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1、榮陽新約克小鎮項目全案銷售代理整合推廣戰略提報已開發土地87944.41，待開發土地近46萬這是一個唐山罕見的規模大盤曾經回遷區肆意占房一期商品房的遲遲交付到如今的二期商品房如期交付三期開發榮耀綻放四期、五期即將乘勢啟航曾經的水土不服如今的如魚得水無一不在處處展現如今的榮陽新的強大實力無論是口碑亦是客戶對于本案好評屢屢翻倍代理渠道 幾進幾出人員更迭 輪番上陣渠道流動大軍 賣完撤走以高周轉為前提 淡薄項目包裝回款為主 傭金為王 只為成交 金角房源優先拋售 滯留【邊角頂】令甲方自謀出路為達成交 不考慮鄉民后續客訴信口開河 自撰說辭 后期承諾兌現困難，客戶甲方苦不堪言降低客戶購買信心，嚴重影響項目口2、碑渠道賣方成市商品經濟時代 項目情感冰冷 以傭金為目標 以轉化客戶為目的 渠道高傭賣房的戰術項目之間的PK已非項目賣點，而是傭金高低的競爭因本案總價低，對于本案的銷售似乎不具沖擊力再無絕對價差的情況下15年的陽光北岸 20年的鳳凰城21年的假日壹號 22年的辰祥府相繼侵略片區，搶奪本案客群買方成市的市場環境中賣房與皇帝選秀源同一道都是要撬動“客戶”心中的天平打動客戶項目經歷10年，早已名聲在外賣點泛濫輸出+套話制式賣點=增加推廣負重=過度消耗營銷費用涼一陣 火一陣=不溫不火 單靠渠道如此大盤 即便解決短期問題恐怕難以支撐項目賣到高溢價從長遠考慮，本案更需要實現溢價的銷售長線滾動開發 走持久戰 3、需要策略致勝項目價值賣點自然生態：原生山脈綠地，北湖、陡河水庫圍繞，天然氧吧形成區位價值：北湖開平重點項目開發，旅游地產導向交通條件：馬北路區重點規劃道路，96路公交直達小區項目規模：80萬平湖濱大盤，構建區域都市生活規劃設計：國際主流規劃理念，打造鼎級英倫郡生活建筑特色：英式歐陸風情建筑，雍容華貴體現園林環境：雕塑園林小品，公園就在身邊產品特色：多層洋房，小高層產品豐富，戶型多種選擇配套設施：會所，幼兒園，小學，自帶商業初具規模自帶流量價格洼地：惠民價樓盤 性價比超過品質保障：20載開發經驗+中鐵承建 所有的項目都在一味的輸出賣點強調自己的優勢我們稱之為“均好型”項目被業內叫做“行貨”這個項4、目不能按照“行貨”打法停留在分析項目賣點鋪天蓋地的推廣推廣雙思先分析客戶，再分析項目把人們習以為常的事情換個角度這個角度恰好就是項目的角度把項目推廣納涼，本案就是生活居住的快意冰棍策略總綱讓客戶留下？怎么讓客戶留下？靠什么打動客戶留下？一個項目做3年，可以借助噱頭一個項目做10年，則要靠強有力的內涵支撐不講配套，我們拼不過競品不講宜居環境，太虛高空洞不講田園，田園=荒蕪不講城市后花園，我們的客群大部分不是市區不講區域規劃，政策到了自然熱北湖生態傳播疲憊，規劃尚未落地實現推廣的切入點知己者的偏好209-1-102 韋先生（原駐地北工房）家庭情況及構成：家里4代人，小六甲經營五金店置業原因：方便照5、顧家中百歲老人、同時兼顧生意205-2-1002 劉先生（原駐地劉莊村）家庭情況及構成：4口之家，經營流動包桌置業原因：離老家近，且出行便利211-3-901 孟先生（原駐地雙廟村）家庭情況及構成：4口之家，經營瓦工裝修置業原因：出行方便，跟兄弟住在一個小區相互照應202-2-902 馮先生（原駐地安家莊村）家庭情況及構成：3口之家，天柱鋼鐵工人置業原因：與親戚同時購買，相互照顧且上班方便他們購買本案不是為了北湖規劃，亦不是英倫生活 更不關注開發商品牌他們眼中的北湖只是給于莊塌陷坑帶一個高帽，講周邊配套，他們比我們更加清楚他們簡單粗暴、關注價格、剛需、平房換樓房是他們的核心訴求他們需要的無非是6、一個生活品質，步行距離自行車距離內的配套一個能滿足日常內部資源ok，外部又可以公交外聯到進一步消費的地帶離開了這片熱土無形中提高了很多生活成本離開了這片熱土雖然享受了市區的琳瑯滿目卻淡化了鄉情離開了這片熱土離開了他們以往的生活圈子他們的熱衷于鄉民鄰里之間的熟絡他們追求親朋好友之間的圈層他們享受茶余飯后的自由閑適、含飴弄孫的天倫之樂他們需要給子女置辦恰到好處的距離婚房他們不想遠離父母雙親他們不想舟車勞頓去城里伺候月子、日常帶娃他們不想脫離這片養育他們的熱土他們不想承擔高額物業費和離譜的日常消費這些人，我們稱之為本案的“鐵粉兒”基于推廣工作，我們要做的不是靠外部賣點去教化泛泛之輩論周邊有什么，我們7、的客戶比我們更加清楚同聲共鳴合一新媒體網紅時代熱潮下如何讓項目“上熱門”從而成為網紅盤尋求知己者的共鳴建立推廣同頻塑造項目標簽擴充吸粉兒不依附外部配套賦能項目沉下去和忍耐力挖掘項目+深刻洞察從荊華樓的區域領頭羊開拓者到如今的新約克小鎮深耕擴張依舊傾注這片熱土不單單是蓋房子，而是城市的締造先鋒不在是單純牟利的地產商，更是這個區域的成就商早已不是單純的賣房子，已經悄無聲息轉變為回饋百姓更多是對名人感召建立信心后帶給鄉民的羊群效應對于這個項目不應該僅僅是局限于賣房子這么簡單的一個居所房子是有溫度的，是歸屬，更是家，更應該闡述項目城市締造的情懷改變策略重新定義項目形象策略思考核心從賣房子升華至賣小鎮讓8、項目躍級 謀求更高遠的影響力小鎮的故事小鎮的故事城市力驅動+情感開發錨定疊加效應G L O R I O U S M E T R O P O L I S20202222年年 新約克小鎮迎來第新約克小鎮迎來第1010年年10年-可以改變一個人，也可以改變一片區域10年-新約克小鎮 燈火輝煌 車水馬龍10年-新約克小鎮，繁華這片鎮域經濟10年時間，能改變什么？10年，能改變一個區域，能建造一座新型小城鎮10年新約克小鎮，成全這片熱土的居住夢想10年蛻變蛻變-從荒到繁 10年積淀積淀-小鎮綻放 10年成鎮成鎮-成熟可鑒10年 新約克小鎮砥礪前行新約克小鎮的每一步成長為整個區域帶來驚喜10年建設，滄桑巨9、變新約克小鎮已然發展成為一座繁華小鎮10年時間，一座現代化新城小鎮矗立在人們面前一個小鎮 在這里升華一個自給自足 自成繁華的城邦一種生活 從這里誕生項目形象定位自給自足的微縮城市視 覺 表 現PARK LANEM A N O R推廣上如何共振？因勢而動 亮劍封疆G L O R I O U S M E T R O P O L I S從賣房子升華至賣小鎮，以情感營銷貫穿始終，喚醒區域客戶內心向往的小鎮生活，并通過渠道整合以及線上線下營銷推廣，實現尾盤的快速去化。10年傾筑 一座小鎮新城10年傾筑 小鎮新城 自成一城10年傾筑 小鎮新城 自有未來三期清盤暨尾盤快速去化期四期、五期入市推廣暨持續蓄客期10、四期耀世開盤暨火熱強銷期推廣主題推廣主題階段核心階段核心分期排布分期排布持續炒作項目小鎮情懷，尋求知己者的共鳴，搶占客戶口碑，快節奏搶占市場，同時推廣集中爆破，以場景化營銷為客戶營造高質量小鎮生活，多渠道拓客，為開盤深度蓄客。新約克小鎮新約克小鎮推廣執行排期推廣執行排期盛世首開，持續釋放小鎮新城的價值點，持續造勢炒作，推廣全面鋪排，配合線上話題傳播，營造熱銷氛圍，繼續擠壓客戶；每周末暖場活動不斷引流，推進項目進度。中國人向來是群居動物 傳播主張小鎮新城 不出圈子的生活才圓滿先 破 心 理 防 線先 破 心 理 防 線:重 溫 鄉 音 重 尋 鄰 里 親 情重 溫 鄉 音 重 尋 鄰 里 親 情11、縱有在外千日好，不如在家一日親當代人情緒的缺口便是我們策略的入口以同樣繁華的小鎮生活+鄰里親情的鄉愁驅動打開構筑小鎮故事的切口 定制全家庭成員的幸福生活圖景升維生活尺度 關照全齡理想G L O R I O U S M E T R O P O L I S這是個以人為本的時代，利用人性的勾引，做遠場溝通這是個以人為本的時代，利用人性的勾引，做遠場溝通每個人都是大眾的核心，人的需求和感受被放大從從“地產地產+”到到“人人+”地產行業的改變也適應時代需求的改變從賣從賣“看得見摸得著看得見摸得著”的產品向的產品向“看不見摸不著看不見摸不著”的生活方式過渡的生活方式過渡項目賣點堆積輸出一味的傳播自身，往往12、不考慮客群的包裝，這是最容易忽視的細節結合當地鄉民的人性規律去推廣項目設計傳播場景分析客群的生活、居住、購房基本規律，用這種規律去賣房“反區域親人性”的方式，場景化營銷將小鎮生活與客戶無縫鏈接解構每名家庭成員的生活訴求用一種柔軟的方式傳播未來生活的“幸福感”夯實美好生活創造者、理想生活場景師的形象婆婆接送老大上下學，5分鐘回來照看老二#小鎮新城，更懂你的生活所需#丈母娘送完雞湯，下樓就能跳廣場舞#小鎮新城，恰到好處的幸福距離#老公茶余飯后，還能相約發小北湖野釣#小鎮新城，從小到大的精神默契才是生活#媳婦下班買菜，去婆婆那接孩子一氣呵成#小鎮新城，治愈人心的始終是人間煙火#對標競品二環往東10分13、鐘 立省15萬 買房省下的錢還能買輛車別讓飯桌前的父母只能等到視頻里的問候建設路向東10分鐘，立省15萬同質而居，壓力減半更多時間陪父母，為理想預留更多可能親朋好友 時刻相聚無需只靠點贊互動建設路向東10分鐘，立省15萬同質而居，壓力減半歡聚更輕松，為理想預留更多可能市區燈火闌珊不抵滿滿鄉愁建設路向東10分鐘，立省15萬同質而居，壓力減半逐夢更輕松，為理想預留更多可能城市的泊油路太硬能否留下我的腳印建設路向東10分鐘，立省15萬同質而居，壓力減半安家更輕松，為理想預留更多可能一級客戶群：栗園鎮19個村二級客戶群：周邊老舊小區改善（荊華樓、荊新樓、南北中工房、栗園小區）三級客戶群：鄭子鎮、常莊鄉14、銀河路以西部分農村、陡河東岸高鐵線以南農村（轄雙橋、榛子鎮兩個鎮區）一級客戶群一級客戶群二級客戶群二級客戶群三級客戶群三級客戶群項項目目以一級客群為中心，逐步向外輻射，進行地毯式拓客維護地緣客戶，輻射周邊鄉鎮，擴大客群基數維護地緣客戶，輻射周邊鄉鎮，擴大客群基數自渠+外渠整合唐山市60家直營門店，600名經紀人自渠團隊唐山千人渠道同盟會，進行渠道整合同時推介項目，輸出項目差異化賣點，給足市場信心推廣手段花小錢 辦大事 充分利用現有營銷道具線上線下同步發力推廣集中爆破，逐漸做大客群基數，打好組合拳，深度拓客增加病毒式營銷通路線上撒網/網中撈魚項目價值點深化，情懷系列、小鎮生活等系列稿出街，占領當15、地消費者心智以不出圈的小鎮生活為爆點，全面造勢，不斷釋放項目優勢。朋友圈刷屏覆蓋朋友圈刷屏覆蓋每周推文，吊人胃口，形成系列專題報道，在配合每周刷屏主題強化項目價值的同時配合小鎮爆點及情懷、相關節點的炒作，深度挖掘項目價值點的優勢利好，持續為項目推廣造勢。項目公眾號推廣項目公眾號推廣品牌傳播品牌+項目+互動強化功能菜單和固定欄目模塊項目推廣日常輸出+節點性互動爆破從互動出發客戶與項目能形成良性互動 項目介紹 戶型介紹 樓盤動態 樓盤圖片繽紛小鎮繽紛小鎮【項目介紹】【項目介紹】對話董事長 榮陽地產 開發樓盤 招賢納士實力小鎮實力小鎮【品牌介紹】【品牌介紹】線上看房 預約看房 位置導航 物業服務新生16、小鎮新生小鎮【互動服務】【互動服務】微信運營推廣計劃排期四五期入市推廣配合四五期入市推廣配合小鎮情懷小鎮情懷項目價值輸出項目價值輸出四期、五期入市推廣暨持續蓄客期四期、五期入市推廣暨持續蓄客期三期清盤暨尾盤快速去化期三期清盤暨尾盤快速去化期四期耀世開盤暨火熱強銷期四期耀世開盤暨火熱強銷期四期首開造勢四期首開造勢全面開盤推廣全面開盤推廣尾盤去化現場熱銷活動線上小游戲啟動尾盤去化入市蓄客老帶新、售樓處引流線上話題炒作+老帶新活動引流項目盛大開盤暖場活動開盤節點炒作、活動引流活動建議推廣訴求時間階段活動策略價值點推廣：結合小鎮生活系列稿朋友圈刷屏，同時公眾號配合推文，激發區域客戶熱情?；顒右鳎喊l布17、小游戲互動或大型活動造勢，強力吸粉的同時，活動預熱、直播、后宣，線上線下集中曝光暖場活動：創造話題，引起全城性互動，實現區域強勢輿論導向，引起更多粉絲關注、增強粉絲粘性平臺搭建及線上造勢平臺搭建及線上造勢通過高形象手法拔擢項目調性，并以場景化視頻凸顯新約克小鎮的幸福升級；剪輯以售樓處為背景、以趣味+項目結合的視頻，新穎的傳播形式突圍“信息海洋”，實力圈粉，持續熱門。抖音短視頻推廣抖音短視頻推廣充分發揮抖音的高流量以及快速傳播特性，利用新媒體快速吸粉：趣味與互動性：可 2 人搭檔做主播，增加直播的趣味性；同時利用妝容/氣球/KT板等道具在直播時進行才藝表演或在過程中適當增加一兩個流行詞/流行段子18、，以增加一定的人氣量；抽獎：直播過程中可以設置搶“專屬購房優惠”、“搶現金紅包”等優惠券和流量紅包,直播人數到達一定數量,就進行截屏抽獎,并在直播最后抽出大獎，100元專屬紅包；直播間引流推廣直播間引流推廣#董事長直播代言董事長直播代言#利用董事長明星感召力親自代言，以實力、品質發言，為項目引流發聲，同時拉近項目與客戶的距離，增強項目信譽度。并借機營銷炒作，以董事長身份的權威性釋放直播間專屬福利，促進項目成交。董事長直播間打造董事長直播間打造#全民代言，幸福向上生活全民代言，幸福向上生活#線上發起互動小游戲，通過新老業主對新約克小鎮的祝福傳遞以及未來生活場景描述，傳遞項目突出價值點，同時設置多19、重好禮，引發周邊潛在客戶參與，共同為新約克小鎮項目助力傳播。線上小游戲推廣線上小游戲推廣后臺數據顯示：通過小游戲參與獲得客戶信息，為項目引流的同時進一步篩選、鎖定意向客戶線上小游戲推廣線上小游戲推廣 邀請新老業主來售樓處進行代言視頻拍攝，以“選擇新約克小鎮，就是選擇高品質生活”、“選擇新約克小鎮的N種理由”為切入點，以情動人，通過線上視頻傳播，增強潛在客戶信任度。微信視頻號圖推廣微信視頻號圖推廣線下深耕/持續動作重點客群同步發力，以項目地緣性客戶為中心，向外輻射周邊縣鄉客群，利用各村鎮集市、社區、鄉鎮的超市商圈、快遞點、飯店、水果店等人流密集區域，集中拓客。派單地點派單地點建建 議議銷售派單、20、小蜜蜂統一派單（指定拓客任務，外出登記客戶資源）派單形式派單形式建建 議議單頁派發推廣單頁派發推廣每天上午集市趕集派單，設置點位安排銷售+小蜜蜂推介項目信息 同步派單、廣告車保證拓客計劃有效執行派單地點派單地點建建 議議銷售派單、小蜜蜂統一派單（指定拓客任務，外出登記客戶資源）派單形式派單形式建建 議議鄉鎮趕集推廣鄉鎮趕集推廣集市羅列序號集市時間1栗園逢三、逢八2冶里、金莊逢四、逢九3小佛頭、周趙莊逢五、逢十4新村、大代莊、后屯逢二、逢七5王官營逢一、逢六鄉鎮趕集執行計劃鄉鎮趕集執行計劃投放形式：與商家聯盟發放印有項目信息的T恤、購物袋、外賣盒包裝貼紙等實用物品投放目的：利用市場的快速流動性以21、及購物袋的重復利用性，有效覆蓋潛在客群，形成反復記憶。異業聯盟推廣異業聯盟推廣異業聯盟推廣異業聯盟推廣形式：形式：聯動項目周邊商業（美容美發、美食店、家紡店、干洗店、家器家店、漁具店等），開展聯盟會一站式服務，持項目VIP卡可享受店鋪專屬優惠。目的：目的：將項目植入日常生活之中，奠定客戶基礎，擴大口碑以及知名度，不斷加深受眾記憶。區域班車留存座套廣告內頁更換道旗廣告等物料根據節點進行調整更換異業聯盟推廣異業聯盟推廣投放外置：鄉鎮快遞點、日用商店、水果店投放形式：設置條幅、門口擺放展板、易拉寶以及宣傳單頁，組合出擊，鼓勵店長員引導帶客鄉鎮外展推廣鄉鎮外展推廣增加案場活動（建議每兩周舉行一次）搶占22、市場，以案場活動+爆點活動相結合，不斷延續項目熱勢活動活動-影響影響-延續延續打造連擊三錘定分曉之勢11到訪送好禮：到訪送好禮：客戶到訪即送大米、雞蛋、花生油等實用好禮22案場持續活動：案場持續活動：現場幸運搖一搖、砸金蛋、大轉盤等特色到訪游戲33現場拼手速大賽：現場拼手速大賽：現場設置各種趣味比賽（快速點鈔、搖色子），通過實際優惠政策吸引人員到場參與44每天抽取幸運成交客戶：每天抽取幸運成交客戶：中獎用戶可享受家電品牌定制好禮、定制裝修方案推薦等案場活動建議案場活動建議組織開平周邊各鄉鎮舉行廣場舞大賽活動脈絡：全民皆知，陣勢推出全民參與、與民互動、廣場舞大賽、感受榮陽起勢、為項目助燃廣場舞比23、賽，設置激勵性獎品以及日用品隨手禮提升客群參與度，增強傳播性，達到全民參與、與民互動、口口相傳的宣傳效果，提升項目知名度，開發潛在客戶資源。成果：星星之火可以燎原，既宣傳品牌，又傳播銷售種子！廣 場 舞 大 賽廣 場 舞 大 賽利用榮陽路夏季自帶流量的等因素包裝夏季24小時售樓處，抓住夏季夜間娛樂屬性，案場設置清涼看房、趣味挑戰、水果冷飲、限時冰點購房等福利政策，清涼看房、趣味挑戰、水果冷飲、限時冰點購房等福利政策，夏季夜閃購，狂歡不打烊，不斷挑動潛在客戶，刺激成交。2424小時不打烊案場營銷小時不打烊案場營銷活動主題活動主題：放肆一夏，啤酒盛宴活動形式活動形式：現場行酒令，獲得啤酒節通行令可24、參與線下夏季購房享優惠政策?；顒幽康模夯顒幽康模豪矛F場火熱氛圍借勢炒作，引發全區域關注，為項目引流。消夏啤酒節活動建議消夏啤酒節活動建議老帶新政策建議老帶新政策建議老帶新執行建議建議開啟老帶新政策。本案已成交老業主推介新客戶成交獎勵老客戶一年物業費/車位抵用券/現金獎勵售樓處包裝建議售樓處包裝建議順世間大道，匠心筑風華 我夢想中的新約克小鎮 實力榮陽，匠心精筑榮陽地產主席墻示意圖示意圖物業展示后期供貨建議引入品牌物業，借助品牌物業堅固營銷壁壘 避免關系戶實現營銷價格破底示意圖示意圖智慧安居后期供貨建議引入新風系統、全屋凈水系統一卡通歸家系統、可視對講系統、電子巡更系統地震預警系統等創新服務，25、悉心呵護居家生活示意圖示意圖網紅打卡地（榮陽路景觀大道）網紅打卡地（榮陽路景觀大道）重點包裝&放大流量價值利用周邊資源榮陽路景觀大道進行創意包裝，春夏舞蹈娛樂、夜市燒烤，打造開平網紅小鎮夜市生活。線上利用抖音、快手的直播形式，網紅及大V嫁接，邀請直播達人來現場做直播，形成網紅打卡地，為售樓處吸引人氣。線下開展特色夜間活動，歌手駐唱，全民健身等手段齊上陣，高調引流造勢。其他營銷建議隨著春暖花開以及夏季的來臨，外出人群逐漸增加，建議延長售樓處工作時間，利用榮陽路景觀大道晚間人流，集中高效拓客，同時滿足上班忙碌的意向客戶看房需要，一舉多得。延長售樓處接待時間u戶型圖電子化電子戶型圖，節約紙質版戶型圖26、印刷費用，同時便于利用微信等手段精準鎖客，同時定制電子置業計劃模板，詢價算價微信對接，方便留客及持續跟蹤；u利用原有營銷物料，帳篷、兒童桌椅等利用帳篷搭建移動茶吧，方便客戶歇腳乘涼，放置撲克、象棋等娛樂素材，引流客戶駐足；u單頁精準投放，發揮單頁價值管控派單小蜜蜂，單頁派送到人，杜絕物料浪費，提高利用率；u維護60塊存留廣告牌，發揮其宣傳作用維護利用19個村剩余留存廣告牌，更換推廣畫面增加傳播路徑；營銷物料管控后續供應產品戶型配比建議產品類別兩居室緊湊型小三居常規型三局舒適性三居奢享型四居面積區間80-8589-99100-110110-125130-145戶型格局兩室兩廳一衛三室兩廳一衛三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛四室兩廳兩衛配比比例15%30%25%20%10%