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1、2018西城香榭項目招商銷售方案重慶北源房地產(chǎn)顧問有限公司目錄項目分析項目定位與業(yè)態(tài)打造01項目招商銷售計劃0203項目分析0101項目人口分布分析人口消費力分析競品分析項目區(qū)域分析目區(qū)域分析PROJECTPROJECT DESCRIPTIONDESCRIPTION項目區(qū)域分析 西城香榭商業(yè)位于璧山老城區(qū)與北城新城區(qū)熱門雙城中軸地帶。同時，西城香榭還處在軌道一號線璧山輕軌站旁，將來可直接承接來自主城人流，璧山輕軌站開通后到主城僅需半小時可直接帶來經(jīng)濟影響和地塊整體價值升值。同時項目旁邊在建重慶最大主題山水小鎮(zhèn)重慶六旗山水主題小鎮(zhèn)，預計規(guī)劃用地3000畝，是璧山打造重要旅游目的地成為支撐經(jīng)濟發(fā)展2、新的增長點也達到了助推本項目的升值，建成后更可直接輻射主城九大區(qū)人口過來進行消費。西城香榭項目區(qū)域人口分布分析本本項目目總共共6棟高高層，常，常駐人人口口約3000安置房，老社區(qū)，安置房，老社區(qū)，預估人估人口口500人左右人左右榮鑫榮鑫錦繡新城，新城，12棟高高層，預估估常常駐人口人口5400人左右人左右香漫溪岸，香漫溪岸，18棟高高層加洋房，加洋房，2700人左右人左右翰恩北城翰恩北城麗景，景，5棟，預估人估人口口2000人左右人左右吉旺，吉旺，東福宏州福宏州預估人口估人口4000人人左右左右周邊璧山地鐵站流動人口月均30000人次左右據(jù)據(jù)統(tǒng)計周周邊常常駐人口人口約1.7萬人次，主要來源于周3、萬人次，主要來源于周邊住宅住宅區(qū)。月均流區(qū)。月均流動人口人口約80萬人次。主要來源于大型游萬人次。主要來源于大型游樂設施施和和輕軌站等。站等。六旗游樂場年均流動人口1000萬人次左右競品分析名稱名稱位置位置規(guī)模模平均月租平均月租售價售價優(yōu)勢劣劣勢中鐵香漫溪岸壁城街道，翰恩公園旁（緊貼本案）大型50-60預計價格15000-18000整體占地面積較大，商業(yè)體量較大主力商鋪都在80平以下總價低交通較差，商業(yè)戰(zhàn)線較長錦繡新城緊貼本案中型目前30-45預計價格18000-25000距輕軌、游樂場較近，主力商鋪面積100平以下，總價較低價格較高物業(yè)形態(tài)不成熟瀚恩北城麗景距本案約700m小型租金24-304、售價6000-10000租金較低，售價較低小區(qū)較為老舊，商業(yè)環(huán)境差項目定位與業(yè)態(tài)打造0202項目業(yè)態(tài)定位 基于本公司對項目周邊的業(yè)態(tài)考察，發(fā)現(xiàn)以餐飲娛樂為主的業(yè)態(tài)極度空缺不成熟，本案商業(yè)面積較大，可引進大型娛樂KTV、火鍋店等大型商家，打造休閑娛樂餐飲美食為主的商業(yè)街形態(tài)，可以參考重慶嘉華鑫城餐飲美食街，龍頭寺火鍋一條街等商業(yè)形式，再配以一些小區(qū)配套商業(yè)，如藥房、超市、美發(fā)店等。一樓主要為餐飲美食等商家為主，較小的鋪子作為社區(qū)配套使用商家間隔緩沖密度使用餐餐飲4號鋪面積2203號鋪面積843號鋪面積1262號鋪面積2801號鋪面積2795號鋪面積112商超便利商超便利藥房房診所所一二樓整體打造5、全部做餐飲美食，形成一定規(guī)模，達到吸引客戶，形成慣性消費餐餐飲美食美食棋牌棋牌娛樂美容美美容美發(fā)圖文廣告文廣告棋牌棋牌網(wǎng)咖網(wǎng)咖KTV餐餐飲三樓以休閑娛樂為主，功能配套，形成完整消費模塊酒樓酒樓四樓樓四樓樓層較高私密性好，可以做健身房，足浴養(yǎng)生推拿，適合高私密性好，可以做健身房，足浴養(yǎng)生推拿，適合安靜放松安靜放松獨獨棟商商業(yè)可引可引進品牌酒樓吸引地品牌酒樓吸引地標商商業(yè)足浴，養(yǎng)生足浴，養(yǎng)生spa健身房健身房0303項目招商及銷售計劃項目招商計劃 第一階段，主要招商以一樓為主，五金店，家裝建材業(yè)態(tài)為主，因為前期人流相對較低且新盤裝修產(chǎn)品需求較大，同時聯(lián)絡品牌商家實地考察，意向確認，達到無縫連接。第6、二階段，一樓商業(yè)調(diào)整，二樓打造為主，穿插引進餐飲品牌，商超便利，房產(chǎn)中介等小鋪填補空缺，為第三階段招商吸引人流 第三階段，一二樓商業(yè)成型后，進行三四樓休閑娛樂等商家引進，形成一站式消費項目銷售計劃 本項目起點在于招商，重點在銷售。招商工作的執(zhí)行直接關系到項目的銷售和未來的發(fā)展。商業(yè)價值提升關鍵在于引進的商家是否有足夠的號召力和吸引力。一切招商工作以銷售為中心進行，銷售先于招商進行開盤，同時通過在招商過程中把握一部分投資自營客戶，最終實現(xiàn)項目的銷售目標。招商與銷售的全面互動的主要目的是通過知名品牌商家的招商成功帶動銷售，將商鋪推向市場，實現(xiàn)合理利潤最大化。主力店和大戶的提前確定，是為了更好的保證7、招商工作更好的開展以及今后項目的經(jīng)營能力，同時，有效提升項目整體的形象和商業(yè)價值。品牌主力店的確定可增加項目賣點推廣；銷售價格與租金價格也提供上升空間；同時吸引更多投資客戶的同時也能增強其投資信心。銷售計劃采取租售并舉的模式，項目開始對外銷售的同時，進行招商，為客戶創(chuàng)造項目業(yè)態(tài)定位的概念，增加客戶接受度，針對西城香榭采用定向銷售的模式，主動營銷策略并利用系列高端活動吸引人氣，形成商業(yè)氛圍，最終達成先營后銷的營銷目的，促進庫存產(chǎn)品的消化。渠道營銷精準定位，線上營銷利用商業(yè)外包裝，商鋪示范區(qū)，戶外廣告等擴大客戶傳播面。線下營銷利用短信，百業(yè)信息，桌牌等渠道有的放矢，梳理客戶商鋪投資理念主要推廣模式主要針對客群 以周邊拆遷戶、投資客，整個璧山區(qū)，以及周邊居民為主要客源進行挖掘。網(wǎng)推，地推同時進行，且對老城區(qū)商家進行店訪。以價格，軌道鋪，游樂場，旅游設施等概念吸引主城投資客。延伸至璧山區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的潛在客戶挖掘。項目進度節(jié)點時間銷售階段推廣情況銷售情況前期準備一階段二階段一層銷售一剩余加二層銷售三層四層銷售，項目收尾網(wǎng)絡推廣網(wǎng)絡推廣，外圍包裝、渠道推廣，戶外廣告品牌商家推廣，營銷活動30%30%40%三階段前期準備網(wǎng)絡推廣，品牌商家推廣，短信投放7月份月份10月份月份12月份月份謝謝大家