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1、 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 1/13 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃管理辦法 一、編制目的一、編制目的 住宅項目工程管理實施規劃（以下簡稱“實施規劃”）編制的主要目的是圍繞項目開發目標，大區、城市公司各相關部門充分協同、梳理項目實施各階段可能面對的各類問題，并制定相應的應對措施，以統一項目開發運作思路和目標，做到提前規劃、預控，為項目后期順利推進打下基礎，保證最終項目高效率、高品質及成本目標的實現。目前，各住宅項目均編制有實施規劃，但編制形式、內容以及深度各2、不相同。為了規范實施規劃編制工作，使各住宅項目的實施規劃在工程管理中發揮更大價值，本管理辦法對實施規劃的編制、評審、備案要求進行明確。二、編制依據及適用范圍二、編制依據及適用范圍 1、編制依據（1）上市公司投資批復文件（2）項目運營目標書（3）項目關鍵節點計劃（4）項目總控計劃（5）項目相關設計文件（6）公司項目管理文件及有關技術標準（7）項目地塊及周邊環境踏勘報告（8）華潤置地工程高品質標準 V2.0 版（9）華潤置地銷售物業計劃管理指引（10）住宅建安成本限額設計指標 V1.0（11）住宅建安成本限額指標 V2.0（12）華潤置地開發成本管理制度 華潤置地有限公司 China Resour3、ces LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 2/13（13）華潤置地招采管理制度（14）華潤置地統一分判方案（2013 年 9 月版）（15）華潤置地安全管理制度（16）其他項目相關資料 2、適用范圍 適用于華潤置地內部所有住宅項目的實施規劃編制工作。三、編制、評審及備案時間三、編制、評審及備案時間 1、編制啟動時間：各住宅項目應在產品規劃建議書評審（通過總部產品管理部評審）完成后開始啟動實施規劃編制；2、編制完成時間：應在開工前完成實施規劃的編制工作；3、評審及備案完成時間：應在總包招標前（即發出總包招標文件前）完成4、評審以及上市公司備案工作；以便將實施規劃中明確的質量、工期、技術標準及相應管理要求提煉并放入總包招標文件中，促進管控標準、要求在后期項目實施過程中落地。四、編制組織及評審流程四、編制組織及評審流程 1、編制主體 本規劃編制主體是以工程管理為主要職責的項目（總）經理及其帶領的項目群。實施規劃編制由項目（總）經理負責，大區及城市公司工程管理部、設計管理部、招標采購部、合約管理部、開發部、營銷管理部、物業管理部、客戶關系部等是配合及參與部門。2、編制、評審及備案流程，見圖 1。3、備案要求 大區工程管理部須在實施規劃批準通過后 3 天內，將實施規劃評審、會簽文件，實施規劃文本一并發送至上市公司工程管5、理部公文郵箱，即完成備案。華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 3/13 項目（總）經理牽頭組織項目部、城市公司及大區相關部門（開發、工程、設計、合約、招采、營銷、物業、客服等）編制城市公司總經理審核通過大區工程管理部組織大區內部各相關部門評審通過大區總經理（或大區總經理授權大區工程總監）批準報上市公司工程管理部備案實施規劃編制階段實施規劃評審階段實施規劃備案階段是否是 圖 1 實施規劃編制、評審及備案流程 華潤置地有限公司 China Resources LandLim6、ited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 4/13 五、編制要求五、編制要求 實施規劃的編制不是靜態的、一次性的。由于前期項目信息不完整，在評審備案后實施規劃還應根據工程進展進行深化和優化。項目（總）經理至少每季度應組織一次階段性回顧與檢討，如哪些策劃方案沒有應用，哪些有偏差，哪些需要改進完善等。示范區、外立面（幕墻）、精裝修、園林景觀、機電專業等還應在實施規劃基礎上進行專項規劃的編制。六、附件六、附件 1、表 6.1 住宅工程管理實施規劃指標總評分表 表 6.2“項目情況分析及總體規劃”指標評分表 表 6.3“開發、設計、招采合約規劃”7、指標評分表 表 6.4“工程管理規劃”指標評分表 2、住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V1.0 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 5/13 表 6.1 住宅工程管理實施規劃指標總評分表 序號 權重 得分 一級指標 二級指標 備注 1 項目情況分析及 總體規劃（詳表 6.2）1.1 項目情況分析 1.2 項目管理目標 1.3 項目協同規劃 1.4 風險管理規劃 1.5 后評估管理規劃 2 開發、設計、招采 合約規劃（詳表 6.3）2.1 開發工作規劃 2.2 設計管理8、規劃 2.3 合約成本管理規劃 2.4 招采管理規劃 3 工程管理規劃（詳表 6.4）3.1 技術管理規劃 3.2 質量管理規劃 3.3 進度管理規劃 3.4 安全文明施工管理規劃 3.5 精裝修管理規劃 3.6 交房管理規劃 總分：總評意見：注：其中一級指標 3 個，二級指標 15 個。華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 6/13 表 6.2“項目情況分析及總體規劃”指標評分表 序號 二級指標 權重 得分 三級指標 權重 得分 關鍵評審點 備注 1.1 項目情況分析 9、項目地塊及周邊環境影響分析 分析項目地質情況及周邊環境（建筑物等）對項目的影響 分析項目地塊周邊交通情況、市政水電接駁等對項目的影響 施工標段劃分分析 結合項目特點，分析得出項目的施工標段劃分方案 同類項目經驗教訓分析 同類項目的計劃執行情況（特別是影響項目進度的關鍵節點）分析，并總結預控措施 同類項目的質量管理（包括亮點和不足）情況分析，并總結預控措施 同類項目的安全文明施工管理情況分析，并總結預控措施 當地建筑市場分析（特別對于新進城市項目）對當地建設管理環境如報批報建、過程驗收、竣工驗收備案、施工許 可證辦理、預售證辦理等的手續流程、前置后置工作、大概周期、應 準備的資料等進行分析，并制10、定有針對性的應對措施 同類工程的質量、工期、成本對比分析 對當地建筑市場總包、分包資源狀況、施工水平，以及監理單位市場、建筑材料市場、勞動力市場等進入深入分析；特別應關注當地是否存 在部分供應商半壟斷或完全壟斷的情況。1.2 項目管理目標 質量管理及創優目標 制定清晰、可行的質量管理目標。如：關鍵工序驗收合格率、一次交 付合格率、交房戶均報事率 結合項目定位等特點，將質量目標細化到高品質六個維度 明確質量創優目標（如爭創優質結構杯等），及保障措施 計劃管理目標 根據項目關鍵節點計劃，細化項目階段性計劃管理目標。如：地下室封頂、達到預售條件、地上主體結構封頂、竣工備案、清水房/精裝房交付等 安全11、管理及創優目標 制定清晰、可行的安全管理目標。如：重大安全事故發生率、安全事 故傷亡率、政府職能部門現場檢查處罰情況等 明確安全創優目標（如爭創標準化工地等）及保障措施 團隊建設及人才培養目標 明確團隊建設及人才培養目標 1.3 項目協同規劃 項目部管理規劃 項目部（群）管理人員配置齊全 項目部組織結構清晰、職責分工明確 項目部管理制度、體系健全 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 7/13 序號 二級指標 權重 得分 三級指標 權重 得分 關鍵評審點 備注 1.3 項12、目協同規劃 配合營銷工作規劃 明確與營銷相關的工程進度節點，如主體結構、售樓展示區、樣板房（含 實景樣板房）等 配合客服工作規劃 根據同類項目整改工作中業主提出的常見設計問題，尤其是涉及安 全、影響正常功能使用或給業主生活帶來不便的設計問題，考慮對現 行圖紙進行審核，盡可能糾正或改善，避免繼續出現類似問題 通過合約約定明確施工單位維保條款。如：維保期駐場人員要求、維 修響應時間、違約處理方式、備品備件清單等 配合客服完成交房方案策劃 項目溝通協調管理 對與項目建設密切相關的外部單位，如質檢站、安監站、城管、派出所和 街道辦等提前做好溝通策劃，為項目營造良好的外部建設環境 明確公司內部協調例會、13、專題討論會等溝通機制，保證內部溝通順暢、信息交圈 建立與設計單位、監理單位、總分包單位、甲供材料供應商的協調溝 通機制，如各類例會制度、高層約談機制等 文件信息管理 項目部應制定一套嚴密、清晰、高效的項目文件體系、印章使用辦法 和圖紙管理流程實現項目信息傳遞扁平化，可追溯性，達到項目部高 效運作的目的 提前做好會議規劃，從業主、監理、總包、分包各個層面做整體考慮，提高會議效率 1.4 風險管理規劃 項目建設風險管理 分析項目建設可能出現的風險，如工期延誤、質量缺陷、負面事件、成本超支、合同糾紛等，并制定相應對策 供應商履約風險管理 工程管理部、合約管理部及項目部應組織對承包商的履約情況定期進 14、行評估，動態分析承包商履約風險，并根據評估情況，采取應對措施 交樓風險評估、管理 定期對項目的工期、質量、驗收情況進行檢查并評估整體工程交樓的 風險，并對存在的問題，及時采取相應措施 1.5 后評價管理規劃 設計管理后評價管理 定期回顧設計管理工作的完成情況，與原定目標對比，找出差異和變 化，分析原因，并進行經驗、教訓總結 招標采購后評價管理 定期回顧招標采購工作的完成情況，與原定目標對比，找出差異和變 化，分析原因，并進行經驗、教訓總結 成本合約管理后評價管理 定期回顧成本合約管理工作的完成情況，與原定目標對比，找出差異 和變化，分析原因，并進行經驗、教訓總結 華潤置地有限公司 China 15、Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 8/13 序號 二級指標 權重 得分 三級指標 權重 得分 關鍵評審點 備注 1.5 后評價管理規劃 工程管理后評價管理 定期回顧質量管理工作的完成情況，與原定目標對比，找出差異 和變化，分析原因，并進行經驗、教訓總結 定期回顧進度管理工作的完成情況，與原定目標對比，找出差異 和變化，分析原因，并進行經驗、教訓總結 定期回顧安全文明施工管理工作的完成情況，與原定目標對比，找出 差異和變化，分析原因，并進行經驗、教訓總結 此項得分：評審意見：注：其中二級指標 5 個16、，三級指標 20 個。華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 9/13 表 6.3“開發、設計、招采合約規劃”指標評分表 序號 二級指標 權重 得分 三級指標 權重 得分 關鍵評審點 備注 2.1 開發工作規劃 項目開發事務清單 編制詳細的項目開發事務清單，保證不漏項；并制定合理、可行的工 作計劃 重難點事項及應對措施 建設工程規劃許可證辦理應對措施 建筑工程施工許可證辦理應對措施 消防驗收、竣工驗收應對措施 其余重難點事項分析及應對措施 2.2 設計管理規劃 設計界面劃分17、 明確設計界面劃分方案 設計圖紙管理 明確各專業設計圖紙質量管控關鍵點及審核要點，如土建、內裝、外裝、景觀等 根據關鍵節點計劃，編制項目出圖計劃，并制定過程監控措施，保證 圖紙報建、清單編制、招標、施工各階段的順利開展 深化設計管理 結合華潤置地工程高品質標準 V2.0及客戶敏感點，明確深化設 計詳細內容和計劃 重點關注部位及節點 外窗（含窗臺、窗楣）、衛生間、屋面、露臺、地下室等易滲漏區域 需對設計節點進行審慎論證、嚴格把關 客戶品質敏感區域，如戶內、大堂、電梯廳、園林景觀、近人尺度外立面 等制定專項深化設計方案 對涉及安全堅固、功能適用的節點嚴格把關，如吊柜安裝、墻面石材 安裝、淋浴間地漏18、五金安裝、臺盆水龍頭等 材料設備封樣 明確材料設備封樣清單、及封樣計劃 設計變更流程管理 制定詳細設計變更流程，確保變更的合理性與規范性 設計配合工作 明確設計交底重點內容，制定設計交底計劃 制定高效的設計變更管理流程 建立設計人員駐場制度 2.3 合約成本管理規劃 成本控制目標分析 明確以上市公司審批通過的目標成本為最高控制限額 成本對標 根據上市公司下發住宅建安成本限額設計指標 V1.0、住宅建 安成本限額指標 V2.0進行嚴格對標，對于超過限額的指標將反饋 與設計部，做到成本控制前置 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Te19、l：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 10/13 序號 二級指標 權重 得分 三級指標 權重 得分 關鍵評審點 備注 2.3 合約成本管理規劃 成本對標 與公司類似工程項目主要建安成本指標進行對比分析，明確成本管控的重難點，制定針對性的管控措施 與標桿企業類似項目進行成本對標分析，分析差異的主要原因，總結可供借鑒的經驗 成本管控關鍵點分析 結合項目特點及對標分析，明確本項目的成本管控關鍵點，并制定相 應的管控措施 合約分判方案 結合項目、地區特點，及上市公司下發華潤置地統一分判方案，分析選擇項目適合的合約規劃方案 合同管理 明確合約分判界面，做到不重復、不遺漏 將設計標準20、質量標準、工料規范等融入招標文件、合約條款 對投標單位給予投標風險提示 做好 ERP 結算管理規劃 設計變更成本管理 明確變更流程中詳細的資料提交標準，如指令單、變更前后照片、現 場收方記錄等，保證變更記錄的真實、完整、可追溯性 2.4 招采管理規劃 項目招標策略 結合項目特點及上市公司戰略采購、大區集中采購情況，制定項目合 理、高效的招標策略 項目招標采購計劃 根據項目關鍵節點計劃及總控計劃，制定詳細招標采購計劃 招標協同要求 明確其他部門的招標配合工作的完成時間和完成標準，如設計部提供 滿足要求的招標圖紙、工程部提供技術標準、要求等 履約評價管理 根據上市公司下發華潤置地合作方履約評估模21、板，對供應商嚴格 進行履約評價，并定級 此項得分：評審意見：注：其中二級指標 4 個，三級指標 19 個。華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 11/13 表 6.4“工程管理規劃”指標評分表 序號 二級指標 權重 得分 三級指標 權重 得分 關鍵評審點 備注 3.1 技術管理規劃 總平面管理策劃 總平面布置清晰、合理；材料堆放、交通組織有序；臨時用水、用電 接駁點設置合理 塔吊、施工電梯等機械平面布置合理、施工高效 不同階段總平面布置轉換合理、高效 充分考慮示范區對總平22、面布置的影響 施工重難點分析 分析影響項目質量、進度的施工重難點，如地質條件、場地因素等，并制定應對措施 施工組織及專項方案審查 重點對總分包單位施工組織設計及專項方案從針對性、可行性等方面 進行詳細審查 監理規劃及實施細則審查 對監理規劃及監理細則從針對性、可行性等方面進行詳細審查 3.2 質量管理規劃 質量目標分解 結合華潤置地工程高品質標準 V2.0，將質量目標細化到高品質 六個維度，增強操作性 工程高品質宣貫 結合項目特點，制定對參建方及供應商的高品質宣貫計劃 質量管理體系構建 建立以業主為主導的質量管理體系 建立甲方、監理方、承包商三級質量管理體系，明確各級質量管理內 容、管理標準、23、管理流程 質量管理重難點及應對措施 分析項目質量管理的重難點，并制定應對措施 施工質量管理 材料管理：制定嚴格的材料管理制度，包括材料送樣、封樣，材料進 場驗收等 樣板管理：明確需完成的樣板清單，包括：設計樣板、施工工序工藝 樣板、樣板間（層）等，并編制詳細的樣板施工計劃 驗收管理：根據分級質量管理制度，嚴格進行工序驗收；部分質量關 鍵控制點，實行“停止點驗收”制度 做好工作面/工序移交策劃，明確移交標準和移交順序；如總包與鋁合金窗工作面移交、總包與精裝修工作面移交、總包與室外工程工作面移交 客戶敏感點質量控制 制定外立面防滲漏專項質量管控方案，如設置工序停止點、100%淋 水試驗檢測等 分析24、同類項目客戶敏感點、以及交付后投訴較為集中的問題，制定有 針對性的質量管控措施 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 12/13 序號 二級指標 權重 得分 三級指標 權重 得分 關鍵評審點 備注 3.3 進度管理規劃 總控計劃編制 結合項目關鍵節點計劃，組織各部門充分討論、溝通，編制合理、可行的項目總控計劃；里程碑節點明確、關鍵線路清晰 進度管控重難點及應對措施 根據項目特點及項目關鍵線路，分析項目進度管控的重難點，并制定 有針對性的應對措施。如地質條件、結構形式復雜、25、外立面形式復雜、精裝修品質要求高、封頂后多專業交叉施工及前期示范區施工影響等 進度計劃管控措施 建立進度相關例會制度，定期梳理項目進展情況。如項目部進度梳理例會、相關部門進度協調例會等 形成項目進度可視化管控工具，定期更新項目進展情況 明確進度預警標準，建立項目進度預警、糾偏機制 合理設置總分包單位進度獎罰節點 定期組織分包單位進度評比活動（如勞動競賽等），并考慮設置適當獎勵（精神獎勵、物質獎勵）各專業移交計劃 編制各專業移交計劃，包括移交標準、移交時間等 3.4 安全文明施工管理 規劃 安全文明管理體系構建 管理人員配置齊全 安全管理組織結構清晰、職責分工明確 安全管理制度、體系健全，包括：26、安全例會制度、現場巡視制度、應 急預案等 現場安全文明管理 分析項目重大危險源，如深基坑、外架、模板工程、吊裝施工等，并 制定有針對性的管控方案 項目部定期組織對現場場地安全文明施工進行巡查 重點做好施工主入口大門、臨時圍墻、現場辦公室、排水、場地硬化 與道路、衛生間、夜間施工等文明施工工作 定期組織對現場施工單位的安全文明施工過的檢查、評比工作，并設 置適當獎勵 EHS 管理規劃 成立項目 EHS 管理工作小組，明確小組人員職責 完成 EHS 應急體系策劃，編制完成項目綜合應急預案、各類專項應 急預案；并組織應急預案培訓和演練 做好 EHS 事故管理規劃，包括事故應急響應、事故報告、責任認定27、事故調查、善后處理、檔案管理等 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 13/13 序號 二級指標 權重 得分 三級指標 權重 得分 關鍵評審點 備注 3.5 精裝修管理規劃 精裝修工程質量目標細化 結合華潤置地工程高品質標準 V2.0，將質量目標細化到精裝修 各分部分項工程，如墻地面、天花、衛生間、五金安裝等 精裝修高品質管控要點 制定精裝修專項材料管理制度，包括：材料送樣、定樣、進場驗收等 明確需完成的精裝修樣板清單，包括：設計樣板、施工工序工藝 樣板、樣板間（層）等28、，并編制詳細的樣板施工計劃 繪制精裝修綜合天花圖，確保末端點位排布合理、美觀 制定石材專項管控方案（含石材供應方式選擇、石材廠管控、進場管 理、現場施工等）編制成品保護方案，明確成品保護內容及標準，放入招標文件條款中 精裝修工程質量管理 做好工作面/工序移交策劃，明確移交標準和移交順序 嚴格執行“樣板先行”制度 驗收管理：根據分級質量管理制度，嚴格進行工序驗收；部分質量關 鍵控制點，實行“停止點驗收”制度 精裝修工程進度管理 編制合理的精裝修專項施工計劃、以及材料和勞動力進場計劃 形成精裝修進度可視化管控工具，定期更新項目進展情況 3.6 交房管理規劃 交房專項方案制定 配合客服、營銷相關部門制定交房專項方案 交房培訓 針對交房出現的常見問題及整改回復進行相關培訓 交房保障措施 項目交付前安排客戶提前看房，對發現的問題提前完成整改 交房期間管理人員、維修人員等配置到位 此項得分：評審意見：注：其中二級指標 6 個，三級指標 24 個。