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1、市場比較法和收益法在別墅建筑估價中的應用-基礎理論上海別墅區的建設起步于二十世紀八十年代后期，發展一直較為緩慢。直到1998年的下半年，隨著中國經濟的持續、高速發展，作為中國經濟中心的上海，房地產市場迅速覺醒，蓬勃發展，同時也帶動了別墅市場的高速發展。在經歷了歷時三年的磨合期后，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發展成為多元化物業共存的市場形態。排屋概念的出現，雙復式公寓（疊加式別墅）的形成，以及近年推出的“里弄式住宅”和“新獨住宅”，均可看作是別墅的衍生產物，同時也預示著別墅市場成熟期的到來。近年來，上海別墅市場的供應量持續增大，價格結構日趨合理，區域分布以近郊為主，規模化別墅區逐步形成。2、市場對別墅住宅的需求量逐年遞增，別墅銷售量以15%的幅度持續上升，別墅市場前景看好。目前，上海約有1800萬人口。以5口之家計算，約有340萬個家庭單位。按照現有人均收入水平，結合國際慣例來統計，將有2%的家庭購買別墅。因此，僅上海地區就蘊藏著6至7萬套別墅的消費能力，這還未包括來自港臺地區及周邊省市的購買者。通過對上海別墅市場的綜合統計，目前上市的真正意義上的別墅總量還不到1.5萬套，需求空間非常大。因當前房地產市場供求關系發生較大變化，未來房價走勢不甚明朗，根據房地產估價替代原則及筆者的工作經驗，一般可采用市場比較法和收益還原法確定別墅的市場價格。例如上海市青浦區滬青平公路上的某別墅，別墅3、區總體建筑為澳洲風格，類型一般為地上2層，地下1層，建筑面積約1200平方米，其中地下室面積約400，占地約4畝，混合結構。外墻采用法國全進口真石漆，10cm厚花崗巖裙墻、地坪；窗戶采用氟碳烤漆，雙層鋼化中空玻璃。地下室凈層高3.6m，可設計地下室內游泳池、健身房、派對會場、浪漫酒吧、西餐廳、桑拿房等。我們通過對上海市尤其是青浦區社會經濟發展狀況的了解，并針對估價對象為別墅房地產，充分考慮估價對象的自身特點，采用市場比較法及收益法作為評估該別墅項目價格的基本方法。市場比較法根據市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內的物業作為比較案例，經過交易情況、交易日期、區域因素及個別因素諸項4、修正，得出估價對象的比準價格，然后乘以建筑面積，得出比準價值。收益還原法選用相同供需圈、相同類型、相同用途的別墅用房的正常租金，結合本估價對象的現狀，調整確定一個客觀的租金水平，扣除日常的經營成本（維修費、管理費、保險費等）及稅費，選取合理的資本化率作為估價對象的長期資本化率，求出估價對象的市值。根據以上兩種方法的計算結果，根據自身經驗和不同方法的特點，運用加權平均法得出該別墅項目價格。一般可采用的測算過程如下：一、市場比較法（一）根據市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內的比較案例：以上案例均為成交價，且區域因素及個別因素均與該別墅相同或相近，故我們選此作為比較案例。然后加以修5、正，一般修正以下內容：1.交易情況：三個案例均為正常市場成交案例，沒有特殊情況，故不作修正。2.交易日期：三個案例均為2006年12月成交，因當前上海市不再出讓別墅類型土地使用權，近期別墅類物業尤其是類似委估對象的低密度高爾夫別墅價格繼續上漲，故分別作修正。3.區域因素：主要對與市中心距離、交通便捷程度、區域環境（噪音、景觀）、配套生活設施、商業繁華程度、城市規劃等因素進行修正，分別修正，4.個別因素：主要對房型設計、外立面裝飾造型、設備配置及功能、朝向采光、景觀、小區環境（綠化覆蓋率）、入住時間（房齡）、樓型和結構等因素進行修正，分別修正，（二）比較因素xx表根據以上修正，并考慮到案例一、二6、和委估對象在同一住宅區，故求取比準價格時，三個比準價格權重分別取0.4，0.4，0.2.得到估價對象的比準基價=25415元/0.4+23572元/0.4+25582元/0.2=24711.51元/.委估對象的比準價格=24711.51元/1225.77=3029.0631萬元。二、收益還原法（一）確定租金根據我們的市場調查，與該別墅處于同一供需圈內的別墅租金一般在3.5-5.0元/天，考慮環境、地理位置及服務設施等水平以及類似別墅項目的稀缺性，兼顧該別墅項目的高品質因素，估算該別墅合理年租金為220萬元/年（約4.92元/天，不包括物業管理費）（二）求取年純收益按目前別墅市場的租賃狀況且考慮7、估價對象具體情況，取其空置率為0%.年總成本各項如下：1.營業稅及附加為年總收益的5.565%；2.維修和管理費為年總收益的2%；3.房產稅為年總收益的12%；4.保險費為建筑物重置成本的0.15%；（建筑物平均重置成本以2500元/計）故年純收益=220萬元（1-5.565%-2%-12%）（-2500元/1225.770.15%/10000）=176.52萬元/年。（三）確定合理的資本化率按一年期存款年利率為2.52%作為安全利率，本報告考慮今后若干年內本地區之經濟發展狀況，并針對別墅住宅物業，風險調整值取3.48%，故綜合取6%作為資本化率。（四）確定收益年限建筑物土地使用權至20xx年8、x月，則剩余收益年限暫定為56年。（五）確定收益價格利用下列公式計算：P=（A/R）1-1/（1+R）n其中A為年純收益R資本化率N剩余使用年限P收益價格收益還原法的價格P=（A/R）1-1/（1+R）n=（176.52萬元/6%）1-1/（1+6%）56= 2829.3427萬元根據以上兩種方法計算，市場比較法計算總價為3029 .0631萬元，收益還原法計算總價為2829.3427萬元。我們認為當前房地產別墅交易市場較為活躍，成交案例豐富，市場價格透明，而租賃市場成交案例有限，故用市場比較法和收益還原法計算該別墅建筑的市場價格權重分別取0.8和0.2，則最后加權市場價格=3029.0631萬元0.8+2829.3427萬元0.2=2989.12萬元。從市場需求角度分析，當前的上海別墅市場已有了質的飛躍。別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活標志，它正在悄然地走入尋常百姓的生活空間。2001年以來的上海別墅銷售總額占整個商品房的銷售比例逐年上升。目前上海人均GDP已突破8500美元。隨著上海人均GDP的逐步增長，中國加入WTO后汽車價格的逐步下降，以及上海市政交通設施的不斷完善，擁有第二套住宅的生活方式已經形成。人們對時間、空間、距離的理解有了新的認識，從而對居住模式的需求也發生了質的提升，別墅生活將成為越來越多購房者的理想選擇。 4 / 4