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1、目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 1 1/1111 附件 3-1：內(nèi)部內(nèi)部 目標(biāo)成本管理工作指引（xx年?V1.0?版）目標(biāo)成本管理工作指引（xx年?V1.0?版）（責(zé)編單位：成本管理中心成本管理部）（責(zé)編單位：成本管理中心成本管理部）編制編制/修訂記錄修訂記錄修訂日期修訂日期 修訂內(nèi)容修訂內(nèi)容 編輯人編輯人 校驗人校驗人 審定人審定人 版本編號版本編號 xx年 1 月 目標(biāo)成本管理工作指引 梁惠霞 徐姝亞 黃宇奘 xx年 V1.0 版 目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號2、：x x 年 V1.0 版 2 2/1111 目標(biāo)成本管理工作指引（x x 年 V1.0 版）目標(biāo)成本管理工作指引（x x 年 V1.0 版）一、目的一、目的 本指引作為xx集團目標(biāo)成本管理辦法（集團字2019 343號）補充細(xì)則，對目標(biāo)成本報批、成本變動管理的具體操作予以明確。二、使用范圍 本指引適用于集團總部、各區(qū)域及各項目公司的非責(zé)任成本包干項目。三、術(shù)語與定義（一）利潤達標(biāo)：方案版目標(biāo)成本凈利潤率投資版目標(biāo)成本凈利潤率，且方案版目標(biāo)成本凈利潤額投資版目標(biāo)成本凈利潤額（凈利潤額判斷范圍不一致的、以畝產(chǎn)凈利潤作為判斷標(biāo)準(zhǔn)）。（二）利潤不達標(biāo)：方案版目標(biāo)成本凈利潤率投資版目標(biāo)成本凈利潤率，或3、方案版目標(biāo)成本凈利潤額投資版目標(biāo)成本凈利潤額（凈利潤額判斷范圍不一致的、以畝產(chǎn)凈利潤作為判斷標(biāo)準(zhǔn)）。四、方案版目標(biāo)成本報批（一）審批權(quán)限1.利潤達標(biāo)項目：一、二類區(qū)域由區(qū)域總裁終審；三類區(qū)域由集團成本管理部大區(qū)負(fù)責(zé)人終審。目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 3 3/1111 2.項目利潤不達標(biāo)且未預(yù)虧項目：集團成本管理部部門總經(jīng)理終審。3.項目利潤不達標(biāo)且預(yù)虧項目：經(jīng)集團成本管理中心總經(jīng)理審批，由集團總裁終審。（二）時間要求成本策劃會后 28 天內(nèi)完成線上審批（包括集團駁回區(qū)域處理的時間，不包括集團原因?qū)е碌难诱`）。（三4、）明源 ERP 系統(tǒng)線上審批1.目標(biāo)成本編制完成后由項目成本負(fù)責(zé)人錄入 ERP 發(fā)起審批流程。2.系統(tǒng)審批流程發(fā)起時未能及時上傳利潤不達標(biāo)說明（模板詳見附件 3-1-1）區(qū)域總簽字掃描件的，在區(qū)域成控負(fù)責(zé)人或區(qū)域成本部負(fù)責(zé)人審批節(jié)點須補充上傳。3.對于無投資版目標(biāo)成本的項目，當(dāng)xx方含稅利潤率（管理評價口徑）小于 10%（不含）時，需上傳項目管控說明（可參考附件1）區(qū)域總簽字掃描件。4.流程終審后，區(qū)域組織做好內(nèi)部資料歸檔工作，及時組織方案版合約規(guī)劃報審工作。（四）目標(biāo)成本質(zhì)量管理要求1.規(guī)劃指標(biāo)：計算正確，數(shù)據(jù)閉合。目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 5、版本號：x x 年 V1.0 版 4 4/1111 2.成本指標(biāo)：量價分離，計量準(zhǔn)確，指標(biāo)合理；科目成本歸集正確；成本客觀，不重不漏。3.編制依據(jù)：清晰完整，前后對應(yīng)。4.供應(yīng)鏈融資成本須在財務(wù)費用科目附注計算依據(jù)。5.綠化堆坡展開系數(shù)在單價中考慮，不在面積工程量中考慮。五、目標(biāo)成本變動管理（一）審批權(quán)限1.調(diào)劑：區(qū)域成本部負(fù)責(zé)人終審。2.調(diào)整（1）調(diào)整后凈利潤額與凈利潤率未同時下降，且未預(yù)虧：集團成本管理部大區(qū)負(fù)責(zé)人終審。（2）調(diào)整后凈利潤額與凈利潤率同時下降，且未預(yù)虧：集團成本管理部部門總經(jīng)理終審。（3）調(diào)整后項目預(yù)虧：集團成本管理中心總經(jīng)理終審。3.追加（1）單次追加金額500 萬元,且6、追加后凈利潤率3%：一、二類區(qū)域由區(qū)域總裁終審；三類區(qū)域由集團成本管理部大區(qū)負(fù)責(zé)人終審。（2）單次追加金額500 萬元且追加后凈利潤率為 0%（含）-3%（含）：一、二類區(qū)域由區(qū)域總裁終審；三類區(qū)域由集團成本管理部部門總經(jīng)理終審。目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 5 5/1111（3）單次追加金額 500 萬（不含）-1000 萬元（含）且追加后凈利潤率0%：一、二類區(qū)域由區(qū)域總裁終審；三類區(qū)域由集團成本管理部部門總經(jīng)理終審。（4）單次追加金額1000 萬元，或追加后凈利潤率0%：集團成本管理中心總經(jīng)理終審。（5）上述7、 3 條中的“追加金額”為不含增值稅建筑口徑開發(fā)成本（科目 1-11），“追加后凈利潤率”為不含增值稅口徑。（二）時間要求1.調(diào)劑：根據(jù)項目業(yè)務(wù)需求，及時完成成本變動審批流程審批。2.調(diào)整、追加：須于事件發(fā)生之日起 60 天內(nèi)完成成本變動審批流程終審。（三）明源 ERP 系統(tǒng)線上審批1.成本變動須在明源 ERP 系統(tǒng)發(fā)起申請，不同成本變動類型（調(diào)整、追加、調(diào)劑）須區(qū)分流程分別申請，不能合并流程申請。2.系統(tǒng)審批要求上傳的附件資料完整、原因清晰、量價分離，須包括：（1）目標(biāo)成本基準(zhǔn)模板（變動后）（2）目標(biāo)成本對比分析表（3）目標(biāo)成本變動依據(jù)（4）其它說明文件（若涉及，需上傳）：出現(xiàn)成本管理過程監(jiān)8、控預(yù)警工作指引（2020 年 V1.0 版）（附件 3-4）中規(guī)定的較大成目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 6 6/1111 本異常時，需上傳成本變動異常說明及后續(xù)管控方案（模板詳見附件 3-1-2）（四）調(diào)劑原則1.為規(guī)避動態(tài)風(fēng)險，實施調(diào)劑的、禁止出現(xiàn)調(diào)劑科目之和為負(fù)；調(diào)劑后仍有節(jié)余則直接計入本科目動態(tài)成本。2.禁止一級科目間調(diào)劑。3.成本調(diào)出的科目，項目必須提供專業(yè)依據(jù)和專項分析，并于流程中清晰闡明調(diào)整原因，集團對調(diào)劑實施重點監(jiān)控并動態(tài)抽查。4.禁止為規(guī)避追加而人為弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按成本管理中心底線管理制度（后續(xù)9、更新發(fā)布）“成本數(shù)據(jù)故意弄虛作假”處理，包含但不限于以下情況：（1）成本調(diào)出科目在調(diào)出時無合理節(jié)余依據(jù)，調(diào)出后成本不足再次調(diào)入。（2）無合理原因錄入負(fù)預(yù)估變更。（3）無合理原因調(diào)低合同預(yù)估變更或待發(fā)生合約規(guī)劃金額。（五）調(diào)整與追加區(qū)分原則1.成本變動金額應(yīng)拆分符合制度調(diào)整金額與不符合制度追加金額，區(qū)分原則為目標(biāo)成本管理辦法明確的符合制度調(diào)整“四個條件”，即：（1）因集團原因或集團審批通過的項目整體規(guī)劃、產(chǎn)品方案調(diào)整，導(dǎo)致項目成本變化的。目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 7 7/1111（2）因國家或地方政策調(diào)整變化，導(dǎo)10、致項目成本變化的。（3）因政府或合作方違約，導(dǎo)致項目成本變化的。（4）非區(qū)域和項目原因，如停工緩建、合作模式變化等其他經(jīng)集團確認(rèn)的特殊情況。其中：關(guān)于“集團確認(rèn)”的操作說明：按集團制度文件屬集團終審權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的，按相應(yīng)權(quán)責(zé)經(jīng)集團相關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)終審?fù)ㄟ^即視為“集團確認(rèn)”。按集團制度文件明確授權(quán)區(qū)域總裁決策或終審的事項，經(jīng)區(qū)域總裁終審?fù)ㄟ^即視為“集團確認(rèn)”。制度未明確的特殊事項，一事一議，經(jīng)區(qū)域總裁審批、集團成本管理部評審?fù)ㄟ^，可視為“集團確認(rèn)”。所有“集團確認(rèn)”資料，須作為附件隨目標(biāo)成本變動審批流程報批。2.不符合制度的成本追加，主要包括：前期調(diào)研不足、目標(biāo)成本預(yù)估不準(zhǔn)和成本錯漏缺、過程管控不到11、位等。3.各科目的業(yè)務(wù)類型主要判斷情形梳理成本成本科目科目 主要成本主要成本調(diào)整調(diào)整 主要成本主要成本追加追加 主要判定主要判定依據(jù)依據(jù) 土地 成本（1）拿地條件或占地范圍變化；（2）政府及合作方違約。目標(biāo)成本錯漏缺 前后用地范圍圖，成本策劃 行政事業(yè)性收費與前期工程費用（1）規(guī)劃調(diào)整引起面積或收費變化；（2）政府政策變更、收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等不可控因素變化；（3）規(guī)劃調(diào)整同時引起豎向標(biāo)高調(diào)整，而導(dǎo)致土石方工程量變化；（4）受規(guī)劃變更影響的重復(fù)設(shè)計。（5）集團強制要求增加的臨建樣板房（1）非集團強制要求而新增臨建樣板房（2）非集團要求增設(shè)體驗館而增加臨建售樓部裝修面積（3）不符合制度情況引起的成本變12、化（4）非政策原因影響，項目人防方案不當(dāng)導(dǎo)致成本增加；規(guī)劃調(diào)整資料 政府發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)或要求文件 集團相關(guān)文件 主體建筑安（1）規(guī)劃調(diào)整引起面積變化；（1）因過程管控不足導(dǎo)致的產(chǎn)品含量規(guī)劃調(diào)整資料 目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 8 8/1111 成本成本科目科目 主要成本主要成本調(diào)整調(diào)整 主要成本主要成本追加追加 主要判定主要判定依據(jù)依據(jù) 裝工程費（2）變更產(chǎn)品方案，產(chǎn)品本身含量指標(biāo)合理變化(原則上參照限額設(shè)計)；（3）政府強制標(biāo)準(zhǔn)變化引起的成本指標(biāo)變動；（4）集團確認(rèn)的裝修和交樓標(biāo)準(zhǔn)變更（毛坯/精裝/拎包入住）引起的13、成本指標(biāo)合理變化，如毛坯改精裝、精裝改拎包入住；（注：因交樓標(biāo)準(zhǔn)類型（毛坯/精裝/拎包入住）變更導(dǎo)致的成本減少，不可用于科目間的調(diào)劑）（5）集團審批通過的其他增減配，引起成本指標(biāo)變動（石材使用，電梯轎廂裝修等）。（6）因不可抗力事件導(dǎo)致的成本增加。指標(biāo)變化(鋼筋、砼、窗地比等)（2）涉及定位調(diào)整的，成本指標(biāo)變化超出定位增配內(nèi)容對應(yīng)指標(biāo)變化的部分（3）集團未調(diào)整產(chǎn)品或規(guī)劃方案，項目自行增加配置標(biāo)準(zhǔn)或工程范圍(材料更換、自主增配標(biāo)準(zhǔn))引起成本超支（4）因項目管控引發(fā)無效成本導(dǎo)致追加（5）項目管控不到位，停車效率下降或車位配比預(yù)估不足而增加地下室面積（6）項目地面車位占比管控不當(dāng)，導(dǎo)致地庫面積增大帶14、來虧損分?jǐn)偝杀驹黾樱唬?）因前期調(diào)研不到位造成車位配比增加、地下室停車效率下降等導(dǎo)致地下室成本增加；（8）不符合制度情況引起的其它情形 政府發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)或要求文件 定位調(diào)整審批文件 標(biāo)準(zhǔn)提升審批文件 景觀環(huán)境工程（1）規(guī)劃調(diào)整引起面積/戶數(shù)變化（2）其他規(guī)劃調(diào)整事項（3）集團確認(rèn)的產(chǎn)品力提升引起的成本變動；（4）因不可抗力事件導(dǎo)致的成本增加。不符合制度情況引起的成本指標(biāo)變化 規(guī)劃調(diào)整資料 社區(qū)管網(wǎng)工程（1）規(guī)劃調(diào)整引起面積/戶數(shù)變化；（2）政府或合作方違約導(dǎo)致成本增加；（3）不可抗力事件導(dǎo)致的成本增加。不符合制度情況引起的成本指標(biāo)變化 規(guī)劃調(diào)整資料 政府政策文件 公共配套設(shè)施（1）規(guī)劃調(diào)整引起面15、積變化（2）集團強制要求增加的實體樣板房（3）規(guī)劃條件或政府政策變更等不可控因素變化。（1）非集團強制要求而新增實體樣板房（2）非集團要求增設(shè)體驗館而增加售樓部裝修面積（3）因前期調(diào)研不到位造成公建配套面積增加；（4）不符合制度情況引起的其它情形 規(guī)劃調(diào)整資料 工程建設(shè) 其他（1）規(guī)劃調(diào)整引起面積變化（2）停工緩建或規(guī)劃調(diào)整引起的工期延（1）不符合制度情況引起的成本變化（2）非停工緩建或規(guī)劃調(diào)整引起的工規(guī)劃調(diào)整資料 集團一級計劃批目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 9 9/1111 成本成本科目科目 主要成本主要成本調(diào)整16、調(diào)整 主要成本主要成本追加追加 主要判定主要判定依據(jù)依據(jù) 費用 長，導(dǎo)致成本增加；按一級計劃工期延長比例調(diào)整目標(biāo)成本。（3）集團一級計劃提前導(dǎo)致趕工費增加，可調(diào)整目標(biāo)成本。（4）因不可抗力事件導(dǎo)致的成本增加。期延長或其他影響因素，導(dǎo)致成本增加。復(fù)文件 開發(fā) 間接費（1）規(guī)劃調(diào)整引起的面積變化（2）停工緩建或規(guī)劃調(diào)整引起的工期延長（3）符合集團管理規(guī)定的捐款或贊助；（4）經(jīng)集團確認(rèn)的實物（含工程）捐贈；（1）非停工緩建或規(guī)劃調(diào)整引起的工期延長，導(dǎo)致費用增加。（2）不符合制度情況引起的其它情形 規(guī)劃調(diào)整資料 集團一級計劃批復(fù)文件 銷售 費用（1）產(chǎn)品售價/收入提升及加價加傭引起的銷售傭金提升（2）17、新增產(chǎn)品引起的推廣費增加，按原有費率計算增加部分（3）變更取消產(chǎn)品按原有營銷費率調(diào)減部分。其他因素引發(fā)的成本變化 規(guī)劃調(diào)整資料 加價加傭文件 售價/收入對比資料 財務(wù) 費用 符合制度的相關(guān)情形 不符合制度情況引起的成本指標(biāo)變化 管理 費用（1）規(guī)劃調(diào)整引起面積變化（2）停工緩建或規(guī)劃變更引起的工期延長，導(dǎo)致項目管理費用增加；按一級計劃工期延長比例調(diào)整目標(biāo)成本；（3）區(qū)域及集團平臺管理費用，不隨工期延長而調(diào)整。（1）非停工緩建或規(guī)劃調(diào)整原因引起的工期延長或其他影響因素，導(dǎo)致項目管理費用費用增加。（2）區(qū)域及集團平臺管理費用，指標(biāo)預(yù)估不足追加。規(guī)劃調(diào)整資料 集團一級計劃批復(fù)文件 4.調(diào)整與追加其他18、注意事項（1）規(guī)劃調(diào)整時：對應(yīng)規(guī)劃調(diào)整的產(chǎn)品及相關(guān)成本項可作增/減調(diào)整；未涉及規(guī)劃變更的產(chǎn)品，主體建安及相關(guān)成本均不允許調(diào)整。（2）規(guī)劃方案未調(diào)整（無重新報批）時，因預(yù)測繪規(guī)則或誤差導(dǎo)致面積指標(biāo)差異，不屬于符合制度的目標(biāo)成本調(diào)整。（3）符合制度的目標(biāo)成本調(diào)整中，同等配置相同產(chǎn)品的售價不調(diào)整。目標(biāo)成本管理工作指引目標(biāo)成本管理工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 1010/1111（4）因增減配置、裝修和交樓標(biāo)準(zhǔn)變更（毛坯/精裝/拎包入住）情況下的產(chǎn)品售價按以下調(diào)整：流程上明確的，按照流程上的售價調(diào)整。流程上未明確的，但在成本策劃中有明確相關(guān)配置的溢價的，按成本策劃中的相應(yīng)金額調(diào)整。流程及成本策劃均未明確的，調(diào)整時未開盤的在目標(biāo)售價基礎(chǔ)上調(diào)整；已開盤的在已售售價基礎(chǔ)上調(diào)整。因售價調(diào)整導(dǎo)致營銷費用中的傭金變化，屬于符合制度的目標(biāo)成本調(diào)整。（5）符合制度的目標(biāo)成本調(diào)整，未售車位的售價不允許未經(jīng)審批確認(rèn)擅自調(diào)高。（6）在目標(biāo)成本調(diào)整前已調(diào)劑的科目，目標(biāo)成本調(diào)整時在調(diào)劑完成的基礎(chǔ)上調(diào)整，無需調(diào)回原目標(biāo)成本再反復(fù)調(diào)劑。六、附則（一）特級區(qū)域目標(biāo)成本審批、調(diào)整、追加審批均由區(qū)域總裁終審。（二）本指引所述審批權(quán)限與成本條線業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)表沖突的，以最新成本條線業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)表為準(zhǔn)。七、支持性文件（一）xx集團目標(biāo)成本管理辦法（x x 年版）（集團字xx343 號）