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1、二零一一年四月 【綜合定位與物業(yè)發(fā)展報告】 京博樂安臵業(yè)濱州項(xiàng)目 山東黑馬房地產(chǎn)顧問有限公司 謹(jǐn)呈：京博樂安臵業(yè)有限公司 黑馬的思考過程是這樣的黑馬的思考過程是這樣的 第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析 第二部分第二部分 項(xiàng)目價值分析項(xiàng)目價值分析 第三部分第三部分 開發(fā)模式研究開發(fā)模式研究 第四部分第四部分 項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目綜合定位 第五部分第五部分 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析 一、濱州城市概況 二、城市發(fā)展戰(zhàn)略 三、宏觀政策解讀 四、濱州樓市分析 五、區(qū)域市場調(diào)研 第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析 1 1、地理區(qū)位、地理區(qū)位 黃三角2、腹地，山東北大門黃三角腹地，山東北大門 城市城市區(qū)位：區(qū)位：濱州地處黃河三角洲腹地。北臨 渤海，東接?xùn)|營，南鄰淄博，西同德州和濟(jì) 南搭界，是山東的北大門。 行政區(qū)劃：行政區(qū)劃：市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、 沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣兩區(qū)六縣。 人口狀況：人口狀況：以本地居民為主，外來及流動人 口少。09年末，全市戶籍總?cè)丝?77.5萬， 其中，濱城區(qū)人口其中，濱城區(qū)人口6060余萬余萬。 資料來源：濱州市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計報告 一、濱州城市概況一、濱州城市概況 第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析 2 2、歷史人文、歷史人文 歷史悠久，名人故里3、歷史悠久，名人故里 黃河文化和齊文化的發(fā)祥地黃河文化和齊文化的發(fā)祥地 中國古代著名軍事家武圣孫武故里孫武故里 宋代著名政治家范仲淹范仲淹的生長地 漢孝子董永故鄉(xiāng)董永故鄉(xiāng)，中國“孝”文化發(fā)源地。 中國呂劇的發(fā)源地 武圣孫武武圣孫武 范仲淹范仲淹 博興董永文化節(jié)博興董永文化節(jié) 第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析 一、濱州城市概況一、濱州城市概況 3 3、經(jīng)濟(jì)狀況、經(jīng)濟(jì)狀況 經(jīng)濟(jì)增速明顯，但仍居省內(nèi)后列經(jīng)濟(jì)增速明顯，但仍居省內(nèi)后列 濱州濱州20042004- -20092009年年GDPGDP總量變化圖總量變化圖 2009年全市實(shí)現(xiàn)GDP1350.9GDP1350.9億元，人均億元，人均GDP36568GDP36568元，元，GDP總量在山東在山東1717個地級城個地級城 市中排名市中排名1212位位。 居民生活持續(xù)改善：2009年城市居民人均可支配收入人均可支配收入1750017500