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1、工程建安成本指標控制管理辦法 編號：CB-002工程建安成本是房地產開發項目總成本中所占比例最大（約占40%左右）、發生跨越時間最長、涉及合作單位最多、控制投入的人力最多、與開發項目的質量和工期關系最密切。為更好的控制工程建安成本，制定本管理辦法。一、不同類別項目造價指標的分解：不同檔次的某類項目的結構部分指標相對變化不大，檔次不同的原因是建筑裝修標準不同和安裝材料設備配置的不同決定的。本控制指標為所描述條件下的當前指標，項目設置和指標可根據具體的工程作適當調整。1-1、多層磚混住宅樓各項控制指標：950元/M2（若設電梯另增40元/M2）序號項目名稱項目特征單位數量單方成本成本所占比率1建筑2、工程費79283.37%1.1滿堂基礎土石方挖添、地基處理M2120202.11%1.2地下室結構砼條基、磚混一層儲藏室M2145454.74%1.3地上（7+1）結構370磚外墻、240磚內墻、地上7層M2135035036.84%1.4外鑲貼、涂料聚苯顆粒保溫，五層以下為面磚以上為涂料M2156565.89%1.5內裝飾大理石樓梯、櫥衛墻地磚、其他抹灰面乳膠漆M21969610.11%1.6內外門窗單元防盜門、分戶防盜門、臥室夾板門、管道井門，廚房門連窗、陽臺和外窗為塑鋼M2111011011.58%1.7屋面、樓地面等項目坡屋面聚苯顆粒保溫,櫥衛之外的地面均為水泥面M21115115123、.11%2安裝工程費15816.63%2.1給排水、中水PP-R給水管、UPVC排水管、普通潔具M2155555.79%2.2太陽能M2116161.68%2.3采暖鑄鐵散熱器M2132323.37%2.4煤氣(不含室外管道)M21550.53%2.5強電櫥衛吸頂燈、其他為白熾燈泡M2142424.42%2.6弱電（不含有限電視和電話的免費部分）安防M21880.84%合計:950100.00%1-2、多層磚混住宅樓其他經濟控制指標：序號項目名稱指標備注1鋼筋含量35kg/m22水泥含量160kg/m23砼含量0.2m3/m24外門窗面積系數5外墻裝飾面積系數2-1、多層框架住宅樓各項控制指標4、：1050元/M2（若設電梯另增40元/M2）序號項目名稱項目特征單位數量單方成本成本所占比率1建筑工程費89284.95%1.1滿堂基礎土石方挖添、地基處理M2123232.19%1.2地下鋼筋砼結構砼筏板基礎、一層地下室M2168686.48%1.3地上鋼筋砼結構框架結構，地上7層M2133233231.62%1.4填充砌體（含構造鋼筋砼）輕質砼砌塊、輕質板墻M2192928.76%1.5外鑲貼、涂料聚苯顆粒保溫M2156565.33%1.6內裝飾大理石樓梯、櫥衛墻地磚、其他抹灰面乳膠漆M2196969.14%1.7內外門窗單元防盜門、分戶防盜門、臥室夾板門，廚房門連窗、陽臺和外窗為塑鋼M5、2111011010.48%1.8屋面、樓地面等項目坡屋面聚苯顆粒保溫,櫥衛之外的地面均為水泥面M2111511510.95%2安裝工程費15815.05%2.1給排水、中水PP-R給水管、UPVC排水管、普通潔具M2155555.24%2.2太陽能M2116161.52%2.3采暖鑄鐵散熱器M2132323.05%2.4煤氣(不含室外管道)M21550.48%2.5強電櫥衛吸頂燈、其他為白熾燈泡M2142424.00%2.6弱電（不含有限電視和電話的免費部分）安防M21880.76%1+2合計:1050100.00%2-2、多層框架住宅樓其他經濟控制指標：序號項目名稱指標備注1鋼筋含量55k6、g/m22水泥含量310kg/m23砼含量0.35m3/m24外門窗面積系數5外墻裝飾面積系數3-1、小高層住宅樓各項造價控制指標：1150元/M2序號項目名稱項目特征單位 數量單方成本成本所占比率1建筑工程費91579.57%1.1滿堂基礎土石方挖添、邊坡支護、地基處理M2141413.57%1.2地下室鋼筋砼結構砼筏板基礎、一層地下室M2111911910.35%1.3地上鋼筋砼結構框架剪力墻、地上12層M2131331327.22%1.4全部砌體（含構造鋼筋砼）輕質砼砌塊、輕質墻板M2152524.52%1.5外鑲貼、涂料聚苯顆粒保溫M2142423.65%1.6內裝飾大理石樓梯、櫥衛墻7、地磚、其他抹灰面乳膠漆M2185857.39%1.7內外門窗單元防盜門、分戶防盜門、臥室夾板門、管道井門，廚房門連窗、陽臺和外窗為塑鋼M2112612610.96%1.8屋面、樓地面等項目坡屋面聚苯顆粒保溫,櫥衛之外的地面均為水泥面M2113713711.91%2安裝工程費23520.43%2.1給排水、中水PP-R給水管、UPVC排水管、普通潔具M2157574.96%2.2太陽能M2113131.13%2.3采暖鑄鐵散熱器M2135353.04%2.4煤氣(不含室外管道)M21550.43%2.5強電櫥衛吸頂燈、其他為白熾燈泡M2152524.52%2.6弱電（不含有限電視和電話的免費部分8、）安防M2110100.87%2.7消防M21880.70%2.8電梯M2155554.78%1+2合計：1150100%3-2小高層住宅樓其他指標控制：序號項目名稱指標備注1鋼筋含量60kg/m22水泥含量330kg/m23砼含量0.4m3/m24外門窗面積系數5外墻裝飾面積系數4-1高層住宅樓各項造價控制指標：1500元/M2序號項目名稱項目特征單位 數量單方成本成本所占比率1建筑工程費121881.20%1.1滿堂基礎土石方挖填、邊坡支護、地基處理M2135352.33%1.2地下室鋼筋砼結構砼有梁式筏板基礎、兩層地下室M211101107.33%1.3地上鋼筋砼結構框架剪力墻、地上289、層M2149049032.67%1.4全部砌體（含構造鋼筋砼）輕質砼砌塊、輕質墻板M2185855.67%1.5外鑲貼、涂料聚苯顆粒保溫M2168684.53%1.6內裝飾大理石樓梯、櫥衛墻地磚、其他抹灰面乳膠漆M2195956.33%1.7內外門窗管道井門、單元防盜門、分戶防盜門、臥室夾板門，廚房門連窗、陽臺和外窗為塑鋼M2118018012.00%1.8屋面、樓地面等項目坡屋面聚苯顆粒保溫,櫥衛之外的地面均為水泥面M2115515510.33%2安裝工程費28218.80%2.1給排水、中水PP-R給水管、UPVC排水管、普通潔具M2155553.67%2.2太陽能M2112120.80%10、2.3采暖鑄鐵散熱器M2135352.33%2.4煤氣(不含室外管道)M21880.53%2.5強電櫥衛吸頂燈、其他為白熾燈泡M2156563.73%2.6弱電（不含有限電視和電話的免費部分）安防M2118181.20%2.7消防、噴淋M2116161.07%2.8通風M2111110.73%2.9電梯M2171714.73%1+2合計：1500100%4-2高層住宅樓其他指標控制：序號項目名稱指標備注1鋼筋含量75kg/m22水泥含量320kg/m23砼含量0.55m3/m24外門窗面積系數5外墻裝飾面積系數5-1辦公寫字樓各項造價控制指標：2135元/M2序號項目名稱項目特征單位 數量單方11、成本成本所占比率1建筑工程費164677.10%1.1滿堂基礎土石方挖添、地基處理M2145452.11%1.2地下室鋼筋砼結構砼有梁式筏板基礎、一層地下室M2125625611.99%1.3地上鋼筋砼結構框架剪力墻、地上12層M2153053024.82%1.4全部砌體（含構造鋼筋砼）輕質砼砌塊M2160602.81%1.5外干掛、鑲貼M211101105.15%1.6內粗裝M211451456.79%1.7內精裝另增M2129029013.58%1.8內外門窗M2195954.45%1.9屋面、樓地面等項目M211151155.39%2安裝工程費48922.90%2.1給排水、中水PP-R12、給水管、UPVC排水管、普通潔具M2125251.17%2.2太陽能M2118180.84%2.3VIV空調M212052059.60%2.4煤氣(不含室外管道)M21550.23%2.5強電M2166663.09%2.6弱電（不含有限電視和電話的免費部分）M2138381.78%2.7消防、噴淋M2136361.69%2.8通風M2140401.87%2.9電梯M2156562.62%1+2合計：2135100.00%5-2辦公寫字樓其他指標控制：序號項目名稱指標備注1鋼筋含量70kg/m22水泥含量350kg/m23砼含量0.60m3/m24外門窗面積系數0.35外墻裝飾面積系數0.76-13、1地下車庫（綜合人防）各項造價控制指標：1500元/M2序號項目名稱項目特征單位 數量單方成本成本所占比率1建筑工程費124683.07%1.1滿堂基礎土石方挖填、邊坡支護、地基處理M211111117.40%1.2地下結構砼獨立基礎M2198098065.33%1.3地面、抹灰、防水等建筑項目M2115515510.33%2安裝工程費25416.93%2.1給排水M2155553.67%2.2強電M2156563.73%2.3弱電M2162624.13%2.4消防、噴淋M2146463.07%2.5通風M2135352.33%1+2合計：1500100%6-2地下車庫（綜合人防）其他指標控制14、：序號項目名稱指標備注1鋼筋含量110kg/m22水泥含量480kg/m23砼含量0.80m3/m24外門窗面積系數5外墻裝飾面積系數7-1室外配套工程各項造價控制指標：230元/M2序號項目名稱項目特征建筑面積數量單位成本成本所占比例1室外土建工程8436.52%1.1道路、地面停車廠M21303013.04%1.2大門、圍墻工程M21552.17%1.3綠化、景觀M21303013.04%1.4消防水池M21441.74%1.5水泵房、換熱站、配電室M2115156.52%2室外安裝工程14663.48%2.1室外供水、中水、污水、廢水、雨水管道M2111114.78%2.2供水設備、中水15、設備M2115156.52%2.3消防設備、管道M21773.04%2.4電信工程M21110.43%2.5采暖管道、換熱設備M2113135.65%2.6煤氣管道M2110104.35%2.7路燈工程M21331.30%2.8室外供配電M21868637.39%1+2合計：230100%7-2室外配套工程其他特殊造價控制指標：序號項目名稱指標備注1開發商臨時設施以實際發生控制2四通一平以實際發生控制3山體治理以實際發生控制4坡地護理以實際發生控制5高壓線處理以實際發生控制6排洪溝整治以實際發生控制二、拍地階段建安成本的控制：拍地階段建安成本估算誤差應控制在10%以內。房地產公司控制建安成本與16、建筑公司控制建安成本涵蓋的廣度不同。建筑公司控制建安成本只是局限在施工階段，是在投標價已確定的情況下進行的。房地產公司控制建安成本是貫徹在項目建設的各個階段，粗略的說就是拍地階段、準備階段、實施階段、后評價階段；其中準備階段是控制建安成本的關鍵。拿地基本都是通過拍賣竟得，建安成本是確定地價做大承受限度的重要因素，因為建安成本接近占項目總成本的40%。看以下公式：（預計銷售收入-合理利潤-銷售費用-開發稅費-財務費用-管理費用-建安成本）/土地畝數=土地價的可承受最大值。括號內的各項費用是我們能夠可控的，但土地費用不是我們能夠控制的。建安成本在各項可控費用中所占的比例最大，其合理確定是竟拍土地成17、功與否的重要影響因素。當然在土地竟拍中還有其它外部因素，但隨著拍賣制度的健全和規范，其它因素的作用會越來越小，所以加強公司內部可控成本的控制是最重要的。在這個階段要合理的確定建安成本，首先是結合公司已開發過的類似工程，其次是考察社會上其它類似工程，第三是參考主管部門發布的有關信息指標。要結合公司已開發過的類似工程，這就需要善于總結和建立數據庫；要考察社會上其他類似工程這就需要走出去考察、交流；要參考主管部門發布的信息指標，這就需要注意收集有關信息、訂閱有關專業刊物。拿地成功后，可以嘗試兩個思路修正建安成本的估算值：1、（根據市場定位確定的銷售價-土地費-利潤-開發稅費-銷售費-財務費-管理費）18、/規劃面積=建安成本2、（根據建設標準先確定建安成本+土地費+開發稅費+銷售費+財務費+管理費+利潤）/規劃面積=銷售價通過這兩個思路相互修正建安成本或其它可控費用。修正后的建安成本總值和指標是控制以后各階段建安成本的基礎。建安成本各項指標的基本設置詳見第一部分。三、準備階段之一：設計階段的建安成本控制設計階段的建安成本控制最關鍵，實事求是的講：這個階段的建安成本控制主要是公司上層領導決策，由設計部和開發部人員具體貫徹落實；造價人員積極地主導、參與、配合。造價人員根據銷售部的市場定位和交房標準，根據設計部設計委托書中的建設標準，根據拿地后初步修正的建安成本指標，進一步修正建安成本控制指標，并經19、各有關部門專業人員廣泛深入討論形成共識，提供給設計部進行限額設計。根據我國目前的設計現狀，限額設計還是停留在理論上，沒有真正廣泛地實現。考慮這一現實，結合設計人員的習慣，我們可以從以下幾個方面努力去實現限額設計：1、在方案設計階段，向設計院提供詳細的設計委托書。該委托書中從大的方面闡明項目的類別、用途、性能、功能要求、配置等，以不約束方案人員進行平面構思和外立面造型思維為原則，充分調動方案設計人員的潛力。2、在施工圖設計階段，向設計院提供詳細的建設標準要求。該建設標準除了結構計算和外立面風格以外，土建的建筑做法、裝飾的標準、安裝的設備選型、各類材料的規格型號、品牌等均應詳盡的提出。向各專業施工20、圖設計人員闡明我們的限額標準，并轉變成他們的自覺行動；設計人員落實了我們的要求，就等于我們初步實現了限額設計。在整個施工圖設計階段，設計部的各對口專業工程師跟蹤監控設計深度是否達到要求，監控采納或不采納的情況，并寫出評估報告。3、在正式出藍圖之前，設計院先將圖紙的電子版傳給我方。由各技術專業工程師進行技術討論和出圖前會審，將大的技術問題解決在出圖之前；由造價人員測算各主要材料含量指標和其它各類造價指標與即定指標是否吻合。然后反饋設計院修改出圖，這雖然需要時間，但卻是很值得做的。設計階段的控制要重視、要加強，控制結果要嚴格限制在投資估算的限定目標內。四、準備階段之二：合作人招標和合同洽談階段建安21、成本的控制為選擇到適用的合作人，建立合作人的資源庫是必要的。合作人招標階段的建安成本控制是承前啟后的，它將設計階段的控制成果落實在具體的金額上，并約束后期的控制難易性。所以這個階段的控制是重要的，這個階段的控制應當是公司業務會領導下的招標小組完成，不是哪個部門或哪個咨詢單位獨立完成。具體控制體現在以下幾個文件中：1、工程項目合作人招標規程2、合同簽定流程3、施工招標文件樣本，建設工程施工合同樣本4、施工監理委托合同樣本5、造價咨詢合同樣本，工程量清單編制深度，造價咨詢單位管理辦法6、設備、主要材料采購合同樣本施工招標、監理招標、咨詢單位招標、設備和主要材料招標的結果是簽定合同，通過合同進行管理22、；施工合同、監理合同、造價咨詢合同、設備和主要材料采購合同是工程實施階段密切聯系的四類重要合同，內容雖相互獨立，但通過發包人將對方多個合作單位聯系在一起，有相互權利和義務的相關條款應當仔細斟酌。在同一個小區內的同類項目，避免出現明顯的價格差異。通過招標，某單位工程的建安成本就基本上定型了；這就要求提供的工程量清單和材料平臺要使招標的結果能反映合理的造價，為評定合理與否、避免過高和過低，必要時按照一定的規則設定內部標底。所以招標工作不宜倉促，要準備充分。五、實施階段之一：施工單位工程費用的控制建安成本按照資金的流向劃分可分為兩部分：一是流向施工單位的工程款，二是流向我們的材料設備供應商的貨款。施23、工單位工程款的多少控制，實質上是工程項目部各專業工程師進行控制。因為，通過招投標已經確定了各類單價或單價的確定原則，設計圖紙的工程量又是一定的，所以合同約定圖紙范圍內的工程款是一定的，這方面由造價人員控制。在施工中主要是控制設計圖紙以外的索賠（簽證）量。這個量有兩個含義，一是索賠發生的頻率，二是索賠產生的工程量。索賠發生的越少，造價控制的越好；工程量控制的越實際，造價控制的越好。在這個階段造價人員協助各專業工程師判斷給與否或給予的價是否合理。所以，工程部專業工程師的工作范圍不僅是質量控制、工期控制和現場協調，還應包括造價控制。考核工程部專業工程師還應考核其預見、避免索賠的能力，考核其處理簽證的24、及時的能力。出現了索賠、簽證首先要分析出現的原因。認為施工中處理索賠或簽證是單純屬于造價人員的想法是片面的。上面這一觀點值得探討，這方面的控制原則具體體現在現場經濟簽證管理辦法中，施工過程中的涉及施工單位工程款的其他控制措施還體現在：1、圖紙會審管理辦法2、設計變更管理辦法3、工程批價管理辦法4、工程款支付控制流程5、工程資金計劃管理辦法6、工程借款管理辦法7、預結算報審管理辦法8、工程量清單編制深度9、控制工程造價過錯責任劃分10、工程造價咨詢人管理辦法11、跟蹤審計實施方案六、實施階段之二：甲供設備和主要材料貨款的控制甲方供應設備費和主要材料費約占工程建安成本的50%，所以控制好甲供設備和25、主要材料貨款同樣是重要的，由材料采購部實施控制，具體的控制措施詳見材料采購部的各項文件。七、后評價階段建安成本的控制1、做好結算工作，具體要求詳見工程結算管理辦法。2、通過結算進行分析、總結、后評價。八、建安成本構成與所占比例的規律淺探建安成本的構成可分為下列三種情況：1、按照部位或專業劃分，具體內容詳見第一部分。這樣劃分有利于按照施工的先后順序分解指標進行控制。2、按照費或稅劃分：人工費、材料費（甲供材料費和乙供材料費）、機械費、稅費、設備費（甲供）。這些組成體現在各單位工程中在構成所占的比例是不同的，但又有基本規律可循。比如土建、裝飾、安裝工程的材料費可能都占到65%左右，人工費約占20%26、左右，但建筑工程的機械費比例要高于裝飾工程和安裝工程機械費所占比例，規費和稅金所占比例3.51%是固定的，管理費和利潤各施工單位是不同的，建筑、安裝的竟報費率往往比政府部門指導費率偏低，而裝飾工程的竟報費率往往要高。簡單分析其規律，主要的是為了在施工招標中據此設置特定的表格來分析、評價施工單位報價是否合理。這個合理包括兩個方面：一個是不合理的低，另一個是不合理的高。3、按照資金流向劃分：施工單位的工程款和我們經手的材料設備供應商的貨款；施工單位的工程款約占工程建安成本的50%，甲供主要材料設備費約占工程建安成本的50%。這樣劃分和了解其規律，就明確了控制的基本點，明確了工程款由工程項目部控制，27、主要材料設備費由材料采購部控制。九、工程建安成本控制分工1、合約審計部從拍地到項目后評價，全過程主導建安成本的控制，制定規則、分解下發指標、檢查糾偏、評價和總結各階段和各部門以至各個員工的控制工作。2、設計部負責設計階段的建安成本控制，延伸至施工階段的設計跟蹤。3、工程項目部負責施工階段工程款的全面控制并非只指工程款的撥付。5、材料采購部負責甲供設備和主要材料貨款的控制。十、結 言工程建安成本的控制，在各種教材、工具書、雜志上都有系統全面的闡述，且各人在各自的工作中都有自己的獨到經驗。目前，結合公司的實際情況，形成具有可操作性的控制辦法，使公司各相關部門的相關人員取得思想上的一致，以便更好地開展工程建安成本控制。在此基礎上，可進一步修正完善，各部門制定的具體措施可作為本辦法的補充文件。