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1、內部資料 嚴禁外傳 1內部資料 嚴禁外傳項目推進與設計之案例內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 2目錄花都空港項目設計案例分享福建三明項目設計案例分享項目推進與設計配合常見案例（J178）公寓型產品設計案例分享內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 31.1 花都空港項目設計案例分享集團收購廣州安華物流有限公司后取得的地塊用地性質為商業金融地塊商業金融地塊上開發的居住類建筑項目介紹1號樓為經濟型酒店2，7，9號樓為LOFT公寓3，4，5，6，8號樓為小戶型戶型內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 42-9號樓建筑性質調整為辦公建筑。1.3 花都空港項目-用地與單體類型商業金融地塊廣州規定產權式2、酒店不能單獨分隔出售每層帶衛生間的單間辦公室不得超過本層三分之一；室內在公共走道、辦公區域設計噴淋、火災自動報警系統開水間或飲用水供應點應集中或分層設置，辦公室內部不得設置隔墻辦公室內部不得設置煤氣爐，洗滌池等設施；應明確標示為辦公用途，不得標示為會客廳，臥室，公寓等其它名稱；設計之初南北地塊各單體均按產權式酒店進行規劃報建內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 5出兩套圖一套送審，一套現場施工采用辦公毛坯驗收，業主與第三方簽訂裝修合同涉及二次裝修施工，成本核算不同于正常樓盤營銷輸出產權劃分、產權年限、廚房器具有差異1.4 花都空港項目-銷售轉換辦公建筑設計報審公寓對外銷售不同的限定因素與規范要3、求項目設計營銷內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 61.2 花都空港項目-航空限高航空限高根據規劃掛牌條件在周邊有機場的地塊，要特別注重航空限高的問題。1及時獲取準確的設計條件，并向規劃、機場管理等相關主管部門提交復核。2今年淄博、武夷山項目也曾出現類似情況。3方案設計完成機場管理限高要求原方案設計均超限高內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 72.1 公寓型產品分享-產品特點 20世紀40年代出現在美國紐約小面積，大層高，空間富于變化按公共建筑考慮節能設計按旅館建筑考慮消防設計產品特點內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 8節能設計按公共建筑考慮不考慮日照要求，提高容積率；考慮偷面積設計44、.8米層高，戶內不露梁；周邊預埋圈梁，方便裝修加建夾層；2.2 公寓型產品-日照與偷面積內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 92.3 公寓型產品-設計特點及要求未安裝燃氣的，銷售合同中必須杜絕“燃氣”，統一為“電器產品”。燃氣已安裝通戶內的，如句容一期；將燃氣改至陽臺處，不通入戶內。燃氣規范居民住宅用燃具不應設置在臥室內。夾層部分空間，屬下層公共走道上空，因輸出贈送，客戶反映贈送不均。按此方案或設計院修改指引完善。內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 10銷售合同：a.與業主簽署的商品房買賣合同中使用性質為“公寓”；b.層高約定為“套內層高”4.8m或設計約定“套內高度”；c.合同附圖只將“5、毛坯單層”（不包括加建或贈送）戶型圖做為附件；d.銷售合同中必須杜絕“贈送或加建”條款；e.銷售合同中必須杜絕“燃氣”，統一為“電器產品”，如電磁爐、電熱水器等精裝修處理：a.建議銷售中樣板房為“示范性”，實際交樓以“毛坯”形式交付，提供加建施工圖；b.銷售確有精裝修交付需求，建議合同中仍按毛坯銷售（成交金額按照精裝修價格），可以通過第三方簽訂裝修合同，在項目毛坯交樓后規定時間內按照精裝修樣板房標準交付。c.精裝修實施時間：設置在毛坯交樓后，一般口頭告知業主時間為36個月完成（以項目計劃為準）。2.4 公寓型產品-合同及裝修處理內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 11精裝修交付可將公共部分裝6、修承包商與精裝修承包商設置為一家，方便精裝修成本計入開發成本中；精裝修成本主要部分放置在公共部分裝修成本中。工程合約處置a.如采取“毛坯”交樓方式除正常毛坯交樓標準外，還需按照加建結構要求設置加層預埋件方便業主安全加建。b.如精裝修交付方式交樓，應充分考慮：后續精裝修運輸、產品保護、工序、驗收等因素，應編制專項計劃。保證按時、保質交付精裝修產品。工程實施注意事項2.5 公寓型產品-合約及工程實施對外輸出工程實施避免“買一層，送一層”“一層面積，兩層享受”銷售廣告輸出，建議以“一個可以改變的世界”為銷售廣告輸出。對外輸出注意事項內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 12地塊為典型山區坡地地形，地7、塊呈南高北低向，南北高差達86米。地塊內有多個市政道路穿越，地塊北側為下穿式快速路，接東北側隧道。地塊需保留原南北向排洪山溝，改造為景觀水系，接東北側水體公園。3.1 福建三明項目設計案例分享項目介紹內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 133.2 福建三明項目-場地標高1號綜合樓2號綜合樓商業街涵洞對山地樓盤，應特別注重周邊市政銜接條件與政府的溝通最大限度減少土方提高整體場地標高順應原有地形地貌提高規劃市政路標高、采用極限縱坡內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 14排洪渠改造后貴溪洋水系3.3 福建三明項目-山洪排水山洪排水問題常見于山區盤，應將與項目無關的設施盡量避開我司地塊范圍內前期施8、工回填土松散，同時上部形成堰塞，導致下游的地下形成暗河，回填土流失的情況，造成打樁塌孔現象，降低效率且存安全隱患。施工要考慮后續工序，如回填有石塊而影響打樁？如本項目，回填應考慮施工過程中的排洪引導。政府要求保留水系且具山體排洪功能。建議爭取僅改造為景觀水系改至規劃三路側設排洪渠。內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 15快速路涵洞規劃三路3.4 福建三明項目-外委設計合作政府委托設計、施工進度否能滿足快速開發進度要求;政府委托設計是否合理，同一對象不能硬拆分。政府委托設計地塊北側為下穿式快速路、規劃三路。該市政路由當地政府另行委托廈門市政院設計,提資的準確性、及時性不能滿足我司進度要求，制約9、設計進度。政府拆分委托設計政府將與規劃三路密切聯系的排洪設計與道路設計,拆分開委托不同單位設計，造成設計溝通困難，經請示程總后，及時糾正。內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 163.5 福建三明項目-政府的溝通政府在出具規劃評審意見方面并不規范，為個人意見。甚至出現多頭輸出，部分內容相互矛盾。設計院在收到此類文件時無從下手。對政府輸出的結果：-看-分析-溝通-輸出；1消防意見盡量私下溝通，先出非正式意見。212內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 17東莞天麓山花園2號樓消防審查4.1 重視消防審查及溝通消防報建與施工圖審同時進行設計院消防審查審圖中心分歧施工圖審查以消防意見為依據。內部資料10、 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 184.2 項目與設計共同解決問題為項目減少了一個月的施工工期設計取消車庫，重出施工圖與政府溝通解決車位數報建的問題酒店前綠化廣場原設計有約8000平米車庫。車庫頂斜坡綠化施工難度大，且施工工期長。內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 19設計工作的順利推進與項目的緊密配合密切相關。浙江桐廬項目此方面做得很好對于設計院提出的異議或設計條件，基本能做到問題不過夜當天回復能及時有效推進開發報建工作，大大減少了設計院的重復工作此項目由于遲來的報建，又因政府換屆，車位要求從約200增加到500。直接造成公司利益的損失，也造成設計的重復工作。 。4.3 遲來的報建內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 20重點要關注：規劃退線、限高、計容要求、消防、供電供水、市政等條件。4.4 前置設計與重復設計1423前置設計條件航空限高問題，所有11層洋房均改為10層半月后受現場地質及受航空限高影響，層數再降低，由10層降到8-9層一個月后準備出圖，政府再輸出航空限高可以增加6米，貨量區所有高層再加高兩層半月后取消原J472換J582TJ472 接近完成項目啟動1個月后內部資料 嚴禁外傳內部資料 嚴禁外傳 21感謝區域和項目對設計院的支持您們的十分滿意，將是我們的無限動力！內部資料 嚴禁外傳