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1、成都銀都物業服務有限公司尚郡物業項目前期介入工作方案目 錄尚郡物業服務中心前期介入工作計劃支持提供相應施工圖紙、文件尚郡項目工程承接查驗進度計劃表項目員工到崗時間表前期介入人員費用預算表二次精細開荒保潔費用預算表尚郡前期介入預算總表移交資料清單二次精細開荒保潔比選要求尚郡物業服務中心前期介入工作計劃為了對尚郡項目進行全面的了解，并為以后物業承接查驗及物業服務工作的順利展開做好準備。尚郡物業服務中心預計于2013年8月起進行前期介入。具體工作安排如下：第一階段（2013年9月1日至2013年9月30日）完成工作：1、組建物業服務中心管理團隊主要管理人員到位。2、物業基本情況現場勘查。3、服務中心2、管理人員現場學習。培訓內容：物業概況、部門職能、崗位職責、公司相關管理文件、相關法律、施工工地安全防范應知應會等有關規定。4、和貴方及施工單位對接，建立通訊錄，以便聯系溝通。5、和當地的社區、派出所等政府相關部門接洽。6、確定臨時辦公地點和辦公物資采購并到位。第二階段：（2013年10月1日-10月15日）完成工作：1、 各專業工程人員到位及培訓。2、 了解小區施工進度，做好記錄和匯總。3、 聯系甲方和施工單位提供相應的圖紙（電子版最好），熟悉圖紙。4、 各部門擬定前期介入倒排工作計劃。5、 擬定開辦物資清單上報申購。6、 秩序維護員臨時宿舍方案確定。7、 編制承接查驗方案及相關驗收表格。8、3、 成立接管驗收小組，并與置業公司確定接管驗收時間。第三階段：（2013年10月16日-10月31日）完成工作：1、 開始對物業承接查驗的工作跟進，主要工作是根據圖紙設計，對戶內的施工情況現場跟蹤。2、 工程人員對1-2棟戶內土建進行分戶查驗工作，對發現出具整改對接函件。3、 對成品存在不便于物業服務的施工工藝，提出不同的建議及改進的方案（每周向貴方和施工單位以書面形式或電子版報告）。4、 擬定一線操作層員工的招聘計劃及進度。5、 向貴方提供交房時使用的文件、表單的樣表報批審核。6、 物業服務中心的各類服務和管理文件的擬訂報公司審批。7、 物業服務中心的各類表單的樣表的設計報公司審批。第四階段：4、（2013年11月1日-11月15日）完成工作：1、物業承接查驗的工作跟進，主要工作是根據圖紙設計，對公共區域的施工情況現場跟蹤。2、對公共區域的設施設備安裝進度和調試情況分工種跟進，收集相關的說明書和使用手冊，學習操作程序。3、二次精細開荒保潔方案的擬訂，報公司審批。4、員工服裝樣式確定申購。5、各部門日常服務方案擬訂，報公司審批。6、和貴方協商交房實施方案，并定稿。7、開辦物資開始逐步采購。8、物業用房的位置確定，并和貴方協商裝修方案的確定。9、工程跟進中發現有瑕疵的施工項目，每周向貴方和施工單位以書面形式（或電子版）報告。10、工程人員對3-4棟戶內土建進行分戶查驗工作，對發現出具整改對5、接函件。11、工程人員對1-3棟公共區域進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。12. 工程人員對地下室、車場進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。第五階段：（2013年11月16日-11月30日）完成工作：1、“業主手冊”、入住資料的擬定及印刷。2、跟進施工整改情況，并匯總報告貴方。3、和貴方協商秩序維護員的宿舍和員工食堂的確定，及裝修和設備安裝。4、和貴方協商物業管理用房的裝修施工的跟進。5、和貴方協商公共區域的標識設計及制作。6、向貴方提供公共區域垃圾桶的數量、位置，報批采購。7、和社區溝通生活垃圾清運有關事項。8、和郵政局溝通開通郵件投遞工作。9、和派出所溝通門牌號確定和安裝工作。10、6、工程人員對5-6棟戶內土建進行分戶查驗工作，對發現出具整改對接函件。11、工程人員對4-6棟公共區域進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。12、對消防、新風系統進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。13、對電梯、疏散通道進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。14、對供、排水系統進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。15、對供電系統進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。第六階段：（2013年12月1日-12月15日）完成工作：1、 再次對施工中存在不足現場查驗，匯總情況報告貴方。2、 跟進施工及設施設備安裝調試整改情況，并匯總報告貴方。3、 員工招聘，陸續到崗，現場熟悉。4、 二次精細開荒保潔單7、位招標確定。5、 和貴方協商交房實施方案確定，成立交房領導小組。6、 開辦物資全部采購完畢。7、 員工服裝全部到位，工號牌到位。8、 施工、裝修人員臨時出入證制作到位。9、 各部門管理文件、員工應知應會、操作性文件、應急處理辦法、業主裝飾裝修管理程序等應用文件全部定稿，并開始試運行。10、 業主檔案建立的準備工作，請貴方提供業主清冊。11、 工程人員對7-8棟戶內土建進行分戶查驗工作，對發現出具整改對接函件。12、 工程人員對7-8棟公共區域進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。13、 對供電系統進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。14、 對安防、門禁系統進行查驗工作，對發現出具整改對接函件8、。15、 對總坪、綠化進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。16、 對主體、土建進行查驗工作，對發現出具整改對接函件。第七階段：（2013年11月24日-12月3日）完成工作：1、 全體員工集中培訓。2、 培訓內容：項目介紹、物業知識、法律法規、禮儀規范、各部門管理文件、員工應知應會、操作性文件、應急處理辦法、業主裝飾裝修管理程序等。3、 秩序維護員人住小區，員工食堂開火。4、 二次精細開荒保潔完成。5、 各類應急處理程序的演練。6、 相關施工竣工圖紙、設施設備說明書、合格證書及安裝調試記錄、等文件接收，并分類歸檔。7、 對施工單位提出對成品的保護措施。8、 工程和設施設備的遺留問題匯總，報貴9、方督促施工單位整改。第八階段：（12月16日-12月27日）完成工作：1、 物業服務、停車等收費許可證的辦理。2、 小區的管理權的接管。3、 協同貴方向業主交房工作。4、 向物業項目所在地區（市）房產管理部門備案。5、 建立業主檔案，并裝訂歸檔。6、 向政府相關部門匯報，開通郵遞、生活垃圾清運等工作。請貴方支持提供相應施工圖紙、文件序號提供施工圖紙、文件名稱完成時間1提供總平面圖、高低壓室配電圖、地下室污水系統圖、給排水系統圖、弱電系統圖2013年9月16日前21、參與建設該小區的工程監理及所有施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱， 負責人，聯系人，聯系電話清單；2013年8月30日前3確定一名10、與物業進行具體工作對接的工程總負責人2013年8月30日前4工程竣工后，施工單位須對整個項目現場進行清潔開荒2013年11月30日前4樓棟、樓層門牌號碼的安裝完成。2013年11月30日前5 各類標牌、號牌、警示牌、指示牌的完成（公共區域）。2013年11月30日前6為了啟動該項目物業服務工作，需提供物業管理用房、秩序維護員住房的裝修，以滿足使用。2013年11月15日前7需提供開辦物資（辦公用品、設施設備、秩序維護物資、工程物資、保潔綠化物資、員工住地基本物資及服裝），可分批提供。2013年11月30日前8在接管驗收之前，按照物業提供的資料類別清單，要求施工單位按類別列制資料清冊。11月1511、日前完成資料移交清冊（具體資料清單附后）。2013年11月15日前9提交業主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單、交房數量以及特殊事項匯總情況。2013年11月30日前10成立交房領導小組并確定交房場地。2013年11月30日前11應搜集和匯總有關銷售、工程質量、設計等方面的共性問題，并做好統一的解釋口徑。2013年12月15日前12所有不合格事宜，應在交房前整改完畢，對遺留問題未完善事宜應有妥善的補救措施。2013年12月20日前13做好交房前的物資、人員的準備2013年12月20日前尚郡項目工程承接查驗進度計劃表尚郡工程查驗工作進度計劃表序號工作內容開始時間完成時間持續時間2013年102012、13年11月2013年12月202530510152025305101520253011-2棟戶內10月20日10月29日10天23、6棟戶內10月26日11月5日10天27-8棟戶內11月1日11月10日10天34-5棟戶內11月11日11月20日10天41-3棟公共區域11月1日11月15日10天54-6棟公共區域11月26日11月30日10天57-8棟公共區域12月1日12月15日10天6地下室、車場11月14日12月30日45天7消防、新風系統11月18日12月20日30天8電梯、疏散通道11月22日12月16日25天9供、排水系統11月25日12月16日20天10安防、門禁系統12月13、2日12月30日30天11供電系統12月15日12月30日15天12總坪、綠化12月20日12月30日10天13主體、土建12月20日12月30日10天 項目員工到崗時間表時間崗位到崗時間和數量13年9月1日13年9月30日13年10月1日13年10月15日13年10月16日13年10月31日13年11月1日13年11月15日13年11月16日13年11月30日13年12月1日13年12月15日13年12月15日13年12月27日人數人數人數人數人數人數人數項目經理1111111項目副經理0000000客服主管0000111客服人員0000499工程主管1111111工程技術員0288121214、12秩序維護主管0000111秩序維護領班0000244秩序維護員000002452環境事務主管0000111綠化領班0000011綠化員0000005保潔領班0000011保潔員00000022合 計2410102356111說明：12月（1-27）日秩序維護員、客服人員、保潔員、綠化工按入職時間和數量按實際招聘為準。尚郡前期介入人員費用預算表尚郡前期介入物業人工費用日期前介人數（人）人工費用（元）管理費用（元）合計9月1日30日經理1人、工程主管1人（到崗2人）13290.81993.6215284.4210月1日15日經理1人、主管工程主管1人、工程技術員2人（到崗4人）9739.41415、60.9111200.3110月16日30日經理1人、工程主管1人工程技術員8人（到崗10人）19021.42853.2121874.6111月1日15日經理1人、工程主管1人、工程技術員8人（到崗10人）19021.42853.2121874.6111月16日30日經理1人、工程主管1人、秩序維護部主管1人、客戶部主管1人、環境事務部主管1人、工程技術員12人、客戶人員4人、秩序維護領班2人、（到崗23人）40724.414758.1846833.0612月1日12月15日經理1人、工程主管1人、秩序維護部主管1人、客戶部主管1人、環境事務部主管1人、工程技術員12人、客戶人員9人、秩序維護16、領班4人、秩序維護員24人、保潔領班1人、（到崗56人）8973813460.7103198.712月16日12月27日 經理1人、工程主管1人、秩序維護部主管1人、客戶部主管1人、環境事務部主管1人、工程技術員12人、客戶人員9人、秩序維護領班4人、秩序維護員52人、保潔領班1人、保潔員22人、綠化工5人（到崗111人）126496.818974.52145471.32前介人工、管理費用合計359720.37稅費（費用總額/（1-5.67%）*5.67%）21622.12前期介入費用合計381342.49說明：1.崗位工資結算標準按合同：經理7677.6元/月、副經理5813.2元/月、客戶17、部主管4681元/月、工程部主管5613.2元/月、秩序維護部主管4631.2元/月、環境事務部主管3194元/月、工程技術領班3748.8元/月、秩序維護領班3074元/月、保潔和綠化領班2442元/月、客戶人員3094元/月、工程技術人員3094元/月、秩序維護員2738元/月、保潔和綠化員2226元/月；2.12月（1-27）日秩序維護員、客服人員、保潔員、綠化工案入職時間和數量實際計算工資。尚郡二次精細開荒保潔費用預算表序號費用項目費用計算說明1樓內公共區域保潔開荒費50400.00樓內公區面積18000*2.8元/2總坪、車場保潔開荒費80786.10總坪、車場面積（13099.8418、+33670.07+3712.09）*1.6元/費用總計131186.11.預算的面積是圖紙設計面積，最終結算按實際面積結算；2.此報價通過保潔公司和周邊樓盤的詢價。尚郡前期介入預算總表序號費用項目費用備注1前介物業人工費用381342.492二次開荒保潔費用預算131186.10 1-2項費用總計512528.59費用總計512528.59移交資料清單移交資料主要內容：1、物業產權資料:a) 項目開發批準報告;b) 規劃許可證;c)投資許可證;d)土地使用合同;e)建筑開工許可證;f)用地紅線圖。2、綜合竣工驗收資料:a) 竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程19、各專業竣工圖)b) 及地下管線綜合布置竣工圖;c) 建設工程竣工驗收證書;c)建設消防驗收合格證;d)公共配套設施綜合驗收合格書;e)供水合同;f)供電協議書、許可證;g)供氣協議書、許可證;h)有線電視合格證;i) 通信設施合格證;j)電梯準用證。3、施工設計資料:a)地質報告書;b)全套設計圖紙;c)圖紙會審記錄;d)設計變更通知單;e)工程預決算報告書;f)重要的施工會議紀要;g)隱蔽工程驗收記錄;h)沉降觀測記錄;i)其他可能會影響將來管理的原始記錄。4、機電設備資料:a)機電設備出廠合格證;b)機電設備使用說明書(要求中文);c)機電設備安裝、調試報告;d)設備保修卡、保修協議。5、20、業主資料:a)已購房的業主姓名、位置、面積、聯系電話等;b)已購房業主的付款情況或付款方式。成都銀都物業服務有限責任公司二次精細開荒保潔服務比選要求由于項目需要，經我公司研究決定，對（項目）的二次精細開荒保潔服務外包，現邀請合格供應商參加比選。一、物業基本情況（項目）位于成都市路號。占地面積，總建筑面積，其中：地上建筑公共區域面積、地下建筑面積，區內建筑最高高度m，建筑樓層數量層（地面層，地下 層），道路總坪面積、綠地總面積。二、保潔服務外包范圍1、物業的地上建筑公共區域面積；2、物業的地下建筑面積；3、道路總坪面積三、參加比選的供應商須具有以下資格：1、在中華人民共和國境內注冊，具有獨立法人21、資格的專業保潔企業；2、現正在為成都地區的高層物業、或四星級以上酒店提供專業保潔服務；3、現有保潔人員總數不少于150人；擁有能滿足保潔服務所需要的專業機具。 4、遵守國家相關的法律和法規，誠實信用，業績良好。四、供應商須知有意向的供應商請于年月日時前將二次精細開荒保潔服務方案送交至成都市新光路8號成都銀都物業物業有限公司辦公室。開荒保潔服務方案包括以下內容：1、企業營業執照副本、稅務登記證（復印件加蓋企業鮮章）；2、企業基本情況：包括員工人數、管理團隊、專業技術人員、擁有的保潔專業機具、通過第三方認證的質量、環境、職業健康安全體系證書（復印件）等；3、業績證明：現提供服務的高層物業、酒店（提供合同復印件，合同價格可以隱去，但須有合同的起、止時間；物業名稱；合同雙方的印章）；獲得政府或行業主管部門的獎勵、表彰等（提供復印件）；4、擬派遣的保潔團隊情況：管理人員簡介、保潔服務力量配置；5、管理制度與作業文件；6、服務質量承諾和考核方法；7、成本測算和報價；8、供應商需要說明的相關事項；9、開荒保潔合同。五、現場踏勘時間年 月 日（9：00-16：00）六、聯系人及聯系電話聯系人：聯系電話：地 址：成都市新光路8號成都銀都物業物業有限公司成都銀都物業服務有限公司二O一三年八月二十日