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1、廣東碧桂園物業服務有限公司 廣東碧桂園物業服務有限公司 清潔外判模式探討 品質管理中心 2013年7月 廣東碧桂園物業服務有限公司 目 錄 第一部分 清潔外判和清潔服務行業 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 第二部分 清潔外判模式的利與弊 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部分 清潔外判和清潔服務行業 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部分 清潔外判和清潔服務行業 清潔外判 清潔外判是指物業服務企業將其物業管理區域內的清潔服務業務委托給專業性的清潔服務企業，并在有效的監控下完成清潔服務，以達到提升服務品質、降低運營成本、增加管理效率及提升核心競爭力的目的。 定義 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部2、分 清潔外判和清潔服務行業 清潔外判的法律依據 國務院2007年物業管理條例，第四章第四十條規定：物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部分 清潔外判和清潔服務行業 清潔服務行業 3、現時的 “江湖地位” 2、業務范圍和優勢 1、形成和發展 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部分 清潔外判和清潔服務行業 形成 時間：上世紀80年代中期 組成：由環境衛生單位、房地產、物業公司脫離組建而成。 發展（大背景） 1978年，十一屆三中全會 1979年，廣東試點經濟特區 1981年，廣東和深圳開始3、商品房買賣 1981年，第一家物業管理企業注冊成立 1992年，小平南巡、房改 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部分 清潔外判和清潔服務行業 提問與思考 清潔行業未來的發展如何？ 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部分 清潔外判和清潔服務行業 行業洗牌將不可避免 清潔產品不斷升級 帶來新的機遇 與社會相關方 加深和諧共贏 業內管理服務水平 將進一步提升 1 2 3 4 5 5大有利趨勢 市場規模 將進一步擴大 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部分 清潔外判和清潔服務行業 3大不利趨勢 1 利潤空間持續走低 2 收費方式不盡合理 3 員工工資偏低流動性大 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部分 清潔4、外判和清潔服務行業 業務范圍 業務范圍 高空作業 石材養護 地板保養 地毯清洗 物業開荒 消殺除蟲 定點保潔 清洗服務 設備清洗 蓄水池清洗 優勢 專而精 廣東碧桂園物業服務有限公司 第一部分 清潔外判和清潔服務行業 提問與思考 清潔公司為什么可以做？ 物業企業面臨的困難，他們都解決了嗎？ 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔服務更加專業化，提升了服務品質 在編員工大規模減少，減輕了管理負擔 顯性與隱性支出銳減，降低了運營成本 勞務關系根本性改變，合理的規避風險 清潔外判模式的“利” 更加專注于核心業務，加5、強核心競爭力 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔外判模式的“利” 顯性與隱性支出銳減，降低了運營成本 2012年清潔運營成本（華碧） 項目 費用支出（元） 顯性人工成本 4800595 隱性人工成本 1806565 清潔費用 1337510.01 合計 7944690.01 說明： 1、目前環境管理服務部的人均月工資為2050元（顯性）+772元（隱性） 2、據調查數據顯示，廣州番禺的錦繡香江和星河灣項目，清潔外包的每月人均 成本是1800元2000元（最低工資調整之前）。 廣東碧桂園物業服務有限公司 全國各地一直連續大幅度調整最低工資標準 第二部分 清潔外判模式6、的利與弊 清潔外判模式的“利” 顯性與隱性支出銳減，降低了運營成本 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔外判模式的“利” 顯性與隱性支出銳減，降低了運營成本 國家的“十二五”規劃明確，最低工資標準要年均遞增13%以上 根據我國的相關規定，最低工資標準不包括加班加點工資，中班、夜班、高溫、低溫、井下、有毒有害等特殊工作環境、條件下的津貼以及國家法律法規、政策規定的福利待遇和企業通過補貼伙食、住房等支付給勞動者的非貨幣性收入等。 如果勞動者的工資低于最低標準，可向勞動監察部門舉報 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔外判模式的“利” 顯性與隱7、性支出銳減 降低了運營成本 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔外判模式的“利” 勞務關系根本性改變，合理的規避風險 用工風險：企業用工風險.docx 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔外判模式的“利” 勞務關系根本性改變，合理的規避風險 運營風險 運營風險 交通事故 高空作業 物件損壞 民事糾紛 刑事案件 其他 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 提問與思考 理論化、理解化的東西可以兌現嗎？ 可以付諸于行動的現實動力和理由是什么？ 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔服務更加專業化，8、提升了服務品質 在編員工大規模減少，減輕了管理負擔 顯性與隱性支出銳減，降低了運營成本 勞務關系根本性改變，合理的規避風險 更加專注于核心業務，加強核心競爭力 提問與思考提問與思考 理論化、理解化的東西可以兌現嗎？理論化、理解化的東西可以兌現嗎？ 可以付諸于行動的現實動力和理由是什么？可以付諸于行動的現實動力和理由是什么？ 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔外判模式的“弊” 外判初期水土不服 尚未正常發揮便遭否定 甲方監督人員管控力度不強，溝通困難，辦事難 不熟悉甲方企業文化 服務要求不能準確把握 現場管理制度與水平不能有效復制，導致服務效果不佳 廣東碧桂園物業服9、務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔外判模式的“弊” 員工沒有歸屬感，打工心態嚴重，服務意識和客戶理念較難提升 調動不力，動輒擺合同談價錢 使用的清潔材料一般為中低檔材料 員工實際收入偏低生存狀況堪憂 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 清潔外判模式的“弊” 正經事不干，一門心思干私活 美名其曰:補貼 內外勾結賺人頭費 想方設法賺考勤錢 現場見不到做事的人 暗地里拓展家政有償服務，與甲方搶資源 廣東碧桂園物業服務有限公司 第二部分 清潔外判模式的利與弊 提問與思考 非戰之罪可以饒他不死嗎？ 逐利本性是否天經地義？ 我們又該拿什么來拯救他？ 廣東碧桂園物業服務10、有限公司 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 廣東碧桂園物業服務有限公司 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 清潔外判操作注意事項 前期 調研 分析 策劃 要充分 1、前期調研、分析與策劃要充分 廣東碧桂園物業服務有限公司 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 清潔外判操作注意事項 招標文件的編制 嚴謹 科學 注意事項 供方評審 公開 公平 公正 2、招標文件的編制要嚴謹、科學 3、供方評審要公開、公平、公正 廣東碧桂園物業服務有限公司 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 清潔外判操作注意事項 4、合同的約定要全面，責權要清晰 合同約定全面 責權清晰 廣東碧桂園物業服務有限公司 第三部分 清潔外判模式的11、經驗總結 清潔外判操作注意事項 5、服務標準與考核辦法要細化 細化 服務標準 考核辦法 廣東碧桂園物業服務有限公司 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 清潔外判操作注意事項 6、人員分流、遣散和移交要合情、合理、合法，確保平穩過渡。 合理 合法 合情 廣東碧桂園物業服務有限公司 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 清潔外判操作注意事項 注意事項 2、管控適度 3、溝通順暢 1 、注重過程管理 4、目標一致 7、注重過程管理，管控適度、溝通順暢，目標一致 廣東碧桂園物業服務有限公司 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 清潔外判操作注意事項 8、杜絕營私舞弊，從嚴處罰，以儆效尤 營私舞弊 從嚴處罰，以儆效尤 廣東碧桂園物業服務有限公司 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 清潔外判操作注意事項 9、給予足夠的關注、關心和關懷， 注重雙贏 關 注 關 懷 關 心 廣東碧桂園物業服務有限公司 第三部分 清潔外判模式的經驗總結 成立工作小組 可行性調研分析 建立合格服務商名冊 發放標書及進行評審 選定合格服務商 簽署合同 清潔外判服務的監督 清潔外判操作流程 廣東碧桂園物業服務有限公司 結 束