1、物業管理細化方案 理念和定位: 導入“無人化”、“氛圍化”物業管理，維護和保持“綠色安全環保”社區概念，實施智能化、集約化的聯邦分權化集團制物業管理。 組織構成： 1中央管理平臺。管理口徑采取聯邦集權晉報制，對各權利部門進行權力分化，進行日常的制度化管理，對社區的各個物業環節進行優化，階段性地擬定出可執行的方向。 2社區文化（氛圍）管理。負責滲透和維護“綠色安全環保”的概念，工作重心致力于演繹和豐富小區的社區文化，階段性的進行社區文化活動。 社區生活配套管理。對小區的民用生活配套開展維護和提升服務，并將這種服務模式滲透至住戶的生活中去，展開個性化服務，如對住戶的草坪和汽車進行私家護理等等。 3
2、社區配套管理。對社區的景觀配套和包括會所在內的公建配套進行管理，監督和引導住戶共同維護社區公共配套的完好率，并保證這些公共生活資料保持最佳狀態。 4社區智能管理。對社區的局域網進行管理，并根據小區智能化物業的內容，增容和完善智能物業的內容和具體服務功能。 5社區安保管理。主要在原有智能化安保系統的保障下，進行全面的人員化安保，加強住戶的該方面的心理保障和滿足感。 小結聯邦分權化組織的物業管理公司，要求有強大的中央機構，同時具有全面的集權管理和拓展的能力。 從小區的物業要求來看，應該加強物業管理的平臺操作水平，從內部先進行扎實，并在制度、管理、財務運作、人力資源、物業文化、物業形象、技術滲透等方
3、面進行到位地建設，為將來實現快速的物業模式融入（聯邦分權化）和執行小區的即定社區概念（綠色安全環保）奠定堅實的基礎。 導入程序:前期介入（前期）移交接管（銷售過渡）后期管理（交付使用） 物管范圍:物業管理的范圍：為全體業主和住戶提供社區服務和配套服務，在實際操作中，物業管理服務按本案工程周期應分為交付前和交付后兩個階段來進行： 1小區交付使用前，物業管理公司的服務對象是大業主，即小區的開發商中國女子置業團隊，此階段的服務內容包括： a. 從物業管理的角度，就小區別墅單體的結構設計和功能配置提出建議。 b. 制定物業管理計劃包括計算管理份額。 c. 制定小區物業管理中心的組織機構。 d. 制定物
4、業管理工作程序并提供員工培訓計劃。 e. 制定第一年度物業管理財務預算。 f. 參與小區的工程監理。g. 參與小區基本公共配套的購置，并提出公共配套組成的基本框架。 H. 協助開發商參與后期工程（承建單位）的總體驗收。 i. 擬定小區的物業管理文本。 2交付使用后的物業管理對象是小區的個體業主和住戶，基本內容包括以下幾個方面： a小區建筑物（別墅、會所）及公用設備的維修保養。 b小區物業的安保事宜和相關保險事務（與保險公司協調）。 c為小區住戶提供周全的保安服務，健全和完善社區的安保設施。 d維護社區環境的清潔衛生，定期作好社區的清潔服務。 e為小區的綠化設施作好環境保養和維護。 f 處理小區
5、住戶的緊急事故和民事糾紛。 g處理小區的住戶投訴。 h進行小區物業管理的財務管理。 備注根據小區的業主的特殊要求還應提供相關有償服務，包括：代理別墅租賃業務、戶內家用電器和生活設施的維修、家庭清潔服務、送餐服務、郵遞和其他類型的商務服務等等。 人性化服務： 為了舉辦活動、與住戶建立良好的關系，一個別墅區，包括所有功能，都應只有一個服務商，提供全方位的物業管理服務，正所謂一體化、一站式。 設立與酒店前臺大致一樣的客戶服務前臺，并設立在方便住戶們經常使用的地方，比如會所大堂。 設立雙門道，將住戶與訪客分開。因為訪客多為有車族，訪客多時會妨礙住戶的進出。 設立感應門閘，方便任何時間住戶的進入。 別墅
6、一般施工周期都比較長，故應設立專用施工人員通道。 經理層都應在住戶進出、在園區內活動時，經常出現在住戶前。有如酒店的大堂經理、餐飲經理，他們都是在最多人時一定要出現。除了控制大局，還是給住戶看見，作為服務的主人翁，為他們親自提供服務。 項目經理、開發公司應為其提供園區內的居住方便，8小時的薪酬付出，24小時的服務。 不斷舉辦各種園區內、園區外、采摘、參觀、郊游活動。雖然參加的人不多，卻是住戶們自豪的點點滴滴。 不斷提供各種方便，包括設立狗廁所。停電時為每家冰箱提供干冰等。 門口、地下室、車庫、一分鐘步行之內、不得少于1個停車位（最好有2個車位）。 特色貼心服務： 熱線服務 1 定時叫醒 2 服
7、務預約 3 電話留言轉達4飛機航班查詢 5 電話號碼查詢6各項便民查詢 保安服務 7 24小時安全保衛8 全天候紅外線外圍防務9 24小時保安電視監控 10 住宅室內緊急報警 商務服務 11 代收、發傳真12 代收、發電子郵件 13 代請翻譯 14代收租金. 15 房屋租賃 16 代請律師 車輛服務 17 代客加油 教育服務 18 代請家教 19 各類培訓班 20 健康、養身知識講座 餐飲服務 21 代電話訂餐 22 代訂座 生活服務 23 設立家庭健康檔案24 代筆 25 代發信件 26 代發快件 27 代售IC卡 28 代售郵票 29 代訂報紙刊物 30 代收、發行李托運 31 代繳話費 32 代訂奶品 33 代訂火車、飛機票 34 代訂酒店客房 35 留言代轉達 36 上門收、送洗衣 37 電器調試 38 蚊蟲消殺服務 39 滅鼠服務 40 代辦申請電話 41 物品寄存（小件） 42 物品轉交 43 銀行代存款 44 運動場所預訂（僅限于物業會館）特約貼心服
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