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1、好產(chǎn)品自帶好產(chǎn)品自帶實(shí)效4位1體產(chǎn)品經(jīng)理服務(wù)的特點(diǎn)樓盤(pán)好賣(mài)與否，以前看價(jià)格，以后看產(chǎn)品房地產(chǎn)新周期基本面成本控制能力產(chǎn)品創(chuàng)新能力建筑師對(duì)好產(chǎn)品的定義好看即好賣(mài)成本不可控功能不好用“市場(chǎng)派”對(duì)好產(chǎn)品的定義同質(zhì)形態(tài)溢價(jià)，產(chǎn)值做大形態(tài)溢價(jià)，產(chǎn)值做大合院疊拼洋房高層總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，指標(biāo)取勝總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，指標(biāo)取勝面積控制贈(zèng)送得房率面寬賬面產(chǎn)值落后舒適度落后于客戶現(xiàn)有居住物業(yè)與對(duì)手產(chǎn)品思路一樣，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)差異總有一種容易淪為產(chǎn)存品，產(chǎn)值難以兌現(xiàn)售價(jià)太高產(chǎn)品的性價(jià)比，令后期競(jìng)爭(zhēng)更有勝率。但本身成本高，沒(méi)有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，怎么辦?產(chǎn)品定位常遇到的頭疼問(wèn)題高價(jià)盤(pán)，也可以有性價(jià)比實(shí)效產(chǎn)品的觀念1售價(jià)比人高的項(xiàng)目就賣(mài)得慢么?未必！實(shí)2、效有著豐富經(jīng)驗(yàn)，性價(jià)比不只看價(jià)格性價(jià)比理解1：假想為客戶很窮。80%產(chǎn)品力60%定價(jià)200%產(chǎn)品力150%定價(jià)性價(jià)比理解2：客戶是多元的，貴的未必賣(mài)得少實(shí)效產(chǎn)品案例：某縣城，剛需都滯銷(xiāo)，改善得到市場(chǎng)認(rèn)同90滯銷(xiāo)160暢銷(xiāo)全縣人口僅25萬(wàn)，缺乏進(jìn)城農(nóng)民基數(shù)喚醒縣城居民的老換新請(qǐng)朋友回家喝茶的房子可以容納2-3組家庭聚會(huì)獨(dú)立書(shū)房，學(xué)霸系統(tǒng)實(shí)效案例：完全依靠行銷(xiāo)的市場(chǎng)，以4個(gè)會(huì)客廳的產(chǎn)品突圍四廳社交級(jí)動(dòng)區(qū)贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送露臺(tái)可變老人房酒店級(jí)主臥78-120紅海138疊拼完全依靠行銷(xiāo)和價(jià)格戰(zhàn)。抓農(nóng)民和投資者抓住當(dāng)?shù)刂懈叨丝蛻舻淖詈笠惶追啃枨髮?duì)手優(yōu)勢(shì)明顯對(duì)手優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)域市場(chǎng)激烈，對(duì)手有價(jià)格、品牌等若干優(yōu)勢(shì)。3、掌握定價(jià)權(quán)。產(chǎn)品定位常遇到的頭疼問(wèn)題從未體驗(yàn)過(guò)的，才有定價(jià)權(quán)實(shí)效的產(chǎn)品觀2武侯金茂府：地價(jià)1.72萬(wàn)，對(duì)面1.6萬(wàn)，要實(shí)現(xiàn)3w的價(jià)格預(yù)期對(duì)手的邏輯：30+全建制家庭。重視晚上睡眠功能40+（人生最巔峰時(shí)刻，同時(shí)家庭結(jié)構(gòu)變輕）以巔峰期的生活方式，首開(kāi)成功，并奠定成都主城區(qū)3W的價(jià)格預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)太激烈競(jìng)爭(zhēng)激烈，自己明顯處于某一方面的劣勢(shì)。產(chǎn)品定位常遇到的頭疼問(wèn)題樓盤(pán)與樓盤(pán)的價(jià)格差，是生活方式差實(shí)效產(chǎn)品觀3 3基于顧客的估值模型，為開(kāi)發(fā)找到新出路地段差形態(tài)差配置差服務(wù)差主城別墅貴主城電梯次郊區(qū)別墅再次郊區(qū)電梯低生活方式高級(jí)生活方式中級(jí)生活方式初級(jí)生活方式低級(jí)門(mén)對(duì)門(mén)兩個(gè)價(jià)次口岸打敗好口岸哪里有好生活哪里貴4、價(jià)格低未必生活差過(guò)去的房地產(chǎn)產(chǎn)品邏輯實(shí)效的樓盤(pán)產(chǎn)品邏輯基于土地形態(tài)和配置等差異，形成價(jià)格差基于生活方式的差異，形成價(jià)格差實(shí)效案例：門(mén)對(duì)門(mén)兩個(gè)樓盤(pán)，不同的生活方式，各得粉絲東原印長(zhǎng)江金房云廬東原印長(zhǎng)江：酒店式場(chǎng)景大宅。俘獲家庭化中產(chǎn)的芳心，成都第一個(gè)清盤(pán)地王首提六大酒店式家庭場(chǎng)景。如今已是行業(yè)中產(chǎn)樓盤(pán)模仿對(duì)象商務(wù)孩子興趣閨蜜社交家庭社交照看輔導(dǎo)孩子社群活動(dòng)就是沙龍式分享金房云廬：明星一樣的生活，瞄準(zhǔn)注重儀式感的中產(chǎn)人群。與之共鳴的其它樓盤(pán)事實(shí)他們皆因?yàn)椴煌@得比同區(qū)域更好的銷(xiāo)售結(jié)果在農(nóng)村土地上，做出2w+的爆款單品桃李春風(fēng)阿拉亞麓湖比對(duì)面樓盤(pán)貴100%，銷(xiāo)售量更高無(wú)論是價(jià)還是量，皆為大區(qū)域銷(xiāo)5、霸。如何確保顧如何確保顧客動(dòng)心客動(dòng)心內(nèi)部認(rèn)同的產(chǎn)品，就真能得到市場(chǎng)認(rèn)同嗎？如何更有底。產(chǎn)品定位常遇到的頭疼問(wèn)題打動(dòng)顧客的不是建筑，而是更好的家庭關(guān)系實(shí)效產(chǎn)品觀4 4定制，并非為某個(gè)顧客提供想要的生活方式；批量開(kāi)發(fā)，是為某類(lèi)顧客提供生活升級(jí)方案?jìng)€(gè)體化研究（本人）他的需求代表他群體化定制（角色）一個(gè)需求代表全體神仙日子石家莊某樓盤(pán)的定制。針對(duì)當(dāng)?shù)馗叨丝蛻衾淆g化的產(chǎn)品解決方案場(chǎng)景描述：讓你的孩子更喜歡帶女孩子回家，進(jìn)入戀愛(ài)模式。51夫妻子女友戀愛(ài)關(guān)系124567矛盾最集中只有功能的戶型。神仙伴侶的而生活符合6個(gè)yes135，6F洋房南向4開(kāi)間3房2衛(wèi)兩廳帶玄關(guān)賣(mài)不動(dòng)顧客沒(méi)有找到必須買(mǎi)的理由，房子更好6、了，但生活沒(méi)有什么區(qū)別夜間模式；兩個(gè)組團(tuán)不尷尬做飯模式，不尷尬的通過(guò)做飯自然融入。聊天模式，分組團(tuán)反廣場(chǎng)。在老齡化的城市里，瞄準(zhǔn)40+那一群顧客，煽動(dòng)改善需求。共享院落，集體養(yǎng)老。桂林萬(wàn)達(dá)的當(dāng)?shù)仡櫩蜕罘绞蕉ㄖ品珠_(kāi)：60+120的養(yǎng)老度假產(chǎn)品；合起來(lái)：四個(gè)好友買(mǎi)一層的解決方案當(dāng)?shù)乩淆g化高容積率的T4產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)的供應(yīng)背景顧客必買(mǎi)顧客必買(mǎi)的理由的理由他們要是觀望、不買(mǎi)，怎么辦？產(chǎn)品定位常遇到的頭疼問(wèn)題實(shí)效產(chǎn)品經(jīng)理服務(wù)的核武器實(shí)效產(chǎn)品觀5 5顧客不能直接感受空間，他們是通過(guò)關(guān)系感受空間的價(jià)值。每個(gè)人感受到的世界，即其關(guān)系所構(gòu)成的閉環(huán)人生的變化，即家庭結(jié)構(gòu)的變化每一種關(guān)系，都需要對(duì)應(yīng)的空間，故而產(chǎn)生7、需求。空間的價(jià)值，在開(kāi)發(fā)商是成本+利潤(rùn)。但顧客不同能力重要性客廳的多元性廚房的6種形態(tài)臥室的6個(gè)等級(jí)外出消費(fèi)場(chǎng)所2620父夫子婿長(zhǎng)友己最簡(jiǎn)單的角色關(guān)系示意235家庭人口數(shù)量和關(guān)系組N80%*顧客的家庭關(guān)系，實(shí)效創(chuàng)造產(chǎn)品的源代碼以血緣親人為強(qiáng)結(jié)構(gòu)組夫妻子爺奶夫妻子朋友閨蜜伙伴每個(gè)成員都有強(qiáng)關(guān)系社交對(duì)象4房3代爺父子？獨(dú)立一環(huán)二環(huán)傳統(tǒng)中國(guó)家庭關(guān)系傳統(tǒng)中國(guó)家庭關(guān)系都市社交型家庭都市社交型家庭夫妻子長(zhǎng)輩兄弟姐妹家族1家族2家庭3 3-5 5個(gè)家庭群個(gè)家庭群族形成族形成競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)力家族式家庭家族式家庭實(shí)效案例：家族老大的空中別墅1F客廳效果圖2f主臥效果圖春節(jié)家族聚會(huì)日常家庭聚會(huì)成就共享別墅級(jí)感受4位一8、體的產(chǎn)品整合解決方案實(shí)效產(chǎn)品觀6 64位1體服務(wù)內(nèi)容，聘請(qǐng)1家得到4家工作成果售價(jià)、形態(tài)和顧客數(shù)量之間的沖突市場(chǎng)客戶設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)超級(jí)難題強(qiáng)關(guān)系關(guān)系場(chǎng)場(chǎng)景輸出顧客新的家庭結(jié)構(gòu)和強(qiáng)弱關(guān)系分析四大空間關(guān)系場(chǎng)和生活方式所見(jiàn)即所得市場(chǎng)分析：市場(chǎng)分析：土地指標(biāo)分析：土地指標(biāo)分析：城市穿透性分析：城市穿透性分析：客戶生活現(xiàn)狀調(diào)研客戶生活現(xiàn)狀調(diào)研客戶家庭關(guān)系沖突客戶家庭關(guān)系沖突新的強(qiáng)弱關(guān)系新的強(qiáng)弱關(guān)系戶型原創(chuàng)戶型原創(chuàng)總平設(shè)計(jì)總平設(shè)計(jì)四大空間梳理四大空間梳理群體空間設(shè)計(jì)群體空間設(shè)計(jì)樓盤(pán)生活方式說(shuō)明書(shū)樓盤(pán)生活方式說(shuō)明書(shū)戶型關(guān)系場(chǎng)說(shuō)明書(shū)戶型關(guān)系場(chǎng)說(shuō)明書(shū)銷(xiāo)售培訓(xùn)銷(xiāo)售培訓(xùn)樣板間設(shè)計(jì)指導(dǎo)樣板間設(shè)計(jì)指導(dǎo)“市場(chǎng)+客戶+設(shè)計(jì)+營(yíng)銷(xiāo)”的一體化產(chǎn)品方案4位1體解決市場(chǎng)部門(mén)，客研部門(mén)和建筑設(shè)計(jì)公司，以及營(yíng)銷(xiāo)口的分裂問(wèn)題。有設(shè)計(jì)能力的-客研機(jī)構(gòu)有客研能力的-設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)有營(yíng)銷(xiāo)能力的-設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)有設(shè)計(jì)能力的-營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)16年房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，做過(guò)“市場(chǎng)、客戶、策劃、推廣、銷(xiāo)售”等全專業(yè)環(huán)節(jié)，這是我們的準(zhǔn)確畫(huà)像打破產(chǎn)品專業(yè)壁壘，沒(méi)有分工圍墻