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1、 內 容 1. 模式研究 2. 案例分析 商業設計不是常規的建筑設計，它是特殊的建筑設計。一個好的商業設計不見得能盈利，但是一個盈利的商業項目，一定有一個優秀的建筑設計。流線，還是流線，包括平面流線和立體流線很多商業項目都死在3層以上的鋪面。鋪的尺寸有很多文章。招商團隊對項目的成功起到非常大的作用。前 言1.模式研究 當下比較常見的商業模式主要有：1.單線條式室外商業街2.院落式商業街3.集中商業中心4. OUTLETS1 單線條式室外商業街典型案例：舊金山漁人碼頭特點：1.強調戶外的購物環境，體現“街”的特點2.強調空間的變化和人流的引導3.強調1層空間與2層空間的互動4.一條主要流線+變化2、豐富的戶外空間5.強調室外休閑性，景觀性，情趣化6.“閑逛”為主，典型的隨機消費7.二層以上的可達性是設計的關鍵2 院落式商業街區-優秀歷史建筑為載體典型案例：南京1912特點：1.保留原址的肌理，空間非常豐富2.部分保留/改造優秀老建筑，結合新加建筑，改造為商業群落3.獨特的文化魅力可吸引人群，強調格調與品位4.購物流線由于不能隨意更改，不是很有組織；適合熟客群體5.一般以整棟建筑作為一個單元出售/出租6.主要帶動目的性消費3 集中商業中心模式1.大型社區商業中心配置了大型超市,餐飲,娛樂,健身,酒店等社區配套服務設施應有盡有,類似于歐美國家社區商業中心的模式.2.聚人氣,提供緊湊的商業布局3、,避免商業流線過長導致人群流失.3.不受天氣,季節等自然因素影響.4.在社區商業的商業模式中,先聚人,再形成消費,進而吸引更多的商家參與到社區商業的經營中來,從而使該社區商業的價值得到提高,最終形成一個上升狀況的良好循環.5.目的性消費模式.室內消費，統一管理典型案例：深圳萬象城4 OUTLETS典型案例：WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS特點：1.一般在郊區，車程為1小時左右，因此需重點考慮停車問題2.多為工廠折扣銷售， 價格優勢明顯3.一般為一天性購物和全家性購物4.商業量大，商業業態單一，休閑娛樂只作為配套存在5.鋪面面積偏大,以存放更多貨品；面積都在100平4、以上6.品牌的名氣和價格決定存亡7.主要吸引目的性消費二“室外商業街”模式研究按商業街平面形態可分為：1.傳統“一”字型2.街道+廣場“一”字型3.樹型4.環型5.廣場發散L型1 傳統“一”字型優點：1.購物流線簡單2.商鋪具有均好性，不易產生死角缺點：1.沿街面呆板，缺乏趣味性2.店鋪可展示面較少美國某商業街區設計要點：1.宜設計為折線對景型街道，增加步行樂趣2 街道+廣場“一”字型優點：1.購物流線簡單2.商鋪具有均好性，不易產生死角3.通過廣場與街道的收放設計形成節奏韻律，增強趣味性缺點：1.店鋪可展示面較少設計要點：1.通過直線變曲線或折線的方式增加商鋪展示面2.通常于直線兩端設置主要5、出入口，以保證簡單流線的引導舊金山漁人碼頭3 樹型優點：1.店鋪可展示面多2.副街可以呈現多變的風格與情趣缺點：1.流線復雜迂回，可選擇性太多2.副街相似度高，極易造成迷失感3.副街遠端鋪位人氣較低設計要點：1.副街不宜過多，且不宜太長2.副街宜呈現不同的建筑形態，或設置商業地標，以增加其辯識度北京三里屯商業中心4 環型優點：1.店鋪可展示面較多缺點：1.部分鋪位人氣較低2.流線存在選擇復雜性3.2-4層商業只要依賴餐飲設計要點：1.環形邊長不宜過長2.套環不宜過多上海大寧國際5 廣場發散L型優點：1.廣場具有聚攏人氣的作用，可進行多種娛樂文化活動2.副街可以呈現多變的風格與情趣缺點：1.流線6、迂回，可選擇性較多2.副街遠端鋪位人氣較低設計要點：1.副街不宜過長上海大拇指廣場三“室外商業街”設計要點1.購物流線簡單化2.購物機會最大化3.購物空間趣味化4.二層以上可達性設計5.鋪面尺寸設計6.街道設計a.簡單的流線引導b.垂直與水平交通互不干擾c.洋流理論通過連廊形成交通環流a.折線店鋪設計b.多入口設計（出入口應錯開設置）a.通過空間收放，形成不同大小和形狀的空間節點a.宜布置較大的目的性強的業態，并在一層可視范圍內b.多垂直引導一般20米左右一個樓梯或扶梯c.不同層高設置入口a.一般一層小開間，二層及轉角處大開間；b.面寬在518米為宜，面寬：進深=1：21：3a.寬度不宜超過27、0米，一般在6米18米，總長度在200500米，高寬比在1:12:1b.每50-80米，應提供一個休息公共空間，避免過長無節奏設計。c.宜形成折線對景形街道，增加商業街的豐富性和趣味性2.案例分析 成功案例分析1.華潤萬象城二期2.洛杉磯星光大道購物廣場3.東京六本木購物廣場4.美國漁人碼頭5.青島證大大拇指 1.深圳萬象城項目 -萬象城的成功絕非偶然 不說投資，不說管理，單講設計 華潤集團在深圳投資開發的“深圳華潤中心萬象城”，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群， 總建筑面積 55 萬平方米，總投資逾 40 億港幣。 首期8、項目包括超大規模室內購物及娛樂中心“萬象城”、國際標準 5A 甲級寫字樓“華潤大廈 ”，已于 2004 年 12 月竣工開業。 二期項目包括五星級商務大酒店、酒店式服務公寓及一個由商業步行街串聯而成的特大型室外娛樂休閑廣場，將于 2005 年全面開工建設。 附: 華潤集團(2400億港幣)新鴻基(3000億港幣)，總資產高達5400億港幣，這就是杭州錢江新城80萬平方米城市綜合體“萬象城”開發商華潤新鴻基(杭州) 目前在全國已經開展了4個萬象城項目. 深圳萬象城項目投資商：華潤集團投資額：40億占地面積：8萬平方米建筑面積：50萬平米（一期18.8萬，300多個鋪面，二期32萬）功能: 零售，9、餐飲，娛樂，辦公，居住定位：深圳最大，華南最好，中國最具示范效應的超大型室內購物中心2007年營業額：15.6億元，其中外資企業占9.6億元因為一期取得巨大成功，2期現在已經面世。二期以室外風情商業街的形式，以更加高端的形式出現，包括了君悅酒店，3棟高檔公寓為主體的商業綜合體。其中眾多國際一線品牌如LV， CHANNEL等的加入讓顧客充滿期待二期 一期 二期 一期 3棟高檔服務式高層公寓 6星級-君悅酒店 風情步行商業街 連接一期的過街天橋 6星級-君悅酒店 連接一期的過街天橋變化豐富的商業街背面 頂層空中大廳-君悅酒店特色前臺空中check in 頂層空中大廳-君悅酒店特色前臺空中check10、 in 具有地標性的電影院商業街入口主力店-Louis Vuiton君悅酒店入口透視臨靠住宅的商業街界面平面設計特點1.在曲折中簡化流線2.在曲折中延長商業流線3.在曲折中增加商業碰撞面一期以shopping mall形式存在，以全新的購物模式在深圳取得巨大成功。2年實現回利100%出租率15.6億銷售額（2007年）包含了從零售到滑冰，電影院等多元業態二期以室外步行街形式存在一字折線型設計折中取勝更多名店入駐1.商業流線曲中取勝2.空間變化豐富多樣3.平面商業價值最大化4.建筑立面隨景觀轉換二期以室外步行街形式存在用折線來增加購物長度更多入口與鋪面形成對景拐角處布置大店清晰的購物線路豐富的空11、間 1. 建筑高度多為3-5層,異型平面 2. 街道寬度多為10,12-15-25米,高寬比為1:1-2:1 3. 街道形狀為不規則的折線,延長商業路線 4. 視線撞擊面為商業展示面,價值最大化總結2.美國洛杉磯星光大道購物廣場項目入口景觀噴泉吸引人流利用臺階解決5M高差拐角處的情景商業-咖啡座視線盡頭店鋪展示面 案例分析:主入口具有強烈的引導性,坡道讓空間更加延伸入口建筑4F入口處坡道吸引人流3-4層辦公案例分析:街道寬度是關鍵街道寬度控制在8-12米錯列的建筑立面視線盡頭店鋪展示面 視線盡頭店鋪展示面 精致的景觀 街道形狀是折線案例分析:氛圍營造是重點色彩變化豐富200-400平方米的小廣12、場 1. 建筑高度多為3-5層 2. 街道寬度多為8-15米,高寬比為1:1-2:1 3. 街道形狀為不規則的折線 4. 視線撞擊面為商業展示面總結3. 東京六本木購物中心 下沉廣場容易聚集人氣灰空間形成連廊靈活的室內豎向交通合理利用高差形成趣味高差公共空間容易聚集人氣人氣廣場 1. 流線簡潔,具有強烈引導性 2. 延長商業流線,擴大商業價值 3. 趣味化空間設計,保證停留度 4. 強調商業展示面,提高門店感 5. 廣場與街道結合的形式，比例適當.高寬比為1:1-2:13個案例總結4. 美國愚人碼頭 -到舊金山就一定要到漁人碼頭看看 購物流線簡潔化a.簡潔的一字型商業流線b.極強的識別性c.引13、導性明確d.直中有曲，變化豐富單一方向的流線引導 購物空間趣味化a.充滿變化b.尺度適宜c.節奏緊密：廣場+街道典型小廣場購物機會最大化a.多入口設計，能讓路人隨時進入主街b.出入口錯開設置，人口均對應鋪面c.主次入口明確d.背面同樣提供出入口背面同樣提供入口店鋪布置合理化a.主要入口面布置雙面鋪b.轉角處布置大鋪c.1樓布置小開間鋪面專注零售d.2樓布置大尺度鋪面主營餐飲街道尺度設計視線盡頭店鋪展示面a.寬度不宜超過20米，一般在6米18米；長度在200500米；高寬比在1:12:1b.宜形成折線對景形街道，增加商業街的豐富性和趣味性錯列的建筑形成街道的曲折感舊金山漁人碼頭尺度人性化街道寬度14、控制在618米街道高寬比控制在1:12:1尺度人性化端頭廣場面積約為1300平方米入口廣場面積約為2200平方米設施人性化a.在廣場區域提供休息設施b.無障礙設計在廣場上布置足夠的休息設施坡道設置露天小舞臺供 產品推廣，節日表演等活動活動豐富化a.提供活動所需的設施b.定期舉辦一些產品推廣活動廣場中央布置旋轉木馬,提供給小孩使用增加歡樂氣息精致的園藝設計，美的能吸引人照相留念景觀情景化a.在建筑之間盡量布置多的園藝b.注意品種和顏色的搭配懸掛式園藝布置如何實現一層商業價值最大化？雖然一樓商鋪價值較大，依然存在以下問題1.布局混亂2.類型重復3.不了解顧客購物心理需求一層商業設計要點a.小鋪密集15、,多以1-2個開間為一間.同樣尺寸，二樓2間店鋪1樓是4間鋪面，包含不同種類一層商業設計要點a.小鋪密集,多以1-2個開間為一間.同樣尺寸，二樓2間店鋪1樓是3間鋪面一層商業設計要點a.廣場拐角多布置速食類露天情景店 在廣場的角落一般布置情景餐挺如咖啡等速食,滿足顧客休息需要一般露天布置直接性吸引顧客。一層商業設計要點a.見縫插針增加商業面積b.補充零食快餐等商業品種 充分利用樓梯空余空間在過道處增設飲料亭如何實現二層商業價值最大化？二樓商鋪常見問題1.二樓冷冷清清2.二樓商鋪無法銷售3.二樓鋪面只能與一樓捆綁銷售二層商業設計要點a.強調二樓易達性b.每個樓梯都正對鋪面廣告位c.自動扶梯與直跑16、樓梯并存每隔30米左右就提供一個樓梯二層以上可達性設計情景樓梯與二層商業的設計a.樓梯一般直接與二層的鋪面的廣告位對應布置b.上樓前能提供清晰的引導作用二層商業設計要點a.提供直達交通b.提前告示二層店鋪種類/名稱c.明顯的廣告提示遠處二樓廣告一樓化提前告示二樓商鋪種類二樓視線設計增強2樓店鋪展示面二層商業設計要點a.多以大店鋪為主b.多以餐飲為主1棟樓就是一家餐廳一棟就是一家店鋪餐廳二層商業設計要點a.平臺變化豐富b.每隔10-20米就相互連通c.平臺設計景觀化平臺之間相互連通密集，3次連接布置大量的花草，增加平臺的停留度5. 青島證大大拇指街口透視街口透視同安路入口圖同安路入口圖海爾路入口圖海爾路入口圖中庭戶外廣場鳥瞰圖中庭戶外廣場鳥瞰圖中庭戶外廣場鳥瞰圖中庭戶外廣場鳥瞰圖情景商業廣場情景商業廣場一站式購物一站式購物 一天逛街一天逛街 一家休閑一家休閑大拇指廣場的商業理念大拇指廣場的商業理念愿景愿景 our vision商業價值最大化商業價值最大化廣場空間與中庭空間形成節奏感“購物空間趣味化”1青島大拇指廣場概念方案設計a.垂直與水平交通互不干擾b.洋流理論通過連廊形成交通環流“購物流線簡單化”青島大拇指廣場概念方案設計a.折線店鋪設計延長商業購物面a.折線店鋪設計增加商業撞擊面“購物機會最大化”泛入口設計增加人流涌入“購物機會最大化”主力店的設置引導人流“業態設置合理化”