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1、國(guó)際廣場(chǎng)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月47可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 總論5一、項(xiàng)目概況5二、可行性研究的依據(jù)6三、研究范圍及內(nèi)容6四、研究結(jié)論7五、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)7第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性8一、項(xiàng)目提出2、的背景8二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)10一、高標(biāo)準(zhǔn)新型住宅成為消費(fèi)熱點(diǎn)10二、煙臺(tái)市良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了必要條件11三、居民認(rèn)知程度高11四、本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景11第四章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案12一、建設(shè)規(guī)模12二、建設(shè)條件12三、項(xiàng)目選址方案15第五章 設(shè)計(jì)方案15一、設(shè)計(jì)依據(jù)15二、設(shè)計(jì)原則15三、總體規(guī)劃方案16四、建筑設(shè)計(jì)16五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)17六、給水、排水設(shè)計(jì)17第六章 環(huán)境保護(hù)18一、主要污染源及污染物19二、環(huán)保治理措施19三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)20第七章 節(jié)能20一、能耗指標(biāo)分析20二、節(jié)能措施20第八章 施工進(jìn)度安排21一、項(xiàng)目計(jì)劃安排21二3、各項(xiàng)工作實(shí)施進(jìn)度情況21第九章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)21第十章 投資估算和資金籌措23一、投資估算依據(jù)23二、估算范圍和方法23三、投資估算25N36四、資金籌措42第十一章 效益分析42一、經(jīng)濟(jì)效益分析43二、社會(huì)效益分析45第十二章 不確定性分析46一、盈虧平衡點(diǎn)46二、敏感性分析47第一章 總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱xx國(guó)際廣場(chǎng)（二）建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于煙臺(tái)市xx區(qū)xx東，xx街北側(cè)。（三）主要建設(shè)指標(biāo)該項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍11.23公頃（計(jì)112300，168.45畝），居住總戶數(shù)1000戶,小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型地下停車場(chǎng)，大型購物超市及門市網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園、托兒所以及小區(qū)會(huì)所等全面配套設(shè)施。 開發(fā)總4、面積：15.22萬平方米住宅面積：10.55萬平方米商業(yè)用房建筑面積：4.67萬平方米建筑密度：21.94%容積率：1.56（三）項(xiàng)目承辦單位煙臺(tái)xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（四）可行性研究報(bào)告編制單位編制單位：xx設(shè)計(jì)研究院有限公司資質(zhì)等級(jí)：工程咨詢乙級(jí)，證書編號(hào)：工咨乙發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)二、可行性研究的依據(jù)1、項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書2、舊村改造項(xiàng)目規(guī)劃方案3、國(guó)家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范4、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料三、研究范圍及內(nèi)容1、項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性2、市場(chǎng)分析3、建設(shè)規(guī)模4、建筑設(shè)計(jì)方案5、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能6、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度5、安排7、物業(yè)管理8、投資估算與資金籌措9、財(cái)務(wù)效益評(píng)估10、不確定性分析四、研究結(jié)論該項(xiàng)目占地168.45畝，總建筑面積15.22萬平方米。本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資21535.94萬元。其中，企業(yè)自籌17535.94萬元（項(xiàng)目資本金12405.98萬元，預(yù)售收入5129.96萬元），銀行貸款4000萬元。項(xiàng)目完成后平均可實(shí)現(xiàn)銷售收入34237萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額10646.83萬元，投資利潤(rùn)率為49.44%，投資凈利潤(rùn)率為33.12%。項(xiàng)目住宅部分將向社會(huì)提供約1000套優(yōu)質(zhì)商品住房，將為客戶展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動(dòng)本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展，緩解市區(qū)住房緊張狀況，滿足當(dāng)?shù)厝?、民住房需求，促進(jìn)國(guó)家房改政策的實(shí)施，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目商業(yè)部分可向市場(chǎng)提供近5萬平方米的經(jīng)營(yíng)面積，對(duì)于健全區(qū)域商業(yè)配套、活躍區(qū)域商業(yè)氣氛、帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展起到積極作用。項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。五、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表序號(hào)項(xiàng) 目 單 位數(shù) 量 1項(xiàng)目占地面積萬平方米11.232總建筑面積萬平方米15.223住宅套數(shù)套10004住宅建筑面積萬平方米10.555商業(yè)用房建筑面積萬平方米4.676工程費(fèi)用萬元20335.947經(jīng)營(yíng)資金萬元12008建筑容積率%1.569固定資產(chǎn)投資萬元21535.9410單位建筑面積平7、均造價(jià)元/平方米1415第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目提出的背景自我國(guó)提出要把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)先抑后揚(yáng)，于三年前走出低谷，房?jī)r(jià)開始觸底反彈，2000年開始呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和投資循環(huán)等多方面看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在5%至8%時(shí)，房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)；當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度大于8%時(shí)，房地產(chǎn)開始高速增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年以大于或相當(dāng)于8%的高速度增長(zhǎng)，人民群眾的生活水平和消費(fèi)水平有了很大的提高，人們對(duì)住房的要求不再局8、限于基本居住空間的基礎(chǔ)上，對(duì)改善居住質(zhì)量的愿望強(qiáng)烈，伴隨著國(guó)家一系列促進(jìn)住房消費(fèi)政策的出臺(tái)，極大的推動(dòng)了城市居民購房置業(yè)，1999年開始的商品房熱銷局面一直延續(xù)到現(xiàn)在。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，煙臺(tái)市政府為了更好的貫徹國(guó)務(wù)院、省政府關(guān)于深化住房制度改革的指示精神，同時(shí)也為了更好的發(fā)展煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，一是逐步開發(fā)建設(shè)一批適合于廣大雙職工低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問題；二是建設(shè)一部分大面積，高檔次住宅，激勵(lì)社會(huì)消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，有效的市場(chǎng)需9、求決定了市場(chǎng)供給，煙臺(tái)市高層次的新型住宅小區(qū)供不應(yīng)求，尤其是本項(xiàng)目周邊區(qū)域，通過本公司前三期工程項(xiàng)目的熱銷可以驗(yàn)證。此類小區(qū)的供給結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求仍不相適應(yīng)，供不應(yīng)求，本項(xiàng)目就是在此基礎(chǔ)上提出的。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃的要求 建設(shè) “經(jīng)濟(jì)適用的商品住宅”是當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是為了抑制目前高速增長(zhǎng)房?jī)r(jià),是我國(guó)政府和人民共同關(guān)心的大事。本項(xiàng)目的建設(shè)將充分體現(xiàn)煙臺(tái)市建設(shè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，又達(dá)到“經(jīng)濟(jì)適用”的要求，能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會(huì)提供相當(dāng)數(shù)量物美價(jià)廉的住房。（二）符合現(xiàn)代化人居工程及我國(guó)住宅建設(shè)發(fā)展方向隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟10、，住宅建設(shè)步伐的加快，住宅的投資結(jié)構(gòu)趨于合理，高標(biāo)準(zhǔn)的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，深受市民的青睞。個(gè)人購房比例不斷提高，全國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅中個(gè)人購房比例已超過80%。房地產(chǎn)開發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以質(zhì)量取勝的觀念正在逐步建立。（三）符合城市建設(shè)的需要本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的拆遷壓力，還能通過組團(tuán)內(nèi)企業(yè)的搬遷，優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進(jìn)程。就目前xx區(qū)與開發(fā)區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)看，兩區(qū)有向一起靠攏的趨勢(shì)。xx新城區(qū)向北發(fā)展已成規(guī)模，幾個(gè)現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，此地塊正好在新城區(qū)和開發(fā)區(qū)結(jié)合部，路南30米是煙臺(tái)市實(shí)驗(yàn)中學(xué)和產(chǎn)業(yè)區(qū)小學(xué)。對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)又增加了居住便利條件，對(duì)購房者更有吸引力。第三章11、 市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、高標(biāo)準(zhǔn)新型住宅成為消費(fèi)熱點(diǎn)今年上半年，房?jī)r(jià)延續(xù)了2003年以來高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，使得很多普通居民難以實(shí)現(xiàn)改善居住環(huán)境的需求，市場(chǎng)供給和需求存在結(jié)構(gòu)性失衡，此類住宅一經(jīng)出現(xiàn)，便受到了眾多消費(fèi)者的追捧，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，必將成為住房消費(fèi)熱點(diǎn)。二、煙臺(tái)市良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了必要條件 煙臺(tái)市是東部沿海開放城市，改革開放以后，煙臺(tái)市以優(yōu)越的地理位置，豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，成為了良好的投資環(huán)境吸引了大批國(guó)內(nèi)外客商前來投資、經(jīng)商，推動(dòng)了煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經(jīng)濟(jì)條件為房地產(chǎn)市場(chǎng)的提供了消費(fèi)主體。三、居民認(rèn)知程度高 本項(xiàng)12、目所屬開發(fā)商成功開發(fā)富豪花園，獲得了很高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。在居民當(dāng)中取得了廣泛的認(rèn)知度。為開發(fā)商本項(xiàng)目的開發(fā)提供了極大的有利因素。四、本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向大部分居民的銷售價(jià)位，增加了該項(xiàng)目在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，且本項(xiàng)目如果在04年10月開工，至05年10月完工，可占有三個(gè)購房高峰期。市場(chǎng)前景看好。第四章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案一、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍11.23公頃（計(jì)112300，168.45畝），建筑總面積為15.22萬平方米，建筑容積率為1.56。住宅套數(shù)1000套。二、建設(shè)條件（一）自然條件1、13、地理位置煙臺(tái)市位于膠東半島中部，地處東經(jīng)11934-12157，北緯3616-3823之間。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島對(duì)望，并與大連隔海相望。市境最大橫距214公里，最大縱距130公里，全市海岸線曲長(zhǎng)909.12公里，沿海島嶼63個(gè)，是中國(guó)首批開放的沿海城市之一。境內(nèi)交通方便，通訊快捷。已開通二十余條國(guó)內(nèi)外航線，煙臺(tái)港可同世界一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)直接通航。火車直達(dá)北京、上海、濟(jì)南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2、氣候條件 煙臺(tái)市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)14、型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征。境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤(rùn)，氣候溫和，年平均氣溫11.8，年日照時(shí)數(shù)平均為2717小時(shí)；極端最高氣溫38，極端最低氣溫13.1，年均降水量為716.7毫米，且時(shí)空分布不均，差異較大，由南向北遞減。全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。3、地質(zhì)條件 根據(jù)勘察揭露土層為雜填土，中砂，粉質(zhì)粘土和角礫，各土層自上而下分述為：（1）雜填土：自地表至孔深0.303.00米，層底標(biāo)高在3.6846.412米之間。（2）中砂：自上層下限至孔深2.204.40米，層底標(biāo)高4.2282.009米。（3）粉質(zhì)粘土：自上層下限至孔深4.2015、6.50米，層底標(biāo)高2.269 -0.071米。（4）中砂：自上層下限至孔深5.506.70米，層底標(biāo)高5.00 6.70米。（5）角礫：該層進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)貫入8點(diǎn)次，其平均值為23.4擊，標(biāo)準(zhǔn)值為18.9擊。（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r煙臺(tái)市是全國(guó)首批十四個(gè)沿海開放城市和中國(guó)十大商貿(mào)港口之一，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與朝鮮、韓國(guó)隔海相望，地理位置優(yōu)越；城市鐵路、公路、海運(yùn)、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，是中國(guó)對(duì)外通商的重要口岸。煙臺(tái)市物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，堪稱是寸土寸金的經(jīng)商寶地，目前已進(jìn)入“全國(guó)投資硬環(huán)境40優(yōu)城市”。2001年1月18日正式開通的中國(guó)煙臺(tái)網(wǎng)上商品交易會(huì)，標(biāo)志著煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)走進(jìn)國(guó)際網(wǎng)絡(luò)，融入全16、球經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)了煙臺(tái)與世界各國(guó)的合作交流，提高了知名度。不久前更是被評(píng)為“全國(guó)十大魅力城市”。（三）配套條件1、供電 電源接自市區(qū)供電網(wǎng)，電源供應(yīng)有保證。2、給水 項(xiàng)目日用水量1124.99立方米/日，年用水量為41.06萬立方米/年，市區(qū)自來水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質(zhì)的要求。3、排水 該項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃雨、污水處理管網(wǎng)。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。4、通訊 電話通訊：小區(qū)敷設(shè)電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，每個(gè)單元都敷設(shè)壁嵌式電話箱，每戶室均預(yù)埋電話暗線。 電視及其他：有線電視線路沿道路走線。每戶均在起居、主臥室各設(shè)置電視插口一個(gè)。每戶17、均敷設(shè)空調(diào)專用線路，窗外預(yù)留空調(diào)主機(jī)安裝位置。 寬帶：通訊公司鋪設(shè)專用線路。5、交通 煙臺(tái)市火車可通往濟(jì)南、青島及全國(guó)各地，港口可通往青島、大連、上海等，飛機(jī)場(chǎng)設(shè)有國(guó)際民航線路，國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話線路達(dá)到6.5萬條，交通、通訊非常便利。三、項(xiàng)目選址方案 本項(xiàng)目位于煙臺(tái)市xx區(qū)。建筑面積共約15.22萬平方米。規(guī)劃占地面積11.23公頃。地形較為平坦，建設(shè)條件良好。生活、交通條件方便，是理想的居民住宅建設(shè)地點(diǎn)。第五章 設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、民用建筑設(shè)計(jì)通則2、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范3、建筑單位提供的項(xiàng)目功能要求二、設(shè)計(jì)原則 本方案以人為本，環(huán)境為先，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，買房就是購買環(huán)境這一觀念已經(jīng)深入人18、心，消費(fèi)者的口味已發(fā)生了根本性的變化，本方案將室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境的處理作為設(shè)計(jì)重點(diǎn)。 室內(nèi)空間設(shè)計(jì)中，本項(xiàng)目將靈活性、合理性放在首位，開間與進(jìn)深的劃分能為入住者的靈活布局提供多種選擇，而且部分戶型可合并為大套型，適應(yīng)市場(chǎng)需求，屋頂結(jié)合坡頂做成躍層式，上下貫通，充分利用造價(jià)，并使頂層室內(nèi)外環(huán)境得到改善，每棟樓的組合平面經(jīng)過精心策劃，做到了充分利用土地，戶型搭配滿足建設(shè)要求，顯示了高超的組合技巧。 建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使居民在享受生活方便的同時(shí)，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時(shí)代的氣息。三、總體規(guī)劃方案 該工程規(guī)劃中采用多種戶型。 在立面上，采用適宜色調(diào)的墻面和獨(dú)特風(fēng)格的19、房頂處理，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。四、建筑設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、民用建筑設(shè)計(jì)通則2、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范3、建筑單位提供的功能分配及設(shè)計(jì)要求和基礎(chǔ)資料（二）戶型設(shè)計(jì) 戶型為經(jīng)濟(jì)適用型，采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)思想，將整個(gè)住宅分為公共活動(dòng)區(qū)和私人活動(dòng)區(qū)，從而使動(dòng)、靜分離，同時(shí)豐富了室內(nèi)空間主體效果，該類型采用大面積臥室、衛(wèi)生間，外露陽臺(tái)，可供各種不同的消費(fèi)群體選擇。（三）室內(nèi)外裝飾 目前住宅的二次裝修已成為社會(huì)的一股龐大潮流和時(shí)尚。據(jù)統(tǒng)計(jì)，95%的城市居民獲得新房后，自行實(shí)施二次裝修，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，30%的家庭為趕潮流，實(shí)施三次裝修。針對(duì)住戶對(duì)住宅裝修不可預(yù)見的諸多需求，本項(xiàng)目住宅只進(jìn)行室內(nèi)初裝修，實(shí)施“毛坯房” 20、，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費(fèi)，以及對(duì)支撐結(jié)構(gòu)的損壞而帶來的不安全隱患。 1、外裝飾：根據(jù)周邊環(huán)境選擇適當(dāng)色調(diào)的外墻涂料。 2、內(nèi)裝飾：內(nèi)墻普通抹灰，住戶可根據(jù)愛好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛(wèi)生間墻面貼面磚。 3、門窗：外門為普通防盜門，內(nèi)門采用木門，安裝塑鋼窗。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則（二）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目住宅的結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為獨(dú)立基礎(chǔ)。六、給水、排水設(shè)計(jì)（一）用水量估算1、生活用水量本項(xiàng)目住宅總戶數(shù)為1000戶，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，每戶平均按3.5人計(jì)，用水定額為按100升/人/日估算，21、則生活用水量為：1003.51000/1000=350立方米/日2、施用水量35020%=70立方米/日3、未可見用量按1、2項(xiàng)之和的10%計(jì)算，（350+70）10%=42立方米/日。綜合所述，本項(xiàng)目總用水量為462立方米/日（二）給水設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)年用水量為462立方米/日365日=16.86萬立方米，給水水源由市自來水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設(shè)，埋深1.2米，管徑100毫米。（三）排水設(shè)計(jì)該項(xiàng)目排水包括兩部分，雨水和污水，實(shí)行分流制。1、污水該項(xiàng)目生活污水經(jīng)化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設(shè)的地下污水管道排至市政污水管網(wǎng)。污水管埋深2米，管徑200毫米。2、雨水該項(xiàng)目的雨水沿小區(qū)主次干22、道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。雨水管埋深1.5米，管徑500毫米。第六章 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目地址位于煙臺(tái)市xx區(qū)xx街中段。周圍無重污染企業(yè)和污染源，環(huán)境狀況良好，本項(xiàng)目實(shí)施后，少量生活垃圾及污水經(jīng)處理后，對(duì)環(huán)境無不良影響。一、主要污染源及污染物本項(xiàng)目為住宅樓和商業(yè)房建設(shè)，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。二、環(huán)保治理措施為保證該項(xiàng)目具有良好的生活環(huán)境，對(duì)上述污染源及污染物需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?、生活污水生活污水采取化糞池進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。2、生活垃圾生活垃圾實(shí)行袋裝化，首先集中到住宅樓區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處23、理場(chǎng)統(tǒng)一處理。 3、加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理住宅區(qū)設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)物業(yè)管理，由專人負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護(hù)和安全保衛(wèi)工作。4、綠化 為改善區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，給居民提供一個(gè)舒適、美麗的生活空間。本項(xiàng)目在土建階段即進(jìn)行區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃建設(shè)。其指導(dǎo)思想一是將可綠化的地方都綠化起來，二是強(qiáng)化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎(chǔ)上給居民以美的享受。三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目主要是住宅樓建設(shè)，污染物排放量較少，且采取相應(yīng)的處理措施，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。第七章 節(jié)能 一、能耗指標(biāo)分析本項(xiàng)目主要為住宅樓，能耗主要是水和電。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)用水量為16.86萬立方米/24、年。二、節(jié)能措施1、所有設(shè)備、電器等選用符合國(guó)家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。2、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型安全的衛(wèi)生潔具及物件。3、采用新型安全環(huán)保墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗，保證人身安全。另外，住宅樓管理機(jī)構(gòu)將加強(qiáng)物業(yè)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道等進(jìn)行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費(fèi)。第八章 施工進(jìn)度安排一、項(xiàng)目計(jì)劃安排項(xiàng)目批復(fù)后，盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。及時(shí)委托勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察及施工設(shè)計(jì)，并開始進(jìn)行場(chǎng)地的平整工作。項(xiàng)目計(jì)劃2004年10月至2005年10月止。二、各項(xiàng)工作實(shí)施進(jìn)25、度情況本項(xiàng)目在可研報(bào)告審批后，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)抓緊項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)場(chǎng)地平整等工作，力求在短時(shí)間內(nèi)，保質(zhì)保量地完成項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2004年10月開工至2005年10月完工，在2005年12月份竣工驗(yàn)收，并投入使用。如果10月份開工，當(dāng)年主體工程基本可以完工，也可以利用小流水節(jié)拍、立體交叉作業(yè)的施工方法來縮短施工周期。基本能夠保證一年內(nèi)竣工，既能減少房地產(chǎn)開發(fā)投資長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，又能占據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控開發(fā)量少的空間。第九章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)城市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，是近幾年在住房商品化過程中出現(xiàn)的對(duì)住宅居住提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。規(guī)范的物業(yè)管理是一個(gè)小區(qū)的現(xiàn)代化程度標(biāo)志之一。本住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)26、嚴(yán)格按照煙臺(tái)市人民政府城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法及小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。本項(xiàng)目建設(shè)單位將借鑒南方城市先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，成立專門的物業(yè)管理委員會(huì)，根據(jù)物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人，使用人的委托對(duì)該項(xiàng)目的居民建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施，衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。其服務(wù)內(nèi)容主要包括：1、對(duì)物業(yè)日常事物的管理，包括對(duì)小區(qū)道路、綠化、治安、衛(wèi)生、及消防等進(jìn)行日常綜合管理。2、掌握物業(yè)的變動(dòng)和正常使用情況，房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、管理；保護(hù)房屋使用功能完好，并及時(shí)準(zhǔn)確紀(jì)錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用27、情況及其變動(dòng)情況等。3、住戶入住、裝修等事務(wù)管理。4、車輛進(jìn)出、行使、停放進(jìn)行管理。5、住戶檔案管理。6、為顧客提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)。7、營(yíng)造社區(qū)文化。8、其他管理或服務(wù)內(nèi)容。委員會(huì)還可根據(jù)小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務(wù)，力圖營(yíng)造一個(gè)干凈優(yōu)雅的家具環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會(huì)到舒適安全的家的感覺。第十章 投資估算和資金籌措一、投資估算依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。2、山東省建筑安裝工程消耗量定額、山東省建筑安裝工程價(jià)目表。3、煙臺(tái)市市區(qū)材料預(yù)算價(jià)格, 煙臺(tái)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)管理指導(dǎo)價(jià)格。4、煙臺(tái)市人民政府煙政辦發(fā)【1995】103號(hào)“關(guān)于實(shí)施安居28、工程優(yōu)惠政策的通知”。5、山東省計(jì)委、省建委、省土地局、中國(guó)人民銀行山東分行魯計(jì)投資字【1998】110號(hào)“轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委等四部門關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問題的通知的通知”6、現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定。7、建設(shè)單位及當(dāng)?shù)仡愃瓢簿庸こ痰脑靸r(jià)。二、估算范圍和方法（一）建筑工程參照省建筑、安裝消耗量定額和建設(shè)單位的單位綜合造價(jià)估算。（二）其它費(fèi)用1、勘察費(fèi)：按建筑面積5元/平方米計(jì)算；2、設(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積8元/平方米計(jì)算；3、施工監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積8元/平方米計(jì)算；4、城市建設(shè)綜合開發(fā)費(fèi)：按建筑面積140元/平方米計(jì)算5、人防費(fèi)：按建筑面積12元/平方米計(jì)算；6、供電貼費(fèi)：按建筑面29、積40元/平方米計(jì)算；7、供水增容費(fèi)：依據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目需用量估算；8、勞保統(tǒng)籌：按工程費(fèi)用的1.8%計(jì)算；10、征地費(fèi)：按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（三）預(yù)備費(fèi)用本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。其中：基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的8%估算，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的4%估算。三、投資估算序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱總 投 資估 算 說 明1開發(fā)建設(shè)投資20335.941.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用7430前期工程費(fèi)用100.7基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1022建筑安裝工程費(fèi)9976.86公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)174開發(fā)間接費(fèi)用5030、.6管理費(fèi)用180財(cái)務(wù)費(fèi)用599銷售費(fèi)用420開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用232.78不可預(yù)見費(fèi)1502經(jīng)營(yíng)資金12003項(xiàng)目總投資21535.94附2：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估表評(píng)估表1：項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元評(píng)估表1-1土地費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估 算 說 明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)7430拍賣取得7其 他合 計(jì)7430評(píng)估表1-2前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng) 目金 額估 算 說 明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘查費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)65.22007.58.0可研費(fèi)按建安工程總造價(jià)的0.15%0.2%計(jì)，住宅設(shè)計(jì)費(fèi)按工程概31、算投資額的2.2%3.5%計(jì)按工程概算投資額0.3%0.8%計(jì)7其 他合 計(jì)100.7單位：萬元評(píng)估表13基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng) 目金 額接 口 費(fèi) 用合 計(jì)123456789供電工程供水工程供氣工程供暖工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施60728512018090452005010其 他120合 計(jì)1022.0單位：萬元評(píng)估表14建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目建筑面積建筑工程費(fèi)設(shè)備采購費(fèi)用安裝工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程11522萬平方5508371105.511605.869976.86單項(xiàng)工程2合計(jì)83711605.869976.86單位：萬元評(píng)估表15公共配32、套設(shè)施建設(shè)費(fèi)單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估 算 說 明1234567居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)其它1201836合計(jì)174評(píng)估表16開發(fā)期間接費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估 算 說 明1234567土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)15.60000035合 計(jì)50.6評(píng)估表1-7其他費(fèi)用估算表 單位：萬元序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說明1臨時(shí)用地2 臨建費(fèi)403施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)12.211000萬元以上按0.1%4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6.11按合同預(yù)算造價(jià)的0.05%5招標(biāo)管理費(fèi)16按中標(biāo)價(jià)格的0.06%6總承包33、管理費(fèi)7合同公證費(fèi)2.6按合同價(jià)款的0.02%8施工執(zhí)照費(fèi)12.21按建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算總金額計(jì)收，1000萬元以上按0.1%9工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)33.65建安工程為預(yù)算造價(jià)的0.25%10工程監(jiān)理費(fèi)60按工程概算的0.6%2.5%11竣工圖編制費(fèi)25設(shè)計(jì)費(fèi)的7%12工程保險(xiǎn)費(fèi)25按工程概算總額或工程概算加成的0.2%0.3% 合 計(jì)232.78評(píng)估表2投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)123N1項(xiàng)目總投資21535.9421535.941.1開發(fā)建設(shè)投資20335.9420335.941.2經(jīng)營(yíng)資金120012002資金籌措21535.9421535.942.1資本金12405.9834、12405.982.2預(yù)售收入5129.965129.962.3預(yù)租收入002.4其他收入002.5借貸資金40004000評(píng)估表4開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚韱挝唬喝f元序號(hào)產(chǎn)品名稱開發(fā)產(chǎn)品成本12 N分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀疽怀鍪郛a(chǎn)品20335.9470%14235.1630%6100.781住宅13715.2070%8760.6430%3754.562寫字樓3商鋪7820.7470%5474.5230%2346.224其它二出租產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其它三自營(yíng)產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其它產(chǎn)品分?jǐn)傟惐竞嫌?jì)20335.9470%14235.1630%6100.78評(píng)估表35、5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123N一經(jīng)營(yíng)收入3423723965.910271.11銷售收入3423723965.910271.11.1住宅2114114812.76348.31.2寫字樓1.3商鋪130969153.23922.81.4其它2租金收入2.1住宅2.2寫字樓2.3商鋪2.4其它3自營(yíng)收入3.1住宅3.2寫字樓3.3商鋪3.4其它二經(jīng)營(yíng)稅金及附加2054.231437.95616.271營(yíng)業(yè)稅1711.851198.3513.562城市建設(shè)維護(hù)稅119.8383.8835.953教育費(fèi)附加51.3635.9515.414印花稅、房產(chǎn)交易費(fèi)171.1836、5119.8351.36項(xiàng) 目 損 益 表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱第2年第3年4合計(jì)1經(jīng)營(yíng)收入23965.90 10271.10 34237.00 1.1銷售收入23965.90 10271.10 34237.00 1.2出租收入 1.3自營(yíng)收入 2經(jīng)營(yíng)成本15075.16 6460.78 21535.94 2.1產(chǎn)品分?jǐn)偝杀?4235.16 6100.78 20335.94 2.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用840.00 360.00 1200.00 2.3修理費(fèi)用0.00 3經(jīng)營(yíng)稅金及附加1437.95 616.27 2054.22 4土地增值稅0.00 5利潤(rùn)總額7452.79 3194.05 10637、46.84 6稅前彌補(bǔ)虧損0.00 7所得稅2459.42 1054.04 3513.46 8稅后利潤(rùn)4993.37 2140.01 7133.38 8.1稅后彌補(bǔ)虧損8.2盈余公積金8.3公益金8.4應(yīng)付利潤(rùn)8.5未分配利潤(rùn)注： 本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂?項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)第1年234合計(jì)1現(xiàn)金流入34237.00 23965.90 10271.10 1.1銷售收入34237.00 23965.90 10271.10 138、.2出租收入0.00 0.00 1.3自營(yíng)收入0.00 0.00 1.4其他收入0.00 0.00 1.5回收固定資產(chǎn)余值0.00 0.00 1.6回收經(jīng)營(yíng)資金0.00 0.00 2現(xiàn)金流出27103.62 21535.94 3897.37 1670.30 2.1開發(fā)建設(shè)投資20335.94 20335.94 0.00 0.00 2.2經(jīng)營(yíng)資金1200.00 1200.00 0.00 0.00 2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用0.00 0.00 2.4修理費(fèi)用0.00 0.00 2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2054.22 1437.95 616.27 2.6土地增值稅2.7所得稅3513.46 2459.42 105439、.04 3凈現(xiàn)金流量7133.38 -21535.94 20068.53 8600.80 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：25.11%折現(xiàn)率：6.85%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：￥4,473.00注：1、本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?2、開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。評(píng)估表 項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目 建 設(shè) 期經(jīng) 營(yíng) 期第1年 第2年34一借款償還 1年初借款累計(jì)4000.00 4000.00 2本年借款增加0.00 3本年應(yīng)計(jì)利息299.52 240、99.52 4本年還本0.00 4000.00 5本年付息299.52 299.52 6年末借款累計(jì)4000.00 0.00 二還款資金來源0.00 4993.37 1利潤(rùn)4993.37 2折舊費(fèi)3攤銷費(fèi)4其它還款資金 項(xiàng)目貸款償還期1.80 年四、資金籌措本項(xiàng)目投資款項(xiàng)貸款4000萬，其他部分自籌解決。第十一章 效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）銷售收入估算本項(xiàng)目住宅建筑面積10.55萬平方米，商業(yè)用房建筑面積4.67萬平方米。銷售價(jià)格參照項(xiàng)目所在地xx目前的平均房產(chǎn)價(jià)格，遵循謹(jǐn)慎原則,分四個(gè)價(jià)格檔次進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)，其中最低銷售價(jià)格低于xx區(qū)最低市場(chǎng)成交價(jià)格，最高銷售價(jià)格低于xx區(qū)最高市場(chǎng)成交價(jià)格41、(住宅房平均價(jià)格2000元/平方，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3000元/平方)。以此測(cè)算銷售收入：1、多層住宅（總面積27540）（1）275401780元/4902萬元 31233萬元（2）275401880元/5177萬元 33303萬元（3）275401980元/5453萬元 35212萬元（4）275402080元/5728萬元 37200萬元2、小高層、高層住宅（總面積77960）（1）779601880元/14656萬元（2）779601980元/15436萬元（3）779602080元/16216萬元（4）779602180元/16995萬元3、商業(yè)用房（總面積46700）（1）46700250042、元/11675萬元（2）467002700元/12690萬元（3）467002900元/13543萬元 （4）467003100元/14477萬元1、2、3項(xiàng)中的（1）（2）（3）（4）加在一起4得出可行性平均價(jià)銷售收入為34237萬元，最高銷售收入為37200萬元，最低銷售收入為31233萬元。（二）營(yíng)業(yè)稅及附加估算根據(jù)有關(guān)稅法，本項(xiàng)目出售住宅應(yīng)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的3%交納教育附加稅，印花稅、房產(chǎn)交易費(fèi)分別按照銷售收入的0.5%估算，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加共計(jì)2054.22萬元；最高交納2232萬元；最少交納1873.98萬元。（43、三）銷售利潤(rùn)估算銷售利潤(rùn)為銷售收入減營(yíng)業(yè)稅及附加再減項(xiàng)目投資額，經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)平均為10646.83萬元，最高為13432.06萬元，最低為7823.98萬元（四）投資凈利潤(rùn)率和投資利潤(rùn)率平均投資凈利潤(rùn)率=7133.38/21535.94*100%=33.12%最高投資凈利潤(rùn)率=8999.48/21535.94*100%=41.79%最低投資凈利潤(rùn)率=5242.07/21535.94*100%=24.34%平均投資利潤(rùn)率=10646.83/21535.94*100%=49.44%最高投資利潤(rùn)率=13432.06/21535.94*100%=62.37%最低投資利潤(rùn)率=7823.98/244、1535.94*100%=36.33%二、社會(huì)效益分析隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅的多樣化，可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。如何滿足人們對(duì)提高居住質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都在探索和實(shí)施。本項(xiàng)目的建成，按照高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性：規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上要適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性；充分推廣使用各種新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)科學(xué)性；在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理等方面都具有明顯的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)示范性，達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。以人性化為設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，汲取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，并融入煙臺(tái)xx區(qū)地域文化及地形45、特色，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能化，營(yíng)造一個(gè)度假式生活的高級(jí)住宅區(qū)，為煙臺(tái)市展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用。從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。另外，隨著項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動(dòng)周圍地區(qū)商業(yè)及餐飲、娛樂、商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，直接、間接地為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此具有良好的社會(huì)效益。第十二章 不確定性分析一、盈虧平衡點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求使房產(chǎn)價(jià)格短時(shí)期內(nèi)不會(huì)下降，我們?nèi)∑骄涤?jì)算的收入為萬元，項(xiàng)目投資總額為萬元，盈虧平衡點(diǎn)為21535.94/34237*100%=62.9%，即當(dāng)項(xiàng)目銷售達(dá)到62.9%時(shí)，盈虧達(dá)到平衡點(diǎn)。二、敏感性分析46、影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素為建安費(fèi)用和價(jià)格水平。因而，敏感性分析針對(duì)項(xiàng)目稅后全部投資的內(nèi)部收益率，計(jì)算銷售價(jià)格上下波動(dòng)5%、10%、20%和建設(shè)投資上下波動(dòng)5%、10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。見敏感性分析表。售 價(jià) 變 動(dòng)-20%-10%-5%05%10%20%建設(shè)投資-20%-10%-5%012.79%26.9%33.95%40.97%5%34.28%10%28.18%20%1.02%17.49%從表中可以看出：當(dāng)銷售價(jià)格不變，建設(shè)投資成本增加20%時(shí)，利潤(rùn)率為17.49%，項(xiàng)目可行。當(dāng)建設(shè)投資成本不變，售價(jià)降低20%時(shí)，利潤(rùn)率為12.79%，項(xiàng)目可行。項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。