撥方式供應，用于商品房（含住宅和商業(yè)設施）用地，應按規(guī)定繳納土地出讓金，出讓方式由市國土資源局“城中村”改造的業(yè)主確定。土地出讓金的60用于彌補城中村改造資金的不足16、，其余40交省政府，其中免收市政配套費、公建配套費用、渣土費、建地下室免收防空地下室異地改建費、舊城改造費。同時政府在優(yōu)惠措施里面還規(guī)定在城中村改造規(guī)劃審批過程中，市建設局要依據(jù)批準的規(guī)劃，對應由市承擔的規(guī)劃道路建設項目和應由市建設局牽頭協(xié)調(diào)的供電、燃氣、供熱、電訊、有線電視、供水、路燈、公交等事項進行調(diào)查、摸底、分類排隊，編制投資建設規(guī)劃和年度計劃，做到與城中村改造進度同步，這樣xx項目的開發(fā)方面享受著比較多并且比較實惠的優(yōu)惠政策，這樣在開發(fā)成本的控制方面有著較大的優(yōu)勢。第六章 風險分析xx項目的風險主要有兩類：一類是資金鏈風險，一類是市場風險。一、資金鏈風險分析xx項目的總投入為1191217、5.05萬元，可銷售部分總投資為97807.04萬元，回報為24149.21萬元。總投資回報率為22.66。從技術經(jīng)濟分析角度講，投資的敏感性分析為：名 稱 IRR 增加5 正常 減少5建設投資 3.04 4.68 10.56據(jù)我們對未來銷售市場的調(diào)查研究，xx項目的銷售是沒有問題的。投資方在未來獲得較高投資收益的可靠性是較高的。而投資者主要有銀行、戰(zhàn)略投資者（如基金）、信托投資公司、大型企業(yè)及未來的業(yè)主群體。對于這些顯在的投資者，公司及政府有關部門正在積極協(xié)調(diào)解決，已經(jīng)取得了較大的進展。而戰(zhàn)略投資和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是我融資的主渠道。保守估計，我們引入的戰(zhàn)略投資和房地產(chǎn)信托投資，可占總投資總額618、0，其余40則由于手續(xù)準備期的滯后，給我們的銀行融資帶來了很大的障礙。由此，可能會影響到項目的順利運作。所以，我們認為，充足的投資源對我們來說是至關重要的。可以說，只要資金能合理、及時到位，具有質(zhì)量良好的資金鏈，xx項目的竣工，在經(jīng)濟上，對所有的投資者均是能獲得明顯高于行業(yè)平均投資水平的回報；在政治上，為政府創(chuàng)造了業(yè)績，為蘭州的發(fā)展做出了貢獻。二、市場風險分析市場分析表明：1、蘭州市住房需求狀況是良好的1）2500-3000元/m2單價的自然人群體：男性平均占68.18，能夠接受，30-49歲的占68.57。2）能夠接受2500-3200元/單價的自然人群體占59.09；3）能夠接受3000-19、5000元/的商用房屋的法人群體和自然人群體占45.15。4）對于原高，需求多層、小高層的群體占72.73。5）對于價位，總價支付能力在25-50萬的群體占68.19。其中總價支付能力在35萬以上的占45.46。6）對于項目配套需求（如小學、超市、園林綠化、公交站、爭行等）分布為：59.09的群體要求有小學；50的群體要求有幼兒園；77.27的群體要求有超市；86.36的群體要求有園林綠化；56.06的群體要求有公交站；57.58的群體要求有銀行。2、蘭州的樓市分布和結構是合理的。3、對城中村改造項目的政策優(yōu)惠明顯縱上所述，xx城中村改造項目的最大的風險是：資金鏈風險。只要資金源能最大限度地得到有效的保障，項目的非系統(tǒng)風險幾乎為零，是處于低風險運行的。第七章 投資收益分析總投資估算表（略）財務現(xiàn)金流量表（略）13