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1、物業(yè)管理細(xì)化方案 理念和定位: 導(dǎo)入“無人化”、“氛圍化”物業(yè)管理，維護(hù)和保持“綠色安全環(huán)保”社區(qū)概念，實施智能化、集約化的聯(lián)邦分權(quán)化集團(tuán)制物業(yè)管理。 組織構(gòu)成： 1中央管理平臺。管理口徑采取聯(lián)邦集權(quán)晉報制，對各權(quán)利部門進(jìn)行權(quán)力分化，進(jìn)行日常的制度化管理，對社區(qū)的各個物業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，階段性地擬定出可執(zhí)行的方向。 2社區(qū)文化（氛圍）管理。負(fù)責(zé)滲透和維護(hù)“綠色安全環(huán)保”的概念，工作重心致力于演繹和豐富小區(qū)的社區(qū)文化，階段性的進(jìn)行社區(qū)文化活動。 社區(qū)生活配套管理。對小區(qū)的民用生活配套開展維護(hù)和提升服務(wù)，并將這種服務(wù)模式滲透至住戶的生活中去，展開個性化服務(wù)，如對住戶的草坪和汽車進(jìn)行私家護(hù)理等等。 32、社區(qū)配套管理。對社區(qū)的景觀配套和包括會所在內(nèi)的公建配套進(jìn)行管理，監(jiān)督和引導(dǎo)住戶共同維護(hù)社區(qū)公共配套的完好率，并保證這些公共生活資料保持最佳狀態(tài)。 4社區(qū)智能管理。對社區(qū)的局域網(wǎng)進(jìn)行管理，并根據(jù)小區(qū)智能化物業(yè)的內(nèi)容，增容和完善智能物業(yè)的內(nèi)容和具體服務(wù)功能。 5社區(qū)安保管理。主要在原有智能化安保系統(tǒng)的保障下，進(jìn)行全面的人員化安保，加強(qiáng)住戶的該方面的心理保障和滿足感。 小結(jié)聯(lián)邦分權(quán)化組織的物業(yè)管理公司，要求有強(qiáng)大的中央機(jī)構(gòu)，同時具有全面的集權(quán)管理和拓展的能力。 從小區(qū)的物業(yè)要求來看，應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)管理的平臺操作水平，從內(nèi)部先進(jìn)行扎實，并在制度、管理、財務(wù)運作、人力資源、物業(yè)文化、物業(yè)形象、技術(shù)滲透等方3、面進(jìn)行到位地建設(shè)，為將來實現(xiàn)快速的物業(yè)模式融入（聯(lián)邦分權(quán)化）和執(zhí)行小區(qū)的即定社區(qū)概念（綠色安全環(huán)保）奠定堅實的基礎(chǔ)。 導(dǎo)入程序:前期介入（前期）移交接管（銷售過渡）后期管理（交付使用） 物管范圍:物業(yè)管理的范圍：為全體業(yè)主和住戶提供社區(qū)服務(wù)和配套服務(wù)，在實際操作中，物業(yè)管理服務(wù)按本案工程周期應(yīng)分為交付前和交付后兩個階段來進(jìn)行： 1小區(qū)交付使用前，物業(yè)管理公司的服務(wù)對象是大業(yè)主，即小區(qū)的開發(fā)商中國女子置業(yè)團(tuán)隊，此階段的服務(wù)內(nèi)容包括： a. 從物業(yè)管理的角度，就小區(qū)別墅單體的結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能配置提出建議。 b. 制定物業(yè)管理計劃包括計算管理份額。 c. 制定小區(qū)物業(yè)管理中心的組織機(jī)構(gòu)。 d. 制定物4、業(yè)管理工作程序并提供員工培訓(xùn)計劃。 e. 制定第一年度物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算。 f. 參與小區(qū)的工程監(jiān)理。g. 參與小區(qū)基本公共配套的購置，并提出公共配套組成的基本框架。 H. 協(xié)助開發(fā)商參與后期工程（承建單位）的總體驗收。 i. 擬定小區(qū)的物業(yè)管理文本。 2交付使用后的物業(yè)管理對象是小區(qū)的個體業(yè)主和住戶，基本內(nèi)容包括以下幾個方面： a小區(qū)建筑物（別墅、會所）及公用設(shè)備的維修保養(yǎng)。 b小區(qū)物業(yè)的安保事宜和相關(guān)保險事務(wù)（與保險公司協(xié)調(diào)）。 c為小區(qū)住戶提供周全的保安服務(wù)，健全和完善社區(qū)的安保設(shè)施。 d維護(hù)社區(qū)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，定期作好社區(qū)的清潔服務(wù)。 e為小區(qū)的綠化設(shè)施作好環(huán)境保養(yǎng)和維護(hù)。 f 處理小區(qū)5、住戶的緊急事故和民事糾紛。 g處理小區(qū)的住戶投訴。 h進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理的財務(wù)管理。 備注根據(jù)小區(qū)的業(yè)主的特殊要求還應(yīng)提供相關(guān)有償服務(wù)，包括：代理別墅租賃業(yè)務(wù)、戶內(nèi)家用電器和生活設(shè)施的維修、家庭清潔服務(wù)、送餐服務(wù)、郵遞和其他類型的商務(wù)服務(wù)等等。 人性化服務(wù)： 為了舉辦活動、與住戶建立良好的關(guān)系，一個別墅區(qū)，包括所有功能，都應(yīng)只有一個服務(wù)商，提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，正所謂一體化、一站式。 設(shè)立與酒店前臺大致一樣的客戶服務(wù)前臺，并設(shè)立在方便住戶們經(jīng)常使用的地方，比如會所大堂。 設(shè)立雙門道，將住戶與訪客分開。因為訪客多為有車族，訪客多時會妨礙住戶的進(jìn)出。 設(shè)立感應(yīng)門閘，方便任何時間住戶的進(jìn)入。 別墅6、一般施工周期都比較長，故應(yīng)設(shè)立專用施工人員通道。 經(jīng)理層都應(yīng)在住戶進(jìn)出、在園區(qū)內(nèi)活動時，經(jīng)常出現(xiàn)在住戶前。有如酒店的大堂經(jīng)理、餐飲經(jīng)理，他們都是在最多人時一定要出現(xiàn)。除了控制大局，還是給住戶看見，作為服務(wù)的主人翁，為他們親自提供服務(wù)。 項目經(jīng)理、開發(fā)公司應(yīng)為其提供園區(qū)內(nèi)的居住方便，8小時的薪酬付出，24小時的服務(wù)。 不斷舉辦各種園區(qū)內(nèi)、園區(qū)外、采摘、參觀、郊游活動。雖然參加的人不多，卻是住戶們自豪的點點滴滴。 不斷提供各種方便，包括設(shè)立狗廁所。停電時為每家冰箱提供干冰等。 門口、地下室、車庫、一分鐘步行之內(nèi)、不得少于1個停車位（最好有2個車位）。 特色貼心服務(wù)： 熱線服務(wù) 1 定時叫醒 2 服7、務(wù)預(yù)約 3 電話留言轉(zhuǎn)達(dá)4飛機(jī)航班查詢 5 電話號碼查詢6各項便民查詢 保安服務(wù) 7 24小時安全保衛(wèi)8 全天候紅外線外圍防務(wù)9 24小時保安電視監(jiān)控 10 住宅室內(nèi)緊急報警 商務(wù)服務(wù) 11 代收、發(fā)傳真12 代收、發(fā)電子郵件 13 代請翻譯 14代收租金. 15 房屋租賃 16 代請律師 車輛服務(wù) 17 代客加油 教育服務(wù) 18 代請家教 19 各類培訓(xùn)班 20 健康、養(yǎng)身知識講座 餐飲服務(wù) 21 代電話訂餐 22 代訂座 生活服務(wù) 23 設(shè)立家庭健康檔案24 代筆 25 代發(fā)信件 26 代發(fā)快件 27 代售IC卡 28 代售郵票 29 代訂報紙刊物 30 代收、發(fā)行李托運 31 代繳話費 32 代訂奶品 33 代訂火車、飛機(jī)票 34 代訂酒店客房 35 留言代轉(zhuǎn)達(dá) 36 上門收、送洗衣 37 電器調(diào)試 38 蚊蟲消殺服務(wù) 39 滅鼠服務(wù) 40 代辦申請電話 41 物品寄存（小件） 42 物品轉(zhuǎn)交 43 銀行代存款 44 運動場所預(yù)訂（僅限于物業(yè)會館）特約貼心服