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1、1目 錄第一部分 宏觀市場分析 1廣州住宅市場走勢分析 2增城區域住宅市場走勢分析第二部分 區域市場分析 1東部區域主要項目近期營銷動態 2香山湖競品成交和營銷策略 3香山湖競品項目的來訪量分析第三部分 項目客戶分析 1項目2018年客戶分析 2項目客戶變化分析 3項目2018年三級聯動客戶分析第四部分 銷售計劃安排 1項目下半年營銷計劃 2項目2018年9-12月銷售目標 3項目余貨2019年銷售鋪排計劃 4項目2019年供貨計劃鋪排第五部分 項目營銷策略51宏觀市場分析6 62017年-2018年8月廣州全市月度供/求/價走勢 05000100001500020000250000.00 22、0.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月成交面積供應面積成交均價n2018年1-8月新增預售面積595萬，較去年同期增長24.8%，主要得益于增城區域市場的利好，56月份出現爆發性增加，進入7月份以來，受宏觀政策影響供應止升急劇下跌，8月3、較6月下降43.5%；n2018年上半年成交處于上升趨勢，6月達到高位，同比增長68%，但7月之后與供應雙雙下降，8月較6月下降超42%；n全市網簽均價受增城區域備案價提升的影響，呈穩步上升趨勢。宏觀市場分析一：廣州住宅市場走勢分析數據來源：克爾瑞系統2018年，廣州市場“有保有壓”，上半年出現結構性、階段性調整限價和限簽等措施，供需呈穩步上升態勢，但進入下半年，在“國檢”、“經濟下行壓力”和“地方財政壓力”作用下，市場應聲而跌，供應和成交普降。7 7 2018年8月，增城區域市場受大市場環境影響，雖有備案價提升的利好，但供應和成交應聲持續走低，8月較6月成交下降了70.5%，8月供應較年度最4、高的5月下降了84.5%；區域市場整體均價受備案價提升的影響，簽約均價升至近年最高位，但實際成交均價在區域各大項目降價促銷下有所下降；2018年上半年，增城市場在備案價提升利好下，整體走高，但近兩個月，受廣州大市場等宏觀政策影響，市場持續走低至2018年最低位，增城市場作為廣州市場主要供需區域，受影響更大，跌幅更明顯，幅度近30%。0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年55、月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月成交面積供應面積交易均價2017年-2018年8月增城區月度供/求/價走勢 宏觀市場分析二：增城區域住宅市場走勢分析數據來源：克爾瑞系統8 8宏觀市場總結n 2018年上半年，廣州市場和增城區域市場實質“有保有壓”，在限價、限簽等政策有所放寬利好下，供應和成交持續走高。n 2018年78月份，市場受經濟下行、調控等風險環境下，廣州和增城市場的供應和成交均急跌，且增城市場跌幅更明顯6、，較廣州市場下降幅度近30%。n 在調控政策基調難有反轉和經濟下行壓力下，預計未來樓市將持續下行，迫于資金回籠壓力，預計市場去化要求將加劇，營銷促銷不斷。92區域市場分析區域市場分析一：東部區域主要項目近期營銷動態東部市場情況（8.27-9.2）序號本周來訪來訪數量成交套數成交均價在售產品營銷動作變化1保利愛特城60072平層21000萬復式24000萬平層87-130三房至四房，復式17、18棟100-112四至五房1 降價促銷，平層從24000下降至21000,降幅達3000元/，復式從28000降至24000,降幅達4000元/2 周周加推，制造市場銷售高點 3 一成首付，三個月后可成交7、可退4 渠道傭金：3萬+1.5%-3.5%5 銷售獎勵：最高可獎20萬（團隊獎）2萬科幸福譽225232500087-95三至四房1特價單位170萬起，單價19500起，較前期下降約3000元/2來訪獎勵：100元現金3成交即送三亞三天兩夜豪華酒店套票3雙瓏原著20020別墅700-1100萬洋房18000起176-186方六聯排，15-16-17-18棟98方大三房1一口價單位，18000起，較前期下降約2000元/4時代天韻1902118000起110-135的三四房1特價單位，18000起，降幅約3000元/2一成首付，剩余首付部分3年免息分期 3五年內可轉名一次5招商雍景灣1202218、00089-101三至四房專場認籌減5萬，成交砸家電6保利中航城140122500094-126復式三四房1渠道傭金：從3-3.5萬提升至4.2-5萬/套 2一口價單位，價格降1000元/7萬科春風十里1007195001-5，99-119復式四房一口價單位（毛坯），19500起，降幅達2000-3000元/8匯港威華國際152210007棟101106三房加推開盤，成交送車位9創基天峰100220000起89-1183+1房特惠一口價，均價20500元10金時花園8681800056139一至四房特價促銷活動，均價19000降至18000,降幅1000元/11創基麗江國際21224000919、130、180-275三至五房一口價單位，均價28000降至24000,降幅達4000元/12保利小樓大院45019000(精裝）145-214 疊墅無13萬科桃源里80610000100-135三至四房持續推出特價房，均價12000降至10000,降幅1000元/14保利領秀山2155別墅24000洋房18000157166聯排別墅，100-139三至四房降價促銷，均價從19500降至18000,降幅1500元/15廣鋁荔富湖畔5202450076-110二至三房無16西福藍灣 8012000071-108的二至三房備案價20200,全部單合同銷售n東部區域項目以降價促銷、提升聯動渠道傭金10、為主要應對手段，特別是保利、萬科的項目，降價幅度更高，且配合的營銷手段更多，如推貨、一成首付、銷售獎勵、成交送禮等等；n成交數據均不理想，多數項目僅為個位數成交，降價促銷力度最大的保利愛特城成交最高。營銷啟示：建議項目加快推貨節奏，并制造銷售節點，做到周周加推包裝；在未取證前，銷售前置，取證后集中簽約，制造熱銷效果。區域市場分析二：香山湖競品成交和營銷策略項目6月7月8月成交均價產品類型營銷動作變化合景譽山國際22018139洋房18000洋房79-127因供貨原因，供貨不多，暫無大幅度營銷動作，保持單合同和三級聯動機制保利i立方2912921000104-106復式四房至五房單位一口價單位111、0套，價格直降約1000元/實地常春藤20085602600071-120三房至四房1持續推出內部特價單位，98折2三級聯動傭金翻倍，從4萬/套提升至最高9萬/套3客戶來訪即送100元油卡恒大山水郡32211919000起88-110三房1恒房通1%傭金，簽約即全部發放（第二天到賬）2一口價單位，價格直降約2000元/3、分期付款，首付9萬起奧園譽峯5313111950084-118三房至四房1余貨在售，重新啟動三級聯動2均價從21000降至19500,下調1500元/實地薔薇國際1731451302400086/94三房，114/117四房、126/138/140四房1一口價單位，價格直降約12、2500元/2三級聯動傭金最高9.5萬/套3成交即可參與抽寶馬首付、抽品牌家電等4來訪即送138元星巴克杯合景云溪四季147120342000081-128三房至四房1特惠促銷一口價單位，降幅2%n 受市場影響，直接競品項目同樣“降聲一遍”，近三個月各項目成交均處于下行態勢；n 各項目紛紛以降價促銷、提高渠道傭金、一成首付、成交/來訪送禮等營銷噱頭維持成交；n 實地薔薇國際項目營銷動作最為頻繁，成交跌幅較??；但合景譽山國際和云溪四季項目，促銷力度較弱，成交急劇下跌。050100150200250合景譽山國際保利i立方實地常春藤恒大山水郡奧園譽峯實地薔薇國際合景云溪四季香山湖競品項目近三個月成交13、走勢6月7月8月營銷啟示：持續加大三級聯動發動力度，如特價促銷、成交獎等，建議增加來訪獎勵、加快渠道傭金發放速度和延期等政策，提升渠道中介積極性和客戶上訪。區域市場分析三：香山湖競品項目的來訪量分析香山湖競品項目近三個月來訪量及成交轉化率分析項目6月7月8月8月較6月降幅來訪量成交轉化率來訪量成交轉化率來訪量成交轉化率合景譽山國際130017%110016%4808%-63%保利i立方4307%2106%1606%-63%實地常春藤135015%11008%8457%-37%恒大山水郡7005%5204%3805%-46%奧園譽峯42013%1907%1209%-71%實地薔薇國際12001414、%110013%95014%-21%合景云溪四季88017%75016%33010%-63%050010001500合景譽山國際保利i立方實地常春藤恒大山水郡奧園譽峯實地薔薇國際合景云溪四季香山湖競品項目近三個月來訪量分析6月7月8月0%5%10%15%20%合景譽山國際保利i立方實地常春藤恒大山水郡奧園譽峯實地薔薇國際合景云溪四季香山湖競品項目近三個月成交轉化率分析6月7月8月n香山湖的競品項目來訪量處于下降趨勢，8月整體來訪量較6月下降了48%；n實地常春藤和實地薔薇國際項目，在高力度和高頻率營銷動作下，來訪量下降幅度較小，僅下降37%和21%；n成交轉化率方面，整體轉化率有所下降，但價格15、優惠和促銷動作較高的項目，轉化率降幅較小或略有回升。營銷啟示：持續加強現場營銷噱頭增加和提升物業自營活動品種和檔次、提高抽獎禮品價值，高逼格的暖場活動等建議項目加快推貨節奏，并制造銷售節點，做到周周加推包裝；在未取證前，銷售前置，取證后集中簽約，制造熱銷效果。持續加大三級聯動發動力度，如特價促銷、成交獎等，建議增加來訪獎勵、加快渠道傭金發放速度和延期等政策，提升渠道中介積極性和客戶上訪。持續加強現場營銷噱頭增加和提升物業自營活動品種和檔次、提高抽獎禮品價值，高逼格的暖場活動等區域市場分析啟示總結143項目客戶分析項目客戶分析一：項目2018年客戶分析354292623458378777333316、0502004006008001月2月3月4月5月6月7月8月香山湖2018年客戶來訪量走勢來訪量n 2018年1-2月，為春節前的傳統淡季和春節假期，來訪量較低；n 2018年3月和6月來訪量較高，主要原因為3月首推疊墅產品，6月加推學府洋房組團35棟洋房小三房緊湊高性價比產品；n 項目整體來訪量處于下降態勢，已連續兩個月處于年度低位（僅次于春節假期的2月）；n 項目整體成交轉化率處于上升的趨勢，6月轉化率最高的原因為項目首推緊湊型洋房產品提高轉化率。19%5%11%25%16%40%12%17%00.10.20.30.40.51月2月3月4月5月6月7月8月香山湖2018年成交轉化率分析來17、訪量營銷啟示：根據項目來訪量和成交轉化率綜合分析，現階段項目成交較低的原因主要為客戶量低，建議項目營銷工作首要工作是提升客戶來訪量。市場表現導致糾結情緒客戶變化一 宏觀大環境、經濟表現下行使客戶進入防范期 市場各大項目降價動作明顯，害怕入手后價格繼續走低而對看房興趣不高代表性客戶：趙先生來自天河，過來辦事，看到路邊廣告過來的，因為第一次來，還有綜合再了解周邊，也要帶家人再來看看強烈的對比心理客戶變化二 要對比周邊項目的降價幅度及性價比再綜合考慮；要對比周邊項目的配套、交通、生活等價值再入手；資金問題客戶增加客戶變化三 因資格問題，需賣一買一；資金暫未到位，需延期或分期較長時間；資金不足，但購買18、意向較高；代表性客戶：周小姐荔湖城的業主，說自己看過很多房子，自己很懂得市場的，目前價格還未到出手時候，要再看看，看了洋房都沒有進來售樓部代表性客戶一：邢小姐從天河過來，對別墅整體環境非常喜歡，但資金不到位，要賣一買一，沒那么快有錢來定，賣掉房子才有錢來代表性客戶二：林小姐荔湖城業主，打算再買一套投資，但是想分期到一年全款，現公司暫時沒這個政策，只能去周邊參考下代表性客戶三：何先生客戶要賣掉名下房子才有錢買，名下房子才剛掛出去，資金不到位，要分期到年底才夠錢項目客戶分析二：項目客戶變化分析營銷啟示：建議在達到簽約條件下，加大延期/分期政策力度；加大推廣力度，重點輸出項目唯一城市湖山和項目配套等19、核心價值。項目客戶分析三：項目2018年三級聯動客戶分析類別2018年2017年2017年周均數據（14周）2018年較2017年對比（%）報備量58713550967-39%來訪量1014203300-66%報備轉化率17%31%-14%成交量1270951-76%成交轉化率12%17%-5%n 2018年，項目正式啟動三級聯動，報備量、來訪量和成交量較去年同周期降幅明顯；周均報備量下降39%，周均來訪量下降66%，周均成交量下降76%；n 客戶轉化率方面，報備轉化率較去年周均下降14%，成交轉化率下降5%。營銷啟示：建議加快渠道傭金的發放速度，提高傭金金額，如通過來訪獎、成交現金獎等形式實20、施。在市場環境下行的情況下，渠道中介客戶量同樣減少，且市場各大項目以高傭金、快結傭等手段，在渠道有限的客戶中吸引更多的客戶資源。提升客戶上訪量l 建議加快渠道傭金的發放速度，提高傭金金額，如通過來訪獎、成交現金獎等形式實施；l 配合渠道的政策，同步完善金房寶推介政策，如增加新成交業主獎勵和業主重購政策，擴大自有客戶資源基本面；提高成交轉化率l 建議在達到簽約條件下，加大延期/分期政策力度；擴大客戶傳播面加大推廣力度，重點輸出項目唯一城市湖山和項目配套等核心價值。項目客戶分析總結和改進點194銷售計劃安排20204號地：疊墅、高層10號地：高層15號地：別墅供貨時間推貨時間樓棟產品類型套數面積（21、）貨值/億利潤率2018/5/42018/5/9G-1高層121140202.1025%2018/9/52018/9/8G-2高層122143732.162018/10/31 2018/11/3G-3高層122143732.162018/10/312018/11/10G-4高層93130071.95小計458557738.372018/2/22018/3/24D1、2、3、7疊墅80122802.4622.2%2018/9/14 2018/9/15D8疊墅2030700.65小計100153503.11合計5587112311.48供貨時間推貨時間樓棟產品類型套數面積（）貨值/億利潤率201822、/5/242018/6/2 3號樓高層162156672.5927.44%2018/5/242018/6/10 5號樓高層161156672.59合計323313345.18供貨時間推貨時間樓棟產品類型套數面積（）貨值/億利潤率2018/1/52018/1/20第二批16套別墅1627830.8828.3%2018/4/112018/4/15第三批60套別墅60106153.32018/5/242018/5/26 第四批100套別墅100180285.5 2018/8/222018/8/25第五批36套別墅3666601.982018/9/282018/9/29第六批80套別墅8014800423、.42018/11/30 2018/11/1第七批90套別墅90166504.952018/12/15 2018/12/16 第八批40套別墅4074002.2合計4227693621.2114號地：別墅2018年1-8月，項目已供貨（取證）共計約21.4億元！9-12月預計供貨約18.47億元備注：表格中紅色字體為已取證部分。2018年9-12月，預計供貨18.47億元，洋房僅占6.27億，約占34%根據香山湖運營推貨地圖，建議加快洋房的推貨進度，并增加洋房的貨量供應！2121項目運營推貨地圖產品類型統計序號產品類別已取證計劃取證合計套數面積（）貨值（億）套數面積（）貨值（億）套數面積（）貨24、值（億）1洋房444453547.28337417536.277818710713.552別墅2123808611.662103885011.554227693623.213疊墅80122802.462030700.65100153503.11合計7369572021.45678367318.47130317939339.872222銷售計劃安排一：項目下半年營銷計劃9月12月加推G4棟122套推廣主題對話湖山，全球逸境展示區包裝升級（花海公園、營銷中心、花溪小鎮、星級度假酒店、示范區）現場包裝維護及更新渠道拓展三級聯動、持續Call客，意向客戶&舊業主挖掘、拓展活動邀約中心區域拓展、區域攔截25、攔截方式多元化（市政工程圍擋貼畫等）活動配合2018年8月加推G3棟122套G2棟啟動預選122套加推別墅80套別墅業主答謝宴推廣渠道戶外、BRT、地下車庫燈箱廣告、電梯燈箱、網絡媒體、電臺、微信大V、增加高鐵廣告、機場廣告花海公園升級開放線上配合一號橋梁征名千萬級別墅探秘我為香山湖代言香山湖大學堂活動游艇會高端活動線下配合高端游艇會活動廣州湖山花海公園10月11月加推別墅90套加推別墅40套周周暖場活動（巴黎下午茶、花藝DIY、傳承活動、私人定制活動等）鉑悅半島示范區升級9月8日G2棟開盤122套加推疊墅20套廣州東教育大城炒作23232018年9-12月銷售目標銷售目標9月10月11月126、2月類型貨量/套貨值/億銷售目標（萬元）銷售目標（億）銷售目標（億）銷售目標（億）洋房1222.520000655627739643475別墅144(新增80套）7.550000疊墅29(新增20套）0.75000銷售目標10.775000簽約目標60000203446315297504銷售計劃安排二：項目2018年9-12月銷售目標2424根據2018年三四季度的推貨計劃和營銷鋪排，預計到年末，項目余貨計劃如下：n 洋房：洋房產品基本完成清貨目標；n 別墅：因四季度推貨集中在1112月份，預計余貨約為100套；n 疊墅：疊墅產品基本完成清貨目標；銷售計劃安排三：項目余貨2019年銷售鋪排計劃27、3月新春特惠，別墅50套2019年1月制造節點，重新包裝加推別墅50套2月春節（2月5日）4月25252019年，項目疊墅、洋房和別墅供應總量如下：n 洋房：供應1324套，供應金額29.62億元；n 別墅：供應111套，供應金額6.49億元；n 疊墅：供應100套，供應金額3.06億元；銷售計劃安排四：項目2019年供貨計劃鋪排12月13-2#地塊別墅一批81套4.74億2019年4月4#地塊剩余疊墅（爭議地）100套。3.06億7月5月6月8月9月10月11月4#地塊G-56（爭議地）244套5.21億4#地塊G-11（爭議地）122套2.59億12#地塊12#372套8.24億12#地塊28、4#124套2.71億13-1#地塊8#248套5.41億13-1#地塊910#214套5.46億13-2#地塊別墅二批30套1.75億洋房別墅疊墅26265項目營銷策略2727項目營銷策略銷售前置、全面出擊集中爆破多管齊下炒作策略宣傳策略客戶策略包裝策略人氣策略標志性地標建筑（橋梁）征集命名活動千萬級別墅探秘廣州東教育大城炒作服務策略戶外、BRT地下車庫燈箱電梯燈箱網絡媒體電臺微信大V機場廣告高鐵廣告彩信三級聯動中心區域派單區域攔截客戶拓展營銷大活動暖場活動周周特價促銷成交砸金蛋花海公園包裝展示區包裝銷售中心升級包裝鉑悅半島接待中心包裝酒店&花溪小鎮包裝別墅/洋房分區接待案場接待服務提升案場29、支持銷售獎勵金房寶政策業主重購政策首付分期政策2828項目營銷策略一：推貨策略洋房和疊墅：提前落位預選，快速蓄客，集中引爆制造市場爆點別墅：鉑悅半島別墅持續供貨，貨值大，單套金額高，采用細水長流策略，在快速去化的要求下，建議執行有效的降低客戶資金壓力的政策集中引爆洋房和疊墅，別墅細水長流：n 銷售前置：提前進行落位預選，在取得預售證前先鎖定房源，取證后直接簽約；n 制造市場熱銷爆點：集中式開盤（簽約），并為后續推貨形造市場輿論。n 延長首付付款期限：建議設置最長分期至年底的首付付款期限；n 裝修款分期付款政策：建議實行兩年分期付款政策，擴大目標客戶范圍。2929項目營銷策略二：炒作策略廣州城市30、湖山生活大城形象炒作話題一：項目橋梁命名征集標志性地標建筑橋梁命名面向全社會征集項目一號橋梁落成儀式活動炒作話題二：千萬級別墅探秘展示項目10年生活大城建設成果和大盤形象是什么成就了12年大城的千萬豪宅揭秘香山湖千萬別墅到底長啥樣 揭秘，誰買走了城市湖山的千萬“豪宅別墅”突出項目半島別墅核心產品價值和升值價值炒作話題三：廣州東教育大城系列南香山小學開學廣州東教育大城系列炒作展示項目教育大城配套建設成果3030項目營銷策略三：宣傳策略持續高頻曝光，市場強力發聲加強項目市場持續發聲，保持項目熱度在市場的制高點，重點宣傳項目別墅和洋房產品，加強全方位推廣渠道投放：戶外、BRT、地下車庫燈箱廣告、電梯31、燈箱、網絡媒體、電臺、微信大V增加高鐵廣告、機場廣告等高端推廣渠道投放3131項目營銷策略四：客戶策略三級聯動加強三級聯動發動，以加快傭金發放和現金獎（帶客獎100元/臺，成交獎（洋房500元/套，墅類1000元/套），實際拉動客戶上訪量，并以嚴謹的聯動現場管理制度，同步提升自然來訪客戶量高質量客戶區域拓展對天河中心區和新塘區域等高質量目標客戶集中區域持續實施兼職拓展，以別墅產品的價值為吸引點，拉動客戶到訪區域攔截持續區域兼職攔截牌攔截區域購房客戶，并以常態化的新新大道+廣汕公路地鐵/輕軌工程圍擋廣告貼畫，擴大客戶攔截面近兩萬戶業主及前期客戶資源盡為我所用，持續客戶拓展工作，以鉑宴及現場拓展活32、動配合拓展工作進行客戶拓展提高客戶來訪量精準高效的客戶渠道，實現客戶立體式增長3232項目營銷策略四：客戶策略 線下攔截，全方位覆蓋競品兼職派單針對客群：具有購買力的中心區客戶、意向買樓的客戶以及競品樓盤客戶1、飽和兼職截客（拉客+派單）：每周五至周日安排10個/天兼職在天河區宏發廣場派單；2、攔截牌和固定攔截點：重點針對區域競品客戶必經之路（新新大道、廣汕公路等）設置臨時攔截牌和兼職，并針對競品項目重點動作設置移動廣告車，增強項目昭示性及客戶有效攔截；3、攔截點和攔截戶外廣告牌：于廣汕公路朱村至增城重點的區域設置3個攔截點和增加戶外攔截廣告牌（海報），霸道植入項目信息和有效攔截區域目標看房客33、戶；4兼職帶客獎：建議在兼職帶客到訪獎勵的基礎上增加成交獎，成交獎勵500元/套，成交即時兌現。攔截點3333項目營銷策略四：客戶策略全方位滲透，無孔不入充分利用金房寶銷售道具，進行全范圍的覆蓋拓展，并制定分組分區域的拓展任務制度，量化考核，提高來訪量，具體拓展計劃式如下：1、業主拜訪：項目1萬多戶業主掃樓深挖，重點進行別墅和積極推介的業主拜訪工作；2、二手門店拜訪：宣傳金房寶帶客獎勵政策及產品信息；3、同行銷售、二二聯動拓展：促進周邊項目客戶轉介成交；4、外展點/企業/商家/農莊拓展：由里至外，覆蓋本地實力購買人群、精拓外區目標客群；5、銷售call客：銷售每天定量call客，業主、代理公司34、資源，海量拓客。每組（不多于3人）拓展量化考核制度：業主拜訪5戶以上/天，并拍照記錄；業主微信信息發送，不少于20條/天；二手門店&同行拜訪，不少于3家/天；具體標準按執行計劃實施。針對拓展滲透，逐個偵破，家喻戶曉3434項目營銷策略四：客戶策略鉑宴高端私人訂制活動 在原別墅鉑宴活動的基礎上，配合高端私人訂制活動，針對別墅客戶及業主，以有限數量的訂制名額給到參與客戶，傳承湖山文化。如：意大利皮革訂制、Lv錢包、皮帶等私人訂制活動。一系列高格調、匠心精神的訂制活動3535項目營銷策略五：人氣策略營銷大活動以金別墅業主答謝宴、游艇會門票、展示區升級開放等提升項目體驗感和尊貴感暖場活動為提升項目現場35、銷售氣氛，周周暖場活動配合，以高端定制和文化傳承為軸線進行，體現項目湖山文化層次感成交&來訪有禮針對成交客戶，增加禮品以砸金蛋和抽獎等形式進行，提高客戶的成交率和增加銷售逼定道具周周特價單位促銷，以特惠形式促進渠道帶客和銷售call客，同步配合周周加推包裝，制造市場熱銷狀態，提升客戶緊迫感周周特價促銷增強現場體驗和逼定措施有效提升案場銷售氛圍和成交轉化率3636項目營銷策略五：人氣策略鉑悅半島展示區升級開放活動 鉑悅半島展示區升級綻放：9月份進行包裝升級，在國慶黃金周進行升級開放活動，邀約法籍模特、小提琴演奏家配合，給客戶更完美的展示區，更尊貴的體驗感，打造醉美湖山展示區。開放時間：10月1日36、（初定）3737項目營銷策略五：人氣策略高端暖場活動品質升級，獨顯湖山風情的高端活動 傳承湖山文化，獨顯湖山風情，以廣府文化傳承到湖山文化，舉辦文化類活動，吸引具有廣府文化情懷的業主及客戶參與；如：養生講座、法國波爾多紅酒品鑒、燕窩品鑒等高端活動。項目營銷策略五：人氣策略文化節之抽獎季活動 建議提升成交送禮和抽獎活動的獎品檔次，吸引ABC區業主推介帶客和渠道中介帶客成交；砸金蛋禮品建議：冰箱、電視機等家電禮品；抽獎獎品建議：增加一個高價值獎品，如真空吸塵器和凈水機等。成交砸金蛋+來訪抽獎組合出擊 在三級聯動機制下，建議利用特價單位（額外優惠5%），以優惠促銷吸引二手銷售帶客；并為增加現場熱銷氣37、氛，增加銷控板和現場LED屏幕輪播和逼定畫面；項目營銷策略五：人氣策略特價單位促銷4040展示區包裝銷售案場花海公園進行體現湖山文化的包裝，如風車、熱氣球和休閑小品等展示區對一、二號道路和鉑悅半島示范區進行梅花鹿主題包裝配套展示主要為花溪小鎮商業氛圍包裝和星級度假酒店形象包裝鉑悅半島接待中心增加和布置銷售接待物料，實行物料電子化，提升體驗感物業接待物料，如依云水、咖啡、高端點心等增加香氛系統和背景音樂系統營銷中心對現有銷售展板進行形象升級整改對銷售展板進行電子化等升級增加香氛系統，提升營銷中心檔次項目營銷策略六：包裝策略一個令人驚艷的展示包裝，傾湖傾城4141項目營銷策略七：服務策略【制定標準38、接待流程】將別墅客戶接待流程制度化和物業服務獨立化，同時現場客戶銷售接待流程標準化、系統化，統一培訓物業及銷售人員，做到“一步一規范”的嚴格要求，營造項目墅級服務的第一感受。別墅驗資|規范接待流程|標準禮儀物業自營暖場活動品質和包裝升級別墅和洋房產品分區接待，樹立別墅產品的尊貴感，全面提升物業和銷售接待服務質素！4242項目營銷策略八：案場支持政策現實點：銷售成交洋房獎勵300元/套，疊墅&別墅800元/套實施點：銷售獎勵建議與中介銷售持平（洋房500元/套，疊墅&別墅1000元/套）；建議以周度業績為周期設置團隊獎；建議增設常態項目組團建活動，刺激團隊精神狀態和工作積極性現實點：新舊業主均有獎勵，新業主成交送1年物業管理費實施點：建議加快金房寶獎勵發放速度，充分調動業主積極性銷售獎勵金房寶政策現實點：無重購政策實施點：業主重購享額外95折優惠業主重購政策現實點：在售產品均可延期至年底實施點：建議實施“一成首付”簽約政策，剩余首付一年分期支付，有效降低客戶資金壓力首付分期政策4545