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1、 深圳市新怡景商業中心經營性物業深圳市新怡景商業中心經營性物業 抵押貸款項目評估報告抵押貸款項目評估報告 （報告一：正文） 北京仁達房地產北京仁達房地產評估評估有限公司有限公司 二七年四月二七年四月 項目評估報告編制人員項目評估報告編制人員 項目負責人：* 注 冊 土 地 估 價 師 注 冊 造 價 工 程 師 注 冊 咨 詢 工 程 師 項目組成員：* 注冊房地產估價師 * 項目評估助理 報告初審人：* 會計師 注 冊 土 地 估 價 師 報告審核人：* 注冊房地產估價師 注 冊 土 地 估 價 師 目目 錄錄 第一章第一章 摘要摘要 . 1 一、抵押貸款項目基本情況 . 1 二、評估結論與2、建議 . 1 第二章第二章 項目評估說明項目評估說明 . 4 一、委托方 . 4 二、評估方 . 4 三、評估目的 . 4 四、評估基準日 . 5 五、評估作業日期 . 5 六、本報告編制依據和說明 . 5 七、本報告使用說明 . 7 第三章第三章 承貸企業資信評價承貸企業資信評價 . 9 一、企業簡介 . 9 二、承貸企業本次還款來源 . 13 三、企業機構設置與人員情況 . 13 四、承貸企業會計制度 . 14 五、承貸企業財務狀況 . 19 六、承貸企業信用狀況 . 27 七、承貸企業資信評價結論 . 27 第四章第四章 承貸物業基本情況評價承貸物業基本情況評價 . 29 一、承貸物業概3、況 . 29 （一）基本情況 . 29 （二）綜合分析 . 37 二、權屬狀況 . 37 （一）建筑物及土地權屬狀況 . 37 （二）他項權利狀況 . 37 （三）權益合法性評價 . 37 三、物業經營與管理 . 37 （一）經營范圍 . 37 （二）經營定位 . 38 （二）經營收入預期 . 38 （三）經營管理評價 . 55 第五章第五章 項目市場分析項目市場分析 . 56 一、深圳市經濟發展環境分析 . 56 二、深圳市商業市場分析 . 59 三、經營性物業區域市場分析 . 63 四、項目 SWOT 分析 . 75 第六章第六章 項目現金流及償債能力項目現金流及償債能力 . 78 一、說明 . 78 二、計算期 . 78 三、借款利率及還款方式 . 78 四、貸款償還額測算 . 78 五、承貸物業利潤測算 . 85 六、承貸物業貸款償債預測 . 89 七、償還能力分析 . 96 八、