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1、0 /共54頁項(xiàng)目概況與價(jià)目概況與價(jià)值判斷判斷獲取方式與取方式與風(fēng)險(xiǎn)防范措施防范措施目目錄1 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容項(xiàng)目區(qū)位：準(zhǔn)確描述目區(qū)位：準(zhǔn)確描述項(xiàng)目具體位置目具體位置區(qū)位示意區(qū)位示意圖關(guān)注內(nèi)容：關(guān)注內(nèi)容：項(xiàng)目區(qū)位，宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域的地理位置圖形內(nèi)容形內(nèi)容說明：明：大市區(qū)圖內(nèi)的相對(duì)位置，并標(biāo)注公里數(shù)局域圖內(nèi)定性表述宗地所處具體位置、相鄰主要干道、與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離可采用文字輔助說明過往常往常見問題：城市相對(duì)位置不清晰缺少主要位置參照物相關(guān)相關(guān)說明明2 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容地表地表現(xiàn)狀：投狀：投資人人員必必須完成完成實(shí)地勘察，地勘察，對(duì)紅線范2、范圍位置清晰位置清晰圖形內(nèi)容形內(nèi)容說明：明：通過示意圖展現(xiàn)項(xiàng)目四至的情況并配有四至的外圍照片文字描述四至利弊及未來改變可行性過往常往常見問題：未實(shí)際勘察紅線及周邊紅線標(biāo)識(shí)存在誤差相關(guān)相關(guān)說明明四至范四至范圍示意示意圖3 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容地表狀況：完成地表狀況：完成對(duì)地表可地表可見物的物的調(diào)查了解及相了解及相應(yīng)處理方案理方案圖形內(nèi)容形內(nèi)容說明：明：地表現(xiàn)狀是否有建筑物，保留或待拆（標(biāo)注位置、面積）查清宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘，目前用途及未來規(guī)劃高壓線的跨越幅度及下埋可行性是否有林木、青苗，是否完成相應(yīng)補(bǔ)償過往常往常見問題：未實(shí)際勘察紅線及周邊紅線標(biāo)識(shí)存在誤差相關(guān)相關(guān)3、說明明地表狀況示意地表狀況示意圖4 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容地下狀況：完成地址勘察、地下狀況：完成地址勘察、對(duì)地下構(gòu)筑物的地下構(gòu)筑物的調(diào)查了解及相了解及相應(yīng)處理方理方案案關(guān)注內(nèi)容：關(guān)注內(nèi)容：地質(zhì)條件、地下管網(wǎng)及其他地下工程；為準(zhǔn)確成本預(yù)估做準(zhǔn)備圖形內(nèi)容形內(nèi)容說明：明：查清地下管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等地質(zhì)條件對(duì)未來施工的影響評(píng)估通過管網(wǎng)圖查清地下管線、電纜的具體走向填海、填湖地塊，需取得相關(guān)地質(zhì)勘探資料地塊紅線外地下存在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃有影響的設(shè)施，如政府其他市政設(shè)施、軌道交通、水源地等相關(guān)相關(guān)說明明地下情況示意地下情況示意圖宗地四個(gè)角均有水源地，按照環(huán)評(píng)要求，304、0米范圍內(nèi)不得建造化糞池5 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容交通狀況：目前交通狀況：目前項(xiàng)目交通及公交目交通及公交線路的通達(dá)性，未來路的通達(dá)性，未來項(xiàng)目周目周邊交通交通的的規(guī)劃情況劃情況關(guān)注內(nèi)容：關(guān)注內(nèi)容：宗地出行主要依靠的交通方式,分析現(xiàn)有及規(guī)劃中的交通捷運(yùn)系統(tǒng)等規(guī)劃地鐵、輕軌線路與項(xiàng)目的關(guān)系及實(shí)現(xiàn)時(shí)間道路交通完善程度及未來對(duì)便捷性的影響不利影響：項(xiàng)目臨近規(guī)劃的軌道交通、立交橋等可能對(duì)項(xiàng)目造成的噪音、景觀等影響相關(guān)相關(guān)說明明交通示意交通示意圖6 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容周周邊環(huán)境及生活配套：境及生活配套：關(guān)注內(nèi)容：關(guān)注內(nèi)容：對(duì)周周邊環(huán)境及配套境及配套設(shè)施清施清晰摸晰摸查；為進(jìn)行行PIE價(jià)價(jià)值判斷5、做準(zhǔn)判斷做準(zhǔn)備關(guān)注內(nèi)容：關(guān)注內(nèi)容：包括項(xiàng)目周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)、文體、公園、大市政等的分布周邊配套須注明特征，如學(xué)校、醫(yī)院的等級(jí)，商業(yè)的規(guī)模等對(duì)以上各項(xiàng)配套，須落實(shí)具體實(shí)現(xiàn)時(shí)間相關(guān)相關(guān)說明明周周邊環(huán)境及生活配套示意境及生活配套示意圖7 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容周周邊產(chǎn)業(yè)及就及就業(yè)情況：情況：對(duì)于新城區(qū)需要全面分析于新城區(qū)需要全面分析關(guān)注內(nèi)容：關(guān)注內(nèi)容：產(chǎn)業(yè)情況、就情況、就業(yè)人群的人群的規(guī)模及目前居住需求的解決方式模及目前居住需求的解決方式相關(guān)相關(guān)說明明8 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容紅線外不利因素：外不利因素：對(duì)項(xiàng)目開目開發(fā)潛在潛在風(fēng)險(xiǎn)提前防范提前防范在距離在距離紅線1000米范米范圍內(nèi)（重大6、不利內(nèi)（重大不利因素不限距離），包括但不限于以下因素不限距離），包括但不限于以下事事項(xiàng)：噪音：機(jī)場、鐵路、公路、立交橋、工廠、集市、學(xué)校、車站、貨場污染：造紙廠、化工廠、橡膠廠、廢品站、產(chǎn)生煙霧和揚(yáng)塵的場所惡臭：垃圾場、污水河/塘/溝渠宗教：廟宇、教堂、清真寺禁忌：殯儀館、火葬場、公墓、監(jiān)獄或看守所、刑場危險(xiǎn)物：高壓電線路、核電站、油氣庫站、彈藥庫等輻射性：微波通道、無線通訊基站環(huán)境變遷：規(guī)劃中的公路、道路、高架橋建設(shè)；綠地、水面、樹林等改變現(xiàn)狀附位置關(guān)系附位置關(guān)系圖、具體影響分析、具體影響分析相關(guān)相關(guān)說明明范例范例市市糞渣無害化渣無害化處理廠理廠&市病死畜禽市病死畜禽處理廠理廠項(xiàng)目西南面較遠(yuǎn)7、處規(guī)劃有一個(gè)糞渣無害化處理廠以及一個(gè)市病死畜禽處理廠，但兩處理廠均位于山窩中，中間隔著高山，距項(xiàng)目直線距離約1.5千米。且按照規(guī)劃為無害處理廠，對(duì)項(xiàng)目的影響將會(huì)減至最低。1.5千米千米9 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容大市政配套：大市政配套：對(duì)項(xiàng)目開目開發(fā)成本外部影響因素充分成本外部影響因素充分計(jì)算算關(guān)注內(nèi)容：關(guān)注內(nèi)容：供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、8、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附附圖：說明上述配套明上述配套設(shè)施的管施的管線走向、走向、容量和接口位置，及未來容量和接口位置，及未來規(guī)劃劃擴(kuò)容和容和增加的情況增加的情況相關(guān)相關(guān)說明明配套管配套管線現(xiàn)狀示意狀示意圖10 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容投投資環(huán)境概況：境概況：對(duì)當(dāng)?shù)卣呒敖诋?dāng)?shù)卣呒敖谧兓M(jìn)行行綜述述當(dāng)?shù)卣哂绊懛治霎?dāng)?shù)卣哂绊懛治鱿拶彙⑾拶J、限價(jià)、市場監(jiān)管、預(yù)售監(jiān)管、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（新城市)等政府特殊政策或要求預(yù)售政策、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)保障房配建政策定價(jià)政策及當(dāng)?shù)靥厥庑砸笙嚓P(guān)相關(guān)說明明11 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容土地價(jià)土地價(jià)9、值判斷：判斷：結(jié)合片區(qū)合片區(qū)PIE模型，模型，對(duì)項(xiàng)目做基本目做基本評(píng)判判針對(duì)主流市主流市場地地塊，可以從，可以從PIE對(duì)應(yīng)的三個(gè)方面的三個(gè)方面進(jìn)行考行考慮，形成，形成對(duì)地地塊優(yōu)劣的初步劣的初步評(píng)價(jià)：價(jià)：土地評(píng)價(jià)得出的是土地定性的描述，旨在從PIE的維度區(qū)分土地的優(yōu)劣區(qū)域和一線公司可根據(jù)城市實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的表述修訂和落實(shí)結(jié)合土地屬性合土地屬性對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行完整的定性行完整的定性判斷判斷相關(guān)相關(guān)說明明12 /共54頁獲取方式與取方式與風(fēng)險(xiǎn)防范措施防范措施項(xiàng)目概況與價(jià)目概況與價(jià)值判斷判斷項(xiàng)目目經(jīng)營與與資金解決方案金解決方案目目錄補(bǔ)充：充：戰(zhàn)略契合度及其他信息略契合度及其他信息附附項(xiàng)目背景目背景資10、料清料清單：出：出讓文件（公開）、國土文件（公開）、國土證、出、出讓合同、合同、規(guī)劃要點(diǎn)、法院判決劃要點(diǎn)、法院判決書（如有），其他批文（如有）、公司（如有），其他批文（如有）、公司審計(jì)報(bào)告等的文件名稱及文號(hào)；相告等的文件名稱及文號(hào)；相應(yīng)文件打包與可文件打包與可研研報(bào)告一并上告一并上傳平臺(tái)。平臺(tái)。土地土地權(quán)屬狀況與背景：完善基屬狀況與背景：完善基礎(chǔ)工作，注重排工作，注重排查項(xiàng)目背景目背景資料料分析內(nèi)容及示例分析內(nèi)容及示例13 /共54頁14 /共54頁獲取方式與取方式與風(fēng)險(xiǎn)防范措施防范措施一手地一手地（招拍掛、策略掛牌及與政府勾地等）二手地二手地（如與合作方共同完成的勾地、股權(quán)收購、在建工程等）11、合作方式（合作方背景、主要合作條款）風(fēng)險(xiǎn)防范措施15 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容土地土地獲取方式及取方式及時(shí)間：一手地主要關(guān)一手地主要關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)與政府勾地：與政府勾地：需補(bǔ)充約定內(nèi)容，以及策略條件設(shè)置相關(guān)相關(guān)說明明出讓方式：（拍賣、掛牌、招標(biāo)）公告時(shí)間：2011年1月30日掛牌報(bào)名截止時(shí)間：3月3日16:00保證金截止時(shí)間：3月3日16:00現(xiàn)場競買時(shí)間：3月6日9:30未競得保證金返還時(shí)間： 3月11日土地出讓合同簽署時(shí)間：4月11日前交地時(shí)間：6月30日前交地條件：三通一平競買保證金：80000萬元底價(jià): 23.6億元，樓面地價(jià)8000元/平方米地價(jià)支付節(jié)奏:16 /共54頁示例內(nèi)容示12、例內(nèi)容公告及合同主要內(nèi)容：公告及合同主要內(nèi)容：公告文件內(nèi)容，主要建公告文件內(nèi)容，主要建設(shè)、規(guī)劃等特劃等特殊性要求和策略掛牌條件等殊性要求和策略掛牌條件等相關(guān)文件相關(guān)文件須上上傳平臺(tái)平臺(tái)土地出土地出讓合同合同開竣工時(shí)間要求戶型限制要求地價(jià)支付條件及延付的相應(yīng)罰則其他特殊性要求如存在勾地、托底如存在勾地、托底單位，位，須說明相關(guān)明相關(guān)背景背景相關(guān)相關(guān)說明明17 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容報(bào)名及潛在名及潛在競爭者情況：爭者情況：報(bào)名及潛在名及潛在競爭者的背景情況爭者的背景情況參與的參與的動(dòng)因及出價(jià)能力判斷因及出價(jià)能力判斷相關(guān)相關(guān)說明明18 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容招招標(biāo)項(xiàng)目目評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及分析：準(zhǔn)及分13、析：評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)具體方式及得分原準(zhǔn)具體方式及得分原則綜合合報(bào)名情況名情況進(jìn)行分析行分析相關(guān)相關(guān)說明明19 /共54頁獲取方式與取方式與風(fēng)險(xiǎn)防范措施防范措施合作方式（合作方背景、主要合作條款）風(fēng)險(xiǎn)防范措施二手地二手地（如與合作方共同完成的勾地、股權(quán)收購、在建工程等）一手地（招拍掛、策略掛牌及與政府勾地等）20 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容土地手土地手續(xù)狀況：關(guān)狀況：關(guān)鍵文件文件須核核查真真實(shí)性性簡述述項(xiàng)目來源及目來源及過程程關(guān)注內(nèi)容：關(guān)注內(nèi)容：項(xiàng)目開發(fā)主體的變化過程（可用文字表述項(xiàng)目的前期出讓、辦證、過戶等歷程）判斷項(xiàng)目閑置風(fēng)險(xiǎn)及是否有相關(guān)延期批文項(xiàng)目國土、規(guī)劃和建設(shè)（在建工程）的面積差異，并判斷補(bǔ)繳14、土地出讓金的金額相關(guān)相關(guān)說明明包含但不限于下述文件：包含但不限于下述文件：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)出讓合同(如有開竣工要求，須在備注欄標(biāo)注時(shí)間）、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證及相關(guān)批文等21 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容項(xiàng)目公司狀況：目公司狀況：須完成工商局的相關(guān)完成工商局的相關(guān)查詢項(xiàng)目公司情況：目公司情況：項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目公司所有股東對(duì)資產(chǎn)處置的態(tài)度、處置方式及特殊約定（如國有企業(yè)需公開掛牌）是否存在其他權(quán)益方或有影響的第三方（某公司獲取新項(xiàng)目獲取過程中，發(fā)現(xiàn)存在股東外第三方通過協(xié)議約定對(duì)項(xiàng)目擁有權(quán)益）土地實(shí)際控制人的背景在在項(xiàng)目前期盡早15、了解上述情況目前期盡早了解上述情況相關(guān)相關(guān)說明明22 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容盡盡職調(diào)查情況：在情況：在協(xié)議談定前，盡可能完成盡定前，盡可能完成盡職調(diào)查，并反映到，并反映到協(xié)議中；如未完成盡中；如未完成盡職調(diào)查的的項(xiàng)目，目，須嚴(yán)謹(jǐn)表述各前提條件表述各前提條件關(guān)注內(nèi)容：關(guān)注內(nèi)容：土地法律手續(xù)是否完善成本情況及構(gòu)成已簽署合同情況及解決方案（尤其關(guān)注已簽署的工程、設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等合同）其他資產(chǎn)情況公司債務(wù)狀況及或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)外部專業(yè)意見及結(jié)果一線公司相應(yīng)的結(jié)論上述內(nèi)容如不能通上述內(nèi)容如不能通過事前盡事前盡職調(diào)查予以確予以確認(rèn)，也需要在，也需要在談判判過程程中逐步落中逐步落實(shí)，并作，并作為合作前提條合16、作前提條件件相關(guān)相關(guān)說明明23 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容土地土地獲取方式：取方式：闡述述獲取方式、程序和取方式、程序和細(xì)節(jié)，付款與付款條件需重，付款與付款條件需重點(diǎn)點(diǎn)說明明土地使用土地使用權(quán)獲取方式取方式簡述述（關(guān)鍵流程及要素表述）土地土地獲取程序取程序 以流程圖說明土地使用權(quán)取得的基本環(huán)節(jié)、時(shí)間和條件說明尤其涉及合作、二手交易項(xiàng)目、勾地項(xiàng)目，應(yīng)與協(xié)議一一對(duì)應(yīng)常常見問題：部分公司錯(cuò)誤的將土地獲取流程簡化為項(xiàng)目過會(huì)時(shí)間表地價(jià)構(gòu)成及支付地價(jià)構(gòu)成及支付節(jié)奏奏地價(jià)構(gòu)成（指真實(shí)完全地價(jià)，包含現(xiàn)金對(duì)價(jià)、實(shí)物對(duì)價(jià)、以利潤形式支付的對(duì)價(jià)、溢價(jià)產(chǎn)生的稅費(fèi)以及其他代建義務(wù)等）表格說明總價(jià)、付款進(jìn)度、支付金額和付17、款條件（包含保證金、誠意金、共管資金、委托貸款等）存在溢價(jià)項(xiàng)目，處理方案需提前與集團(tuán)財(cái)務(wù)、稅務(wù)部門溝通相關(guān)相關(guān)說明明土地獲取流程圖示意24 /共54頁獲取方式與取方式與風(fēng)險(xiǎn)防范措施防范措施合作方式（合作方背景、主要合作條款）風(fēng)險(xiǎn)防范措施二手地（如與合作方共同完成的勾地、股權(quán)收購、在建工程等）一手地（招拍掛、策略掛牌及與政府勾地等）25 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容合作方式合作方式合作方背景合作方背景簡述述主要合作條款主要合作條款合作比例操盤條件并表?xiàng)l件資金統(tǒng)籌條件管理人成本投資及利潤分配原則商標(biāo)與品牌許可條款其他特殊條款相關(guān)相關(guān)說明明26 /共54頁獲取方式與取方式與風(fēng)險(xiǎn)防范措施防范措施合作方式（合作方背景、主要合作條款）風(fēng)險(xiǎn)防范措施二手地（如與合作方共同完成的勾地、股權(quán)收購、在建工程等）一手地（招拍掛、策略掛牌及與政府勾地等）27 /共54頁示例內(nèi)容示例內(nèi)容項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)與防范：與防范：對(duì)交易前后各交易前后各類風(fēng)險(xiǎn)作作謹(jǐn)慎慎評(píng)估，確保估，確保資金安全，金安全，避免潛在避免潛在風(fēng)險(xiǎn)影響影響項(xiàng)目運(yùn)目運(yùn)營存在存在風(fēng)險(xiǎn)狀況狀況包括但不限于付款風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、合作方履約能力風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)、二手地閑置風(fēng)險(xiǎn)等明確具體風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，如拆遷需要明確拆遷量及拆遷周期防范措施，除采取措施外，須量化導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化情況風(fēng)險(xiǎn)自自查相關(guān)相關(guān)說明明