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1、物業發展建議1.物業發展建議11.1.項目規劃設計要點及原則41.2.項目開發模式71.3.項目整體構思91.4.建筑空間組合111.5.景觀與環境設計建議151.6.道路系統與交通組織191.7.公共服務設施（非商業）201.8.商業規劃建議251.9.建筑單體及風格建議391.10.戶型建議421.11.裝修標準441.12.結構及設備設施建議451.13.細部亮點營造471.14.分期開發建議491.15.物業管理建議511.1. 項目規劃設計要點及原則1.1.1. 項目規劃設計相關指標總用地面積： 萬平方米計容積率用地面積： 萬平方米總建筑面積： 萬平方米其中：住宅： 萬平方米商業： 2、萬平方米容積率：建筑覆蓋率： %綠地率： % 建筑限高： M建筑退后紅線要求： M日照間距 ： 車戶比（車位數）：其他要求：1.1.2. 項目規劃設計原則（一般原則：）效益最大化原則：規劃設計應最大限度利用項目特有的優勢和資源，使景觀價值、商業價值、人文價值等達到最大化。以人為本原則：強調自然與社會的融合和“以人為本”的精神，注重社區生活環境與文化環境的營造，創造適宜人居的人文社區。適度超前原則：從建立核心競爭優勢出發，本項目鼓勵產品創新，以高品質產品引領市場，但創新必須建立在未來市場需求的基礎上，不可過于超前或過度增加成本。品質優先原則：在產品設計的諸要素之間，以保證項目品質為最重要的要素，3、通過高超的設計手段以及對新技術的運用（安防技術、中央空調、中央新風、中央吸塵系統等技術）來打造高品質住宅。與周邊環境相協調原則：項目要考慮與周邊環境的協調使社區與周邊環境融為一體。景觀均好性原則：在規劃中使各個戶型共享內部園林景觀和外部自然、人文景觀。（特定原則：）彈性原則：項目先期開發應給后期開發留有余地，因而在規劃設計時應在確立整體思路的基礎上，保持一定的彈性，使后期開發可以根據市場的變化適當調整。公共資源私有化原則：規劃設計應考慮如何將項目與周圍環境景觀融為一體，使社區成為城市的一部分，同時將項目周邊資源引入社區之中，使社區居民充分享有這些公共資源，如同私家資源一般。（根據市場調查及前期4、定位從營銷的角度來確定規劃原則，同時考慮規劃設計要求，包括一般設計所遵循的原則外還有根據項目特質的不同所應遵循的獨特原則）1.2. 項目開發模式（常見的幾種開發模式：大盤開發模式、訂單模式、PUD開發模式、聯合開發模式、復合地產開發模式等。“聯合開發”（JIONT DEVELOPMENT）的模式：即依賴與交通運輸設施所提供的市場活動及區域利益，與大眾運輸服務設施和車站設施緊密結合而進行的房地產開發模式。“計劃單元綜合開發模式”（PUD）：是國外房地產開發常用的模式，即通過一個總體的規劃來控制幾年甚至幾十年的開發。PUD意味著一塊土地規劃成一個單一的單元，而不是一些單獨小地塊的集合體。“商業地產5、定單開發模式”：即在商業開發之前和大型商家進行聯盟，按照商家的業態規劃要求進行設計。“復合地產開發模式”：在地產開發中融入產業要素，形成一個具有特色的社區，如：奧園的體育+地產、華僑城的旅游+地產等。） 1.3. 項目整體構思1.3.1. 項目規劃概念（理念）1.3.2. 項目功能布局（項目規劃中應包含哪些功能，如：居住、商業、公建配套、綠化等，應該標示在概念規劃圖上。以分析圖的形式對規劃的功能分區及業態分布進行分析，并力圖尋找到最佳的功能布局方式、功能分區原則、功能分區圖）1.3.3. 概念規劃方案（草圖）突出規劃理念表現建設開發主題 體現項目規劃設計原則1.3.4. 開發藍本1.4. 建筑6、空間組合1.4.1. 建筑空間布局（方案圖示）考慮不同產品的空間布局的獨立性與項目整體空間布局的包容性，使每一類產品針對不同客戶的需求其空間布局方式而有所不同：根據市地理特征，在建筑空間布局上居住建筑主要朝向為南北朝向為主（其夏季主導風向為），應盡量做到南北通透，視野開闊。建筑空間的布局應與園林景觀相結合，二者相互呼應，相得益彰。建筑空間的布局應表現出社區居住形態及文化內涵，為社區居民提供生活、休閑、娛樂和交際的場所。1.4.2. 建筑空間組合比較分析（從建筑規劃整體效果、建筑景觀、建筑朝向及通風條件、土地利用率等幾個方面對各個建筑群體組合方式進行比較）各方案比較表（各比較指標根據項目特征作調7、整）：方案建筑空間組合方式整體效果戶型對環境景觀的利用住宅朝向/通風/日照戶型道路交通 組織開發強度環境指標總體評價A評價得分B評價得分C評價得分D評價得分經綜合比較，方案 比較合適。1.4.3. 建筑朝向建筑朝向主要考慮住宅景觀朝向、風向、日照間距等因素的影響，本項目朝向選擇1.4.4. 建筑間距（根據項目建筑容積率、建筑密度等規劃指標、前期項目檔次定位、當地政府規定來確定項目建筑間距）1.5. 景觀與環境設計建議1.5.1. 園林景觀主題及風格圍繞項目開發主題定位，確定本項目園林景觀主題為：其內涵為： (園林風格及相關圖片)1.5.2. 景觀系統示意圖（景觀系統規劃示意并配以文字說明）1.8、5.3. 景觀空間分析（景觀節點建議） （從項目景觀軸線各個節點對細部的景觀建議給出自己的建議，可以用圖形和文字加以表述）1.5.4. 綠化景觀及植物配置本項目植被的布置應體現以下原則：美化主體景觀；營造社區自然生態環境；表現四季變幻場景，充滿生機與活力；方便物業管理，便于保養；既可觀賞，又可親近。 （根據各個項目的園林風格、地域氣候特征、植物感官價值特性以及成本來進行合理配置）1.5.5. 環境設計示意（精選符合項目主題的園林環境小品，可以參見相關圖庫）1.6. 道路系統與交通組織1.6.1. 道路交通系統圖（圖示內容包括：人行系統、車行系統、主次出入口等）1.6.2. 出入口設置（充分考慮9、地塊周邊道路情況，從有利于商業規劃和經營、方便人性等幾個方面考慮小區出入口的設計）1.6.3. 停車場 1.7. 公共服務設施（非商業）1.7.1. 本項目公共服務設施標準建議（功能/內容/規模）根據城市居住區規劃設計規范，本住宅區為級住宅區，相對應的配建能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施。 根據其中關于級公共服務設施控制指標以及社區公共設施配備的要求，可以初步設定本項目的公共服務指標如下：（不含商業服務）類別設施名稱建筑面積（M2）用地面積（M2）備注教育幼兒園小學醫療衛生（含醫院）社區衛生服務站文體兒童游樂場所（如兒童迷宮等）社區服務會所物業管理用房居委會金融郵電銀行、郵10、電通信市政公用配電設施其他行政管理及其他合計其中公共服務設施用地（一般稱公建用地），是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。（一般配套設施可以依據建設部公布的小區配套設置要求來配備，娛樂、商業設施根據項目情況而定）1.7.2. 公共服務設施分布(在規劃圖上指出各種公共服務設施的大致位置)1.7.3. 會所(包括會所的位置、功能、規模等，一般要根據項目檔次、客戶消費需求來定)1.7.4. 教育設施小學、幼兒園（是否設置教育設施要考慮到社區的規模和承受能力、以及周邊的教育配套設施等） 1.7.4.1. 小學建議引進名校，實11、施中英文雙語教學。小學規模按個班計，小學規模為平方米（建筑面積）。通過引進國內外品牌學校打響知名度、提升項目品質，增添項目亮點。小學建筑風格應極力體現國際化視野，簡潔、明快，賦予現代感。建議小學的位置應布置在中心園林附近。1.7.4.2. 幼兒園規模：按城市幼兒園園舍建筑面積定額，每個學生至少8.8平方校舍建筑面積，按每班30-35人計算，為了節約成本和節省用地面積，建議項目幼兒園可以辦個班級，大、中、小各3個，一個機動班，可接納300350名幼兒，校舍面積大概在平方米左右。師資配置：按每班配一名幼教教師，一名英語教師，一名保教助理，并聘請部分專職外籍教師任教。綜合計算，幼兒園需要名教師員工。12、可以引進先進教育機構的學習課程和教學模式，使用聯合辦學或專業顧問的方式進行辦學。幼兒園建筑風格及建筑細節建議：根據項目整體建筑風格,幼兒園建筑設計可以成 的風格，建筑色彩采用 色。1.8. 商業規劃建議1.8.1. 本項目商業定位概述（參考定位報告資料）l 目標客戶定位l 業態/業種定位l 商業功能定位l 商業經營主題l 商業經營檔次l 商業形象定位1.8.2. 商業功能描述（根據項目地段的商業氛圍定位是開發社區商業還是開發城市商業）社區商業功能包括：休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務、購物等七大功能。這七大功能基本可以滿足社區住戶的需求。按照城市居住區規劃設計規范，本項目商業面積為平方米13、，但考慮滿足項目定位、商業功能及商業經營要求，商業面積為平方米左右(含部分可以外包的配套公建)。對項目商業具體功能及經營面積估算如下：功能店鋪店鋪數量建筑面積( M2 )業態表現商家組合休閑酒吧本色、根據地、樂園咖啡屋海月、品位、ZEN、McCaf文化文化用品店專業店/專賣店都都文具音像制品店專業店/專賣店聆聽音像 攝影彩擴店專業店/專賣店Kodak影像書店專業店/專賣店席殊圖書、漢得書店、貝塔斯曼書友會書報灘專業店/專賣店娛樂娛樂城(包括KTV、卡拉OK、舞廳）天上人間、金色時代、天地夜總會、東魅娛樂中心日常購物超市（包括菜場、凈菜場）超市中百、華潤萬方、華聯超市、好又多服裝店專業店/專賣店14、花花公子、杉杉、U2、G2000、Mango鞋店專業店/專賣店Belle化妝品店專業店/專賣店Avon、Watons個人護理用品店鮮花禮品店專業店/專賣店池莉鮮花日常便利店便利店7-Eleven、CVS、OK保健衛生美容美發店Sensaions SPA、康琪健美俱樂部、思研麗美容健身中心（可設在會所內）MEGAFIT、金一舍賓衛生所藥店專業店中聯、三九、同濟堂餐飲西點屋專業店名典、璐娜西餐廳餐館 小型餐飲店第三空間社區公共服務（含金融郵電） 社區活動中心（可包含在會所內）會所經營管理公司郵局郵政所銀行中行、招行、工行、建行、民生、光大、交行等 電訊（包括公用電話/移動通訊）中國移動、中國電訊營15、業部、NOKIA、MOTOROLA專賣店維修店洗衣房雪阿姨干洗家政服務安子家政服務其 他合 計（根據項目地段的商業氛圍定位是開發社區商業還是開發城市商業，城市商業根據商圈規劃的要求來定商業形態）1.8.3. 商業主題概念（規劃理念）（考慮商業價值最大化的原則，使商業有最大的臨街面）根據項目商業定位及項目開發藍本，確定本項目商業主題為：理由：1.8.4. 商業業態布局及規模（在圖上標示商業業態及業種的分布）1.8.5. 商業流線布局（包括三種流線：人流、車流、貨流，主要考慮各種流線的走勢，及相關節點，如人流匯集與疏散，回車場、貨場等，需配分析圖）1.8.6. 商業建筑風格建議1.8.7. 商鋪面16、積劃分、面寬與進深建議1.8.8. 商業經營服務與管理功能建議1.8.8.1. 商業經營管理建議l 業態、經營品種的統一規劃與管理。按照前述商業規劃選擇承租客，要盡量做到業態與經營品種搭配合理，以滿足購物者各方面的需要。l 統一形象與識別系統的建立與維護。建議對本項目商業街采用統一的CI系統，并深入貫穿到商業經營的各部分。l 商業運營秩序管理。督促指導各業主遵守執行各項規章制度并守法經營，協助代理工商、稅務、物價等政府職能部門的例行檢查和業務開展。l 促銷及廣告活動管理。組織實施各項促銷活動和重大節日的宣傳活動，所有廣告宣傳歸口到商業經營管理部門統一執行，并進行整體品牌形象推廣。l 專業培訓管17、理。定期組織各商鋪的營業人員進行培訓，并邀請知名專家、學者、成功的企業家為商鋪業主舉辦各類商業經營和企業發展戰略方向的講座、研究會、項目洽談會等。l 租售代理。代理商鋪投資業主的委托轉讓、委托經營、委托租賃，商管部門僅收取少量的委托服務費用。l 糾紛處理。當業主與消費者出現商業糾紛時，商管部門主動出面協調，把矛盾化解到最低限度，并積極指導業主樹立良好的商業形象。l 商業資訊管理。加強國內外商貿流通信息聯網力度，盡最大可能為經營業主引進知名品牌代理。1.8.8.2. 商業經營服務建議a. 為經營者提供的相關服務硬件上必須配套，如：水、電（110V/220V），電話系統，照明系統，空調系統、寬帶網18、等。建立商務中心服務為經營者提供商務服務。建立物流平臺服務，為經營者解決物流瓶頸問題。提供總品牌下的子品牌加盟服務。b. 為消費者提供的相關服務在招商與管理策略方面采取開放的態度，在商業街的主要出入口設有服務臺，為進出的消費者及商業街內的商家提供一系列細微而周到的服務；印發消費導報，為消費者提供最新的消費資訊；設置可以讓消費者存放衣物的衣帽柜，大件行李保管處；設置小型休息室及提供召喚計程車等服務；商務導航服務等。1.9. 建筑單體及風格建議1.9.1. 建筑單體樓型選擇（根據地塊的特點和開發商的建筑規劃要求，確定項目是建設板樓還是建設塔樓，板樓具有很好的均好性，通風采光條件較好；塔樓均好性較差19、，有些戶型會出現異形布局的情況，樓體建筑的品質感不強，但塔樓可以增加小區的建筑面積。）1.9.2. 建筑風格建議（根據項目定位及開發主題，給出適合本項目的建筑立面及裝修風格建議，并對建筑的外觀設計提供要求。在報告中可以給出例證并對選擇該建筑風格的理由進行詳細的說明，對建筑風格進行明確的解釋）1.9.3. 建筑外觀設計要求（單體創新）1.9.4. 入口與大堂、電梯間等公共空間建議1.9.5. 灰色空間建議（建筑中的灰度空間指那些不屬于使用面積的空間，有室內和室外兩種情況；一般意義上指過渡空間，它實現空間的過渡與滲透功能開放半開放隱私。如：架空層的處理、商業與住宅的結合部位、地下車庫出入口處理、游20、泳池與水系廣場關系的處理、小區入口綠地的處理等） 1.10. 戶型建議1.10.1. 戶型定位概述（戶型類別、比例（面積/套數）、功能等，即定位報告中的戶型定位。）1.10.2. 戶型概念（理念）（戶型表現本項目的特色思想，如、緊湊的經濟型戶型、表現人性化的舒適型住宅；可以確定大致的戶型建議的方向。）1.10.3. 戶型創新要點（可以通過可比案例的戶型進行示意，如空中庭院、入戶花園、南北通透戶型、大客廳橫廳或者主臥的戶型等。）1.11. 裝修標準1.11.1. 公共部分（如果開發商對此項沒有特別的關注，就按照一般樓盤的公共部分裝修標準進行建議。）1.11.2. 住宅裝修標準（參考建設部商品住宅21、裝修一次到位實施導則和商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點（建設部相關網站），結合項目實際情況（是否需要有創新或亮點），以及周邊市場上同檔次樓盤的交樓標準得出本項目的交樓標準建議）序號項目交樓標準建議1結構2外墻3內墻4電梯5電梯前廳6地面7頂棚8戶門9樓梯10窗 11陽臺12廚房13衛生間14管道15空調16電氣配置17燃氣18供水19集中抄表20智能化配置1.11.3. 裝修菜單建議（結合市場上精裝修樓盤的裝修情況及開發商提供的裝修費用進行配置各種裝飾風格的裝修菜單）1.12. 結構及設備設施建議（提供結構及給排水、采暖、空調、智能化系統、安防系統、電梯等設備設施方面的建議。）（通過搜集22、全國在這些方面做得比較好的特色樓盤，了解先進的結構及設備安裝技術向開發商進行推薦，提高項目品質，創造項目賣點。）1.13. 細部亮點營造（包括陽臺、窗戶、屋頂、勒腳、帖飾、新材料、新技術、新工藝等方面的亮點推薦。）（本節的目的：一是滿足目標客戶的需求；二是建立競爭優勢，營造產品亮點，形成差異化的產品特色，這些細部亮點最后可以延展成為營銷推廣中的獨特的賣點。）1.14. 分期開發建議1.14.1. 分期開發策略根據項目整體開發量及片區市場消化量，按照統一規劃、分期開發的原則，在項目可持續發展的基礎上保證每期開發利潤的最大化，同時應考慮市場風險，控制現金流，保證項目穩健地開發經營，通過不同期的銷售23、控制保證項目的整體銷售。在項目可持續發展的基礎上保證每期開發利潤的最大化，同時應考慮市場風險，控制現金流，保證項目穩健地開發經營。1.14.2. 分期開發圖及各期指標（在總體規劃圖上標出分期示意圖，并用文字和圖案來區分各期，然后統計出各期的經濟指標，如：建筑面積、可售戶型面積及戶型分布情況、銷售收入及占總收入的比例等）開發期開發周期開發地塊占地面積（含道路面積，但不包括代征道路面積）開發內容可售面積（估）(萬平方米)住宅商業第一期第二期第三期合計1.14.3. 一期開發要點 （確定項目一期開發建設及銷售期，對一期的開發策略作簡單的闡述） 項目第一期開發包括萬平方米左右的住宅、萬平方米左右的綠地24、(平方米公共綠地、平方米左右的社區園林)、平方米左右售樓處，這樣可形成初步的展示效果。第一期開發時間安排如下：項目一期整體工作計劃工作內容年年前期施工準備規劃設計方案初步設計一期施工圖施工通道清理施工階段主體建筑打樁一期地下工程完成公共綠地建設售樓處建設網球場建設看樓通道建設中心園林建設樣板房裝修建筑主體建設銷售期銷售準備階段一期銷售項目一期開發關鍵要點1.15. 物業管理建議1.15.1. 物業管理模式（物業管理的服務層次，物業管理的介入階段等方面進行建議）1.15.2. 物業管理服務內容（根據小區的實際需求確定物業管理的服務內容）1）、物業使用的管理及維修、養護； 2）、物業公共設施設備及25、場所的維修養護和管理，包括：消防設施、電梯、中央空調及其它機電設備、道路、連廊、單車房（摩托車房）、園林綠地、溝、渠、井、池、管道、停車場（庫）等； 3）、公共部位的清潔衛生； 4）、公共秩序維護； 5）、紅線范圍內的車輛行駛及停泊； 6）、社區文化建設及組織相關活動； 7）、物業及業主的檔案資料管理； 8）、小區的安全護衛； 9）、法律法規及顧問合同規定的其它事項。1.15.3. 物業管理特色（競爭優勢）建議（從如何提供優質差異化的服務方面去建議；如：建立特色服務反應體系、專業的物業管理服務團隊、創新的服務設計、科技智能化的運用等。）l 建立客戶服務中心及快速反應體系 l 建立專業的物業管理服務團隊 l 規范的管理制度、創新的服務設計 l 科技、智能化物業管理 【 總結 】（對全文各個章節中結論性的觀點或建議進行羅列） 52