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1、測(cè)測(cè)算算說(shuō)說(shuō)明明1、此測(cè)算是基于提供的6個(gè)規(guī)劃方案中，各種物業(yè)類型及戶型配比的前提下進(jìn)行的測(cè)算，目的是測(cè)算各種物業(yè)類型組合的盈利情況，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，提供物業(yè)類型選擇參考；2、本測(cè)算報(bào)告預(yù)估項(xiàng)目之物業(yè)類型均價(jià)，均參考松山湖、周邊鎮(zhèn)區(qū)、城區(qū)相似項(xiàng)目或指標(biāo)項(xiàng)目的類似產(chǎn)品，并得出項(xiàng)目相應(yīng)物業(yè)類型的參考價(jià)格；3、參考項(xiàng)目：（1）松山湖項(xiàng)目：金域松湖：高層洋房（80-120），預(yù)計(jì)均價(jià)8000-8500元/（帶1200元/精裝修）錦繡山河：高層洋房（150-230），均價(jià)13000-18000元/（毛坯）獨(dú)棟別墅（700），均價(jià)6.5萬(wàn)元/；雙拼（450），均價(jià)4.5萬(wàn)/；聯(lián)排（3-4聯(lián)，300），均2、價(jià)3-4萬(wàn)/虹溪諾雅：高層洋房（97-230），均價(jià)15000-20000元/（毛坯）獨(dú)棟別墅（500），均價(jià)7萬(wàn)元/；雙拼（350），均價(jià)5.5萬(wàn)/；（別墅已售罄）（2）大朗項(xiàng)目：碧桂園：多層洋房（90），均價(jià)5500-6000元/（帶1200元/精裝修）雙拼別墅（250-500），意向均價(jià)：12000元/（毛坯）碧水天源：雙拼（300），均價(jià)12000元/；聯(lián)排（250），均價(jià)9000元/東方銀座中心城：高層洋房（80-150），意向均價(jià)：5500元/（毛坯）（3）寮步項(xiàng)目：中央公館蟠龍：情景洋房（140-360）：均價(jià)6500元/；雙拼別墅（450）：均價(jià)15000元/（4）大嶺山項(xiàng)目：3、萬(wàn)科麓湖別墅：獨(dú)棟（480）：均價(jià)2.2萬(wàn)/；雙拼（250、430）：均價(jià)1.5-1.8萬(wàn)/（5）城區(qū)項(xiàng)目：金域中央：情景洋房（130-180）：均價(jià)8500元/；洋房（90-180）：均價(jià)7200元/（毛坯）世紀(jì)城國(guó)際公館：聯(lián)排（290-340）：均價(jià)1.8萬(wàn)/；疊加（180-330）：均價(jià)12000元/洋房（130-180）：均價(jià)8000元/4 4、本本項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)導(dǎo)導(dǎo)出出：（1 1）定定位位回回顧顧：本本項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位于于松松山山湖湖北北、周周邊邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)標(biāo)標(biāo)桿桿性性豪豪宅宅，松松山山湖湖二二線線豪豪宅宅，參參考考項(xiàng)項(xiàng)目目也也鎖鎖定定北北部部園園區(qū)區(qū)、周周邊邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)及及城城區(qū)區(qū)類4、類似似項(xiàng)項(xiàng)目目，而而松松山山湖湖傳傳統(tǒng)統(tǒng)豪豪宅宅僅僅作作為為干干擾擾項(xiàng)項(xiàng)目目（2 2）意意向向均均價(jià)價(jià)導(dǎo)導(dǎo)出出：別別墅墅：雙雙拼拼別別墅墅：2000020000元元/；聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅：1700017000元元/；多多層層洋洋房房：1000010000元元/；高高層層洋洋房房（毛毛坯坯）：78007800元元/在在六六個(gè)個(gè)方方案案中中各各種種產(chǎn)產(chǎn)品品的的具具體體價(jià)價(jià)格格將將根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)劃劃排排布布進(jìn)進(jìn)行行適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡恼{(diào)調(diào)整整測(cè)測(cè)算算說(shuō)說(shuō)明明1、此測(cè)算是基于提供的6個(gè)規(guī)劃方案中，各種物業(yè)類型及戶型配比的前提下進(jìn)行的測(cè)算，目的是測(cè)算各種物業(yè)類型組合的盈利情況，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，提供物業(yè)類型選擇參考5、；2、本測(cè)算報(bào)告預(yù)估項(xiàng)目之物業(yè)類型均價(jià)，均參考松山湖、周邊鎮(zhèn)區(qū)、城區(qū)相似項(xiàng)目或指標(biāo)項(xiàng)目的類似產(chǎn)品，并得出項(xiàng)目相應(yīng)物業(yè)類型的參考價(jià)格；3、參考項(xiàng)目：（1）松山湖項(xiàng)目：金域松湖：高層洋房（80-120），預(yù)計(jì)均價(jià)8000-8500元/（帶1200元/精裝修）錦繡山河：高層洋房（150-230），均價(jià)13000-18000元/（毛坯）獨(dú)棟別墅（700），均價(jià)6.5萬(wàn)元/；雙拼（450），均價(jià)4.5萬(wàn)/；聯(lián)排（3-4聯(lián)，300），均價(jià)3-4萬(wàn)/虹溪諾雅：高層洋房（97-230），均價(jià)15000-20000元/（毛坯）獨(dú)棟別墅（500），均價(jià)7萬(wàn)元/；雙拼（350），均價(jià)5.5萬(wàn)/；（別墅已售罄）（2）6、大朗項(xiàng)目：碧桂園：多層洋房（90），均價(jià)5500-6000元/（帶1200元/精裝修）雙拼別墅（250-500），意向均價(jià)：12000元/（毛坯）碧水天源：雙拼（300），均價(jià)12000元/；聯(lián)排（250），均價(jià)9000元/東方銀座中心城：高層洋房（80-150），意向均價(jià)：5500元/（毛坯）（3）寮步項(xiàng)目：中央公館蟠龍：情景洋房（140-360）：均價(jià)6500元/；雙拼別墅（450）：均價(jià)15000元/（4）大嶺山項(xiàng)目：萬(wàn)科麓湖別墅：獨(dú)棟（480）：均價(jià)2.2萬(wàn)/；雙拼（250、430）：均價(jià)1.5-1.8萬(wàn)/（5）城區(qū)項(xiàng)目：金域中央：情景洋房（130-180）：均價(jià)8500元/；洋房（97、0-180）：均價(jià)7200元/（毛坯）世紀(jì)城國(guó)際公館：聯(lián)排（290-340）：均價(jià)1.8萬(wàn)/；疊加（180-330）：均價(jià)12000元/洋房（130-180）：均價(jià)8000元/4 4、本本項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)導(dǎo)導(dǎo)出出：（1 1）定定位位回回顧顧：本本項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位于于松松山山湖湖北北、周周邊邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)標(biāo)標(biāo)桿桿性性豪豪宅宅，松松山山湖湖二二線線豪豪宅宅，參參考考項(xiàng)項(xiàng)目目也也鎖鎖定定北北部部園園區(qū)區(qū)、周周邊邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)及及城城區(qū)區(qū)類類似似項(xiàng)項(xiàng)目目，而而松松山山湖湖傳傳統(tǒng)統(tǒng)豪豪宅宅僅僅作作為為干干擾擾項(xiàng)項(xiàng)目目（2 2）意意向向均均價(jià)價(jià)導(dǎo)導(dǎo)出出：別別墅墅：雙雙拼拼別別墅墅：2000020000元元/；聯(lián)聯(lián)8、排排別別墅墅：1700017000元元/；多多層層洋洋房房：1000010000元元/；高高層層洋洋房房（毛毛坯坯）：78007800元元/在在六六個(gè)個(gè)方方案案中中各各種種產(chǎn)產(chǎn)品品的的具具體體價(jià)價(jià)格格將將根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)劃劃排排布布進(jìn)進(jìn)行行適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡恼{(diào)調(diào)整整保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案一一（別別墅墅：12%12%，洋洋房房：83.5%83.5%，其其他他：4.5%4.5%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（平）212040會(huì)所面積1500銷售均價(jià)（元/平）-幼兒園3600銷售均價(jià)（元/平）-街鋪面積（平）4320街鋪銷售價(jià)格（元/平）15000別墅+洋房面積（9、平）202620銷售均價(jià)（元/平）9152雙拼別墅面積（平）4620銷售均價(jià)（元/平）2000020000聯(lián)排別墅面積（平）20790銷售均價(jià)（元/平）1600016000洋房面積（平）177210銷售均價(jià)（元/平）77007700項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬(wàn)元）185436利潤(rùn)額27448.49總投資額157987利潤(rùn)率17.4%序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資額單方成本比重說(shuō)明萬(wàn)元元/%一土地費(fèi)用48.59%1拆遷費(fèi)0.000.00費(fèi)用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計(jì)4征地管理費(fèi)38.491.825違約金0.000.0010、6項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.000.00小計(jì)76773.496220.69二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)2.95%1前期拆改移費(fèi)用0.000.00按20元/計(jì)2臨水臨電、圍檔暫設(shè)等318.0615.00按15元/計(jì)3其他行政事業(yè)收費(fèi)，如：測(cè)繪費(fèi)、許可證執(zhí)照費(fèi)、技術(shù)服務(wù)費(fèi)、環(huán)保測(cè)評(píng)費(fèi)、交通有線電視咨詢費(fèi)等3180.60150.00按150元/計(jì)4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1166.2255.00按55元/計(jì)小計(jì)4664.88220.00三建安工程費(fèi)20.39%1建筑主體結(jié)構(gòu)安裝工程32218.481519.45按高層洋房1600元/平，別墅1300元/平,商業(yè)按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計(jì)32218.481519.411、5四市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)0.69%1紅線內(nèi)小市政工程1096.76150.00按150元/計(jì)2小區(qū)公共設(shè)施及相關(guān)配套0.000.00按60元/計(jì)小計(jì)1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.20%按照260元/平計(jì)算七管理費(fèi)用1854.3687.451.17%按銷售收入1%計(jì)八財(cái)務(wù)費(fèi)用(融資成本)5960.00281.083.77%融資按地價(jià)計(jì)算，分期投入，利息按8%計(jì)算九銷售費(fèi)用9271.78437.275.87%按銷售收入5%計(jì)十兩稅一費(fèi)22252.271049.4414.08%按銷售收入12%計(jì)十一 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1994.0694.04112、.26%按二至五項(xiàng)和5%計(jì)項(xiàng)目總投資157987.127450.82備注 銷售收入（萬(wàn)）185436利潤(rùn)額27448總投資額（萬(wàn)）157987利潤(rùn)率17.4%盈虧平衡點(diǎn)（元/平）7451規(guī)規(guī)劃劃簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)該規(guī)劃方案洋房梯戶比較高，價(jià)格實(shí)現(xiàn)有所折損，中間兩棟樓王可實(shí)現(xiàn)相對(duì)較高價(jià)格，別墅排布較為呆板，并且朝向不佳保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案一一（別別墅墅：12%12%，洋洋房房：83.5%83.5%，其其他他：4.5%4.5%）保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案二二（別別墅墅：12%12%，洋洋房房：83%83%，其其他他5%5%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（13、平）212040會(huì)所面積1500銷售均價(jià)（元/平）-幼兒園3600銷售均價(jià)（元/平）-街鋪面積（平）5290街鋪銷售價(jià)格（元/平）15000別墅+洋房面積（平）201650銷售均價(jià)（元/平）9493雙拼別墅面積（平）4620銷售均價(jià)（元/平）2000020000聯(lián)排別墅面積（平）20790銷售均價(jià)（元/平）1600016000洋房面積（平）176240銷售均價(jià)（元/平）80008000項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬(wàn)元）191431利潤(rùn)額32395.18總投資額159036利潤(rùn)率20.4%序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資額單方成本比重說(shuō)明萬(wàn)元元/%一土地費(fèi)用48.27%1拆遷費(fèi)0.000.014、0費(fèi)用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計(jì)4征地管理費(fèi)38.491.825違約金0.000.006項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.000.00小計(jì)76773.496220.69二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)2.93%1前期拆改移費(fèi)用0.000.00按20元/計(jì)2臨水臨電、圍檔暫設(shè)等318.0615.00按15元/計(jì)3其他行政事業(yè)收費(fèi)，如：測(cè)繪費(fèi)、許可證執(zhí)照費(fèi)、技術(shù)服務(wù)費(fèi)、環(huán)保測(cè)評(píng)費(fèi)、交通有線電視咨詢費(fèi)等3180.60150.00按150元/計(jì)4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1166.2255.00按55元/計(jì)小計(jì)4664.88220.00三建安工程費(fèi)20.24%1建筑主體結(jié)構(gòu)安裝工程32115、89.381518.08按高層洋房1600元/平，別墅1300元/平,商業(yè)按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計(jì)32189.381518.08四市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)0.69%1紅線內(nèi)小市政工程1096.76150.00按150元/計(jì)2小區(qū)公共設(shè)施及相關(guān)配套0.000.00按60元/計(jì)小計(jì)1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.20%按照260元/平計(jì)算七管理費(fèi)用1914.3190.281.20%按銷售收入1%計(jì)八財(cái)務(wù)費(fèi)用(融資成本)5960.00281.083.75%融資按地價(jià)計(jì)算，分期投入，利息按8%計(jì)算九銷售費(fèi)用957116、.55451.406.02%按銷售收入5%計(jì)十兩稅一費(fèi)22971.711083.3714.44%按銷售收入12%計(jì)十一 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1992.6093.971.25%按二至五項(xiàng)和5%計(jì)項(xiàng)目總投資159035.727500.27備注 銷售收入（萬(wàn)）191431利潤(rùn)額32395總投資額（萬(wàn)）159036利潤(rùn)率20.4%盈虧平衡點(diǎn)（元/平）7500規(guī)規(guī)劃劃簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)該規(guī)劃方案洋房基本為兩梯四，保證了朝向和景觀，舒適度較高，中間兩棟樓王可實(shí)現(xiàn)相對(duì)較高價(jià)格，別墅排布較為呆板，并且朝向不佳保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案二二（別別墅墅：12%12%，洋洋房房：83%83%，其其他他5%5%）保利松松山山湖湖地17、地塊塊方方案案三三（別別墅墅：15%15%，洋洋房房：80.2%80.2%，其其他他4.8%4.8%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（平）212040會(huì)所面積1500銷售均價(jià)（元/平）-幼兒園3600銷售均價(jià)（元/平）-街鋪面積（平）4990街鋪銷售價(jià)格（元/平）15000別墅+洋房面積（平）201950銷售均價(jià)（元/平）9380雙拼別墅面積（平）4620銷售均價(jià)（元/平）2000020000聯(lián)排別墅面積（平）27060銷售均價(jià)（元/平）1600016000洋房面積（平）170270銷售均價(jià)（元/平）76007600項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬(wàn)18、元）189426利潤(rùn)額30939.31總投資額158487利潤(rùn)率19.5%序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資額單方成本比重說(shuō)明萬(wàn)元元/%一土地費(fèi)用48.44%1拆遷費(fèi)0.000.00費(fèi)用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計(jì)4征地管理費(fèi)38.491.825違約金0.000.006項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.000.00小計(jì)76773.496220.69二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)2.94%1前期拆改移費(fèi)用0.000.00按20元/計(jì)2臨水臨電、圍檔暫設(shè)等318.0615.00按15元/計(jì)3其他行政事業(yè)收費(fèi)，如：測(cè)繪費(fèi)、許可證執(zhí)照費(fèi)、技術(shù)服務(wù)費(fèi)、環(huán)保測(cè)評(píng)費(fèi)、交通有線電視咨詢費(fèi)等319、180.60150.00按150元/計(jì)4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1166.2255.00按55元/計(jì)小計(jì)4664.88220.00三建安工程費(fèi)20.20%1建筑主體結(jié)構(gòu)安裝工程32010.281509.63按高層洋房1600元/平，別墅1300元/平,商業(yè)按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計(jì)32010.281509.63四市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)0.69%1紅線內(nèi)小市政工程1096.76150.00按150元/計(jì)2小區(qū)公共設(shè)施及相關(guān)配套0.000.00按60元/計(jì)小計(jì)1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.20%按照260元/平計(jì)算七管理費(fèi)20、用1894.2689.341.20%按銷售收入1%計(jì)八財(cái)務(wù)費(fèi)用(融資成本)5960.00281.083.76%融資按地價(jià)計(jì)算，分期投入，利息按8%計(jì)算九銷售費(fèi)用9471.31446.685.98%按銷售收入5%計(jì)十兩稅一費(fèi)22731.131072.0214.34%按銷售收入12%計(jì)十一 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1983.6593.551.25%按二至五項(xiàng)和5%計(jì)項(xiàng)目總投資158486.807474.39備注該規(guī)劃方案洋房無(wú)樓王單位可提升價(jià)值，銷售收入（萬(wàn)）189426利潤(rùn)額30939總投資額（萬(wàn)）158487利潤(rùn)率19.5%盈虧平衡點(diǎn)（元/平）7474規(guī)規(guī)劃劃簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)該規(guī)劃方案洋房雖然有較大中心園林，但存在21、部分高梯戶比戶型，且無(wú)樓王可提升價(jià)格；別墅排布較為呆板，并且朝向不佳保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案三三（別別墅墅：15%15%，洋洋房房：80.2%80.2%，其其他他4.8%4.8%）保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案四四（別別墅墅：10.6%10.6%，洋洋房房：84.7%84.7%，其其他他4.7%4.7%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（平）212040會(huì)所面積1500銷售均價(jià)（元/平）-幼兒園3600銷售均價(jià)（元/平）-街鋪面積（平）4880街鋪銷售價(jià)格（元/平）15000別墅+洋房面積（平）202060銷售均價(jià)（元/平）9141雙拼別墅面積（平）722、200銷售均價(jià)（元/平）2100021000聯(lián)排別墅面積（平）15360銷售均價(jià)（元/平）1800018000洋房面積（平）179500銷售均價(jià)（元/平）75007500項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬(wàn)元）184713利潤(rùn)額26783.66總投資額157929利潤(rùn)率17.0%序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資額單方成本比重說(shuō)明萬(wàn)元元/%一土地費(fèi)用48.61%1拆遷費(fèi)0.000.00費(fèi)用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計(jì)4征地管理費(fèi)38.491.825違約金0.000.006項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.000.00小計(jì)76773.496220.6923、二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)2.95%1前期拆改移費(fèi)用0.000.00按20元/計(jì)2臨水臨電、圍檔暫設(shè)等318.0615.00按15元/計(jì)3其他行政事業(yè)收費(fèi)，如：測(cè)繪費(fèi)、許可證執(zhí)照費(fèi)、技術(shù)服務(wù)費(fèi)、環(huán)保測(cè)評(píng)費(fèi)、交通有線電視咨詢費(fèi)等3180.60150.00按150元/計(jì)4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1166.2255.00按55元/計(jì)小計(jì)4664.88220.00三建安工程費(fèi)20.44%1建筑主體結(jié)構(gòu)安裝工程32287.181522.69按高層洋房1600元/平，別墅1300元/平,商業(yè)按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計(jì)32287.181522.69四市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)0.69%1紅線內(nèi)小市政工程1096.724、6150.00按150元/計(jì)2小區(qū)公共設(shè)施及相關(guān)配套0.000.00按60元/計(jì)小計(jì)1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.20%按照260元/平計(jì)算七管理費(fèi)用1847.1387.111.17%按銷售收入1%計(jì)八財(cái)務(wù)費(fèi)用(融資成本)5960.00281.083.77%融資按地價(jià)計(jì)算，分期投入，利息按8%計(jì)算九銷售費(fèi)用9235.64435.565.85%按銷售收入5%計(jì)十兩稅一費(fèi)22165.541045.3514.04%按銷售收入12%計(jì)十一 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1997.4994.201.26%按二至五項(xiàng)和5%計(jì)項(xiàng)目總投資157929.16744825、.09備注 銷售收入（萬(wàn)）184713利潤(rùn)額26784總投資額（萬(wàn)）157929利潤(rùn)率17.0%盈虧平衡點(diǎn)（元/平）7448規(guī)規(guī)劃劃簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)該規(guī)劃方案洋房的園林受到了擠壓，部分戶型梯戶比較高，且無(wú)樓王可提升價(jià)格；別墅的排布比前三個(gè)方案舒適度高，價(jià)格可提升，但朝向依然不佳方案4保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案四四（別別墅墅：10.6%10.6%，洋洋房房：84.7%84.7%，其其他他4.7%4.7%）保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案五五（情情景景洋洋房房：20.5%20.5%，洋洋房房：75.7%75.7%，其其他他3.8%3.8%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑26、面積（平）212040會(huì)所面積1500銷售均價(jià)（元/平）-幼兒園3600銷售均價(jià)（元/平）-街鋪面積（平）3065街鋪銷售價(jià)格（元/平）15000情景洋房+洋房面積（平）203875銷售均價(jià)（元/平）8258情景洋房面積（平）43400銷售均價(jià)（元/平）1000010000洋房面積（平）160475銷售均價(jià)（元/平）75007500項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資估估算算表表銷售收入（萬(wàn)元）168354利潤(rùn)額13439.62總投資額154914利潤(rùn)率8.7%序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資額單方成本比重說(shuō)明萬(wàn)元元/%一土地費(fèi)用49.56%1拆遷費(fèi)0.000.00費(fèi)用一次性2土地出讓金74500.006113.47327、契稅2235.00105.40按出讓金的3%計(jì)4征地管理費(fèi)38.491.825違約金0.000.006項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.000.00小計(jì)76773.496220.69二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)3.01%1前期拆改移費(fèi)用0.000.00按20元/計(jì)2臨水臨電、圍檔暫設(shè)等318.0615.00按15元/計(jì)3其他行政事業(yè)收費(fèi)，如：測(cè)繪費(fèi)、許可證執(zhí)照費(fèi)、技術(shù)服務(wù)費(fèi)、環(huán)保測(cè)評(píng)費(fèi)、交通有線電視咨詢費(fèi)等3180.60150.00按150元/計(jì)4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1166.2255.00按55元/計(jì)小計(jì)4664.88220.00三建安工程費(fèi)20.80%1建筑主體結(jié)構(gòu)安裝工程32220.001519.53按高層洋房1600元/平，多層洋28、房1400元/平,商業(yè)按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計(jì)32220.001519.53四市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)0.71%1紅線內(nèi)小市政工程1096.76150.00按150元/計(jì)2小區(qū)公共設(shè)施及相關(guān)配套0.000.00按60元/計(jì)小計(jì)1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.23%按照260元/平計(jì)算七管理費(fèi)用1683.5479.401.09%按銷售收入1%計(jì)八財(cái)務(wù)費(fèi)用(融資成本)5960.00281.083.85%融資按地價(jià)計(jì)算，分期投入，利息按8%計(jì)算九銷售費(fèi)用8417.68396.995.43%按銷售收入5%計(jì)十兩稅一29、費(fèi)20202.43952.7713.04%按銷售收入12%計(jì)十一 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1994.1394.051.29%按二至五項(xiàng)和5%計(jì)項(xiàng)目總投資154913.957305.89備注 銷售收入（萬(wàn)）168354利潤(rùn)額13440總投資額（萬(wàn)）154914利潤(rùn)率8.7%盈虧平衡點(diǎn)（元/平）7306規(guī)規(guī)劃劃簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)該規(guī)劃方案洋房的園林較小，但梯戶比都在兩梯四，舒適度較好，多層洋房間距較寬，但是對(duì)高層的價(jià)格拉動(dòng)不如別墅方案5保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案五五（情情景景洋洋房房：20.5%20.5%，洋洋房房：75.7%75.7%，其其他他3.8%3.8%）保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案六六（別別墅墅：4%30、4%，情情景景洋洋房房：16.3%16.3%，高高層層75.3%75.3%，其其他他4.4%4.4%）別墅+洋房+商鋪占地面積（平）121862容積率1.74建筑面積（平）212040會(huì)所面積1500銷售均價(jià)（元/平）-幼兒園3600銷售均價(jià)（元/平）-街鋪面積（平）4200街鋪銷售價(jià)格（元/平）15000別墅+多層+洋房面積（平）202740銷售均價(jià)（元/平）8887聯(lián)排別墅面積（平）8550銷售均價(jià)（元/平）1700017000情景洋房面積（平）34560銷售均價(jià)（元/平）1100011000洋房面積（平）159630銷售均價(jià)（元/平）76007600項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資估估算算表表銷售收31、入（萬(wàn)元）180170利潤(rùn)額23321.34總投資額156848利潤(rùn)率14.9%序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資額單方成本比重說(shuō)明萬(wàn)元元/%一土地費(fèi)用48.95%1拆遷費(fèi)0.000.00費(fèi)用一次性2土地出讓金74500.006113.473契稅2235.00105.40按出讓金的3%計(jì)4征地管理費(fèi)38.491.825違約金0.000.006項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.000.00小計(jì)76773.496220.69二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)2.97%1前期拆改移費(fèi)用0.000.00按20元/計(jì)2臨水臨電、圍檔暫設(shè)等318.0615.00按15元/計(jì)3其他行政事業(yè)收費(fèi)，如：測(cè)繪費(fèi)、許可證執(zhí)照費(fèi)、技術(shù)服務(wù)費(fèi)、環(huán)保測(cè)評(píng)費(fèi)、交通有線電視咨詢32、費(fèi)等3180.60150.00按150元/計(jì)4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1166.2255.00按55元/計(jì)小計(jì)4664.88220.00三建安工程費(fèi)20.43%1建筑主體結(jié)構(gòu)安裝工程32036.681510.88按高層洋房1600元/平，多層洋房1400元/平,別墅1300元/平,商業(yè)按1300元/平估算2建筑裝修工程0.000.00小計(jì)32036.681510.88四市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)0.70%1紅線內(nèi)小市政工程1096.76150.00按150元/計(jì)2小區(qū)公共設(shè)施及相關(guān)配套0.000.00按60元/計(jì)小計(jì)1096.76150.00五精裝修成本0.000.00%六園林綠化1901.05260.001.2133、%按照260元/平計(jì)算七管理費(fèi)用1801.7084.971.15%按銷售收入1%計(jì)八財(cái)務(wù)費(fèi)用(融資成本)5960.00281.083.80%融資按地價(jià)計(jì)算，分期投入，利息按8%計(jì)算九銷售費(fèi)用9008.49424.855.74%按銷售收入5%計(jì)十兩稅一費(fèi)21620.371019.6413.78%按銷售收入12%計(jì)十一 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1984.9793.611.27%按二至五項(xiàng)和5%計(jì)項(xiàng)目總投資156848.377397.12備注 銷售收入（萬(wàn)）180170利潤(rùn)額23321總投資額（萬(wàn)）156848利潤(rùn)率14.9%盈虧平衡點(diǎn)（元/平）7397規(guī)規(guī)劃劃簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)該規(guī)劃方案洋房的排布與方案五基本相同，不同在34、于多了別墅對(duì)價(jià)格的拉動(dòng)，多層洋房基本引入了水系，景觀較好；此方案聯(lián)排別墅的景觀也較好方案6保利松松山山湖湖地地塊塊方方案案六六（別別墅墅：4%4%，情情景景洋洋房房：16.3%16.3%，高高層層75.3%75.3%，其其他他4.4%4.4%）方案物業(yè)類型配比物業(yè)類型價(jià)值實(shí)現(xiàn)別墅情景洋房 高層洋房其他雙拼別墅 聯(lián)排別墅 情景洋房 高層洋房方案112.0%83.5%4.5%20000160007700方案212.0%83.0%5.0%20000160008000方案315.0%80.2%4.8%20000160007600方案410.6%84.7%4.7%21000180007500方案520.35、5%75.7%3.8%100007500方案64.0%16.3%75.3%4.4%17000110007600結(jié)結(jié)論論1.同比測(cè)算對(duì)比可以看出，別墅+高層洋房的物業(yè)組合相對(duì)更能提升項(xiàng)目的利潤(rùn)率，同時(shí)也能使洋房?jī)r(jià)值最大化2.15%左右的別墅比例較好，如果別墅面積超過(guò)15%則會(huì)影響洋房的舒適度，由于本項(xiàng)目最重要的價(jià)值來(lái)自于洋房，別墅面積需控制在15%以內(nèi)3.方案二的排布能使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，但是別墅的朝向需進(jìn)行調(diào)整，最好都能保證南向利潤(rùn)額利潤(rùn)率商鋪150002744817.4%150003239520.4%150003093919.5%150002678417.0%15000134408.7%150002332114.9%1.同比測(cè)算對(duì)比可以看出，別墅+高層洋房的物業(yè)組合相對(duì)更能提升項(xiàng)目的利潤(rùn)率，同時(shí)也能使洋房?jī)r(jià)值最大化2.15%左右的別墅比例較好，如果別墅面積超過(guò)15%則會(huì)影響洋房的舒適度，由于本項(xiàng)目最重要的價(jià)值來(lái)自于洋房，別墅面積需控制在15%以內(nèi)3.方案二的排布能使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，但是別墅的朝向需進(jìn)行調(diào)整，最好都能保證南向