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1、僅供與貴司交流。2022/6/29城市綜合體城市綜合體 僅供與貴司交流。2022/6/29綜合體項目溝通綜合體項目溝通2022/6/293項目的界定項目的界定u公司背景：公司背景：u項目情況：項目情況：u客戶的戰(zhàn)略性思考：客戶的戰(zhàn)略性思考：4開發(fā)商經(jīng)常會有的疑問開發(fā)商經(jīng)常會有的疑問l 我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項目？l 項目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項目的銷售？l 如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？l 啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？l 如何通過本項目建立企業(yè)品牌？。5我們在我們在我們在我們在合適的時機合適的時機合適2、的時機合適的時機，掌握了，掌握了，掌握了，掌握了合適的資源合適的資源合適的資源合適的資源事實上，項目的關鍵在于：事實上，項目的關鍵在于：“我們能否做對我們能否做對”我們是否意識到綜合體項目的我們是否意識到綜合體項目的我們是否意識到綜合體項目的我們是否意識到綜合體項目的復雜性復雜性復雜性復雜性和其和其和其和其同單一物業(yè)的同單一物業(yè)的同單一物業(yè)的同單一物業(yè)的不同點不同點不同點不同點6綜合體和單一物業(yè)的比較綜合體和單一物業(yè)的比較7綜合體項目的操作執(zhí)行內容綜合體項目的操作執(zhí)行內容u項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定；u物業(yè)發(fā)展模式；u商業(yè)資源獲取與整合；u營銷與經(jīng)營；8世聯(lián)研究：綜合體四種發(fā)展模式世聯(lián)研究：綜合體3、四種發(fā)展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：上海商城例如：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城例如：廣州中信廣場、深圳信興廣場例如：香港太古廣場、 北京華貿中心9模式一模式一各種功能均衡發(fā)展的模式各種功能均衡發(fā)展的模式外因外因內因內因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模 建4、筑面積20萬以上強制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準規(guī)劃設計各功能共融不互擾功能化體系五星級酒店甲級寫字樓頂級酒店式/服務式公寓高檔/中高檔購物中心專業(yè)的管理團隊物業(yè)管理/經(jīng)營管理開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗成功關鍵因素成功關鍵因素10客戶（產業(yè)）支撐已形成產業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區(qū)強制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場、公寓外因外因內因內因成功關鍵因素成功關鍵因素模式二模式二以寫字樓為核心的模式以寫字樓為核心的模式11外因外因內因內因成功關鍵因素成功關鍵因素模式三模式三以酒店為核心的模式以酒店為核心的模式功能化體系五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設施頂級商場地理位置不遠離城市核心區(qū)交通可達性主干道沿線客戶支持商務客戶定位差異化通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力12外因外因內因內因成功關鍵因素成功關鍵因素模式四模式四以商業(yè)為核心的模式以商業(yè)為核心的模式明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/功能化體系商業(yè)為主導，其他功能為輔一流的合作團隊地理位置城市核心區(qū)交通可達性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務內容/人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設計經(jīng)營管理13 不同模式不同模式的收益方式的收益方式