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1、 案例案例研究研究Tod全球視野，找尋開發(fā)模式TODTODTODTOD模式模式模式模式概念p以公共交通為導(dǎo)向的新城開發(fā)模式，以圍繞地鐵、輕軌等城市公共交通展開，以公共交通場(chǎng)站為中心，建立400-800米為半徑的城市中心的公共化配置土地資源和公共資源的開發(fā)模式。主要特征p高效：土地使用效率、服務(wù)設(shè)施使用效率、城市運(yùn)作效率；p活力：24小時(shí)活力都市、公共交通使用頻繁；p可持續(xù)：土地資源集約化、服務(wù)設(shè)施集約化、減少機(jī)動(dòng)車帶來的環(huán)境壓力、城市良性發(fā)展。【模式概述模式概述】以公共交通為導(dǎo)向進(jìn)行城市綜合開發(fā)，利用交通最大化土地、物業(yè)價(jià)值，對(duì)新城發(fā)展帶動(dòng)效果明顯國際案例之城市軌道交通樞紐驅(qū)動(dòng)的站城一體化活力2、新城日本澀谷未來之光 Shibuya Hikarie澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光【項(xiàng)目概況】澀谷首個(gè)城市更新項(xiàng)目，集商業(yè)、辦公和公共配套于一體的TOD綜合體，被譽(yù)為年輕人之街 ，是日本國內(nèi)外各種流行元素的發(fā)祥地底層：商業(yè)中層：創(chuàng)意空間、劇院高層：辦公空間地下：地鐵站地理位置東京副中心澀谷站區(qū)域開發(fā)商?hào)|急電鐵、東京地下鐵、東寶不動(dòng)產(chǎn)等共同開發(fā)項(xiàng)目指標(biāo)區(qū)域首個(gè)城市更新項(xiàng)目，總建筑面積約70萬，首期未來之光14.7萬地鐵線路6條地鐵線路開發(fā)策略項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期未來之光2009年6月開工，2012年4月竣工，二期二丁目預(yù)計(jì)2020年建成，三期預(yù)計(jì)2027年建成物業(yè)形態(tài)商業(yè)、文化3、設(shè)施、辦公物業(yè)分布B3-5F商業(yè)、6-7F餐廳、咖啡廳，8F公共空間、9F展廳、11F空中大堂、13-16F劇院、17-34F辦公空間項(xiàng)目定位24小時(shí)不眠之街”擁有的“年輕人之街”之美稱，是日本國內(nèi)外各種流行的發(fā)祥地。澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光【開發(fā)背景】由于當(dāng)時(shí)地鐵線路建造時(shí)期不一，部分線路換乘不便，且占據(jù)相當(dāng)規(guī)模的城市用地，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行站城一體化以期提升現(xiàn)有空間利用價(jià)值201220272009開發(fā)前開發(fā)后澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光【片區(qū)功能設(shè)置】澀谷站周邊片區(qū)開發(fā)由5個(gè)項(xiàng)目組成，涵蓋商業(yè)、商務(wù)、文化、產(chǎn)業(yè)、居住、教育6大功能，皆圍繞地鐵站點(diǎn)分布澀谷4、未來之光商業(yè)、商務(wù)、文化中心147000（首期）澀谷站南街區(qū)大廈產(chǎn)業(yè)中心114600居住、教育中心道玄坂街區(qū)大廈商務(wù)、商業(yè)中心5900012345p目前澀谷站周邊開發(fā)共有五個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成，涵蓋商業(yè)、商務(wù)、文化、產(chǎn)業(yè)、居住、教育6大功能；p五大片區(qū)圍繞地鐵站點(diǎn)分布，皆可享受交通便利性。澀谷 Mark City寫字樓、酒店、地下商業(yè)139520 【開發(fā)策略】項(xiàng)目以TOD、PPP混合滾動(dòng)開發(fā)，通過優(yōu)化交通及建設(shè)文化設(shè)施，獲取容積率獎(jiǎng)勵(lì)，在解決澀谷復(fù)雜的交通體系下打造區(qū)域商業(yè)文化中心p開發(fā)模式：項(xiàng)目通過TOD模式提升車站交通功能優(yōu)化，并通過PPP在urban core集中設(shè)置文化設(shè)施，作為獎(jiǎng)勵(lì)，政府將項(xiàng)目5、容積率從8.15提升到13.7；p規(guī)劃設(shè)計(jì)：澀谷是谷地，項(xiàng)目因地制宜，建立立體的空間步行系統(tǒng)。將人流水平轉(zhuǎn)移的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)垂直移動(dòng)，拉動(dòng)項(xiàng)目人流。日本政府鐵路建設(shè)鐵路運(yùn)營房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商一期：未來之光二期：二丁目公建文化配套許可開發(fā)容積率獎(jiǎng)勵(lì)滾動(dòng)開發(fā)澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光【交通整合】作為TOD模式的重要支撐，對(duì)現(xiàn)有交通重新整合，實(shí)現(xiàn)車站樞紐跟周邊地區(qū)集約和互動(dòng)，提升軌道交通利用率，同時(shí)對(duì)集約空間二次開發(fā)澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光p涉谷原本有六個(gè)不同線路匯聚的車站里，圍繞這個(gè)區(qū)域，把另外兩個(gè)早期建設(shè)的車站進(jìn)行移位，實(shí)現(xiàn)有效的換乘，很好地節(jié)約了用地。車6、站地形斷面圖及步行體系圖【規(guī)劃理念】引入城市公共空間，電梯和垂直交通取代街道，由單一的交通、商業(yè)功能轉(zhuǎn)型為國際創(chuàng)意性辦公、娛樂、觀光、等綜合性中心城區(qū)澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光17F屋頂綠化11F空中大堂13F屋頂綠化7F屋頂綠化注：整個(gè)建筑地上商業(yè)為7層，地下商業(yè)為兩層，8層為創(chuàng)意空間，9層是多功能展覽空間，11層是空中大堂，13-16層是劇場(chǎng)，17-34層是辦公由于復(fù)雜的城市需求和有限的城市空間，澀谷之光選擇了豎向復(fù)合疊加城市功能的模式，形成了豎向的城市商業(yè)配套綜合體。【業(yè)態(tài)定位】主力客群定位更新為30歲左右，創(chuàng)意、IT人群，引入百老匯和多功能的生活空間，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)7、和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，增加目的性消費(fèi)澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷一直是學(xué)生聚集區(qū)，為吸引新的年齡層人流過來，項(xiàng)目中的辦公專門為創(chuàng)意、IT等企業(yè)打造，引入30-40歲年齡群喜愛的百老匯劇院和多功能的活動(dòng)空間，日常上下班外的目的性消費(fèi)增加，逐漸豐富整個(gè)澀谷的業(yè)態(tài)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)；創(chuàng)意超市創(chuàng)意空間百老匯劇場(chǎng)藝術(shù)餐廳個(gè)人辦公空間【褶皺空間】外立面折邊設(shè)計(jì)，并通過綠化、分節(jié)的內(nèi)外銜接，形成柔軟的腳邊建筑，體現(xiàn)人性化尺度，打造區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑物澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光綠化外墻褶皺立面綠化外墻設(shè)計(jì)要點(diǎn)：迎合周圍環(huán)境的脈絡(luò)，改變其裙房部分的形態(tài)，創(chuàng)造出與街道一體化連續(xù)的建筑【空8、中建筑】通過分散設(shè)置公共開放空間，并在4F、10F屋頂設(shè)置獨(dú)棟、亭閣等建筑，創(chuàng)造出矚目點(diǎn)，營造多首層、高價(jià)值的垂直空間澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光公共開放空間分散設(shè)置在多層；非盈利型功能樓層 ：文化、藝術(shù)場(chǎng)所；4層屋頂平臺(tái)獨(dú)棟建筑；多首層垂直空間直接表現(xiàn)不同功能的建筑。4F Pavillion 10F Pavillion 屋頂花園空中大堂創(chuàng)新點(diǎn)【空間布局】街區(qū)公共空間以“urban-core”形式集中統(tǒng)一，使城市與建筑相連，創(chuàng)造出連續(xù)性、柔滑立體的城市空間澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光urban-core是城市核心的意思，項(xiàng)目把不同標(biāo)高的城市街道直接接入建9、筑的內(nèi)部。加上地鐵出入的站廳層，從B3F-4F， 創(chuàng)建了5個(gè)首層的商業(yè)價(jià)值澀谷新文化街區(qū)斷面圖urban core動(dòng)線結(jié)構(gòu)圖啟示：p項(xiàng)目基于TOD模式，對(duì)土地集約化利用，通過與地鐵站無縫聯(lián)結(jié)設(shè)置多首層概念，設(shè)置目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)的公共空間、劇院等引入客流，并在建筑上有褶皺立面、空中建筑進(jìn)行垂直空間打造亮點(diǎn)，其開發(fā)模式及空間打造打造均值得借鑒案例精華p項(xiàng)目以TOD、PPP混合滾動(dòng)開發(fā)，通過優(yōu)化交通及建設(shè)文化設(shè)施，獲取容積率獎(jiǎng)勵(lì)，在解決澀谷復(fù)雜的交通體系下打造區(qū)域商業(yè)文化中心開發(fā)模式p通過褶皺立面、空中建筑和urban-core的個(gè)性化設(shè)計(jì)，打造為地域標(biāo)志建筑 ，充分利用車站所處的土地價(jià)值，演繹出城市10、的活力并體現(xiàn)了移動(dòng)空間的重要性功能布局p項(xiàng)目為補(bǔ)充實(shí)力客群，增加目的性消費(fèi)，將公共空間設(shè)置在項(xiàng)目中層，并選擇重點(diǎn)業(yè)態(tài)精心打造，豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)國際案例之TOD模式下全功能、大體量、已完工的近郊城市更新項(xiàng)目日本二子玉川綜合體 Futako-Tamagawa二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【項(xiàng)目概況】基于“城市到自然”的開發(fā)理念，以地鐵交通樞紐為核心，打造成東京近郊、多功能于一體的大型城市綜合體地理位置東京都世田谷區(qū)玉川二子玉川站開發(fā)商?hào)|急電鐵和東寶不動(dòng)產(chǎn)等共同開發(fā)項(xiàng)目概況區(qū)域首個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地112,000，建筑面積429,200物業(yè)類型寫字樓、商業(yè)、住宅、酒店項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目11、分兩期開發(fā)，一期于2010年竣工，二期2015年竣工項(xiàng)目定位生態(tài)城市社區(qū)二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【開發(fā)背景】選在地鐵沿線開發(fā)獲得區(qū)位優(yōu)勢(shì)，明確項(xiàng)目定位和人群定位，結(jié)合生態(tài)環(huán)境，打造大型綜合體，產(chǎn)生片區(qū)輻射和影響力開發(fā)商背景開發(fā)動(dòng)機(jī)開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目由東急電鐵株式會(huì)社開發(fā)，集團(tuán)是東京最大的私營鐵路公司，早年主營業(yè)務(wù)為地鐵開發(fā)，自2000年以來，開始拓展鐵路投資相關(guān)的多種服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù), 成為最先推行鐵路與新城鎮(zhèn)業(yè)務(wù)共同開發(fā)模式公司之一。東京鐵路開發(fā)密集，新的鐵路線開發(fā)成本高，而鐵路沿線交通聚集大量人流和活動(dòng)，通過房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)配套可創(chuàng)造地塊價(jià)值。二子玉川站屬于田園都市線，是東京最擁擠的12、通勤線路之一，是通往市中心的主要干線，交通便利，人流量大。東急電鐵株式會(huì)社旨在將“花園城市”理念貫徹到本項(xiàng)目開發(fā)中，打造高端自己型地產(chǎn)，并在郊區(qū)提供各類型商業(yè)配套，辦公中心、活動(dòng)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等。項(xiàng)目原貌項(xiàng)目地塊之前為11.2公頃的游樂園舊址，現(xiàn)進(jìn)行再開發(fā)。差異化定位本項(xiàng)目具有明確的定位，定位于創(chuàng)新行業(yè)和創(chuàng)新工作者，與東京中心區(qū)常規(guī)白領(lǐng)企業(yè)樓所不同；并且，提供針對(duì)年輕人的新型購物設(shè)施，利用優(yōu)質(zhì)綜合方法吸引目標(biāo)群體。二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【區(qū)位交通】項(xiàng)目位于東京西南部世田谷區(qū)，公共交通及城市交通線路發(fā)達(dá)，是東京主要發(fā)展區(qū)位之一交通線路p項(xiàng)目緊鄰多條城市主要干道，能便捷通達(dá)城市主要區(qū)域；13、p無縫隙連接二子玉川地鐵站，公共交通便利，為項(xiàng)目帶來大量人流。地塊區(qū)位p項(xiàng)目位于東京都世田谷區(qū)中心大井町線二子玉川站，片區(qū)人口繁多，緊鄰的澀谷、新宿等繁華區(qū)域；二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【物業(yè)功能】分五大片區(qū)開發(fā)，物業(yè)功能豐富；功能排布依據(jù)物業(yè)價(jià)值，距離交通樞紐遠(yuǎn)近分別為商業(yè)/酒店、寫字樓、住宅；同時(shí)還規(guī)劃有公園和生態(tài)走廊，提升項(xiàng)目整體生態(tài)氛圍開發(fā)區(qū)域竣工時(shí)間建筑面積主要物業(yè)I-a2010年11月17200商業(yè)I-b2010年11月106700商業(yè)、寫字樓I-c2015年157000商業(yè)、寫字樓、酒店I-d2010年7月133300商業(yè)、住宅I-e2010年4月9400商業(yè)、住宅二子玉川14、公園生態(tài)走廊住宅寫字樓/酒店商業(yè)I-aI-bI-cI-dI-e二子玉川站樞紐二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【產(chǎn)品組成】物業(yè)功能齊全，以地鐵上蓋物業(yè)為核心，最大化商業(yè)價(jià)值，同時(shí)通過生態(tài)走廊串聯(lián)整個(gè)項(xiàng)目酒店、商業(yè)公共廣場(chǎng)住宅、公園生態(tài)走廊購物中心二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【開發(fā)模式】采取長期規(guī)劃、長續(xù)經(jīng)營、滾動(dòng)開發(fā)和政府互動(dòng)幾種策略，前期做足功課，開發(fā)期通過多種方式減輕開發(fā)壓力，謀取利益最大化p協(xié)同多方業(yè)主完成物業(yè)分配方式，同時(shí)設(shè)置了協(xié)同管理的機(jī)制。p只出售住宅物業(yè)，其他物業(yè)持有經(jīng)營，看重長遠(yuǎn)利益。長續(xù)經(jīng)營滾動(dòng)開發(fā)p商業(yè)和住宅先行開發(fā)，在形成片區(qū)商業(yè)和居住氣氛的同時(shí)，通過銷售住宅實(shí)現(xiàn)資金回15、現(xiàn)，并投入到后期商業(yè)、寫字樓、酒店物業(yè)開發(fā)中。政府補(bǔ)貼A:土地所有者 X：協(xié)會(huì)成員 B：土地租客 W:業(yè)主 C:建筑租客商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、寫字樓商業(yè)、寫字樓、酒店2010年4月2010年7月2010年11月2015年p為政府開發(fā)城市設(shè)施配套，獲得大量公共補(bǔ)貼（3.55億美元），這些資金都被用于項(xiàng)目的開發(fā)和再開發(fā)。多業(yè)主物業(yè)分配方式示意開發(fā)周期示意啟示：p做為典型的已完工TOD項(xiàng)目，在開發(fā)模式、功能布局方式、項(xiàng)目差異化定位方面，對(duì)本案具備借鑒意義案例精華p采取長期規(guī)劃、長續(xù)經(jīng)營、滾動(dòng)開發(fā)和政府互動(dòng)（政府補(bǔ)貼）幾種策略，前期做足功課，開發(fā)期通過多種方式減輕開發(fā)壓力，謀取利益最大化開發(fā)模式p16、分五大片區(qū)開發(fā)，物業(yè)功能豐富；功能排布依據(jù)物業(yè)價(jià)值，距離交通樞紐遠(yuǎn)近分別為商業(yè)/酒店、寫字樓、住宅；同時(shí)還規(guī)劃有公園和生態(tài)走廊，提升項(xiàng)目整體生態(tài)氛圍差異化定位p本項(xiàng)目具有明確的定位，定位于創(chuàng)新行業(yè)和創(chuàng)新工作者，與東京中心區(qū)常規(guī)白領(lǐng)企業(yè)樓所不同；并且，提供針對(duì)年輕人的新型購物設(shè)施，利用優(yōu)質(zhì)綜合方法吸引目標(biāo)群體。功能布局基于五大TOD綜合體案例研究案例研究案例研究案例研究案例研究案例啟示功能構(gòu)成：物業(yè)功能豐富，主要功能為辦公、商業(yè)、酒店、住宅，其次可搭配目的性功能，如科研院、圖書館、藝術(shù)中心等。 布局規(guī)律：功能排布依據(jù)物業(yè)價(jià)值，距離交通樞紐遠(yuǎn)近分別為商業(yè)/酒店、寫字樓、住宅。通過與地鐵站無縫聯(lián)結(jié)形成多首層概念；通過功能錯(cuò)落形成垂直空間概念，促進(jìn)集約化利用；通過設(shè)置空中花園、公園廣場(chǎng)、生態(tài)走廊等形式提升整體生態(tài)氛圍。項(xiàng)目要與市內(nèi)核心區(qū)、同片區(qū)項(xiàng)目形成差異化定位，包括物業(yè)類型、產(chǎn)品形式、客戶等方面。 按照城區(qū)綜合運(yùn)營理念進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營，前期開發(fā)策劃精細(xì)化；后期通過園區(qū)活動(dòng)、營銷推廣等內(nèi)外結(jié)合的運(yùn)營手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體價(jià)值。采取長期規(guī)劃、長續(xù)經(jīng)營、滾動(dòng)開發(fā)和政府互動(dòng)（政府補(bǔ)貼）幾種策略，前期做足功課，開發(fā)期通過多種方式減輕開發(fā)壓力，謀取利益最大化。 功能布局空間打造差異化定位運(yùn)營策略開發(fā)模式