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1、 1 隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫， 力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日 益增多，除較早的中房指數(shù)、國房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈 陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有 媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時之間，指數(shù)好象成了把握市場的良藥， 大有泛濫之勢， 實際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還 是實踐操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選 擇、 指數(shù)的具體測算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問 題。 一、房地產(chǎn)價格指數(shù)的基本理論 一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場成熟的國家或地區(qū)，已較早地涉足 房地產(chǎn)價格指數(shù)這一領(lǐng)域，并積累了較為豐富的經(jīng)驗。洪寶川博士在 其探索2、地價漲落之謎中，介紹了世界上流行的 11 種房地產(chǎn)價格 指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。 l、成本投入法 根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項成本投入（包括材料、人工費等）變化 情況，用算術(shù)平均法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。這是一種較早期的房地產(chǎn) 價格指數(shù)編制方法，對于新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用 性。但是由于房地產(chǎn)價格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地 產(chǎn)投入要素成本的變動來反映房地產(chǎn)價格的變動有較大的偏差。目 前，這種方法實際應(yīng)用較少。 2 2、加權(quán)平均法 該方法包括中位數(shù)價格法和算術(shù)平均法兩種。其基本原理是， 以大量的房地產(chǎn)實際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數(shù)， 加權(quán)的目的在于降低不同交易3、案例的特征差異所引起的指數(shù)中房地 產(chǎn)品質(zhì)或結(jié)構(gòu)變動所帶來的偏差。中位數(shù)價格法與算術(shù)平均法相比， 是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對指數(shù)的影響， 但并不能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可 能會對指數(shù)衡量房地產(chǎn)價格的變動產(chǎn)生較大的偏誤。 在國外房地產(chǎn)價 格指數(shù)的實踐中，加權(quán)平均法多用于地價指數(shù)的編制，而用在住宅價 格指數(shù)編制上的較少。 3、重復(fù)交易法 這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。 它利用房地 產(chǎn)的重復(fù)交易案例， 用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房 地產(chǎn)價格指數(shù)。 這樣， 不同的時期考察相同的房地產(chǎn)， 在結(jié)構(gòu)、 材料、 外部品質(zhì)等方面都相同，免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻煩。該方法在理 論上已經(jīng)相當(dāng)完整，但是仍有以下缺點：（l）必須有大量的重復(fù)交 易的房地產(chǎn)資料，實際實施成本高；（2）重復(fù)交易的資料兩次交易 的期間不能太長，否則品質(zhì)固定的假設(shè)將