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1、潮白河潮白河孔雀城孔雀城|劍橋郡劍橋郡一期高層價格方案一期高層價格方案20142014年年0202月月報告框架報告框架目 錄第一部分 靜態均價推導第二部分 全盤價格制定第三部分 首開價格分析直面競爭競品【同區域、同產品、同客群、同總價】早安北京夏威夷藍灣天洋城四代重點競爭競品【同產品、同客群、總價相近】上上城青年新城二期首爾甜城分流競品【同客群、同總價】世茂薩拉曼卡富力新城燕順路迎賓路102國道福喜路燕靈路外環路蔣譚線首爾甜城71-85兩居，89-130三居 單價約1.2-1.3萬/天洋城4代主力戶型80-99平兩居單價約1.2-1.4萬/夏威夷藍灣戶型50-140，一到三居主力77、88兩居2、單價約1.0-1.2萬/上上城青年社區二期：60-80兩居，89-130三居單價約0.9-1萬/世貿薩拉曼卡高層60-95；洋房87-130；別墅170-210平單價約0.85-1.1萬/早安北京：80-92兩居；110-125三居 單價約0.6-0.7萬/本項目燕郊片區大廠片區富力新城77兩居，99三居靜態均價推導|競爭環境|產品價格14年區域競品供貨量大，供貨集中為80130的兩居、三居，與本項目產品面積段重疊嚴重。靜態均價推導|競爭環境|未來供應首爾甜城預計年底開盤均價12000元/平存量20459套月均去化736套天洋城代均價11000元/平 存量4881套月均去化342套早安北京203、14年可推房源6254套目前均價6600元/平米上上城八期1月初精裝均價8500元/平 存量預計約400套夏威夷藍灣富力新城2014年銷售目標20億，總套數3000套集中消化期區域競品2014年二季、三季度度競品推貨量加大2014年銷售目標20億，可推貨量6831套世貿薩拉曼卡1月初開盤 均價12000元/平 12月底開盤 推售1100套12月底開盤 推售300套 4月7月12月3月14年燕郊大廠香河區域市場供應量大，總供貨達52494套，其中二、三季度競爭最為激烈；直接競爭對手年可推房源為7254套；重點競爭對手可推房源為25740套；二季度為競品集中推貨期，供應量達19500套，市場競爭達4、到白熱化。靜態均價推導|競爭環境|競爭小結2014年區域市場供貨量較大；競品產品趨同，總價相當，距離相近，客群重疊；早安北京等大廠項目的價格干擾；市場放量周期對我盤起勢蓄客期的影響。新盤市場認知度低，無客戶積累及老客戶；公共交通尚不完善；周邊配套現狀缺乏，環境較為荒涼。孔雀城大品牌影響力；新盤可帶來市場一定的關注度和價格預期；項目形象塑造和市場定位的參考性。通過對區域競品市場整體分析，我們發現全盤定價成為項目入市成敗關鍵。鑒于競品項目的較強競爭關系，以下主要通過市場比較法制定全盤靜態均價。靜態均價推導|權重制定比準的指標比準的指標細項權重（細項權重（%）地段因素地段因素40%樓盤本體素質樓盤本5、體素質40%樓盤附加值樓盤附加值20%定價原則市場比較法多用于有充分競爭的市場情況下，以占領市場博取最大利潤為目標的項目情況，如一般住宅項目權重確定原則：根據剛需客戶置業邏輯以及對燕郊市場項目的價格敏感點進行權重因素以及占比的確定；權重因素地塊價值40%區域成熟度8 片區升值前景 8 環境與自然景觀 6 交通便利性 10 周邊配套 8 本體價值40%建筑密度6 戶型設計 8 商業配套 9 教育配套6 贈送空間 6 園林景觀 5 項目附加值20%開發商品牌 5 工程進度形象 4 現場包裝與展示 6 物業服務5 合計100 直面競爭競品【同區域、同產品、同客群、同總價】早安北京夏威夷藍灣天洋城四代6、富力新城重點競爭競品【同產品、同客群、總價相近】上上城青年新城二期首爾甜城分流競品【同客群、同總價】世茂薩拉曼卡燕順路迎賓路102國道福喜路燕靈路外環路蔣譚線首爾甜城71-85兩居，89-130三居 單價約1.2-1.3萬/天洋城4代主力戶型80-99平兩居單價約1.2-1.4萬/夏威夷藍灣戶型50-140，一到三居主力77、88兩居單價約1.0-1.2萬/上上城青年社區二期：60-80兩居，89-130三居單價約0.9-1萬/世貿薩拉曼卡高層60-95；洋房87-130；別墅170-210平單價約0.85-1.1萬/早安北京：80-92兩居；110-125三居 單價約0.6-0.7萬/本項目7、燕郊片區大廠片區富力新城77兩居，99三居選取與項目直面競爭的競品：早安北京、夏威夷藍灣、富力新城及天洋城四代等為參照項目；靜態均價推導|參考項目選取靜態均價推導|權重打分權重因素早安北京夏威夷藍灣天洋城4代富力新城打分權重得分打分權重得分打分權重得分打分權重得分地塊價值40%區域成熟度8 181.18.81.18.818片區升值前景 8 180.97.20.97.20.97.2環境與自然景觀 6 16160.95.416交通便利性 10 1101.2121.111110周邊配套 8 181.29.61.29.618本體價值40%建筑密度6 0.95.40.84.81.16.61.27.2戶型8、設計 8 0.97.20.86.40.97.21.18.8商業配套 9 1.19.91.19.91.210.819教育配套6 0.95.40.74.20.74.20.84.8贈送空間 6 0.84.80.84.80.74.20.84.8園林景觀 5 1.15.51.261.261.15.5項目附加值20%開發商品牌 5 0.631.15.5151.15.5工程進度形象 4 1.24.81.24.81.24.81.24.8現場包裝與展示 6 0.95.41.16.61.16.61.27.2物業服務5 0.84151515合計100 95.4101.6102.4101打分說明：各項權重本體得分均為9、1分，競品項目得分范圍在0.51.5之間。參考主要競品項目當前成交均價，在不考慮市場環境以及銷售速度的前提下，本案靜態均價預計為8411元/平米建議本案整體靜態均價為8500元/平米。項目名稱權重（）現銷售均價對比得分比準均價權重均價早安北京60%700095.466784007夏威夷藍灣15%11000（不含精裝）101.6111761676天洋城4代15%12500102.4128001920富力新城10%8000（不含精裝）1018080808合計100%8411運用市場定價比較法靜態均價推導|預期價格報告框架報告框架目 錄第一部分 靜態均價推導第二部分 全盤價格制定第三部分 首開價格分10、析全盤價格制定|樓棟位置關系|樓棟分布鳥瞰圖全盤價格制定|樓棟位置關系|樓棟分布1#28F2#28F3#23F4#18F5#18F8#18F9#28F10#27F11#23F6#23F7#28F1#28F2#28F3#23F4#28F丹桂園樓棟凝香園樓棟樓號地下車庫直接入戶樓間距臨商業樓內有公建景觀噪音綜合得分凝香園1#0500030080凝香園2#0500020070凝香園3#090001100200凝香園4#050001600210凝香園5#050001500200凝香園6#5050001000200凝香園7#5050-300100-12050凝香園8#080001500230凝香園9#511、0130-400140-90190凝香園10#50120-50-50200-90180凝香園11#50120-50-50150-100120丹桂園1#01100050-50110丹桂園2#050-400100-5060丹桂園3#080-50-5080-100-40丹桂園4#050-50030-90-60針對樓棟價值排序，主要設置了地下車庫直接入戶、樓間距、是否臨商業、樓內有無公建等因素進行打分，從而得出樓棟的價值排序。樓棟價值排序為：凝8#凝4#凝3#=凝5#=凝6#凝9#凝10#凝11#凝1#凝2#丹1#凝7#丹3#丹4#第一梯度：凝3#、凝4#、凝5#、凝6#、凝8#第二梯度：凝9#、凝112、0#、凝11#、丹1#第三梯度：凝1#、凝2#、凝7#、丹2#第四梯度：丹3#、丹4#注：以上樓棟簡稱中“凝”代表凝香園，“丹”代表丹桂園丹桂園樓棟凝香園樓棟全盤價格制定|樓棟價值排序全盤價格制定|貨量盤點|戶型數量配比戶型數量配比戶型類別產品細分總套數建筑面積套數占比總面積面積占比A1三室兩廳一衛309 88.88 15%27463.9216%A1三室兩廳一衛309 88.88 15%27463.9216%A2兩室兩廳一衛432 77.44 21%33454.0819%A2兩室兩廳一衛432 77.72 21%33575.0419%A3三室兩廳一衛123 88.88 6%10932.246%13、A3三室兩廳一衛123 88.88 6%10932.246%B1四室兩廳兩衛54 108.78 3%5874.123%B1四室兩廳兩衛54 108.78 3%5874.123%B2兩室兩廳一衛90 77.02 4%6931.84%B2兩室兩廳一衛90 77.29 4%6956.14%B3三室兩廳兩衛36 98.61 2%3549.962%B3三室兩廳兩衛36 98.61 2%3549.962%合計2088 85 100%176557.5100%產品形式：高層總套數：2088套戶型面積：176557.5（注：不含地下室面積）定價因素構成由高到低排序1.樓棟價差2.戶型價差3.樓層價差4.垂直價差14、5.端中戶差6.特殊價差（針對實際情況調整）一、根據各個樓棟的價值排序，確定全盤樓棟的價差；結合景觀、噪音等因素，綜合評定樓棟價差，并根據實際情況進行微調；二、根據各產品線之間的差異，確定不同產品戶型之間價差；結合面積、設計等因素，綜合評定戶型價差，并根據實際情況進行微調；三、根據各樓棟層數的差異，確定各棟樓的樓層差價差；四、根據不同樓層的差異，確定垂直價差；五、根據東西戶差異，確定東戶、西戶間差異；六、針對特殊情況制定實際價差調整（價格體系后調整）推導方法全盤價格制定|定價推導1樓號地下車庫直接入戶樓間距臨商業樓內有公建景觀噪音綜合差價樓棟價差凝香園1#0500030080凝香園2#050015、020070凝香園3#090001100200凝香園4#050001600210凝香園5#050001500200凝香園6#5050001000200凝香園7#5050-300100-12050凝香園8#080001500230凝香園9#50130-400140-90190凝香園10#50120-50-50200-90180凝香園11#50120-50-50150-100120丹桂園1#01100050-50110丹桂園2#050-400100-5060丹桂園3#080-50-5080-100-40丹桂園4#050-50030-90-60一、設定樓棟價差二、設定戶型價差1戶型A1/A1A2/A16、2A3/A3B1/B1B2/B2B3/B3戶型價差面積100150100015050設計50040100080加減系數0-50050-5050綜合差價150100140150100180全盤價格制定|定價推導三、設定樓層價差3樓層情況價差綜合差價樓棟樓層價差28層120120凝香園1#、2#、7#、9#；丹桂園1#、2#、4#27層150150凝香園10#23層200200凝香園3#、6#、11#；丹桂園3#18層300300凝香園4#、5#、8#四、設定垂直價差首層開始每7層價差50；次頂層與頂層價差300五、設定端中戶差4一單元西端戶西中戶東中戶一單元東端戶A系列端中戶調整6505050717、50兩單元西端戶西中戶1東中戶1中戶1中戶2西中戶2東中戶2兩單元東端戶65050504004005050750B系列端中戶調整一單元西端戶西中戶東中戶一單元東端戶300-150-150400兩單元西端戶西中戶1東中戶1中戶1中戶2西中戶2東中戶2兩單元東端戶300-150-150400400-150-150400六、設定特殊價差5純南A2、B2系列戶型景觀視野因素調整實際因素調整3#5#6#-200-80-200全盤價格制定|定價推導全盤價格制定|價格分析銷售套數套均面積銷售總面積全盤均價套均總價銷售總價208884.56352449.16 8500.007187452995861497.718、1 一、整盤數據分析二、分戶型統計分析戶型類別總套數套均單價套均總價套均面積總貨值A13098916.58792505.2688.88244884126.3A13099018.7801582.2688.88247688919.3A24328057.69623987.3377.44269562525.3A24328057.69626243.4877.72270537183.2A31238644.12768289.0488.8894499551.86A31238644.12768289.0488.8894499551.86B1548765.82953545.92108.7851491479.5B119、548867.53964609.42108.7852088908.5B2908083.51622592.0777.0256033286.17B2908083.51624774.6277.2956229715.5B3368904.93878115.598.6131612158.17B3368904.93878115.598.6131612158.17合計2088 8500.00 718745.00 85.00 1500739564.00 三、樓棟均價分析凝香園指標1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓8#樓9#樓10#樓11#樓貨值79412539 79318263 65893653 11120、226727 110650767 65893653 79129711 57190211 159323383 142637821 119398261 面積9322 9322 7657 13021 13021 7657 9322 6694 18644 16646 13983 均價8519 8509 8605 8542 8498 8605 8489 8544 8546 8569 8539 丹桂園合計指標1#樓2#樓3#樓4#樓貨值79695367 79223987 117135637 154609583 1500739564 面積9322 9322 13983 18644 176558 均價854921、 8499 8377 8293 8500 全盤價格制定|價格分析報告框架報告框架目 錄第一部分 靜態均價推導第二部分 全盤價格制定第三部分 首開價格分析通過對全盤房源進行分析，將所有房源分為三個區域：整體較優的東南部黃色區域，整體中等的北部藍色區域和整體略差的西北部綠色區域。價值略低區域：丹桂園1#、2#、3#、4#共計4棟樓616套，整體均價8386.36元/，套均面積83.23，套均總價697997元。價值中等區域：凝香園7#、9#、10#、11#共計4棟樓704套，整體均價8529.53元/，套均面積83.23，套均總價709913元。價值較優區域：凝香園1#、2#、3#、4#、5#、622、#、8#共計6棟樓768套，整體均價8529.29元/，套均面積83.23，套均總價740684元。首開價格分析|房源區域劃分樓棟套數整體均價整體套均套均面積整體面積整體貨值戶型種類價值略低區域丹桂園1#、2#、3#、4#6168386.3669799783.2352169.68430664574.57A1/A1210套；A2/A2308套；A3/A398套價值中等區域凝香園7#、9#、10#、11#7048529.5370991383.2358593.92500489176A1/A1204套；A2/A2352套；A3/A3148套價值較優區域凝香園1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#7623、88529.5374068486.8466693.9569585813A1/A1204套；A2/A2204套；B1/B1108套；B2/B2180套；B3/B372套首開價格分析|分區域房源管控表為保證后續溢價，低價引爆市場，建議首次加推丹桂園1#、2#、3#、4#房源，首批房源加推整體情況如下：戶型 總套數（套）單價均價（元/）總價均價（萬）最低單價（元/）最高單價（元/）最低總價（萬）最高總價（萬）A11058750.5977.788530.789004.40 75.8280.03 A11058851.7578.678632.919106.5376.7380.94A21547929.95624、1.417698.858168.8559.6263.26 A21547929.9561.637698.858168.8559.8463.49A3498338.774.118265.268617.0373.4676.59 A3498338.774.118265.268617.0373.4676.59總計 616838669.80 7698.859106.5359.6280.94首開價格分析|首推房源整體情況首推1000套房源具體待定二次推售1000套房源具體待定首推房源分樓棟分戶型情況：丹桂園3#戶型A1A2A2A3A3A2A2A1套均面積（）88.8877.4477.7288.8888.88725、7.4477.7288.88套均總價（萬）784191.18618693.03620930.04760590.98760590.98618693.03620930.04793268.18套均單價（元/）8823.037989.327989.328557.508557.507989.327989.328925.16丹桂園2#戶型A1A2A2A1套均面積（）88.8877.4477.7288.88套均總價（萬）787519.42621532.50623779.78796596.42套均單價（元/）8860.488025.998025.998962.61丹桂園1#戶型A1A2A2A1套均面積（）8826、.8877.4477.7288.88套均總價（萬）792057.92625404.50627665.78801134.92套均單價（元/）8911.548075.998075.999013.67丹桂園4#戶型A1A2A2A3A3A2A2A1套均面積（）88.8877.4477.7288.8888.8877.4477.7288.88套均總價（萬）776627.02612239.70614453.38753026.82753026.82612239.70614453.38785704.02套均單價（元/）8737.937905.997905.998472.408472.407905.997905.998840.05首開價格分析|首推房源分樓棟情況26謝謝！謝謝！2013年12月