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1、投資測算培訓(xùn)系列課動態(tài)測算之溢價支付、股權(quán)合作和開發(fā)合作測算案例分析目錄CONTENTS目錄一、溢價支付測算二、股權(quán)合作測算三、開發(fā)合作測算一、溢價支付 土地溢價下的經(jīng)濟測算已知A市某土地凈用地面積47.5畝（31677），容積率2.0，規(guī)劃建筑密度22.5%，規(guī)劃綠化率30%，需配套養(yǎng)老用房不少于1088 ，土地起始價格5億元。假設(shè)該地塊已經(jīng)在公司甲名下（假設(shè)公司甲為干凈項目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權(quán)債務(wù)關(guān)系），土地原始地價為5億元，現(xiàn)本公司擬以6億元對價收購公司A的全部股權(quán)，獲取地塊開發(fā)權(quán)益。一、溢價支付 溢價的影響對比（不考慮融資）1、溢價盡量要靠近后端支付，這樣可以明顯的提高項2、目的IRR;2、經(jīng)驗結(jié)論：考慮溢價稅費損失后的實際承受地價，溢價所導(dǎo)致實際成本增加的倍數(shù)約為1比1.7。編號支付節(jié)奏有票地價無票地價凈利潤率經(jīng)營性IRR折合全有票地價款比值隨土地款支付60000017.3%63%1隨土地款支付500001000014.2%60%670001.72銷售時支付500001000014.2%66%3現(xiàn)金流回正時支付500001000014.2%71%4清算時支付500001000014.2%90%一、溢價支付 溢價等的影響帶來了股東現(xiàn)金流量表和項目公司現(xiàn)金流量表的不同1、同股不同權(quán)是普遍現(xiàn)象2、新增股東現(xiàn)金流量表可以有效區(qū)分同股不同權(quán)問題，從而更加客觀的分析項目本身3、。二、股權(quán)合作 股權(quán)溢價下的經(jīng)濟測算已知A市某土地凈用地面積47.5畝（31677），容積率2.0，規(guī)劃建筑密度22.5%，規(guī)劃綠化率30%，需配套養(yǎng)老用房不少于1088 ，土地起始價格5億元。假設(shè)該地塊已經(jīng)在公司甲名下（假設(shè)公司甲為干凈項目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權(quán)債務(wù)關(guān)系），土地原始地價為5億元。現(xiàn)本公司擬以3.5億元對價收購甲公司50%的股權(quán)，雙方共同開發(fā)項目地塊，同股同權(quán)。二、股權(quán)合作 股權(quán)溢價下的經(jīng)濟測算關(guān)鍵在于分清楚溢價是多少？以3.5億元對價收購甲公司50%的股權(quán)，因此甲公司估值7億元，土地原始成本5億元，因此溢價2億元；本公司只占50%權(quán)益，因此溢價為1億元。當測算不達4、標時，要調(diào)整項目公司的估值，或者采取其他方式增加收益。二、股權(quán)合作 增加條件在“現(xiàn)本公司擬以3.5億元對價收購甲公司50%的股權(quán)，雙方共同開發(fā)項目地塊，同股同權(quán)。”增加同時項目全權(quán)由本公司負責(zé)操盤，項目公司向本公司按月支付銷售額3%的品牌使用費。二、股權(quán)合作 增加條件品牌使用費如果隨著營銷費支付，則收取6%的增值稅率；如果開票為品牌使用費，則按照無形資產(chǎn)收取13%的增值稅率。股東的現(xiàn)金流量表要區(qū)分好收入和支出的來源，來自于項目公司本身發(fā)生的則合理分攤，如果只是股東單方面發(fā)生的要當做稅后特殊補貼來對待，才不致于使得現(xiàn)金流計算混亂。三、開發(fā)合作 物業(yè)分成方式已知A市某土地凈用地面積47.5畝（315、677），容積率2.0，規(guī)劃建筑密度22.5%，規(guī)劃綠化率30%，需配套養(yǎng)老用房不少于1088 ，土地起始價格5億元。假設(shè)該地塊已經(jīng)在公司甲名下（假設(shè)公司甲為干凈項目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權(quán)債務(wù)關(guān)系），土地原始地價為5億元。現(xiàn)由公司甲出地、本公司出開發(fā)資金共同開發(fā)項目地塊，雙方按5：5物業(yè)分成；同時項目全權(quán)由本公司負責(zé)操盤，項目公司向本公司按月支付銷售額3%的品牌使用費。三、開發(fā)合作 物業(yè)分成方式（單方面承擔(dān)土地增值稅）（表八）原股東方想提前套現(xiàn)，提出土地增值稅的清算由本公司單獨承擔(dān)。此模式非常適合一些土地成本低，溢價比較高的項目，由開發(fā)商開發(fā)完成后退出股權(quán)；由原有業(yè)主單位進行土地增值稅的繳納。四、小結(jié) 單純溢價支付模式、股權(quán)合作模式和開發(fā)合作的測算 溢價的支付、物業(yè)的分成、股權(quán)的合作、品牌費的收取、不對等投入和分紅等要靈活運用 合作模式還要具體考慮風(fēng)控措施Thanks