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1、2019 年 5 月房地產項目跟投管理制度2/6 第一章總則第一條為了充分調動集團員工的積極性，進一步提升獲取項目的質量和項目運營效率，促進員工由職業人向事業人角色轉變，與集團事業共同成長，特制訂本制度。第二條本制度將項目運營效益與跟投員工的個人收益直接掛鉤，實現收益共享、風險共擔。第二章管理機構第三條集團成立“項目跟投管理委員會”，委員會成員為董事長、副董事長、總經理、運營副總、工程副總、營銷副總、財務副總及項目負責人。在實施中委員會成員如有變動，由集團另行公布。第四條“項目跟投委員會”對員工組成的有限合伙企業、員工跟投項目， 在投資決策、 投資管理、經營管理、風險控制、利潤分配、投資進退、2、糾紛解決等“跟投”制度涉及的所有問題擁有最終裁決權。第五條在設立有限合伙企業時，應將“項目跟投管理委員會”享有最終裁決權寫入合伙協議，如有爭拗，先友好協商解決；若解決不了，按照相關法律解決。第三章跟投項目第六條跟投項目范圍適用于集團2018 年 12 月 31 日后新拓展的銷售型項目。第七條如因政策、 環境或其他事項導致在本制度規定的跟投范圍內的個別項目不適合跟投的情況，必須經過集團項目跟投管理委員會審議后不執行本制度。第四章項目合伙人與金額第八條項目合伙人包括強制跟投人員和自愿跟投人員。其中，自愿跟投人員可以自主選擇申請成為強制跟投人員或者自愿跟投人員。第九條集團董事長、副董事長不參與項目跟3、投。第十條在按照本制度規定的項目合伙人合計持有跟投項目股權限額內，首先滿足強制跟投項目合伙人的跟投，滿足強制跟投合伙人的跟投后，如有剩余股權的，方可由自愿跟投合伙人進行跟投。表 1. 項目合伙人與出資金額類型機構范圍層級人員范圍出資額度配資比例3/6 強制跟投類集團集團高層集團總經理、 運營副總、 財務副總、工程副總、營銷副總等分管副總出資不低于30 萬元1:4 集團部門負責人及其他人員人力、財務、拓展、成本、招采、工程、開發、設計、營銷、招商、客服、運營等部門負責人，及其他指定強制跟投人員出資不低于20 萬元1:3 項目公司項目公司高層項目公司負責人、分管副總出資不低于20 萬元1:3 項目4、公司負責人及其他人員工程、營銷、開發、設計、財務、綜合等部門負責人，及其他指定強制跟投人員出資不低于10 萬元1:2 自愿跟投類集團一線員工出資不低于1萬元，并按整數倍遞增1:1 第十一條跟投資金由項目合伙人自行籌集。第五章跟投方式與出資管理第十二條集團成立由項目合伙人發起的虛擬股權架構的有限合伙企業，有限合伙企業是集團跟投項目的投資主體。一個有限合伙企業跟投一個項目。第十三條有限合伙企業由集團總經理，計劃運營副總擔任合作企業的負責人，集團計劃運營管理中心負責有限合伙企業的日常管理、溝通與協調、財務管理、收益管理等事宜，并指定專人統籌管理具體事宜。第十四條有限合伙企業的合伙協議，由計劃運營中心5、牽頭擬定，人力行政中心（法務）參與，項目跟投管理委員會審批。第十五條有限合伙企業按照項目合伙人投資方案的規定投入資金，不承擔追加投資責任；有限合伙企業優先享受跟投項目收益分配，并承擔跟投項目的經營風險和虧損風險。第十六條有限合伙企業不能是跟投項目的大股東，不參與項目管理與決策表決、不向項目公司派駐董事及管理人員、不影響項目的對外合作、放棄跟投項目股權的優先購買權。第十七條計劃運營中心負責擬定各跟投項目的跟投實施方案（包含強制跟投人員、自愿跟投人員、跟投額度等） ，項目跟投管理委員會負責批準各跟投項目具體跟投方案。第十八條在進行跟投項目投資決策時，需測算為完成跟投項目開發經營各方股東投入項目公司6、的資金最大值，即股東資金峰值。股東資金峰值由項目跟投管理委員會批準。股東資金峰值，按照項目啟動會所確認的項目資金峰值作為項目總份額。有限合伙企業投資資金由投資人自行籌集，有限合伙企業投資份額之外的資金需求由集團負責出資。4/6 第十九條每個跟投項目中集團自有資金投資占比為85% 以上，有限合伙企業持有的跟投項目股權比例不超過15% ；其中集團跟投占比不超過5%，項目公司跟投占比為不超過10% ，如需超過須經項目跟投管理委員會批準。第二十條項目合伙人的跟投資金需在項目投資決策會后的三個月內，按照項目資金投入的安排，與跟投項目其他股東的資金同步出繳到位。具體時間節點按項目跟投實施方案的規定執行。第7、二十一條項目跟投方式，可以依據國家相關法律法規，由項目跟投管理委員會適時調整，但本章原則依然試用。第六章項目分配與退出機制第二十二條跟投項目滿足貨值（含所有可售物業和長租物業）計算的去化率達到80% 和經營現金流為正（不含貸款資金，但含利息支出）且預估經營性凈現金流會持續為正的情況下，方可預分紅。第二十三條若跟投項目屬于分期開發，按照分期來單獨計算去化率和經營性現金流，分期由集團計劃運營中心在前期策劃階段予以界定，一經界定，不得因后期經營不善等原因更改分期范圍。對于分期開發的土地成本，由財務管理中心選擇合理的分攤方法分攤土地成本。第二十四條在首次預分紅之后，有限合伙企業可每半年申請一次預分紅。8、個人可以選擇將預分紅金額繼續跟投至其他項目。若跟投項目在開發后期凈利潤發生重大減少，導致有限合伙企業前期已預分紅大于最終累計實際可分紅數額，由各股東退回。第二十五條計算預計凈利潤時，應充分考慮未售資產未來銷售時的虧損，需把未售車位、商鋪、綜合樓等成本的一定比例（10%60% ）分攤到可售商品房，未售貨量若預計會虧損，也需要合理預估虧損金額，并調減已簽約的預計凈利潤；同時，應充分考慮交樓和工程維修所帶來的成本增加，具體比例由成本管理中心擬定，經項目跟投委員會審議，報董事長審批。第二十六條項目所有建設工程已經竣工、已結算完畢，且可售商品房已銷售95%、已銷售的商品房交樓率達 95% 時，分配總利潤9、的95%；項目清算時，分配總利潤的100% 。第二十七條當跟投項目可售商品房銷售95% 后，有限合伙企業可向大股東提出退出申請，將股權轉讓給大股東。折算原則為：未售5% 的存貨中，車位、車庫、營銷中心、綜合樓按成本價的5成，其他商品房以成本價的8 成折算，有爭議的部分交項目跟投管理委員會決策。第二十八條人員工作關系變動相關規定（一）員工離職1、 員工個人在與集團及分子公司終止勞動關系時，必須退出其參與的跟投項目；2、 退出時，若跟投項目預測有盈利，則可退還其投資本金，按已投入本金的7% 的年化收益率計算退出收益（含個人所得稅）；5/6 3、 若已享受預分紅，且預分紅小于已投入本金和7% 的年化10、收益率計算的收益，按差額補給員工個人；4、 若預分紅大于按已投入本金和7%的年化收益率計算的收益，則多出的部分員工不再退回；5、 退出時，若跟投項目預測有虧損，該員工按照其投入的資金占股東總投入的比例來承擔虧損份額，退回給員工的本金需扣減其承擔的虧損份額。（二）員工工作調動安排1、 與集團及其所轄任一分子公司存在勞動關系的期間，因集團內正常工作調動，可以選擇保留或退出原來的跟投項目；2、 選擇保留股份的，則可繼續享有跟投項目的股東權益并承擔相應的義務；3、 選擇退出股份的，退出時可退還本金，并按其投資期間的整個項目已去化比例等方式確定截止時間段預計凈利潤，并享有該期間相應的分紅。（三）跟投項目11、主要管理團隊發生變更1、 若在建跟投項目負責人或團隊其他強制跟投人員變更的，只要跟投項目未結算，繼任項目負責人或團隊其他強制跟投人員需按集團相應崗位最低投資額的要求跟投；2、 若原有項目合伙人已用足15% 的持股比例上限，則由集團額外批準一個投資比例給繼任項目負責人或其他強制跟投人員。繼任項目負責人或其他強制跟投人員可享有其在職期間銷售所對應的收益權和分配權；3、 若在建跟投項目為虧算，則由集團重新核定項目凈資產，繼任項目負責人或其他強制跟投人員按照凈資產入股。（四）員工特殊需求（如疾病，或意外身亡等）安排1、 對于因重大疾病、死亡等特殊原因需退出股份的，對于盈利項目，由員工提出申請，經項目跟12、投委員會審批后，可退回投資本金，并按其投資期間整個項目已去化比例等方式確定截止時間預計凈利潤，享有該期間相應的分紅；2、 若項目預測有虧損時，則該員工應按其投入資金所占股份比例來承擔相應的虧損，退回員工的本金需扣減其承擔的虧損金額；3、 項目合伙人可向“項目跟投管理委員會”提出申請，經審批通過后即可退出。第二十九條本制度執行過程中如發現較為嚴重的違規項目或違規人員，經項目跟投委員會批準，可以要求上述違規項目的全部投資員工或違規人按原始出資金額退出，并保留對上述違規人員追究相關法律責任的權利。第三十條員工持有的跟投股份不得轉讓給第三方。6/6 第七章附則第三十一條本制度的制定、修改、補充均須經項目跟投管理委員會同意，報董事長審批。第三十二條本制度由集團計劃運營中心負責解釋。