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1、 土地投資決策報告 2012 土地投資決策報告 北京市朝陽區來廣營鄉土地儲備項目（A2 地塊）該地塊位置優越，建設條件良好，周邊發展成熟，且前期開發用地集中，區域預期良好，我司擬對其進行摘牌開發，現擬對地塊指標虛擬開發利用，計算預期收益水平，以決策土地招拍掛跟進。2012 天朗易研通 2012-10-6 土地投資決策報告 2012 目錄目錄 第一部分：項目總論.3 一、宗地概況.3（一）、宗地名稱.3（二）、宗地四至范圍.3（三）、項目規劃控制指標.4（四）、地塊位置及周邊環境.4 第二部分：市場研究.5 一、城市土地市場.5（一）、土地供應分析.5（二）、北京住宅土地供應走勢.6（三）、土地2、成交分析.6（四）、北京住宅土地成交走勢.7 二、區域土地市場.8（一）、區域土地供給.8（二）、區域土地成交.8 三、商品房市場供銷.9（一）、供應特征分析.9（二）、成交特征分析.12（三）、存量特征分析.15（四）市場走勢研判.17 第三部分：項目開發方案.21 一、項目擬定位方案.21（一）、項目 SWOT 分析.21（二）、項目定位方案.22 二、產品設計建議.23（一）、產品配比建議.23（二）、價格建議.24（三）、推售策略建議.26 第四部分：項目成本收入估算.27 一、總成本估算.27（一）、土地成本.27 二、租售收入估算.29 第五部分：財務評價.30 一、投資收益率.33、0 二、銷售利潤率.30 三、敏感性分析.30（一）、地價敏感性分析.30 第六部分：土地獲取可行性結論.31 一、項目可行性判斷.31 二、可行性研究深化.31 土地投資決策報告 2012 第一部分：項目總論第一部分：項目總論 一一、宗地概況宗地概況 （一）（一）、宗地名稱宗地名稱 地名稱 朝陽區來廣營鄉土地儲備項目 A2地塊二類居住用地 公告時間 2012/8/27 交易方式 掛牌 開發程度 六通一平 交易文件編號 京土整儲掛（朝）2012051 號 建設用地面積 6.15 萬 代征地面積 3.16 萬 規劃建筑面積 11.92 萬 用地性質 R2 二類居住用地、R52 小學用地、R51 4、中學用地 容積率 1.94 最新報價(萬元)暫無報價 公告文件 掛牌交易公告.doc（47.25KB）地理位置 行政區 朝陽區 區域 城區 環線位置 五、六環之間 宗地地址 朝陽區來廣營鄉 交易信息 掛牌競價起始時間 2012 年 9 月 17 日 9:00 起始價 12.84 億元 掛牌競買申請截止時間 2012 年 9 月 28 日 15:00 最小遞增幅度 650 萬元 掛牌競價截止時間 2012 年 9 月 29 日 15:00 交易地點 市中心交易市場 歷史報價 暫沒報價 （二）（二）、宗地四至范圍宗地四至范圍 本次掛牌出讓宗地位于朝陽區來廣營鄉。具體四至范圍是：東至：紅軍營路中線，5、南至：洼里路中線，西至：紅軍營西路中線、京國朝用（2001 劃）字第 0034 號及現狀中國航天研究院圍墻，北至：北苑二號路中線。土地投資決策報告 2012 （三）（三）、項目規劃控制指標項目規劃控制指標 掛牌編號 建筑使用性質 出讓年限 土地面積（平方米）建筑控制規模(平方米)京土整儲掛（朝）2012051 號 R2 二類居住用地、R52 小學用地、R51中學用地 居住70 年 商業40 年 綜合50 年 93092.896 其中建設用地面積61500 119200 （四）（四）、地塊位置及周邊環境地塊位置及周邊環境 項目所在區域是北京亞奧輻射區域，是發展較為成熟的城市區域，屬于北京地產北苑6、板塊，國家奧林匹克森林公園位于區域西側，南側為北京北五環路，歸到交通 5 號線北苑路北站及軌道交通 13 號線北苑站近鄰。區域城市化水平較高，人口密集，居住區分布較多，城市開發較為興盛，萬科星園、北京青年城、時代莊園、旭輝奧都、北苑家園等成熟小區及新開發社區如：潤澤莊園、中國鐵建國際城、世華泊郡、華貿城，具有極高的開發愿景。土地投資決策報告 2012 第二部分：市場研究第二部分：市場研究 一、一、城市城市土地市場土地市場 （一）、土地供應分析（一）、土地供應分析 近 12 個月，北京土地市場供應經營性用地共計 93 宗，建設用地面積583.77 萬平方米，規劃建筑面積 1307.67 萬平方米7、。其中居住類用地類 51 宗,建設用地面積 420.35 萬平方米，規劃建筑面積870.23 萬平方米，占 66.55%（建筑面積占比）；綜合 21 宗，建設用地面積96.74 萬平方米，規劃建筑面積 208.58 萬平方米，占 15.95%（建筑面積占比），商業金融用地 21 宗，建設用地面積 66.72 萬平方米，規劃建筑面積 228.84萬平方米，占 17.50%（建筑面積占比）。土地投資決策報告 2012 近 12 月北京公告經營性土地用途結構圖表如下：（二）、居住類用地（二）、居住類用地供應走勢供應走勢 近 12 個月以來，北京市住宅用地急劇減少，呈現線性下降的明顯趨勢，其中 3、48、7 月月出現連續斷供居住類用地，這與住宅產業受到宏觀調控之策影響不無關聯。（三）、土地成交分析（三）、土地成交分析 近 12 月北京共成交經營性用地 74 宗，建設用地面積 446.9 萬平方米，規劃建筑面積 1044.03 萬平方米。其中居住類用地類 40 宗,建設用地面積 340.9 萬平方米，規劃建筑面積724.15 萬平方米，占 69.36%（建筑面積占比）；綜合用地 12 宗，建設用地面積 44.49 萬平方米，規劃建筑面積 103.2 萬平方米，占 9.88%（建筑面積占比），土地投資決策報告 2012 商業金融用地 22 宗，建設用地面積 61.51 萬平方米，規劃建筑面積 29、16.68萬平方米，占 20.75%（建筑面積占比）。近 12 月北京經營性土地成交結構圖表如下：以下僅列印與本地塊區位相似，屬性相同的 4 個典型地塊。（四）（四）、北京住宅土地成交走勢北京住宅土地成交走勢 近 12 個月北京市住宅用地成交同樣頹靡不振，呈明顯的線性下降趨勢，其中 3、5、8 月出現零成交，可見在住宅政策限制的市場條件下，土地出讓及受讓出現謹慎觀望的態勢，偶有城市中心高性價比地塊，必然出現哄搶。如 4月成交東城區香河園 3 號居住及商業金融用地項目，溢價率 43.5%，樓面積25749 元/平方米成交。隨著 8 月公告井噴入市優質地塊，9 月土地成交有望明顯改觀。土地投資決策10、報告 2012 二、二、區域土地市場區域土地市場 （一）（一）、區域土地區域土地成交成交 近 12 月以來，朝陽區來廣營區域成為熱點供地區域，共有 3 宗住宅類用地供應，其中前兩宗都以掛牌價成交，溢價率為 0%，樓面地價分別為 10807元/平方米和 12523 元/平方米，累計建筑面積為 47.31 萬平方米。（二）（二）、區域區域開發建設開發建設 在開發成交的地塊中，來廣營鄉土地儲備B1-B3 地塊已規劃為亞奧金茂悅項目，定位高端住宅。土地投資決策報告 2012 三三、商品房市場供銷商品房市場供銷 （一）（一）、供應特征分析供應特征分析 1 1、供應供應結構結構分析分析 1.11.1、8 11、8 月月供應結構總覽供應結構總覽 8 8 月北京商品房新增供應月北京商品房新增供應 新增供應套數新增供應套數 新新增供應面積增供應面積(萬萬)普通住宅公寓 6217 68.43 別墅 151 3.95 寫字樓(辦公)116 5.23 商業 208 3.64 合計 6692 81.25 8 月北京新增商品房（含住宅公寓、辦公、商業，不含車庫、二手房不含車庫、二手房）6692套，新增 81.25 萬平方米，其中住宅類供應最多，住宅公寓+別墅新增供應占月新增總供應面積的 89.08%，辦公類物業新增占總新增面積的 6.44%，商業物業新增最少，占月總新增的 4.48%。1.21.2、8 8 月新增月12、新增套數結構關系套數結構關系 8 月全市新增商品房中，從成交套數角度，住宅類占有量最多，占全市成交的 95%（普通住宅+別墅）。商業產品為 3%，辦公僅占 2%。土地投資決策報告 2012 1.31.3、5 5 月新增月新增面積結構關系面積結構關系 8 月全市新增商品房中，從供應面積角度，住宅類占有量最多，占全市成交的 89%（普通住宅+別墅）。辦公類產品為 6%，商業僅占 5%。2 2、供應量走勢、供應量走勢 8 月北京商品房供應面積 78.99 萬平方米，環比 7 月減少 40.77%，同比減少 33.88%。北京商品房新增供應量走勢如下圖：從期房商品房供應情況來看，8 月期房商品房供應量13、 75.19 萬平方米，環比減少 39.73%，同比減少 36.86%。土地投資決策報告 2012 北京期房商品房新增供應量走勢如下圖：從全市商品房供應總量走勢來看，今年 12 月持續走低，3 月集中增加供應，45 月遞減，繼 67 月持續走高后，8 月開始大幅回落。8 月北京商品房供應量環比減少 40.77%，其中期房商品房供應環比減少 39.73%。土地投資決策報告 2012（二）（二）、成交特征分析成交特征分析 1 1、成交結構分析成交結構分析 1.11.1、成交結構總覽成交結構總覽 商品房類型商品房類型(立立項用途項用途)成交套數成交套數 成交面積成交面積(萬萬)成交均價成交均價(元元14、/)成交金額成交金額(億元億元)普通住宅公寓 13509 139.15 20860 290.26 別墅 243 8.5 25802 21.94 寫字樓(辦公)851 10.74 26394 28.36 商業 495 7.16 22412 16.04 合計 15098 165.55 21540 356.59 8 月北京成交商品房（含住宅公寓、辦公、商業，不含車庫、二手房不含車庫、二手房）15098套，成交 165.55 萬平方米，總體成交均價 21540 元/建筑面積平方米，成交總額 356.59 億元。1.1.2 2、成交、成交金額金額結構關系結構關系 8 月全市成交商品房中，從成交金額角度，15、住宅類占有量最多，占全市成交的 87%（普通住宅+別墅）。辦公類產品為 8%，商業僅占 5%。土地投資決策報告 2012 1.31.3、成交套數成交套數結構結構關系關系 8 月全市成交商品房中，從成交套數角度，住宅類占有量最多，占全市成交的 91%（普通住宅+別墅）。辦公類產品為 6%，商業占 3%。1.41.4、成交面積成交面積結構結構關系關系 8 月全市成交商品房中，從成交面積角度，住宅類占有量最多，占全市成交的 89%（普通住宅+別墅）。辦公類產品為 7%，商業占 4%。1.1.5 5、成交量走勢成交量走勢分析分析 8 月北京商品房成交面積為 165.64 萬平方米，成交面積環比增加 916、.35%，同比增加 52.23%。北京商品房成交量走勢如下圖：土地投資決策報告 2012 從期房商品房成交情況來看，8 月期房商品房成交 131.18 萬平方米，環比增加 10.32%，同比增加 55.21%。北京期房商品房成交量走勢如下圖：從全市商品房成交量走勢來看，今年 12 月持續走低，3 月激增 4 月回落，56 月持續走高，繼 7 月回落后，8 月又開始小幅回升。8 月北京商品房成交量環比增加 9.35%，其中期房商品房成交量環比增加 10.32%。土地投資決策報告 2012（三）、（三）、存量特征分析存量特征分析 1 1、存量產品結構存量產品結構 1.11.1、存量產品類型：住宅、17、商業、辦公結構存量產品類型：住宅、商業、辦公結構 8 8 月月北京商品房存量北京商品房存量 存量套數存量套數 存量面積存量面積(萬萬)普通住宅公寓 88653 980.37 別墅 4456 176.15 寫字樓(辦公)12150 306.22 商業 13731 289.42 合計 118990 1752.16 8 月北京商品房（含住宅公寓、辦公、商業，不含車庫、二手房不含車庫、二手房）存量合計 118990 套，存量 1752.16 萬平方米，存量套數環比 7 月的 127396 套減少6.60%，存量面積環比 7 月的 1752.34 萬平方米減少 4.81%。1.21.2、存量套數結構關系18、存量套數結構關系 8 月全市存量商品房中，從存量套數角度，住宅類占有量最多，占全市成交的 78%（普通住宅+別墅）。商業占 12%，辦公類產品為 10%。土地投資決策報告 2012 1.21.2、存量面積關系存量面積關系 8 月全市成交商品房中，從存量面積角度，住宅類占有量最多，占全市成交的 66%（普通住宅+別墅）。辦公類及商業產品各占 17%。土地投資決策報告 2012（四）（四）市場走勢研判市場走勢研判 1 1、供需關系和價格走勢供需關系和價格走勢 8 月北京商品房供需比值為 0.48，環比減少 45.84%，同比減少 56.56%。8 月商品房均價 21537 元/平方米，環比上月成交19、均價 21027 元/平方米上漲 2.43%，同比下降 3.90%。截止 8 月底，北京商品房存量 1735.23 萬平方米，環比減少 1.64%，同比減少 23.57%。北京商品房供應量、成交量和供需比值走勢如下圖：北京商品房成交均價和存量月度走勢如下圖：其中 8 月期房商品房供需比值為 0.57，環比減少 45.37%，同比減少59.92%。土地投資決策報告 2012 從期房商品房成交均價走勢來看，7 月期房商品房成交均價 21032 元/平方米，環比下降 0.60%，同比下降 9.43%。截止 8 月底，北京期房商品房存量 1429.34 萬平方米，環比減少 2.72%，同比減少 21.20、12%。8 8 月北京商品房市場市場表現供小于求，環比上月來看，供應大幅減少，月北京商品房市場市場表現供小于求，環比上月來看，供應大幅減少，銷量增加，供需比值減少，存量微減。銷量增加，供需比值減少，存量微減。8 8 月北京商品房成交均價環月北京商品房成交均價環比上漲比上漲 2.43%2.43%，但從期房成交均價來看，環比，但從期房成交均價來看，環比下降下降 0.60%0.60%。北京期房商品房供應量、成交量和供需比值走勢如下圖：北京期房商品房成交均價和存量月度走勢如下圖：2 2、未來市場研判、未來市場研判 供應總體呈線性下降趨勢 從 12 個月以來的總體供應趨勢看，總體供應面積線性趨勢下降，預21、計 9月新增供應面積較 8 月仍有小幅反彈，但從年度總體趨勢來說仍將保持線性下降趨勢。土地投資決策報告 2012 成交規模呈線性增長趨勢 12 個月以來，總體成交面積呈增長趨勢，但 7 月觀測呈微降趨勢，可見 8月反彈，隨著金九銀十傳統銷售旺季的到來，預計未來仍呈平穩狀態。存量規模呈線性增長趨勢 從 12 個月存量發展趨勢來看，總體庫存商品房呈線性減少趨勢，預計 9月因成交增長，供應減少而使存量呈繼續下降趨勢。土地投資決策報告 2012 價格呈線性下降趨勢 12 個月以來，總體成交均價呈線性趨勢下降，但 2012 開始小幅回升。4月以來，圍繞 21000 元/平方米起伏，預計 9 月在當前市場22、存量減少的市場聲音下，以及成交趨勢看好，價格將有小幅微漲。土地投資決策報告 2012 第三部分：項目開發方案第三部分：項目開發方案 一、一、項目擬定位方案項目擬定位方案 （一）（一）、項目項目 SWOTSWOT 分析分析 1 1、項目優勢分析、項目優勢分析（StrengthsStrengths）：）：區位優越：區位優越：項目位于北京亞奧輻射區，近鄰望京、北苑板塊，區位，區位成熟度高成熟度高；交通便利：交通便利：道路交通便捷交通便捷，近鄰北五環，軌道交通站點多；上風上水：上風上水：周邊景觀景觀環境豐富，為城市上風向，自然環境強于其他區域；區域成熟：區域成熟：周邊為傳統的周邊為傳統的成熟成熟居住集23、聚區，成熟度高；居住集聚區，成熟度高；2 2、項目劣項目劣勢勢分析分析（WeaknessesWeaknesses）：）：基礎設施：基礎設施：周邊待開發地塊較多，影響項目的整體環境；3 3、項目機會分析項目機會分析（OpportunitiesOpportunities）：）：高端共創高端共創：項目周邊目前多規劃高端住區，形成良好居住形象；深入人心：深入人心：項目周邊口碑深入人心，具備較強的城市吸引力；4 4、項目、項目威脅威脅分析分析（ThreatsThreats）：）：限購政策：限購政策：限購限購令令導致高端客戶基數縮減；區域分流：區域分流：全市范圍內同質供應較多，競爭激烈競爭激烈，客戶分流嚴24、重。，客戶分流嚴重。土地投資決策報告 2012（二）（二）、項目定位方案項目定位方案 城市核心亞奧新區樣本 寧靜的城市繁華區，返樸歸真家居；依托區域，建設中式景觀大宅府邸；滿足客戶品質期望，筑建高端住區；土地投資決策報告 2012 二、二、產品設計建議產品設計建議 （一）（一）、產品產品配比配比建議建議 1、區域成交明細 近近 1212 月區域成交結構月區域成交結構 成交面積成交面積(萬萬)成交比例成交比例 普通住宅公寓 24.43 70.02%別墅 0 0.00%寫字樓(辦公)0.43 1.23%商業 3.25 9.31%車位車庫 6.74 19.32%其它 0.04 0.11%合計 34.25、89 100.00%近 12 月來廣營及周邊區域成交監測中，普通住宅成交 24.43 萬平方米，（含期房、現房），占據 70.02%，沒有別墅類成交，辦公為 0.43 萬平方米，占 1.23%；商業成交 3.25 萬平方米，占 9.31%，車位車庫成交 6.74 萬平方米，占 19.32%。2、區域成交結構 近 12 月來廣營區域成交監測中，普通住宅成交大比例成交，現擬以區域成交為依據，進行產品配比建議。土地投資決策報告 2012 3、產品配比建議 項目規劃建筑面積為 11.92 萬平方米，含小學、中學各一，擬根據區域市場成交特征及居住區設計規范對中小學面積配置進行產品配比建議，具體配比如下：26、（二）、（二）、價格建議價格建議 1 1、銷售銷售價格建議價格建議 比準價格 區域房地產市場交易頻繁，可依據的市場價格較多，以下為近期交易數據，以其簡單平均價格作為參考；序號 項目名稱 周(2012-06-01 至 2012-08-31)供應成交商品房 本周成交 擬定價 面積 套數 均價 定價權重 1 紫御華府 2529.33 7 52402 40%2 中國鐵建國際城 14794.89 110 28160 10%3 亞奧金茂悅 30000 4 天潤福熙大道 21293.22 145 26020 10%5 北京華貿城 5522.01 27 24817 10%6 北京城建筑華年 4094.69 327、2 22818 10%7 北京城建世華泊郡 46372 424 23271 10%8 北京城建N 次方 10768.21 171 19298 10%總合計 105374.4 916 24870 3540035400 產品配比建議產品配比建議 成交面積成交面積(萬萬)比例比例%中小學 3.22 27.00%普通住宅公寓 7.75 65.00%寫字樓(辦公)0 0.00%商業 0.95 8.00%車位車庫 0.00 0.00%合計 11.92 100.00%土地投資決策報告 2012 以上表毗鄰項目的（亞奧金茂悅項目，未售，預期均價 30000 元/平方米，最具參考性）為參考，當前市場均價為24828、70元/平方米左右；紫御華府為52402元/平方米左右；中國鐵建國際城 28160 元/平方米；天潤福熙大道 26020 元/平方米；北京華貿城 24817 元/平方米；城建筑年華 22818 元/平方米，城建世華泊郡 23271 元/平方米，城建 N 次方 19298 元/平方米。根據項目區位關系，采取不同權重，擬定紫御華府 40%權重，其它項目各10%權重，加權平均價格作為項目當前應確定的銷售均價，經測算為：經測算為：3540035400 元元/平方米。平方米。趨勢價格 根據近 50 個月的北京市商品住宅均價平均發展速度，以 2008 年 6 月的12565 元/平方米為基期，2012 年29、 8 月（第 50 期）的 21145 元/平方米之平均發展速度為 1.01。01.1125651145250t 假定項目于 2013 年 9 月開始預售，9 月入市價格，采用長期趨勢法的平均發展速度法來確定，以當前 2012 年 8 月周邊加權均價為基期，13 個月后，即 2013 年 9 月的項目入市價格即為：平方米元/402881301.13540013V 土地投資決策報告 2012（三三）、）、推售策略建議推售策略建議 住宅部分根據當前去化率水平，假定項目全部銷售期為 12 個月，入市時間為 2013 年 9 月，可按照如下時間完成推售：商業部分按照與住宅同期同比例假設，12 個月銷售30、完畢。土地投資決策報告 2012 第四部分：第四部分：項目成本收入估算項目成本收入估算 一、一、總成本估算總成本估算 （一）、（一）、土地成本土地成本 1 1、土地溢價可能、土地溢價可能 根據項目掛牌價格，以及近 12 個月相似地塊的溢價水平，土地成交可能的溢價率預計在 20%-50%之間，根據項目自身的優勢，項目溢價率很有可能在10%-30%左右實現（參照兩宗來廣營地塊，溢價率 0%，但中心城土地稀缺，導致區域需求旺盛）以下按照溢價可能列表，分析樓面地價:根據溢價可能，初步擬定本項目摘牌溢價率為 20%，該情況下，土地成交價 155364 萬元，樓面地價為 13034 元/平方米，土地成交單31、價為 16689 元/平方米。成交后繳納契稅，實際土地成交為 15.54*（1+3%）=16.01 億元 二二、其他成本、其他成本 1 1、前期前期工程費工程費 （略），詳見附件一：項目利潤表，費用額度為 0.21 億元。土地投資決策報告 2012 2 2、建安成本建安成本 項目定位為高端住宅，且項目容積率為 2.0，適宜建設小高層產品，根據項目特性，擬定項目土建成本為 4000 元/建筑面積平方米，園林景觀 1000 元/平方米，智能化費用 1000 元/平方米。中小學建安 4000 元、平方米。據此，項目 119200 萬平方米，總建安工程費為 8.93 億元。3 3、基礎設施費基礎設施費32、 （略），詳見附件一項目利潤表，費用額度為 0.39 億元。4 4、銷售費用銷售費用 按照銷售收入的 3%計算，本項目銷售收入為住宅+商業+車位收入，詳見項目附件二：銷售收入表。本項目銷售收入為 44.23 億元，因此，銷售費用為44.23 億元*3%=1.32 億元。5 5、管理費用管理費用 管理費用按照前期工程費、建安工程費、基礎設施費之和的 3%計提，即（0.21+8.93+0.39）*3%=0.19 億元。6 6、不可預見費不可預見費 不可預見費按照前期工程費及建安工程費用之和的 2%計提，即（8.93+0.39）*2%=0.19 億元。土地投資決策報告 2012 7 7、財務費用財務33、費用 （略）8 8、土地增值稅土地增值稅 （略）9 9、項目開發總成本項目開發總成本 綜上各項，可知項目開發總成本為項目開發總成本為（16.01+0.21+8.93+0.39+1.32+0.19+0.19+2.18+0.88）=27.9327.93 億元。億元。二、二、租租售收入估算售收入估算 項目銷售收入來源為項目住宅及商業部分的銷售收入，根據項目初步估算，項目銷售總收入約為 44.23 億元。詳見附件二：項目銷售收入排期，價格增幅，銷售比例及銷售額度表。商業銷售假定與住宅同期同比例銷售，價格增幅為月增 5%，面積比例相當。住宅售價參看住宅價格定位。商業入市價格根據市場現有交易，以 5 萬元34、/平方米計算其實價格。土地投資決策報告 2012 第五部分：財務評價第五部分：財務評價 根據最可能發生的土地溢價水平成交，按照 2 20%0%溢價率計算土地成本，得出以下財務指標：一、一、投資收益率投資收益率 項目稅后投資利潤率為 37.24%，（略）可以進行開發投資。詳見附件一：項目利潤表。二、二、銷售利潤率銷售利潤率 項目銷售利潤率為 23.51%，（略）項目可以進行開發投資。詳見附件一：項目利潤表。三三、敏感性分析敏感性分析 （一）（一）、地地價敏感性分析價敏感性分析 地價敏感性分析，以 10%的溢價率浮動標準，試算項目能夠承擔的地摘牌上限水平。以下為項目溢價率可能地價對應的項目投資收益35、水平：溢價率 樓面地價 土地成交價 土地成交單價 稅后投資利潤率 稅后利潤額（萬元）0%10772 128400 13793 50%124,857 10%11849 141240 15172 43%114,938 20%13034 155364 16689 37%104,027 30%14337 170900 18358 31%92,026 40%15771 187990 20194 25%78,823 50%17348 206789 22213 19%64,301 土地投資決策報告 2012 第六部分：土地獲取可行性結論第六部分：土地獲取可行性結論 一、項目可行性判斷一、項目可行性判斷 根據36、當前項目條件，以及相關假設，項目具備了良好的盈利能力，能夠實現較高的經濟效益。同時項目敏感性分析也證明了項目能夠承擔一定的市場波動風險，保證項目的盈利可能，因此建議摘牌獲得土地。二、二、可行性研究深化可行性研究深化 項目的進一步可行性研究，有賴于相關詳細規劃的出臺，進而研究本項目地塊未來開發的住宅及商業詳細產品，如建筑風格建議、產品戶型配比建議、綜合型及社區型配套商業等具體建議，以及相關工程進度的安排，詳細進行動態的財務評價，以更加準確的面對市場，面對競爭環境。土地投資決策報告 2012 附件一、項目利潤表附件一、項目利潤表 （略略）附件附件二：項目銷售收入表二：項目銷售收入表（另車位按照住宅（另車位按照住宅 7.757.75 萬平米，每萬平米萬平米，每萬平米 6060 個計算，個計算，單價單價 8 8 萬元，小計萬元，小計 465465 個，個，46504650 萬元）萬元）（略略）