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1、山東省房地產資產交易所籌建方案討論稿隨著國家對房地產行業宏觀調控力度的進一步加大，地產企業包括國有地產企業均面臨融資難和融資成本增加的問題，這給股權融資和股權交易創造了空前的市場機遇。雖然國家不斷提高地產企業融資門檻，包括收緊開發貸規模、房地產信托要求二級以上資質、銀行提高企業自有資金比例、以及限制二套房、停止三套房貸款等一系列的金融調控政策的出臺，使地產企業融資雪上加霜，但是濟南，作為山東省的省會，房地產市場一直穩中有升，2010年濟南市房地產成交總額逾500億元。雖然面臨嚴厲的市場調控，業內仍看好中長期市場預期，主要原因是市場剛性需求的推動。盡管限購令出臺會對近期市場成交量有一定影響，但城2、鎮一體化、城中村改造、棚戶區改造、人口增長等因素仍是市場剛性需求的隱形推手。目前我市開發企業整體規模較小，尤其是本地企業明顯缺乏市場競爭能力，被重新洗牌的可能性較大。大型國有地產企業在本輪嚴厲的市場調控中也未能幸免遇難，同樣受到再融資的壓力，一方面銀行融資面臨全面收縮，另一方面信托融資成本居高不下，將國有地產企業項目股權在產權交易平臺上實現市場化，將成為國有地產企業融資的重要手段，而傳統的融資方式受限更使產權交易和股權交易成為本地房企的新方向。伴隨著國有企業改制應運而生的中國產權交易市場，經過二十多年的創新發展，已逐步成為我國資本市場的重要組成部分和優化資源配置的重要平臺。目前，隨著國家和各地3、政府一系列相關法規政策的出臺，其在資產處置上，市場功能優勢日益明顯。在市場經濟中，資金和資源主要通過資本市場實現分配和再分配。企業通過資本市場籌集創業資本和發展資金，但并非所有企業都通過一個途徑來滿足自己的需求。由于企業間在規模、效益以及成長歷程等方面的差異，造就了多層次的資本市場體系。不同的地產企業（不限于地產企業）根據不同的實際情況，通過不同的方式進行融資、再融資，有的通過銀行融資，有的通過上市融資，有的通過信托融資，有的通過股權質押融資，更有甚者通過民間資本融資，即使在市場經濟最為發達的美國，也并不是通過各地都設全國性交易所來滿足企業的需要，而是通過多層次、多元化、多渠道的資本市場體系來4、滿足市場經濟條件下資源分配和再分配的需要。房地產金融類專業交易所的建立，可以正好增加山東省房地產市場的融資渠道，完善多層次的資本市場結構。為此，濟南市房地產業協會擬聯合山東省產權交易中心，天津紫金合富股權投資基金公司共同籌備成立山東省房地產資產交易所，其中濟南市房地產業協會出資比例為5%，山東省產權交易中心出資比例為51%，天津紫金合富股權投資基金公司出資比例為44%，為包括舊村改造項目，棚戶區改造項目、金融不良資產、信貸資產、地產信托、其他信托產品、私募股權等在內的各類金融資產流動提供一個有效渠道，它是濟南房地產金融市場，中國房地產金融市場發展到一定階段的自然產物，也為推動濟南房地產金融市場5、中國房地產金融市場發展作出的有益的探索。一、企業的組織結構交易所由山東省產權交易中心、濟南市房地產業協會與天津紫金合富股權投資基金公司共同組建成立，企業的組織框架如下：二、戰略定位山東省房地產資產交易所定位于非標性、私募化、電子化、會員制的獨立第四方金融資產交易平臺，集房地產金融產權交易與房地產金融產品交易為一體，致力打造房地產金融市場“融資工具集成商”，立足濟南、拓展山東、輻射全國、走向世界，逐步建設成為國內一流并具有一定國際影響力的專業化房地產金融資產交易平臺，成為推動濟南，乃至中國房地產金融資產有效流動和地產金融資源合理配置的積極力量。三、運營模式山東省房地產資產交易所采用“一個平臺、6、多個板塊”的基本業務架構，通過會員交易服務制模式進行市場運營。山交所按照金融資產交易的不同功能屬性和不同交易特征。分設四個不同業務板塊，通過協議轉讓、做市商機制、集合競價以及混合型交易等機制為交易各方提供服務。四、業務平臺l 房地產項目轉讓中心l 信貸資產交易中心l 地產信托類產品交易中心l 私募股權交易中心1. 房地產項目轉讓中心房地產項目轉讓中心，為濟南市有項目但無資金與有資金無項目的房地產企業提供實現有效對接的平臺。城中村改造、棚戶區改造、以及常規地產開發項目，一方面有些規模較小的地產企業利用自身的資源優勢及特殊的渠道獲得項目開發權利，但受自身融資能力及開發資質等因素的限制，使得該項目不7、能開發或者延期開發；另一方面，一些資金實力雄厚、開發資質高的地產企業，尤其是進駐濟南且實力雄厚的外地開發企業，缺少有效的項目來源，或者開發的后續資源，使得地產企業的資金大量閑置，因此，通過房地產項目轉讓中心，將開發項目等資源信息進行掛牌轉讓，通過議價方式出讓開發權限，使項目得到及時開發、資金得到有效投向、企業得到延續發展、金融秩序得以穩定。中心為以下業務提供項目招商、交易撮合、交易鑒證、組織競價、資金結算等服務：地產企業股權轉讓債轉股項目轉讓業務地產項目，包括城中村改造、舊村改造、經濟適用房和廉租房建設、普通地產項目開發的轉讓大型地產項目的“融資工具集成商”地產企業不良債券類資產轉讓業務地產類8、企業處置資產綜合性服務為地產企業提供銀行并購貸款、搭橋貸款服務地產企業市值定價及不良資產詢價服務抵債類資產轉讓服務2. 信貸資產交易中心信貸資產交易中心以“公平公正、信息透明、真實交易、促進流動”為原則，為進場交易的各類客戶提供便捷、高效、安全的專業化綜合服務。交易中心將建立統一的信貸資產交易服務系統，為客戶提供資產登記、掛牌、議價、競價、成交、結算及爭議調解的全流程一站式服務，并協助客戶防范交易風險，促進信貸資產交易市場合規、有序、健康的發展。交易中心在政策許可范圍內，逐步推出以下交易服務： 信貸項目籌組與安排 信貸資產交易服務 銀團貸款籌組與交易服務 商業銀行理財產品交易服務 銀行承兌匯票9、轉貼現交易服務 金融租賃資產交易服務 大額存單交易服務 私募債交易服務 政府招商引資類業務3.地產信托類產品交易中心地產信托類交易中心致力于為提高信托產品，尤其是地產金融類信托產品的流動性提供專業化服務，規范信托產品的登記轉讓行為，為信托產品的受益權轉讓提供針對性服務：信托產品登記服務交易中心為新發行的信托產品及已發行但仍存在轉讓需求的信托產品提供產品登記服務，包括信托產品的初始登記、變更登記及注銷登記。信托產品信息披露服務交易中心為完成登記的信托產品提供信息披露服務，包括信托產品季度報告、年度報告、定期估值報告、定期資信評級報告、分紅報告、清償報告及其他與信托產品有關的各類例行及非例行信息披10、露文件。信托受益權轉讓服務交易中心為完成登記的信托產品提供受益權轉讓服務，包括轉讓需求報價，交易撮合及變更登記業務。信托產品發行服務交易中心為各信托公司的信托產品發行提供專業化綜合服務。4.私募股權交易中心私募股權交易中心采用會員制和私募掛牌業務組織模式，引入“私募保薦”機制，致力于為私募股權投資提供“募、投、管、退”等環節的全方位服務。業務范圍: 私募基金募集服務 項目融資服務 公司股權轉讓服務 基金份額轉讓交易服務 國有LP投資基金的看門人服務 基金設立服務（注冊、優惠政策等相關咨詢） 私募增值服務（對賭條款實施、股權及資金托管等）五、交易流程 交易中心將采用項目掛牌，撮合交易，最終成交，11、資金結算的模式，具體流程如下：圖1圖2六、盈利模式本交易所的業務收入來源主要通過會員費，掛牌費，資產管理費，項目盡職調查、咨詢費用，撮合成交項目的比例提成費用以及其他業務收入。1.會員費交易所將采用會員制，通過本交易所發布信息，撮合成交的企業或個人，必須為本交易所的會員，只有會員才能實現項目、信息等資源的有效共享，而這些權限需要會員通過繳納一定數額的會費才能夠實現。交易所在創辦初期，可能會受到會員加盟較少，交易不活躍，流動性差等方面的問題，山東省房地產資產交易所將通過參加經濟論壇，組織開展經濟年會、投資策略會、公司拜訪等方式，以及利用山東省國資委這個平臺大力宣傳該交易平臺，向政府申請企業在交易12、所成交的優惠政策，及稅收減免政策等。建立投資人數據庫，以濟南市房地產企業為基礎，逐漸推廣其他行業的企業進入到交易所中來，跳出會員制的束縛，大力搭建投資人資源數據庫，逐步激活，吸引加入會員，既擴大了投資人的范圍，又可規避會員身份的風險，通過我們優質項目的不斷推出與市場的不斷活躍，讓投資人慢慢發現交易所的優勢。2.項目盡職調查報告、咨詢費用為了保證項目的真實性，有掛牌需求的企業在本交易所掛牌前，需要遞交掛牌申請，山東省房地產資產交易所，將會對掛牌企業或者項目做盡職調查，以及對有投資需求的企業提供項目咨詢服務，而盡職調查報告在項目成交后，在投資方的成交資金中扣除，既項目成交后收取盡職調查費用，成交不成功不收取費用。3. 撮合成交項目的比例提成費用在本交易所掛牌交易的項目或者信息，當撮合成交后，按照成交金額收取規定比例的提成費用。4.通過盡職調查后企業的掛牌費有掛牌需求的企業，通過交易中心的盡職調查并核準后，方可進入交易平臺進行掛牌，而在掛牌期間需要交納規定比例的掛牌費，按季度收取。5.資產托管費用交易中心下設資產管理部，對將股權及資金托管到交易中心的企業，進行資產及股權的監管與運營，以實現托管資產的增值，除收取資產托管費用外，按協議分配所得收益。6.其他收入以上主營收入，在維持交易中心正常運營的同時，按照投資比例獲取收益。